別墅物權

❶ 別墅區業主私家花園如何界定

購房者在購買別墅，尤其是獨幢別墅時，往往會被其附屬的花園所吸引，而房產商也往往以此作為賣點推出。但是這樣的所謂私家花園，其產權究竟屬於誰？業主是否可以任意處置這個「私家花園」呢？此外，原先開發商承諾附送的私家花園，有的並不能登載在小產證上。今天，我們就和廣大讀者談談這個話題。

兩種私有形式

目前，上海花園別墅的業主對花園的所有權的形式主要包括共有和獨有兩種。

第一種是土地使用權完全共有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區全體業主所共有，每個業主的小產證上也沒有花園面積的登記記載，盡管對小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的「私家花園」也只是形式上屬於該業主單獨使用。但是這不受法律保護。換而言之，這樣的私家花園只是用柵欄將其分割一下，在產權屬性上與柵欄外的土地一樣。

這類別墅小區里的業主可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之范圍。

另一種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所佔土地，私家花園的土地已為各個業主所獨自享有，所以，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。其它比如公共花園，公共設施，公共道路之所佔土地使用權為小區業主們所共有。這類別墅的私家花園才是真正意義上的「私家花園」。

所以，我們購房者很有必要在購買時對其花園的性質做詳細的了解。

花園是贈送的嗎市場上很多別墅項目在銷售的時候，價格表裡都明確表示「免費贈送花園」。這裡面一般就有問題了，究竟送的使用權還是產權，銷售方是不會主動說明的，而許多購房者稀里糊塗地把原本就屬於自己的公共面積作為得到饋贈的禮品了。

另外，購買高層公寓底層的住戶，通常也可以擁有一個私家花園，但只能獲得這個花園的使用權，不能辦理產權。

在關於如何使用「私家花園」這個問題上，市場上也有很多不同的聲音。

我們需要明確的是，無論什麼性質的花園，業主都不能在「私家綠地」內私搭亂建。這樣一是改變了土地的使用性質，有關部門會追究責任，二是破壞了小區環境，其他業主可以據此要求有關部門對違章建築進行拆除並恢復原貌。

花園別墅的物業管理住在那些所謂的高尚別墅區里的人都知道，很多小區的物業公司會規定這個不許做，那個不許做。有的甚至嚴重侵犯了業主的權利。所以，我們也有必要對這些問題加以注意。

別墅小區聘請專業的物業公司，是在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業管理的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們聘請的「服務人員」，它根本無許可權制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限定了對私家花園的使用方式，並委託物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會委託下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂「物業管理條例」。

❷ 物權法 別墅內建築 彩鋼活動房 違反物權法嗎 違反的是哪條

樓主的意思是不是將別墅二層或三層的露天陽台封閉起來做陽光房使用？還是在一層外重新搭建一個陽光房？
如果是前者，那要看該小區在設計時是否有封閉外露陽台的圖紙，有的話，按小區統一規格封閉。如果是後者，好像也跟物權法沒關系吧？違反的應該是建設部的《110號令》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》吧，其中第六條規定：裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批准，不得有下列行為： （一）搭建建築物、構築物； （二）改變住宅外立面，在非承重外牆上開門、窗； （三）拆改供暖管道和設施； （四）拆改燃氣管道和設施。

❸ 別墅產權是多少年

一、別墅產權是多少年
1、與土地使用權性質有關
別墅產權年限通常情況下用地屬於一類住宅用地、產權70年、如果是在商業用地或工業用地、科教文衛用地上修建別墅、那產權年限相應縮短為40年、50年。
2、與其他居住業態區別
別墅的產權是70年、大產權的別墅也是商品房、和普宅的產權年限是一樣的、沒什麼差別。別墅的產權年限跟一般房產的年限是一樣的、都是70年、不過容積率就大一些而且別墅都有好的綠化的、可以看出別墅為居住用地、應為70年。
3、房產權內涵
房屋的房產權指房屋年限70年之內房屋所有者對財產的佔有、使用、收益處分、而且要除掉非房屋所有者之外的人員干涉的可能、是物權的一種、房屋得產權指房產所得者依照國家法律法規所享受的所有權利。
二、別墅產權的續期
1、在北京、允許延長土地使用權期限、可以由房屋業主聯名提出、補交土地出讓金、這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格、類似於成本價和市場價的差額、至於再次申請的期限、不應該超30年。
2、中國人民大學土地管理系教授、博士生導師解釋、從全球范圍來看、有些西方國家的土地使用權是沒有期限的、所以不存在這個問題、而另一些規定土地使用權期限的國家則採取到期後、由政府收回土地和地上的房屋、給予差價補償的方式。
3、《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定、居住用地土地使用權出讓的較高年限是70年、70年的土地使用權期滿後、土地收歸國有、而地上建築物仍屬業主所有、如果再次申請土地使用權、則應該根據當時的地價水平、補交土地出讓金。

❹ 別墅可以買賣嗎

房證下來就可以賣。

一、買賣的對象是房產的所有權
在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當事人約定一方轉移財產所有權於他方，他方支付價款的行為。出讓財產所有權的人稱為出賣人，依約支付價款並取得約定之物的所有權的人稱為買受人。
我國《合同法》第一百三十條規定：「買賣合同是出賣人轉移標的物所有權於買受人，買受人支付價款的合同」。
房產買賣就是房產所有權人將房屋所有權及其與之相關的土地使用權轉移給買受人，買受人依約支付房產價金的行為。
需要在此申明的是房產交易市場包括買賣、租賃、抵押、信託等交易行為，租賃是處分其使用權的行為，抵押是一種擔保物權的設定行為，信託是讓渡處分權而保留受益支配權的行為。
區分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產交易市場上，有人就魚目混珠將使用權轉讓混同於買賣，俗稱「買使用權的房屋」，極易引起法律上的「重大誤解」而影響交易安全。切記買賣的標的物是「所有權」，是包含佔有、使用、受益、處分在內的所有權，而不是租賃關系中的不包含處分權的承租權。

❺ 私人別墅是否可以作為經營場所

有的可以，有的不可以，只要你能辦出營業執照來，就是可以的，辦不出來，營業執照就是不可以作為經營場所的

❻ 《物權法》出台前開發商向別墅業主贈送的地上無產權車庫和露天車位，現在能認定為全體業主共有嗎物業小

地上車位的土地使用權歸廣大業主共同共有是沒疑問的收益歸廣大業主所有，無產權證的車庫的管理權在使用人身上物業公司沒權利收費，要確權就是車庫高度不滿二點二米，還有是沒經公共面積分攤的車庫且未確權的車庫，地下室車位無論物權法實施前後均屬廣大業主的共同產權，但是物權法對不確定產權又沒進行面積分攤的車庫，地下車位在銷售時有處置權，前提不能單獨處置，可以以銷售合同的約定來確定使用權，另外地上車位，地下車位物業公司經當地物價部門批准可以收停車費，除去必要的開支交業委員處置也可納入專項維修資金帳戶，廣大業主受益了。臨時停車費也和以上收費一樣性質屬公共收益，每月物業公司臨時停車費收入究竟多少較難監管，物業公司要憑良心報業主大會了。

❼ 私家花園的法律歸屬問題

一、別墅的花園屬於業主所有，房產商無權支配
所謂別墅的花園權利，實際上涉及別墅小區的土地使用權的享有。依據房地產物權之法律屬性，即房屋（包括別墅）與所附土地之權利具有統一性，簡言之，房屋屬於誰，相應所附的土地權利亦應屬於誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅（房屋所有權），還必然包括所附的土地和花園（土地使用權）。別墅交付後，開發商原先所享有的土地使用權已連同別墅一並轉讓給業主們所有。因此，開發商開發的別墅，一經售出轉讓，其小區的土地使用權，包括別墅花園，將為小區業主們所有，開發商不再享有小區土地（含公共花園，公用道路等）的任何權利。
故，別墅的花園屬於業主，開發商無權支配。
二、業主對花園的權利享有包括共有和獨有二種形式
這里就涉及到小區業主對小區土地使用權具體享有方式的問題。別墅的土地使用權不同於多層及高層房屋，多層、高層房屋小區的土地使用權也是由業主所有，但由於多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便於也不可能劃分哪塊土地使用權是屬哪一戶業主的，因此，多層、高層房屋的小區之土地使用權只能為小區業主們所共有。而別墅、特別是獨幢別墅與之不同，建築物所佔用的土地之權利可以為各幢別墅之業主單獨所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業主單獨享有。因此，別墅小區之土地使用權享有方式，既可以和多、高層房屋小區一樣，採用共有方式；也完全可以劃分為各個業主單獨享有。目前，上海的別墅小區有以下兩種類型：
一種是土地使用權完全共有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區業主們所共有，業主的小產證上沒有花園面積的登記記載，盡管小區內的土地權利對外依法不受侵犯，但對於小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的「私家花園」對小區其他業主而言，是不受法律保護的。換而言之，在法律上，其他小區業主可以使用您的「私家花園」，您也可以使用他人的「私家花園」。
當然，這類別墅小區可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之范圍。
另一種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區（房產商專門辦理過花園土地的測繪劃分登記等手續）。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所佔土地，私家花園之土地已為各個業主所獨自享有，故，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。而只有部分土地使用權，如公共花園，公共設施，公共道路之所佔土地使用權為小區業主們所共有。這類別墅的私家花園才可真正稱為「私家花園」，即私家花園完全由業主依法獨自享有，不受任何他人侵犯。
本律師建議購房者選擇別墅時，應特別注意小區花園屬於上述那種類型，以便對「私家花園」買個明白。
三、別墅小區之物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂「管理規定/手冊」。
現在，別墅小區都聘有專業的物業公司，在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度，規定私家花園不能這樣那樣，否則怎樣怎樣之類。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們的「僕人」，它根本無許可權制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限制/限定對私家花園的使用方式，並委託物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會有權制定對小區各項物業包括私家花園的使用規定；只有在業主大會或業主委員會委託下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權自行制訂對小區花園各種限制使用的所謂「管理規定/手冊」。

❽ 別墅的土地使用年限是多少年超過使用年限以後,產權歸屬新物權法是怎樣規定的

50年.超過年限後您可以到
房管局
續簽合同交一部分的
土地使用費
（按建築面積每平方一塊錢左右吧不是很高）。產權還是歸您所有

❾ 物權法規定 私人住宅 外牆體 歸誰所有

對於商品房的外牆面，有的購房合同約定屬於所有權人，有的約定歸屬於物業公司，有的未作約定。

針對外牆面的使用權問題，只有全體區分所有權人基於所有權的身份可以使用、受益，而且這種權利的行使必須經過區分所有權人的集體同意。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

首先，全體購房人享有對外牆的所有權。在房屋買賣法律關系中，外牆作為房屋結構部分，是合同標的物不可缺少的部分，應該隨房屋完整交付。

事實上，建設部《住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共有部位包括了內外牆體和戶外牆面，而且，從對外牆使用管理上看，外牆仍屬於共有部分。這是因為，牆壁內預先設有維持建築物正常使用必需的各種管線，如果作為專有使用則不利於整體建築物的維護和管理。

(9)別墅物權擴展閱讀

建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定：「異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。」

《物業管理條例》第五十五條也規定了「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營管理的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」

❿ 根據新物權法獨立別墅的業主是否有權改變外觀

不可以拆除，主要應是因為怕業主私自將增加樓層，以逃避稅款，所以不行。