土地使用權容積率修正

① 改變容積率應該如何補交土地出讓金

容積率，是指建築物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建設物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權人應繳納的土地出讓金也就越高。近幾年，社會上存在著一些規劃等部門權力尋租，違規批准開發商提高容積率，開發商獲取巨額利益的現象。清理改變已出讓國有土地用途和容積率對於從源頭上防治腐敗、規范房地產市場有著重要的意義。由於改變土地用途、容積率應補交土地出讓金數額的確定方法上，在法律適用上存在很多分歧，我們有必要對這一問題進行研究。

提高容積率後應補交土地出讓金的法律依據
由於容積率的提高對國有土地使用權的出讓價格有著實質性的影響，開發商在較低的容積率的標准下取得國有土地使用權，在開發過程中又通過種種手段提高容積率，其行為的本質是逃廢土地出讓金，對於房地產行業普遍存在的這種弊端，應當採取法律的手段予以有效地打擊和制止。

雖然1990年國務院頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》開始實施國有土地使用權有償使用，1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》僅對土地使用者改變土地使用權出讓合同約定的土地用途應相應調整土地出讓金作出規定，對地價有重要影響的容積率調整是否應補交土地出讓金未作出規定。

2001年國務院下發的《關於加強國有土地資產管理的通知》第一次對其作出明確規定：土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積等，必須依法報經市、縣人民政府批准。對於出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。2002年建設部下發的《關於加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》第四條規定：「如因特殊原因，確需改變規劃設計條件的，應當向城鄉規劃行政主管部門提出申請，經批准後方可實施。城鄉規劃行政主管部門應當告知國有土地管理部門；依法應當補交土地出讓金的，受讓人應當依據有關規定予以補交」。

② 取得土地使用權申請調整容積率屬於哪個部門公示

首先城建規劃部門要同意修改，其次是國土部門要補交土地出讓金，簽訂補充協議

③ 容積率修正系數怎麼計算

容積率修正系數=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平。
容積率,是土地利用程度的技術經濟指標.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由於土地報酬遞減規律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益最終會出現遞減趨勢,也相應影響地價的高低.容積率修正系數的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統一修正到平均容積率下的價格,為基準地價評估建立基礎。
容積率修正主要針對商業用地和居住用地,工業對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當地土地市場實際情況出發,利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產生影響,再進一步分析地價－容積率對應關系。
一、容積率的內涵及其特性
容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：
（一）容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。
（二）容積率（R）、建築密度（C）與層數（H）之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。
（三）容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

④ 在房地產估價的市場比較法中容積率修正指數是如何計算的

城鎮土地估價容積率修正系數表主要採用以下兩種方法確定：

（一）特爾菲測定法：
在基準地價評估過程中確定修正系數時，常採用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。
此種方法編制的容積率修正系數無論是大城市還是小城鎮，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在於沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素並列在一起以同等方式確定其修正系數，容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映；

（二）樣點地價法：
通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數，並以該比例系數適當修正綜合後，編製成容積率修正系數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標准計算容積率修正系數
此種方法是以樣點地價統計作為系數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正系數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市並不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。
容積率修正系數的確定應採用復合系數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數；第二步，根據土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配系數。容積率修正系數等於收益機制下的收益變化系數乘以市場供求關系作用下的收益分配系數。數學表達式為：
p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。
此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數μ，當μ＝1時，容積率修正系數即為土地收益變化系數(Pi／P-1)，此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資項目沒有任何風險時才會發生；
當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。
當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。
但地產市場的供求關系很難准確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據地價對容積率的作用規律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規劃控制比較嚴格的大城市，分配系數μ較大，可超過0.5，而小城鎮分配系數取值均在0.3以下；同一城市內部不同區域的分配系數也應不同，一般中心區域分配系數要大於邊緣區域；不同用地類型的分配系數取值也有所差別，商業用地取值大於住宅用地，工業用地取值最小。

⑤ 容積率修正系數

這是我找到的別人的回答 你看看吧

首先說明容積率的演算法：
不計入容積率的

1.今後住宅底樓架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設施等公共用途的，並且架空層層高在2.8米至3.6米之間的，底樓架空層面積不計入容積率。

2.半地下室，凡頂板高度超出室外地坪高不足1.0米的建築部分，不計入容積率。

計入容積率的

1.樓頂有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房，結構（設備管道）轉換層，底層車庫、雜物間等，當層高在2.2米及以上的，按全面積計入容積率，如果層高不足2.2米的按一半面積計入容積率。

2.建築物的陽台，不論是凹陽台、挑陽台、封閉陽台、不封閉陽台均按其水平投影面積的一半計算，當進深超過1.8米的各類陽台，均按全面積計入容積率。
容積率修正系數：
每個地區演算法都不相同，你是哪個地方的？去當地規劃為咨詢一下。可以有答案的

容積率修正系數確定的原則
根據容積率對地價的影響規律，容積率修正系數的確定應遵循以下原則：
（一）遵循報酬遞增遞減原則。地價隨容積率的變化呈現先遞增後遞減的趨勢，各宗地的容積率在客觀上存在一個最合理值，在編制城市規劃時對宗地的規劃容積率一般不會突破這個最合理值。所以容積率修正系數應體現地價隨容積率增加而增大的趨勢，呈非線性正相關關系；
（二）應體現容積率對地價的影響特點。不同城市規模、同一城市不同區位、不同用途，地價受容積率的影響程度不同。所以，應分城市、分區位（級別）、分用途編制相應的容積率修正系數表。

（三）應區分樣點地價與基準地價的容積率修正系數。樣點地價容積率修正，是在基準地價評估過程中，將調查獲得的具體容積率下的樣點地價修正到設定標准容積率下的地價；而基準地價修正體系中的容積率修正，是宗地價格評估中，將設定標准容積率下的基準地價修正到具體容積率下的宗地價格。兩者修正的方向相反，實質不同，修正系數也應有所不同。
（四）應體現合理的收益分配關系。地價隨容積率變化的內在因素在於容積率的變化能引起土地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價形式表現出來，須通過土地市場實現。土地的供求關系影響變化的土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關系。大城市或城市的中心區域，由於市場發展潛力大，相應的各類土地需求量大，容易形成賣方市場，許多買方的競爭，迫使投資者的盈利水平向社會平均收益水平接近，容積率增加所產生的經濟剩餘量主要分配給土地所有者，因而容積率的變化引起地價的變化幅度較明顯；小城市或大城市的邊緣區域，由於土地需求相對不足，容易形成買方市場，容積率增加引起的經濟剩餘主要分配給投資者，因而容積率的變化引起地價的變化幅度較弱。
四、對當前容積率修正系數確定方法的分析
當前城鎮土地估價容積率修正系數表主要採用以下兩種方法確定：
（一）特爾菲測定法：
在基準地價評估過程中確定修正系數時，常採用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。
此種方法編制的容積率修正系數無論是大城市還是小城鎮，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在於沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素並列在一起以同等方式確定其修正系數，容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映；
（二）樣點地價法：
通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數，並以該比例系數適當修正綜合後，編製成容積率修正系數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標准計算容積率修正系數
此種方法是以樣點地價統計作為系數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正系數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市並不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。
五、容積率修正系數的改進方法——復合系數法
根據前面的分析，影響土地價格的各種因素主要是通過收益機制和市場供求關系發生作用的。容積率修正系數的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關系對變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關系的影響。因此，容積率修正系數的確定應採用復合系數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數；第二步，根據土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配系數。容積率修正系數等於收益機制下的收益變化系數乘以市場供求關系作用下的收益分配系數。數學表達式為：
p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。
此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數μ，當μ＝1時，容積率修正系數即為土地收益變化系數（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資項目沒有任何風險時才會發生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產市場的供求關系很難准確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據地價對容積率的作用規律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規劃控制比較嚴格的大城市，分配系數μ較大，可超過0.5，而小城鎮分配系數取值均在0.3以下；同一城市內部不同區域的分配系數也應不同，一般中心區域分配系數要大於邊緣區域；不同用地類型的分配系數取值也有所差別，商業用地取值大於住宅用地，工業用地取值最小。

以平頂山市一級商業用地的容積率修正系數計算為例。平頂山市一級商業用地位於市中心最繁華地段，北至礦工路、南至湛北路、東至勞動路、西至迎賓路，面積約5.3km2，集中了市內各大商場及主要的政府機關、銀行，交通便利，基礎設施完備。在2002年平頂山市基準地價更新中以該區域容積率修正系數的確定作為重點，通過調查不同容積率下的樣點地價，先對樣點地價進行除容積率外的區域因素和個別因素修正，求出標准宗地在不同容積率下的平均地價，該區域在乎均容積率4.0時的平均地價為2600元／平方米，並以此作為基準地價。再根據平頂山市的城市規模、經濟狀況、人口狀況及該區域在平頂山市的經濟、地理位置，確定收益分配系數為0.75，最後即可根據公式計算地價的容積率修正系數。

⑥ 住宅容積率是2.68個修正系數是幾

容積率修正系數的改進方法——復合系數法
根據前面的分析，影響土地價格的各種因素主要是通過收益機制和市場供求關系發生作用的。容積率修正系數的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關系對變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關系的影響。因此，容積率修正系數的確定應採用復合系數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數；第二步，根據土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配系數。容積率修正系數等於收益機制下的收益變化系數乘以市場供求關系作用下的收益分配系數。數學表達式為：
p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。
此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數μ，當μ＝1時，容積率修正系數即為土地收益變化系數（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資項目沒有任何風險時才會發生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產市場的供求關系很難准確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據地價對容積率的作用規律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規劃控制比較嚴格的大城市，分配系數μ較大，可超過0.5，而小城鎮分配系數取值均在0.3以下；同一城市內部不同區域的分配系數也應不同，一般中心區域分配系數要大於邊緣區域；不同用地類型的分配系數取值也有所差別，商業用地取值大於住宅用地，工業用地取值最小。

⑦ 土地出讓年期修正系數 怎麼算

土地使用權年期修正
1．實質
土地使用權年期是指土地交易中契約版約定的土地使用權年限權。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。
2．修正方法
(1)計算使用年期修正系數，年期修正系數按下式計算：
K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數；
r——土地還原率；
m——待估宗地的使用權年期；
n——比較案例的使用權年期。
(2)利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正，即有：
年期修正後地價＝比較案例價格×K
案例3：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：
年期修正後的地價＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2

⑧ 請問土地評估中的求取容積率修正系數的方法

計算公式：V=V1b×抄(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地價襲格

V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價

∑Ki：宗地地價修正系數

Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數

(8)土地使用權容積率修正擴展閱讀

影響土地價格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

(2)區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

⑨ 如何運用容積率修正系數表計算地價

公式1 PD=PB×A×B×D×E 公式2 PD=PB×A×B×C×D×E 當前城鎮土地估價容積率修正系數表主要採用以下兩種方法確定：
（一）特爾菲測定法：在基準地價評估過程中確定修正系數時，常採用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。
此種方法編制的容積率修正系數無論是大城市還是小城鎮，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在於沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素並列在一起以同等方式確定其修正系數，容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映；
（二）樣點地價法：通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數，並以該比例系數適當修正綜合後，編製成容積率修正系數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標准計算容積率修正系數
此種方法是以樣點地價統計作為系數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正系數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市並不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。容積率修正系數的確定應採用復合系數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數；第二步，根據土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配系數。容積率修正系數等於收益機制下的收益變化系數乘以市場供求關系作用下的收益分配系數。數學表達式為：p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。
此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數μ，當μ＝1時，容積率修正系數即為土地收益變化系數（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資項目沒有任何風險時才會發生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產市場的供求關系很難准確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據地價對容積率的作用規律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規劃控制比較嚴格的大城市，分配系數μ較大，可超過0.5，而小城鎮分配系數取值均在0.3以下；同一城市內部不同區域的分配系數也應不同，一般中心區域分配系數要大於邊緣區域；不同用地類型的分配系數取值也有所差別，商業用地取值大於住宅用地，工業用地取值最小。

⑩ 容積率修正系數如何算

容積率修正系數=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平。
容積率,是土地利用程度的技術經濟指標.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由於土地報酬遞減規律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益最終會出現遞減趨勢,也相應影響地價的高低.容積率修正系數的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統一修正到平均容積率下的價格,為基準地價評估建立基礎。
容積率修正主要針對商業用地和居住用地,工業對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當地土地市場實際情況出發,利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產生影響,再進一步分析地價－容積率對應關系。

一、容積率的內涵及其特性
容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：
（一）容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。
（二）容積率（R）、建築密度（C）與層數（H）之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。
（三）容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。