工業用地創造價值

⑴ 工業地產的開發模式

目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。
缺陷：不熟悉工業地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化，致使大部分工業園區閑置與擱荒。 國際經濟發展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的製造產業向中國轉移；
國內各個城市經營發展角度：各個城市之間的發展、競爭，促使各個地區都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經濟技術開發和工業園區以及以主體產業為核心，相關鏈條產業跟進聚集的產業園區層出不窮，在很大程度上拉動工業地產的持續性需求；政策層面：出於城市經營的戰略性需求，基於城市產業形態的布局與發展層面的考慮，各類以工業為主體產業形態的城市，都在招商引資環節上對工業地產投資者在政策、稅收、低價等諸多環節上給與大幅度的優惠與支持。 1）我國工業地產發展仍處於初級階段，相對西方開發較晚。
地方工業用地：自行發展→規劃發展→導向發展→集聚發展
工業地產的開發和使用仍處於非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中並沒有發揮出預期的作用和效果。
圈地運用，機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業地產開發獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業以工業地產開發為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產投資開發，獲取更高的投資利潤。
2）作為工業地產的載體-工業園的建設中存在的問題
①「明星園區」太少，重復建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。「我們希望政府能夠制定一個工業園區的建設標准，給工業園區設一道門檻，來防止園區建設過多過濫。」
②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業實現「雙贏」
③貪大求洋，面子工程
④資金供應鏈不完善，融資成瓶頸。 1）發展趨勢的影響因素
①政府政策的影響：監管調控力度加大，有利於工業地產市場的健康規范成熟，有利於吸引外資與可持續發展；通過市場競爭，優勝劣汰，可保存有實力企業；
②市場供求的影響：經濟發展保持強勁發展速度，有利於吸引外資；「世界工廠」的確立，對工業的重視；
③發展模式的影響：模式改變，都是以人性化發展為目標，工業區的發展關系大量人口的生存條件與環境及其發展；可持續發展的節約型模式：充分利用有限的土地優化配置創造最大的效益；
④投資回報的影響：隨著工業地產的不斷擴展，可開發的土地將會越來越少，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規范透明成熟將導致競爭激烈化，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業地產需求強勁，投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同，鑒於土地的升值，競爭的激烈，多數產權持有者不會出售轉為出租，以保其產權的升值持有。隨著需求的增加而地產的有限，地產租金也會不斷上漲。
2）中國工業地產未來發展趨勢
①政策將強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地產價格回歸到真實價值。
②國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創新。開發模式可以分為兩種：一是定製開發，根據客戶需求制定廠房標准，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業產品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。
③由於國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到發展機遇。

⑵ 經濟學上的土地具有何種性質

經濟學上的土地具有：

1、土地經濟供給的稀缺性。

2、土地用途的多樣性。

3、土地用途變更的困難性。

4、土地增值性。

5、土地報酬遞減的可能性。

6、土地的產權特性。

7、土地的不動產特性。

⑶ 如何進行土地價值初步判斷採用什麼方法

首先從以下方面對土地價值進行初步判斷：

土地位置

土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區的土地投資中得到了高額回報，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連接相鄰城區的交通便利的地段必將隨著時間的發展而升值。因為在一般情況下，社區總是朝著相互融合的趨勢發展，這使得位於城區之間的房地產越來越受青睞從而具有更高的投資價值。

還有一個規律是距離城市交通要道越近的地塊的價值越高。

因此，如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地並希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關於城市發展方向方面的專業性土地投資分析。如果對城市未來發展模式判斷錯誤，就會導致投資者等待更長的時間來實現其收益，而隨著等待時間的增長，資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。

土地位置與價值之間的這種關系還同樣作用於小型地塊。例如，投資者購買了位於舊城改造區或經濟開發區內的某地塊，並寄希望於該地區快速發展而帶動地塊升值，如果周邊地區的確按照投資者預計的方向發展，那這項投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。

土地屬性

土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對於一類投資者來說是優點而對於另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用於建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低於發展郊外住宅區。

在對市區中的土地投資分析必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設旆、地基質量及規劃變更的可能陛都對它的價值產生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區希望位於公交便利、環境幽雅宜人的地區，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市幹道，而工業廠房則願意盡量接近鐵路、公路等交通設施。

時機選擇

「低買高賣」是所有追求利潤的投資者的行動准則，選擇恰當的買賣時機是投資成功與否的關鍵。在房地產投資中，時機的選擇具有尤其重要的意義，因為房地產投資往往是長期的。事實上，房地產通常被看作是基本不具備流動性的資產，因為房地產購買起來往往比較容易而出售變現則相對困難，情況糟糕時，即使白送也可能沒人要。

在所有的房地產投資中，如果是出於投機的目的進行土地投資分析，則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間並不產生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時間越長，投資者的平均年收益就越低。

除了土地的初始購買價格之外，投資者還必須持續不斷地投入資金來償還抵押貸款、支付與擁有土地相關的財產稅及土地開發費用。這樣，在土地能夠產生足夠的收益之前，整個投資期內一直需要資金的支持。有時投資者為了降低持有成本，會根據地塊本身的特點對其加以利用，使土地在此期間也能產生一些收入，用以彌補持續發生的支出，例如投資者可以把地塊作為停車場出租或開辟為二手汽車交易市場。

機會成本

投資者在持有土地期間，需要償還抵押貸款償付、支付各種稅費，但除了這些明顯的成本支出外，不能忽視土地投資的機會成本。換句話說，貸款利息可以明確地作為持有土地的一項成本，而那些由於將資金投入土地而不能得到的利息也必須包括在土地持有成本中，這是基於資金時間價值規則的合理推定。如果投入了資金，它就應當創造收益;因而進行了投資而沒有得到的錢(機會成本)也應當被認為是經營成本。

許多房地產投資者把所投入的資金的時間價值作為衡量投資收益的基本尺度。如果在出售一項資產時不能使投資回報超過持有期間的收益損失，那麼就應當把所投入的資金存入銀行或在別處進行更有效的投資。

社會反響

土地投資者必須真正了解地方政府的法律及政策導向。首先，地方政府可以對整個地區的未來發展產生直接的影響。另外，土地的價值還依賴於煤氣、電力及給排水等市政基礎設旆的供應。一些地區採取限制發放市政基礎設旆接駁許可證的方式來控制地區的增長，由此導致的水電氣供應拖延可能會使得項目開發的時間安排無法實現，因此，土地投資者應盡可能選擇那些開發難度較小的地塊。而從長遠角度看，地方政府限制城市增長的管理措旆可能導致土地開發成本迅速上升及土地供給嚴重缺乏。

⑷ 工業園區的商業模式是什麼它是如何運營的

工業園區是一個國家或區域的政府根據自身經濟發展的內在要求，通過行政手段劃出一塊區域，聚集各種生產要素，在一定空間范圍內進行科學整合，提高工業化的集約強度，突出產業特色，優化功能布局，使之成為適應市場競爭和產業升級的現代化產業分工協作生產區。
1．工業園區開發模式
工業園區開模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，同樣也是我國目前工業地產市場的主要載體。因為工業園區開發並不屬於簡單意義上的工業地產開發，而更多的是基於區域經濟建設、社會發展、百姓就業等各種綜合因素考慮而設置的。各類工業園區作為本地區國內外經濟的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻射、示範和帶動作用的重要環節，是促進區域經濟發展的強有力的推動器。
其主要特性表現為此類工業地產開發都是在政府主導的前提下進行，通過創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造園區與其他工業地產項目所具備的獨特優勢，然後通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。這類的案例可以參照中國各省市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業園區項目。
2．主體企業引導模式
主體企業引導模式，一般是指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且佔主導的前提下，藉助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。當然很多時候，此類主體企業為所在地政府的引導與支撐從而進行相應地工業地產開發。
如上海金山的上海石化工業園區，其即為在上海石化龍頭企業的帶動下，做大做強石化企業，同時進行相關行業延申及細化，進而達到整個產業鏈的完善與發展，為實現整個金山「大石化戰略」發展目標奠定堅實的基礎。
3．工業地產商模式
工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然後以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最後獲取合利的地產開利潤。
例如普洛斯，全球最大的工業房地產開發商，開發及管理超過140億美元資產，普洛斯管理總物業面積已超過2700萬平方米。普洛斯專注於物流房產租賃服務，在同類的上市公司中，普洛斯的規模為行業第一。
首先，普洛斯公司在取得土地之後，進行一級開發包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，採用租賃方式銷售，客戶對象包括製造商、零售商和物流公司等等。之後，派出專業團隊進行二級項目的物業管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為「物流房地產」，即由普洛斯打造一個設施平台，吸引物流企業入駐，普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發商。

⑸ 為什麼說這個年代能創造兩畝工業用地的家庭。也是有所成功的小老闆

為什麼說這個年代能創造兩畝工業用地的家庭。也是有所成功的小老闆？
因為現在工業用地非常緊缺，
有了這兩畝地就能幹很多事情了，
當個小老闆是沒問題的。

⑹ 一畝工業地可以創造多少的利潤和收入稅收情況是多少

同樣的是一畝地，在不同的地方創造出來價值和利潤以及稅收是不同的，比方說深圳的華為一畝地所創造的財富和利潤和稅收，那就多了去了，在一般的工業用地，一般的城市一畝地的稅收跟的財富能達到一個億，就算是很高很高很高的了

⑺ 在懷寧工業園賣土地蓋廠房會升值嗎

在懷寧工業園賣土地蓋廠房，並不一定會升值，但是可能有價值，能進行創業，並且讓工人給你創造一定的利潤

⑻ 產業工人創造的剩餘價值是哪些

產業工人創造的剩餘價值包括：工業生產利潤、銀行金融業利潤、商業流通利潤、交通運輸業利潤、工業用地地租等。參閱圖一商品價值構成三分圖。還有剩餘價值學說掩蓋起來沒有分析到的國家稅收。參閱圖二商品價值構成四分詳圖（圖片為作者自行繪制）。

商品價值構成四分詳圖

⑼ 如何合理利用土地

我現在已經大學了~復
其實 匯考真的沒制必要看的那麼重的！~
如果你不能保證沒門都過個 A
那麼就 混過去就行了。就是補考過都可以的！
因為上了大學也真的沒人看你的 什麼高中畢業證！
高考錄取也不會看你的匯考成績的！~ 總只要過，過什麼等級的都行！ 還是要抓主課的！語數外都不能放鬆~ 你是學文科的，那麼就把你的文科科目 政史地平時多看看書 自然就有印象了 不用特別死記的。有些東西要有悟性的！~ 重要的是理解哦！~
到高三了 也就好過了 課少了 也就知道該抓什麼了~
現在匯考的課跟著老師 走！~ 就能過去的~什麼匯考指導好好看，基本上都是那上面的內容了！~ 其他的可以先放一下的。
不一定每天都要把那9門都看過來的 合理分配時間 兩天看也行的！每門課半小時也能看六門的啊~ 要講究效率的~~！
高三了 就要塌實點了。其實也沒那麼苦的！
加油，我現在很懷念高中生活的。好好珍惜 走好每一步！~
大學的門 會為你敞開的~呵呵！~

⑽ 土地資產與土地市場管理

一、加拿大土地稅收管理

1.加拿大土地稅制

加拿大稅制的特點主要體現在兩個方面：一是長期執政的自由黨政府一貫執行剛凱恩斯主義國家干預經濟的稅收政策，二是在公平與效率兩個主要稅制原則的權衡中，加拿大歷屆政府更偏向於公平，偏重於福利國家的發展與維持。20世紀90年代後，加拿大稅制改革的主要目標是促進稅收公平，減輕稅收負擔。

土地稅制是一個包括許多稅種的復雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產稅、繼承稅、贈與稅相聯系。總的來說，土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農業用地、住宅用地、經營用地、林地等。加拿大的土地稅制主要包括兩個方面的內容：①土地保有課稅；②土地有償轉移和增值課稅。

土地是萬物生存之本，是人類創造財富的源泉。用以調節土地資源的土地稅是最古老的租稅形式，加拿大在1873年首先開始徵收土地稅，後來各國相繼仿行。由於土地是一種主要的不動產，加拿大的土地稅是合並在不動產稅內徵收的。居民買了房屋就同時買了土地，所以計稅時也把房屋建築物等不動產包括在內。因此，加拿大不動產稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建築物和其他不動產。該稅種是目前加拿大稅收體系中的一個重要組成部分，具有增加財政收入、促進土地有效利用、調節土地級差收入等重要作用。加拿大市政府的財政收入中不動產稅收佔有相當的比重，一般占市財政收入的30%～40%，有些城市還要高一些，如溫哥華市約占總財政收入的58.4%。

加拿大在土地稅收方面積累了多年經驗，主要確定了以下四項原則：一是公平性原則，在加拿大，不論是誰都要依法繳稅，收入較高的人必須支付更多的稅。二是公開性原則，土地稅費的確定權在聯邦或省以及地方議會，廣泛徵求社會各界的意見，力求稅賦公平公正。三是公正性原則，主要體現在對納稅財產的評估方面，要求評稅師對自己的評估結果接近市場水平，過分地脫離市場水平則被視為不稱職，有被辭退的危險。納稅人可以對評估結果提出異議，有權要求修正。四是根據不同環節進行征稅的原則，分別對土地的保有和轉移進行征稅。對土地保有的征稅又包括對土地所有和出租進行征稅，而對土地的轉移則又包括對轉移行為本身和轉移時所發生的增值進行課稅。

2.稅種設置和徵收方式

加拿大的不動產稅可分為幾種，主要包括：①不動產保有稅，即不動產稅（Real Property Tax），由地產所有者每年按時繳納；②不動產轉讓稅；③營業性不動產稅等。

不動產稅屬於地方稅種，由省級政府和市政府合法開征，收入全部用於地方財政預算支出。通常市政府負責對市區內不動產進行征稅，各省政府對市區以外的不動產征稅。各級政府每年向不動產所有者徵收不動產稅，通常一年中分幾次定期發出稅收通知，如安大略省，並要求在指定的期限內繳納稅款。此外各省和市還要對不動產的轉讓徵收一種中等水平的轉讓稅，由買方在辦理產權過戶時繳納。

各省市還徵收營業不動產稅，營業性不動產稅是對非居民在不動產稅外又額外徵收的一種不動產稅，是地方政府的第二大稅收來源。它與不動產稅不同，營業性不動產稅是對不動產的佔有者而不是對所有者徵收的稅。營業不動產稅稅基的確定，通常是不動產稅的估價值和年租金總額。具體包括五種形式：按財產評估值的一定百分比徵收；按總租賃評估值的一定百分比徵收；按面積徵收；按儲存能力徵收；按總營業收入的一定百分比徵收。

除一般不動產稅外，各省都授權市區政府徵收特別稅或費，以彌補地方政府公共設施開支的不足。

加拿大不動產稅的徵收方式採用的是從價計征，主要是以土地及相應建築物的價值或價格為課稅標准所課征的不動產稅。各省級政府都以某一基準年度的百分比來對財產進行估價。它通常是財產的買賣雙方在交易中自行確定的價格。然而，由於重估的間隔不同、所採用的基準年份不同以及估價方法的差異等，同樣財產的估價會出現差別。在某些省，應納稅估算值是通過省指定的各種因素的乘積計算出來的，採用這種方法的主要目的是限制稅收的轉嫁。在多數省，農業土地稅收都採用較優惠的估價標准。

以不動產所有者財富為基礎的不動產稅，實際是由地方政府在納稅人之間進行支出分配的一種手段。各省都採用學區稅率來籌集除省政府轉移支付以外的收入。學區稅率實施的程度在各省間有差異。各省都在市的非組織區域徵收不動產稅，而省級徵收的不動產稅日益成為籌集教育資金的重要手段。

為了補償市級政府對政府擁有的財產免稅的損失，加拿大聯邦和省政府向市政府支付財產轉移性補助。某些省對學校、學院、大學和公立醫院財產稅的免稅部分也提供相應補助。

3.稅率的確定

各省、市的不動產稅大多採用不同稅率徵收，以此抑制貧富差距拉大。例如溫哥華的不動產稅稅率從0.3%至15%不等，差距很大，復員轉業軍人、房子用於自住的業主、65歲以上的老人和殘疾人可以享受0.3%的稅率；炒作、出租房屋的人所交稅率從10%至15%不等；對擁有兩套住宅的人以較高稅率徵收。不管房子是否能租出去，房主每天都得按規定繳稅。溫哥華市政府對房地產每年評估一次。評估由政府主持，費用也由政府負責。評估的過程和原則：首先是進行土地分類，確定房地產的土地類區；其次，是填報土地用類，依據用途，確定稅率；其三，是公共設施完善程度，含圖書館、游泳池、運動場所；其四，房地產所在地區距離醫院、學校遠近，以及學校的教育水平和醫院的治療水平；其五，是交通便捷度，是否設有公共交通（公共電汽車）、道路狀況等，對不同情況評估不動產價格及確定稅率。依據評估總價值徵收地稅，不是按每平方米土地徵收，而是以土地和房屋的評估總值的百分比徵收。

對於不動產轉讓稅的稅率各省、市的情況也不一樣，例如加拿大新不倫瑞克省對不動產交易的價值，按0.25%的稅率徵收不動產轉讓稅；安大略省徵收的是土地轉讓稅（Land Transfer Tax），根據安大略土地轉讓稅法，其稅率在0.5%～2%間浮動，具體稅率依轉讓價格和土地使用目的而定。對所有轉讓的財產（包括商業或工業用地），當其價值在5.5萬加元以下（包括5.5萬加元）時，按0.5%課稅；當價值超過5.5萬加元，但在25萬加元以下（包括25萬加元）時，按1%課稅；當價值超過25萬加元時，按1.5%課稅；對於不超過兩人的單親家庭的不動產轉讓，當其價值超過40萬加元時，將對超過的價值部分徵收0.5%的附加稅率。

內華斯克亞市的契約稅法規定，允許市鎮、城鎮或鄉鎮制訂細則，對地方土地轉讓稅按轉讓財產價值的0.5%征稅。大約有1／3的市鎮開征這種稅。哈雷菲克斯市的特別法規規定，對契約轉讓稅按2%以上徵收，但現行稅率為1.25%。魁北克市的土地轉讓稅法規定，允許各市鎮通過制訂細則的辦法向市區內的不動產征稅，售價在5萬加元以內的稅率為0.3%，超過5萬加元的部分為0.6%，對公共區域、農業用地和林區的轉讓可享受免稅。為鼓勵住房建設，魁北克規定，如果政府已設立了補貼基金及不動產儲備金，則可取消徵收土地轉讓稅。

加拿大對於非加拿大居民土地轉讓征稅有時會給予較高的生產率。如魁北克省和安大略省對某些種類的土地轉讓給非居民或非居民控股的公司，要從重徵收不動產轉讓稅。以安大略省為例，通常情況下非居民與居民應交納的土地轉讓稅率相同。但對非居民購買農業或娛樂業財產的轉讓土地，土地轉讓稅稅率為20%。不過，這些土地轉讓稅還會有大量免稅規定。

除上述稅收外，地產轉讓，包括房地產買賣還涉及以下稅收：①轉讓增值所得稅（Income Tax Concering Capital Gain）。當賣房者在銷售房產後，銷售所得的增值部分，按照規定上交所得稅；②租金收入所得稅（Income Tax Concering Rent Incoming），為房屋出租所得計入年收入所應繳納的稅；③商品及服務稅（GST），在多種情況下可以免繳，例如對二手的住宅房屋是免徵GST的。

此外安大略還有非居民預扣稅（Non Resident Withholding Tax），即非居民在加拿大境內獲得的薪金、利息、紅利、租金、版稅、代理費等收入，要徵收25%的預扣稅。此稅根據加拿大與有關國家的稅務協定可能會有所降低。

二、加拿大房地產業

1.房地產交易的法律保證

加拿大的房地產交易市場非常成熟和完善，相應的法律體系也比較復雜和健全，以安大略省為例，所涉及的法律包括：合同法（Contract Law）確保合同的合法性；不動產和商業經紀人法（Real Estate And Business Brokers Act），是對地產及其代理人進行管理及規范商業行為的專業法規；商業經營法（Business Practices Act），是對廣告、銷售承諾等具體的商業行為規范的聯邦法律；土地轉讓稅法（Land Transfer Tax），規定了對土地轉讓等稅收的徵收；徵用法（Expropriation），規范了政府徵用私有土地的程序及補償的法規；競爭法（Competition Act），規范了商業競爭行為；收入法（Income Tax）規定了與房產銷售所得有關的稅收問題；土著人土地法（Native Land），專門為保護印第安人原著民的土地而設；登記法（The Registry Act），是與土地權法（Land Titles Act）具同等效力的產權登記法規；分區法（Zoning By Law），是土地規劃法規；建築物法（Building Code），為新屋建設規范而設置的法規；火法（Fire Code），設置了現有房屋的防火標准；代理人法（Agency Law），專業代理人法規；租賃法（Tenant Protection Act）對住房出租雙方的權利及義務作出了明確的規定，主要保護租客的利益。

在加拿大，土地的產權（Title）從Crown Patent商品化衍生而來，可以為私人所有，這可能是與我國房產權的最大不同點之一。在加拿大，除了一般可以在房地產市場上自由交易的房地產以外，主要還有以下兩種對特殊土地的使用和管理的情況值得注意。

1）土著人土地（Native Lands）：為保護印第安原住民的權益及土地的使用而由政府保存下來的保留地。

2）有些土地的某些地塊屬於皇家保留地（Reserved Crown Lands），在土地使用上會有一定的限制，比如對礦產資源的開發利用以及土地上的樹木的管理，甚至某些土地的某一部分會被保留下來用做未來公路建設。這樣在成片土地開發方面往往會遇見對土地及房產使用上的限制，這樣一來對該地產的價值就會有直接的影響。

2.房地產交易的政府主管部門

在加拿大房產交易中，政府只負責產權登記管理，其管理部門是政府不動產登記辦公室，各省或市政府中均設有這樣的機構。例如安大略的房地產的產權登記及管理由消費者和商業服務部的不動產登記處負責。政府不動產注冊辦公室類似於我國的國土資源和房屋管理局，它掌握著轄區內所有不動產的信息。這些信息絕大部分都是公開的，任何個人和單位只要花費少量的金錢都可以查到所需要的資料。律師的產權調查的資料全部是從這里獲得的。目前加拿大許多省市的不動產注冊辦公室已實現了計算機管理。律師不出律師樓就可以通過計算機獲得產權調查資料以及產權注冊登記。例如在安大略省目前同時存在兩個產權登記管理系統：①登記系統（Registry System）：各種產權相關文件在登記法的規定下登記歸檔；②土地權系統（Land Title System）：在土地權法規范下，確保無誤的房地產權登記管理系統。通過這些系統可以查詢安大略省的土地產權情況。

3.房產交易的中介機構

加拿大地域遼闊，人口稀少，目前每年都會有來自世界各地的大量新移民不斷移居到此，尤其是一些大城市。伴隨著城市的不斷發展，房屋交易市場非常活躍。買賣一個房屋，就像買賣一個商品大件一樣。根據供求變化，地產的價格也在變化，因此並不是每一筆房地產投資都一定會有很好的回報。除了自己應有獨到的眼光以外，尋求房地產專業人員的幫助是必不可少的。房地產經紀人是專業服務人員，掌握的信息資源比較多，而且信譽較好，具有成熟經驗，他們能夠幫您分析策劃，選擇合適的地理位置，調查社區環境，分析投資發展趨勢，掌握投資熱點，幫您確定入市時間，這樣一來就可以最大限度地降低風險，增加回報。根據加拿大房地產經紀人協會統計，平均85%以上的人買賣房屋時是通過經紀人成交的。

在加拿大經紀人是由經紀人協會進行管理的，協會有省、市級。經紀人要經過嚴格的考試、培訓並交納一定的會費才能成為協會的會員。經紀人經過不同的考試，可以取得相應的等級，最高一級的可以獨立設立經紀公司。協會有一個自己的網站，信息更新得非常快，所有的會員都可以登錄。

4.房地產交易基本程序

目前，加拿大的房地產交易過程與北美其他地區交易程序大致相同。一筆交易程序一般需要涉及以下程序和有關人員。

（1）找地產經紀人

某人若有了買房的想法後，通常通過朋友或廣告，首先尋求一個專業的房地產經紀人來幫忙。經紀人在房地產交易中所起的作用是非常重要的。

（2）請驗屋師

一旦買賣雙方簽署合同以後，如果合同裡面有驗屋條款，買方應在規定的時間請政府注冊的驗屋師驗房。驗屋條款一般是指合同經過驗屋無問題的情況下才能生效。驗屋師會出具書面的驗屋報告，如果房子沒有問題的話，買方就要按照合同規定繼續履約，否則，買方可以放棄該合同，或者再和對方討價還價。

（3）貸款金融機構

如果合同裡面有貸款條款，買方也應在規定的時間到金融機構辦理貸款手續。貸款條款一般與驗屋條款類似。金融機構會根據該機構的規定和買方的還款能力來決定是否貸款給他。如果金融機構同意貸款，買方就要按照合同規定繼續履約，否則，買方可以放棄該合同。加拿大的金融機構的客戶來源一般有直接上門服務的，也有很多是通過貸款經紀公司和貸款經紀人介紹的。

（4）共管物業證書（Status Certificate）

如果合同裡面有共管物業證書條款，買方也應在規定的時間內請律師審閱共管物業證書。共管物業證書條款是指合同規定在一定的時間內，買方律師須對共管物業證書條款進行審核通過。該證書一般是由物業管理公司出具，費用100～150加元不等，買賣雙方可以協商，通常是由賣方出錢。依照《共管物業法》的規定，該證書的內容包括物業公司的經營狀況、有無法律糾紛、財務狀況以及業主（賣方）有無欠款及法律糾紛等等。該證書是對那些有物業管理公司的物業適用的。如果該物業或物業管理公司有重大法律或財務問題，買方可以放棄該合同，或者再和對方討價還價。

從以上可以看出，業主如果沒有非常特別的情況，一般不會拖欠該付的費用並遵守物業管理公司的規定，否則在出售該物業時會有許多麻煩，甚至售不出去。

（5）買賣雙方的律師

買方通常是在合同簽署之前聘請專業房地產律師，也可以在這之後聘請。不過加拿大法律規定，買賣雙方必須聘請各自的律師辦理過戶手續。所以在加拿大買賣房屋可以沒有經紀人，但是不聘請律師幾乎是不可能的。

買方律師在經過委託以後，要認真仔細檢查合同，並進行一系列的調查。這些調查一般分為產權調查和非產權調查。

代表賣方律師的工作要比代表買方律師的簡單一些。賣方律師的主要任務是回答並解決買方律師所發現和提出的問題。如果該不動產有很少的或沒有問題，賣方律師的工作相對簡單和直接。如果有很多或者嚴重的問題，賣方律師就要面對一個非常困難的工作來保證該交易按時完成。

當賣方律師收到買方律師的要求信及需要賣方簽字的文件後，他必須仔細閱覽。賣方律師必須精通合同條款和與房地產買賣相關的法律，這樣才能夠正確回答要求信。

交割日當天，賣方律師或其助理按約定時間與買方律師或其助理在政府不動產注冊辦公室交換文件和房款及鑰匙，然後由買方律師負責登記注冊。賣方律師只有在買方注冊登記全部完成以後，才能將房款交給賣方。

交割後，賣方律師還需要取消賣方以前的貸款抵押，並向賣方出具總結報告。

（6）進行產權登記

不動產的交易完成後，必須到所在地的政府不動產登記辦公室進行產權登記。目前由於政府不動產注冊辦公室已實現了計算機管理，雙方律師不必再親自到注冊辦公室，而是通過快遞公司交換文件，在網上進行注冊了。

從以上加拿大房地產交易的全部過程來看，每一步驟都是由相關專業的人士來完成，分工很細致，避免了利益沖突，並能充分保護買賣雙方及貸款機構的利益。

5.加拿大房產交易中的政府優惠政策

加拿大本國居民在購買住房時政府有一些優惠政策，例如在安大略省對第一次購房者有如下優惠政策：

1）土地轉讓稅的返還。在安大略省首次購買新建住房，並且主要在此房屋居住的購房者可以獲得稅收返還（1996年8月開始執行）。

2）省購房儲蓄補貼計劃（OHOSP）。目的是幫助第一次購房者實現其擁有自己的住房夢想。當購房者第一次購買自己居住的房子，其個人年收入少於4萬加元，或夫妻合並年收入少於8萬加元時，有資格得到OHOSP的補貼。

3）注冊退休儲蓄計劃（RRSP）可以首期付款。每個家庭夫妻雙方（包括同居夫妻）可以從各自的RRSP賬戶中取出2萬加元用於房屋首期付款，一個家庭一共可取4萬加元，而不涉及稅收和利息，但受如下條件限制：

●只適用於首次購房；

●必須從取款日的第二年開始還款；

●低價購買舊房，翻修後轉售，扣除裝修費用及稅費，賺取其中的差價；

●還款最長不能超過15年；

●每年還款不能低於取款總額的1/15；

●不能達到最低還款額的部分計入當年收入納稅。