A. 改變土地用途該如何辦理手續
劃撥地改變用途
經批准改變劃撥土地用途，改變後的用途符合《劃撥用地目錄》的，經批准可以繼續以劃撥方式使用，辦理相應的劃撥用地手續，換發新的《國有土地劃撥決定書》。改變後的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理有償用地手續。具體可分兩種情況：
1.地方法規或行政規定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權的，或者《國有土地劃撥決定書》明確改變用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權，依法有償供應，屬於經營性用地的，應當依法以招標拍賣掛牌方式供應。
2.地方法規、行政規定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）第十七條規定，經批准可以辦理協議出讓手續，但應當按照土地市場價格補繳土地出讓金。應補繳的土地出讓金額＝新用途的出讓土地市場價格－原用途的劃撥土地市場價格。
出讓土地使用權改變用途
土地使用者未經批准不得擅自改變土地用途，經批准改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定分兩種情況處理：
1.出讓合同和地方法規、行政規定中明確約定或規定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權（對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定）後，依法重新公開供應。
2.出讓合同和地方法規、行政規定沒有約定或明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規劃行政主管部門批准，批准後應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。相應調整土地使用權出讓金，對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整，重新核定。
出讓年限應根據具體情況確定：城市規劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途剩餘使用年限甚至更短期限確定；沒有特殊限制的，為便於土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超過法定最高土地出讓年限。
土地用途和出讓年限確定後，就可根據新舊土地用途、出讓年限和批准時的土地市場價格水平確定應補繳的土地出讓金額。應補繳的土地出讓金額＝批准時新用途、新出讓年期下的土地市場價格－原用途在批准改變用途時剩餘年期下的出讓土地市場價格。
B. 土地用途發生變更後使用權是否有效
《土地管理法》第四條規定：國家實行土地用途改制，通過編制土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。對建設用地的土地用途，通過在土地出讓合同或土地劃撥批文中加以明確。城市國有土地用途一般劃分為：一級分類1個；二級分類8個，包括商服、工礦倉儲、公用設施、公共建築、住宅、交通運輸、水利設施和特殊用地；三級分類32個。在以往的土地出讓合同中，一般採用的是土地的二級分類，凡未經批准實際用途與土地出讓合同中規定的用途不一致的，都應認定為擅自改變用途。
2.擅自改變土地用途處理的法律規定
《土地管理法》第五十六條明確規定：建設用地單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區改變土地用途的，在報批前應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
《城市房地產管理法》第十七條明確規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
《城市房地產管理法》第二十五條規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途，動工開發期限開發土地。
《合同法》第九十四條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同……第（五）項法律法規規定的其他情形。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條規定：土地使用權應當按照土地使用出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。
從上述相關法條中不難看出，擅自改變土地用途的處理方式有二種：一是嚴重影響城市規劃的，出讓方有權解除土地出讓合同，收回土地使用權。二是符合城市規劃的，受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，可以改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，調整土地出讓金。 根據土地出讓合同的約定，受讓方一經取得土地使用權後，土地的用途不得擅自變更，必須按照原合同約定來正確合理地使用土地資源，這是一個基本原則。 注意：擅自改變土地用途是一種違法佔地行為，若不及時辦理變更用途的相關手續，將會造成新的土地產權矛盾和糾紛。
C. 土地使用權改變用途許可需要什麼資料
依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條：以專下情況可以收屬回劃撥土地使用權。 1、無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權。2、對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回。3、無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
D. 土地如改變用途需要哪些審批申請材料
最主要當然是土國土資源局，規劃局。
1、改變土地用途的單位提出申請，填寫用地申請表； 2、對申請人提供的材料進行初審，決定是否受理； 3組織進行地界、權屬調查； 4對改變用途的土地使用權委託進行地價評估； 5擬定變更的土地使用權出讓方案，核算應補交的土地出讓金，有關稅費； 6會審、擬文上報、逐級上報有批准權的人民政府批准；
申報資料：
1、用地單位提出的改變土地用途申請；
2、市規劃局頒發的《規劃用地許可證》；
3、原用地批文或土地使用證書；
4、改變用途土地勘測定界圖；
5、需提交的其他有關材料。
承諾時限：
5天
法律依據：
《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號）
收費標准：
土地出讓金： 1、原劃撥用地的土地出讓金： 評估標定地價的40%以上。 2、原出讓土地的土地出讓金： 補交不同用途和容積率的土地差價。
E. 土地使用權轉讓後可否改變土地用途
具體來說，由經營性用地轉為非經營性用地、由非經營性用地轉為非經營性用地均直內接審批，但是，由經營性容用地轉為經營性用地、由非經營性用地轉為經營性用地，須依法收回再公開出讓，不宜直接審批。
使用年限也可以變更。實際上，往往用途的改變就會引起使用年限的改變。當然，即使用途不變，使用年限也可以延長，但不能超出法定最高年限。
F. 改變土地用途應履行的法定手續有哪些
吉林省某市一國有企業以劃撥方式取得土地600畝。2003年8月，該企業欲擴建廠房，向市政府申請在該市另一區用地50畝。因只有一個意向用地者，市政府決定以協議方式將該地出讓給該企業。為鼓勵企業創收，市政府決定在與該企業協議確定的出讓價格的基礎上減免20%。後該企業由於經營不善，連連虧損，2004年企業轉型，欲在使用的650畝土地上搞房地產開發。
市政府對該企業減免出讓金的做法是否合法?在劃撥土地上搞房地產開發須履行哪些手續?在協議出讓方式取得的土地上搞房地產開發須履行哪些手續?讀者 張維
答：首先，要明確協議出讓國有土地使用權的概念。協議出讓國有土地使用權是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。協議出讓與招拍掛出讓之問一個典型的差別之一是土地出讓金的確定，招拍掛方式中出讓金完全是靠市場手段來確定，而協議出讓方式中出讓金是由出讓方和受讓方協商一致後通過協議方式來確定。因此，本案中市政府對該企業減免出讓金的做法並非不可，但是須符合一個條件，即《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第21號令）第四條規定的「以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價」和第五條規定的「協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和。有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。低於最低價時國有土地使用權不得出讓」。由此可見，在符合法律規定的前提下，市政府可以對該企業減免部分出讓金。
劃撥方式取得國有土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准後，在土地使用者依法繳納了土地補償費、安置補助費及其他費用後，國家將土地交付給土地使用者使用，或者國家將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。只有法律規定的用地才可以劃撥方式取得。對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回。因此，原則上來說，劃撥土地上不得從事經營性活動，對於改變用途的，市、縣人民政府可以無償收回。但由於我國曾長期實行高度集中的計劃經濟體制，對土地使用權採取行政劃撥方式進行分配，導致目前存在大量的劃撥土地。為保證經濟社會可持續發展，使劃撥土地發揮更大的效益，劃撥土地在經依法批准，並且補繳土地出讓金後，可以進行經營性開發建設。《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）規定：「經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。」因此，在劃撥土地上搞房地產開發，須經市、縣人民政府批准，並按照市場價補繳土地出讓金。
在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的情形，對於以協議出讓方式取得土地，又改為經營性用地的，《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第21號令）第十六條規定：「以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更後的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，並依法辦理土地使用權變更登記手續。」在《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》中對經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設的情形作出了規定，筆者認為，對於協議出讓方式取得的土地進行經營性開發建設的，也可以參照此規定。
所以，本案中在協議出讓方式取得的土地上搞房地產開發，須經市、縣人民政府同意，並按照市場價補繳土地出讓金。
中國土地礦產法律事務中心 尚曉萍