使用權出讓地價評估技術規范

① 根據什麼來衡量測算地的價值和預期的收益,從而進行竟價

方法如下：引用數據的審查
（1）市場比較法主要技術參數確定中應注意的問題
①因素指數幅度要與當地公布或採用的基準地價報告中的宗地因素條件修正系數表中的內容相同或相近，且修正幅度應參考基準地價計算宗地地價的因素修正系數表中的幅度。
②指標量化要科學合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權重相對較小，修正幅度可定低一些。工業用地道路通達度對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。
針對國有建設用地使用權出讓：根據2013年4月國土資源部發布的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》，市場法還應注意：
①優先選用正常市場環境下的實際交易案例；
②各比較案例修正後的比准價格相差不得超過40%.即，（高比准價格—低比准價格）/低比准價格≦40%.
③各比較案例修正後的幅度不得超過30%.即，（案例修正後的比准價格—案例價格）/案例價格≦30%.
（2）收益還原法主要技術參數確定中應注意的問題
①要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時採用的收益額和相應的條件，容易出現的問題有：
1.收益的確定不是採用客觀收益，而是採用實際收益；
2.收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；
3.未明確收益內涵、取得收益的方式；
4.忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益等；
5.未考慮房屋的閑置（即空房損失等）。
②總費用中涉及到項目和各項標准，要具體說明其確定的依據、確定方法和各項參數的選取標准，容易出現的問題有：
A.未考慮收益的方式，盲目地確定費用；
B.確定年折舊費時，缺少對房屋結構、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準；
C.將利息計入總費用中。
③說明純收益的測算依據和方法。
④明確說明還原利率（土地還原利率、建築物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據和具體標准。
⑤明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。
針對國有建設用地使用權出讓：根據2013年4月國土資源部發布的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》，市場法還應注意：土地收益的確定應該通過市場調查比較案例後得出且比較案例不少於3個；確定還原利率時應詳細說明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險的關系。
（3）剩餘法（假設開發法）主要技術參數確定中應注意的問題
①通過分析估價對象條件、利用現狀等，考慮到規劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應包括確定土地的用途、建築物容積率、土地覆蓋率、建築高度等項內容。
②明確待估宗地開發完成後的利用方式（買賣、出租等）及依據目前市場狀況估算的不動產總價，並說明估算方法及依據。
③對計算中所採用的建築費、專業費用要說明其確定的方法和依據；對開發周期、利息、稅費、手續費和開發商利潤等要說明其選擇依據和標准。
針對國有建設用地使用權出讓：根據2013年4月國土資源部發布的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》，剩餘法還應注意：假設的項目開發周期一般不超過3年；對於開發完成後擬用於出售的項目，售價娶出讓時當地市場同類不動產正常價格水平，不能採用估算的未來售價。
（4）成本逼近法主要技術參數確定中應注意的問題。
①要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標准，並說明其確定的依據。如有文件依據的，要指出文件的名稱及文件有關費用標准；沒有文件依據的，如屬當地一般規定的，要有當地土地管理部門或有關的政府部門證明，涉及到當地不同地區的費用標準的，要在充分調查實際情況的基礎上，分析後進行確定，並說明原因。
②明確待估宗地的開發期限、開發狀況和相應的開發費用標准，並說明依據。設定開發程度不同，開發期限可相同，可不相同，但開發費一定要有差別。開發程度差別太大不能相同。如「五通一平」的開發周期為1年，而「二通一平」的開發周期可定為9個月、6個月。在確定開發費用時，設定開發程度均為「五通一平」。但開發時，如通路，一宗地臨主幹道（20-60米寬），水泥路或柏油路；而另一宗地臨砂石路（3-6米寬），同樣是「五通一平」開發費可取不一樣，但一定要描述清楚。
③有關稅費、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術報告中說明依據的資料及其來源、分析計算過程及結果。
④說明成本價格基礎上的土地增值標準的確定方法和依據。在利用出讓金代替土地增值收益計算地價時，一定要分析當地公布的出讓金含義是否為單純的政策收益，如包含其它內容，應扣除；或實在無法運用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計算。
針對國有建設用地使用權出讓：根據2013年4月國土資源部發布的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》，成本法還應注意：國家或地方從土地出讓或土地收益中計提（安排）的各類資金，包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設基金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費，不得計入土地成本，也不得計入出讓地價。
（5）城鎮基準地價系數修正法主要技術參數確定中應注意的問題
①說明待估宗地的各項因素具體條件，應按因素修正系數表的內容具體列出。確定待估宗地各因素修正系數要按照修正系數表進行。
②要說明年期、期日及其他影響因素之間的判別和相應的修正系數。
③對基準地價修正得到宗地地價。當估價對象設定的土地開發程度與基準地價設定的土地開發程度不一致時，應進行土地開發程度修正。
④多數情況下，需要進行容積率修正。
針對國有建設用地使用權出讓：根據2013年4月國土資源部發布的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》，公示地價系數修正法還應注意：
①採用的基準地價，應當已向社會公布。採用已完成更新但尚未向社會公布的地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。
②在已經部署開展標定地價公示的城市，可按照國家制定的相關評估指導辦法，運用標定地價系數修正法進行出讓地價評估。

② 有土地估價方面的朋友嗎有個規范格式想請教一下!

土地估價技術報告（文字式）的基本內容
[一]封面
封面內容和格式如下：
土地估價技術報告
[封面標題]
項目名稱；[說明估價項目的全稱，內容包括評估目的及估價對象價格類型（土地使用權或其他）等字樣。估價項目他稱後加括弧註明估價對象所在市、縣全名，如「××縣（市）」字樣]
受託估價單位：[同「土地估價報告」文字式]
土地估價報告編號：[同「土地估價報告」文字式]
土地估價技術報告編號：[說明估價機構對該項目的技術編號，含有「（地名）估價機構簡稱（年度）（技）字第××號」等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度]
提交估價報告日期：[同「土地估價報告」文字式]
關鍵詞：估價對象所在市、縣全名，與項目名稱中市、縣全名一致； 估價目的，應簡要說明「企業收購、轉讓、破產、清產核資、合資、其他」等目的；估價機構，說明估價機構全稱；
年度，說明提交土地估價報告日期所在年度

[二]正文
正文內容和格式如下：
土地估價技術報告
[正文標題]
第一部分 總述
[分標題]
一、估價項目名稱[同土地估價技術報告封面]
二、委託估價方[同「土地估價報告」文字式
三、受託估價方[說明該項估價的受託估價機構、機構地址、估價機構資質級別、資格證書獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法人代表等]
四、估價目的[同「土地估價報告」文字式]
五、估價依據[同「土地估價報告」文字式]
六、估價基準日[同「土地估價報告」文字式]
七、估價日期[同「土地估價報告」文字式]
八、地價定義[同「土地估價報告」文字式]
九、估價結果[同「土地估價報告」文字式]
十、需要特殊說明的事項[同「土地估價報告」文字式]
十一、土地估價師簽字[同「土地估價報告」文字式]
十二、土地估價機構[同「土地估價報告」文字式]
估價機構負責人簽字： （機構公章）
××××年××月××日

第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1、土地登記狀況[同「土地估價報告」文字式]
2、土地權利狀況[同「土地估價報告」文字式]
3、土地利用狀況[同「土地估價報告」文字式]
[上述內容中，土地登記和權利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權出讓合同中的有關內容為准，土地利用狀況以建築物、地上附著物等產權登記內容和實際勘察與調查的內容為准]
[土地權利狀況中他項權利限制以及土地利用限制等對地價造成影響的，應說明影響趨勢及影響程度]
二、地價影響因素分析[說明影響估價對象地價水平的因素]
1、一般因素[同「土地估價報告」文字式]
2、區域因素[同「土地估價報告」文字式]
3、個別因素[同「土地估價報告」文字式]
[上述因素分析與「土地估價報告」中的因素說明有所區別，「土地估價報告」的影響地價的因素說明側重於對有關影響因素的陳述，這里則側重於對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素僅為參照。因土地的特殊用途或他原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明並進一步分析]
[在對地價影響因素分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產生的影響程度及影響趨勢並與土地估價過程中有關方法選擇、參數確定、因素分析和比較內容等相對應，要求對地價影響因素的分析要與估價結果的確定聯系起來，做到分析合理、參數有據、估價得當，不能前後矛盾]
[地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規范，內涵准確，能夠定量反映的必須用定量數據表述]

第三部分 土地估價
[分標題]
一、估價原則[同「土地估價報告」文字式]
二、估價方法和估價過程[要求說明估價方法選擇依據和每種方法的估價過程]
[應根據估價對象特點及項目的實際情況，依據《規程》選取適宜的估價方法（市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩餘法、基準地價系數修正法等）。要求在一項估價中所選方法不少於兩種，並說明估價方法選擇的依據同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足《規程》的相應要求]
[在選擇估價方法時，如估價對象位於城鎮范圍內、基準地價覆蓋范圍之外，可以選擇採用基準地價系數修正法，參照基準地價的未級地進行評估]
（一）××法
（二）××法
三、地價的確定
1、地價確定的方法[要求說明對不同估價方法結果進行增值或減值調整的原因。對採用眾數、平均值或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇的依據]
[如評估方法選擇採用基準地價系數修正法，最終估價結果必須考慮基準地價系數修正法的評估結果]
2、估價結果[應註明地價種類、總地價單位面積地價、地價單位，總地區一體化價並用大寫表示。如用外幣表示地價，應註明估價基準日外幣與人民幣的比價]

第四部分 附件
[分標題]
[同「土地估價報告」文字式]

③ 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

④ 國有土地使用權出讓 地價評估包括地上建築物構築物的評估否

地價，只是土地價值，不包含房屋價值。
房地產價值包括房屋價值和土地價值。
房產價值就是房屋價值。

具體要看你評估對象是什麼，評估目的什麼。

⑤ 國有土地使用權和國有建設用地使用權區別

國土資源部辦公廳關於發布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》的通知
國土資廳發〔2013〕20號里有相關描述，國有建設用地使用權是國有土地使用權的一種。

⑥ 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

⑦ 什麼是土地基準地價

土地基準地價是在城鎮規劃區范圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的均質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估的，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。

(7)使用權出讓地價評估技術規范擴展閱讀：

土地基準地價的評估的要求：

國土資源部辦公廳近日發出通知，就2014年12月1日起實施的《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》做出相關政策說明。通知要求，基準地價每3年應全面更新一次。

已出讓土地因調整容積率需評估補繳地價款的，若調整前原容積率低於1，可按新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價乘以新增建築面積確定應補繳的地價款。

嚴格執行出讓地價評估有關規定。在國有建設用地使用權出讓前，市、縣國土資源主管部門應當按照規程和《關於發布〈國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）〉的通知》有關要求，組織對擬出讓宗地的地價進行評估，出具土地估價報告。

出具的土地估價報告應當在「估價結果」部分有明確底價決策建議及理由；涉及協議出讓最低價標准、工業用地出讓最低價標准等最低限價的，還應同時列出相應的最低限價標准。

⑧ 國有建設用地使用權； 國有土地使用權； 這2個區別是什麼

1．含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。

2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。

建設用地使用權與國有土地使用權的區別和聯系：

一、區別

1．含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。

2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。

二、聯系建設用地使用權要先明確所要徵用的土地使用性質是建設用地，也是在辦理國有土地使用權前提條件，而國有土地使用權的范圍較廣，包括工業、商業用地及集體個人等等。

(8)使用權出讓地價評估技術規范擴展閱讀

建設用地特點

1、建設用地是生活場所、操作空間和工程的載體，不是直接利用土壤，與土壤肥力沒有關系。

2、可逆性差。農用地要變為建設用地較為容易，建設用地變為農用地卻較為困難。

3、土地利用價值高。可以產生更高的經濟效益。

4、區域選擇性強，在地域上選擇性很強。

根據《土地管理法》第8條和《土地管理法實施條例》第2條規定，下列土地屬於全民所有土地即國家所有土地：

1、城市市區的土地；

2、農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地；

3、國家依法徵用的土地；

4、依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地；

5、農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；

6、因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。