8月20日甲公司以土地使用權

Ⅰ 股票問題

我記得前幾天回答過放量突破年線回踩，沒有必要擔心，很多技術學習你可以參見
http://v.tsts168.com/category.php?cid=4

股票要依靠自己點滴積累出來的

Ⅱ [求助]求解釋，關於投資性房地產的2009年會計真題【問題關鍵詞「原裝修支出的賬面價值為300」】

房屋裝修支出視為「配件」處理，因該裝修在重新裝修過程中不能變現，所以作為在建工程的減項處理。

Ⅲ 土地出讓年期修正系數 怎麼算

土地使用權年期修正
1．實質
土地使用權年期是指土地交易中契約版約定的土地使用權年限權。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。
2．修正方法
(1)計算使用年期修正系數，年期修正系數按下式計算：
K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數；
r——土地還原率；
m——待估宗地的使用權年期；
n——比較案例的使用權年期。
(2)利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正，即有：
年期修正後地價＝比較案例價格×K
案例3：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：
年期修正後的地價＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2

Ⅳ 會計分錄題急急急要過程

1、 2009年5月1日，采購員王明外出采購，預支差旅費2000元，以現金支付。
借：其他應收款--王明 2000
貸：庫存現金 2000
2、 5月10日。王明采購歸來，報銷差旅費1800元，交回多餘現金200元。
借：銷售費用 1800
庫存現金 200
貸：其他應收款--王明 2000
3、 5月15日，從銀行借入短期借款20萬元，期限3個月，年利率8%，到期一次還本付息。
借：銀行存款 200000
貸：短期借款 200000
4、 2009年5月31日，分配應支付的職工工資50萬元，其中生產人員工資225000元，車間管理人員工資10000元，行政管理人員工資15000元，在建工程人員工資200000元，銷售部門人員工資50000元。2009年6月1日，向銀行提取現金50萬元，用於發放工資。6月2日，用現金發放上個月工資50萬元。
借：生產成本 225000
製造費用 10000
管理費用 15000
在建工程 200000
銷售費用 50000
貸：應付職工薪酬 500000
借：庫存現金 500000
貸：銀行存款 500000
借：應付職工薪酬 500000
貸：庫存現金 500000
5、 2009年6月5日，銷售產品一批，貨款20000元，增值稅3400元，代墊運費1000元。貨已發出，已辦好托收手續，貨款尚未收到。
借：應收賬款 24400
貸：主營業務收入 20000
應交稅費--應交增值稅（銷項稅額）3400
銀行存款 1000
6、 6月23日采購原材料800公斤，增值稅專用發票上註明價款32800元，增值稅5576元，材料已驗收入庫，貨款尚未支付。
借：原材料 32800
應交稅費--應交增值稅（進項稅額）5576
貸：應付賬款38376
7、 6月30日，采購原材料一批，增值稅專用發票上註明價款20000元，增值稅3400元。材料尚未入庫，貨款已經支付。
借：在途物資 20000
應交稅費--應交增值稅（進項稅額）3400
貸：銀行存款 23400
8、 7月1日發行3年期、到期一次還本付息的債券，面值1000萬元，發行價格1080萬元。
借：銀行存款 1080萬
貸：應付債券 --面值 1000萬
--利息調整 8萬
9、 7月20日接受甲公司以原材料投資，增值稅專用發票上註明價款400000元，增值稅68000元。按投資協議規定，丙公司投資後獲得占注冊資本400萬元的10%的股份。接受乙公司以土地使用權入股，經評估確認的價值為100萬元，占公司400萬元注冊資本的20%。
借：原材料 400000
應交稅費--應交增值稅（進項稅額） 68000
無形資產 1000000
貸：實收資本--甲公司 400000
--乙公司 800000
資本公積 --資本溢價 268000
10、 8月3日，購入不需安裝的設備1台，價款100000元，增值稅17000元，支付包裝費、運費2000元。款項以銀行存款支付，設備已交付使用；
借：固定資產 102000
應交稅費--應交增值稅（進項稅額）17000
貸：銀行存款 119000
11、 8月10日，出售一台不需用的設備。設備原價100萬元，已提折舊25萬元。用銀行存款支付處置費用及相關稅金10000元，處置收入70萬元已存入銀行。
借：固定資產清理 750000
累計折舊 250000
貸：固定資產 1000000
借：固定資產清理 10000
貸：銀行存款 10000
借：銀行存款 700000
貸：固定資產清理 700000
借：營業外支出 60000
貸：固定資產清理 750000+10000-700000=60000
12、 8月15日，以銀行存款歸還5月15日借入的短期借款的本金和利息；
借：短期借款 200000
財務費用 200000*8%/12*3=4000
貸：銀行存款 204000
13、 銷售產品一批，價款10000元，增值稅1700元，代墊運費1000元，收到對方開具的一張面值12700元、期限3個月的不帶息商業承兌匯票。
借：應收票據 12700
貸：主營業務收入 10000
應交稅費--應交增值稅（銷項稅額）1700
銀行存款 1000
14、 12月31日，計提固定資產折舊200 000元，其中，車間設備折舊150 000元，管理部門設備折舊50 000元
借：製造費用 150000
管理費用 50000
貸：累計折舊 200000
15、 12月31日，按稅後利潤10%提取法定盈餘公積100000元
借：利潤分配--提取法定盈餘公積100000
貸：盈餘公積 100000
借：利潤分配--未分配利潤 100000
貸：利潤分配--提取法定盈餘公積100000

Ⅳ 房屋買賣合同簽訂時間為5月1日，但落款為6月1日。現5月2日未發生任何金

中國
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中國人買房子購房合同簽署了8預防措施
2007-04-06 11 ：54 AM
中國

平台：
1，貿易地位MO簡單頁2，廣告銷售和更多的目光頁3，五張牌必須嚴格審查
4，在一個小群
5樣板房，認購書之前就計劃頁6，合同條款和更多的檢查
7，補充協議不嫌煩 BR> 8，簽字蓋章希望成功
內容：1
，即貿易地位莫簡單
人買房子是確定的，誰審查賣方。確定好買的名義別人可能涉及到未來

轉讓，繼承等問題。另外，還要注意其他人的名字不要輕易買房，從而引發糾紛的情況是 - 多;賣家誰應該是開發商，除了少數例外。購房者應要求其提供營業執照原件，檢查

是否通過了最新年檢，檢驗合格標志貼，無論是房地產開發與銷售內容的業務范圍。如果沒有搜索結果
相應的資格，將導致開發和銷售的非法行為，這種特性是買不來。

頁2，廣告銷售和更多的目光
行動是因為廣告的許多買家而起。在房地產開發商的宣傳過度贊譽

已經成為一種趨勢。房地產開發商規劃環境，價位等極力包裝和購買

房的客戶使用建築沙盤模型直接銷售小姐的臉是一個大問題，讓買家覺得買「便宜」
，照片：優美的環境，低廉的價格，並享受開發商人文關懷。事實上，一旦

購房者走進他家拿到鑰匙，開發商往往找各種美麗的場景和逼真的描述

的相距甚遠，因此產生一系列在案件糾紛不能協商一致的，那就只好訴至法院討說法。
為了避免不必要的麻煩，在簽訂合同時最好的買家，需要

廣告中承諾的開發人員在編寫協議
內容，或作為合同附件的要求，因此，它成為合同的一部分，這個約束

開發者實現創意。頁3，應嚴格
五張牌，審查在銷售過程中，目前房地產，開發商一般不會主動產生原來的「五證」，只有少數開發商會

或「五證」，「五張牌的一部分。」在原有的銷售表現。不顯示「五證」原件

的原因很多，有的態度和責任意識問題，有些刻意迴避的缺陷

缺陷「五證」中的說明，如抵押的情況下，有的採用欺詐的副本，如描述為一個項目第二階段的人。
對於首次購房者誰都會有「五證」的真實性加以區分，承認可能有記錄內容的利益

關系更加困難。最好是作為合同附件，並要求開發商保證「五證」

真實性合同，否則應承擔違約一定的責任。
五張牌被稱為「國有土地使用證」，「建設工程規劃許可證」，「建設用地規劃許可

證」，「建設開工許可證」，「預 - 商業銷售許可證「（或」商品房銷售許可證

「）。
官方「國有土地使用證」與人民政府的公章，負責住房和土地管理部門負責人，還有

補償密封土地使用證，土地使用者應與開發商完全同名卡上，要注意是否土地使用權抵押

紀錄。 「臨時國有土地使用證」只能用於經營銷售執照和許可證開始的，並不代表

表已經取得了最終的土地使用權。通常開發商預先支付貨款，一部分如逾期付款不能

全額交割，你會得到一個「國有土地使用證」，這是經過認證購房者一個顯著風險

。
規劃局「建設工程規劃許可證」的建設項目與遵守法律憑據

城市規劃的要求，在領取營業執照後，可申請作業程序。
土地按照「建設用地規劃許可證」的房管局用於查看開發人員使用，位置和界限

限制與建設用地規劃許可證是一致的。 「工程開始許可證」
建築是合法的憑據啟動該項目，開發商出售期房

，應要求出示該卡。現房的情況下，我們應該看到建委頒發的「備案表的竣工。」的「商品房預售許可證」董事會
前提，「商品房銷售許可證」系統可預售證，在有效期內

注意，孩子在預購買，出售，銷售范圍。一些房屋開發商已處理

大型物業，我們應該看看房產證是否包括購買住房。
自2003年6月1日實施的最高人民法院「關於房地產合同糾紛審判
適合
酒店與一些問題的解釋」第2條：賣家沒有得到房屋預售許可證，銷售合同，買方

提出，應視為無效，但起訴前證明取得商品房預售可以以搜索結果
被認為是有效的。
4，在商品房預售過程中的小羊群
樣板房，一些開發商建立一個模型間房或模板。和樣板房的布局講

研究，裝飾精美，往往使購房者的想像，似乎已經接觸到他們未來的家，是 - 樣板房迷惑，輕松不少購房者應注意的問題。結果進貨查驗後，發現住房和實物

板房是不小的差距。
雖然「商品房銷售管理辦法」第31條規定，開發商設置樣板房的，應當說明實際

提供高質量的房地產，設備及裝修與一致樣板房，而不是插圖，商品

房間的實際交付應與樣板房一致。但很明顯，購房者需要承擔一定的舉證責任，證明樣板房

存在和內部結構，設備，裝修標准等。所以買一個模型釋放一個房間清醒，

如購買相同的板房的房子，應該指出的品質樓盤，設備實際交付及裝修與樣板房一致

，應該樣板房在合同中確定。考慮到可能會被刪除或更改內容樣板房的結構，

推薦買家誰將會房情境模型作為證據的照片，視頻和其他固定。
另外，還應注意整體建築結構。順義法院受理引起房地產過度的噪音一起買

銷售合同糾紛。胡女士原告要求被告北京市房地產開發有限公司免費更換設置

房屋購買原告同一地區，同價位的建設，並賠償原告12485元的經濟損失。 2002

四月，原告入住裝修後，很快發現了自己房子下的振動和噪音，認識是在原報告

房子的設計和安裝的被告下面地下供水系統。與增加的家庭，增加振動和雜訊，

更多和更頻繁，導致原告居住。 2003年8月20日，原告委託順義區環保局環境

站進行鑒定，該站發出的監測報告顯示，雜訊超過正常標準的地下原告，原告
BR>
隨後的起訴。
5，認購書在當前的房地產交易過程中計算
之前，出售房產和購房者，購房者的正式合同簽訂之前許多開發商誰聲稱

認購書簽訂
，支付認購款項。這里要指出的是，並不是認購書售房屋的銷售或

必要的程序的簽署，我們建議購房者不要輕易簽訂認購書。如果一些購房者真正看中的房子

項目，擔心錯過，必須簽訂認購書時，要注意以下幾個問題：
首先，由於根據2003年6月1日商業認購，訂購，預訂等協議與

：「關於合同

案件適用若干問題的解釋審判」第五條執行最高人民法院的主要內容
「商品房銷售管理辦法」的銷售合同，房地產（包括黨

名稱或姓名和地址的第16條，基本的住房條件;以及確定如何房價款商品總價，付款

類型，付款時間;交付日期的條款和條件），而賣方已同意按照購買

接受款，該協議應認定為商品房買賣合同。
其次，無論認購書不具備成為購房合同的條件，其效力應當明確預售許可證，根據自己的內容，以確定開發商是否有

BR>。
再次，通過這本書支付的認購金額的購房者以清除「定金」還是「訂金」，後兩部法律

水果是不同的。頁6，合同條款和更多的檢查
在簽訂商品房買賣合同，由於信息的不對稱的專長買家和賣家，有時買家和

非預期或者不知道如何把握合同，使合同的最終性能處於被動地位。在交易合同條款及專業的話之前的「商品房買賣合同」簽訂
買家仔細閱讀，理解

，如果需要的話，房地產專業律師和房地產開發的權威進行咨詢。合同的主要
來描述它，如下所示：
（1）的條款，房屋面積。以建築面積計算住房公積金
房屋，建築面積總面積套內建築面積和分攤的兩部分

。應規定多少套內建築面積和分攤的合同總面積在同一建築物和

商定的區域通過了發生的建築面積和建築面積一個錯誤，套內建築面積誤差發生的方法。
電流輸送殼體，通常建築面積的增加，並且不超過3％，但減少傳遞的建築面積，公共

擴散面積增大。為了避免這樣的人買房子的不利局面，有必要合同約定套內建築表面
產品不能減少多少，多少，所以公攤面積不能增加例如：2％，並同意超出這個范圍
如何做，檢查或退房手續;退房包括哪些費用，不退房如何承擔責任。另一個基本原則
新聞資料袋建築面積的房款，當套內建築面積與合同不符，按照最一般

高等法院成立司法解釋，即超過3％處理。
（2）關於價格，收費，付款條款。
價格方面應該是比較明確的，應該有發展的制約因素崩潰可能不會增加關稅，不應包括其他類型的非

合理的成本。在付款條件應付款的明確，詳細的規定，如支付的存款時，

金額，分期付款的步驟，時間，量等。
需要指出的買家，在合同生效後的幾天申請金融機構貸款，如果不能，那麼采購Lladró

一方可以解除合同，取回全礦床。有或無必要建議買方貸款，以爭取最好加入這個

而言，要離開自己一個冷靜期的效果。
（3）對住房供應的質量。
買家在合同中必須包括詳細合同中的質量要求。如：卧室，廚房，衛生間

家庭裝修，等級;建材與品位的列表;樓宇設備清單;水，電，燃氣，管道通暢

;門，窗，傢具缺陷;抗震等級質量要求等，應參與。該合同還可以提供房間

房子的保質期，保存期等配套設備。
描述為「大理石地板，花崗石外牆與進口潔具，廚具」，而發現實際入住

業主，實際上的大理石地板，人造大理石雙方的合同，而進口潔具，廚房餐具實際上是國內生產的
產品，只要貼上國外的商標。當聽到這個情況下，開發人員使用人造大理石沒有違約，因為早期的時候

沒有取得它在簽訂合同時明確一定是天然大理石。而進口潔具廠是一家合資企業，確實是洋貨

卡，也遵守合同。當然，使用這些產品使成本和質量的裝飾與業主想像

差距較大。協議條款的不明確的裝飾，不同的解釋的情況下，雙方的意見條款，格式條款的有關規定，「合

酒店與法律」，不利於這被解釋為開發商准合同供應商。
一些買家誰相信，商業地產一直是政府主管部門竣工驗收，驗收

後允許出廠前，因此不應該是房屋質量問題。而且還有「住宅質量保證書

」和「住宅使用說明書」，兩書已作出對住房供應的質量的細節，所以沒有

要確定房屋的合同中的質量。但事實並非如此。
竣工驗收的商業承兌是方式的樣本，因此不能保證每一個房子的質量都

合格和質量標准，誰想要的買家最終驗收質量要求可以有間隙。至於「

住宅質量保證書」，並在房屋質量的「住宅使用說明書」的規定，無論是由開發商制定

，注重利益保護開發商，所以要確定房屋在購房合同的質量。
牆壁，地板，天花板平整度，屋面，廚房，衛生間防水，表面裂縫和其他必要的

約定。
（4）銷售和物業管理的條款。
這是誰簽合同容易忽略的內容，注意防止改變物業管理公司物業費的買家。
在部隊自2001年6月1日，「商品房銷售管理辦法」第十三條：「當

房地產銷售，房地產開發和物業管理公司招聘公司，買方應，在售的樓盤和房地產開發企業

聘請物業管理公司締結訂立有關物業管理的協議。「
但實際簽約，許多現實房地產公司我不與買家
到網物業管理協議簽訂商品房買賣合同的結論一致。在這方面，買方應反對提交時改變物業公司

產業費。 （5）條款和方法
有關合同的執行期限。
應當載明房屋交付，交貨日期，金額和黃金住宅價格法的日期。例如交付房價款，

是一次付清或分期付款。
（六）對財產權的規定登記。
通過根據日期會同辦理的規定，或代理人處理雙方。在所有權過戶手續的過程中，銷售

，發給申請轉移給買方的書面報告財產權利，並支付稅單。
按照「商品房銷售管理辦法」的規定，同意將所有權期限證書應達到60天。然而，

實際合同，賣方往往此長時間，通常為90天，180天，並依此類推。買房應該努力

合同，賣方給買方辦理產權證規定的60天，不算太長的時期。如果這個期限

很長一段時間，如：超過365天，這表明土地或建築物的項目有可能被設置抵押，短期

期不能解除抵押，買家為盡快使用公積金貸款，並得到房產證有很大的影響。
（7）的稅收負擔的條款。公寓出售應支付所有的稅收，費用，應當依法

，他們的承諾，並明確列入合同。
（8）關於違約責任條款。包括延期交付房屋
賣家的責任，或不能履行或者不履行住房責任的交付;買受逾期付款責任

人，以及違反合同應承擔不買責任。與任何違約責任

商品房買賣合同條款一般都有「指導遲交賣家不可抗力，不承擔責任」這樣的表述。

根據「民法通則」的第153條的規定，「不可抗力」是指不能預見，非

不能避免並不能克服的客觀情況，如地震，火災，戰爭等。按照這一規定，出售房地產

合同著手延伸擴展。但房子第三方開發人員不能指責自己，如：不判斷市場

准確投資失誤，項目設計，而不不可抗力等因素的影響細心的回報，而不能為

，預計將和沒有預料到的季節性因素的影響列為不可抗力政府行為的卓越表現，

從而免除自己應承擔違約責任合同。因此，在簽訂合同時，應特別注意「不可抗力」在

合同是如何定義。現在
開發商在購房合同，違約一號熊

每百萬或三罰全外殼部分提交給總公約對每個延遲逾期合同。違約金的比例較低，而償還銀行貸款

相當大的興趣，懲罰性的反映違約金是不夠的，購房者應設法提高這個比例，考慮微米
的不可抗力0.5 1之間
（9）
。當
合同，在合同中要注意「不可抗力」是如何定義。
「不可抗力」是指不能預見，不能避免並不能克服的客觀情況（僅指自然災害，不

包括政府的社會行為或不尋常的事件）。任何一方不得這樣做擴大解釋，否則，該解釋並不搜索結果
約束力。並應規定一個最後期限通知。
有時提出以下免責聲明賣家，買家最好不要同意：非出賣人原因，當局

延遲發出有關批准文件;施工中遇到的異常惡劣天氣，重大技術問題不能得到解決

。
7，補充協議不嫌煩
「商品房買賣合同」補充協議一般包括付款，平面圖，公共區域和分享共同房地

區介紹，裝修標准，延遲提交的原因，公共設施和綠化園林

保有，物業管理專項說明。建議在合同中買家一定不能局限於

能力范圍之內的標准條款，自身利益的條款的損害與重新賣家進行談判，關繫到補充遺漏。
買家在簽訂合同的某些事項的時間本身與開發商在合同中約定得以體現，只有在今後的糾紛，證據的情況下

秩序可以發現，充分保護當事人

的合法權益。由於買家要求開發商提供電力，供水，供熱等線路改造計劃 -
。這不僅知道購房者的基本權利，也為糾紛的解決未來的主要依據。
平面圖作為附件合同，雙方同意的意思表示，是未來

一個爭端解決的基礎。由於劉先生沒有在附件簽訂合同時合同自身的認真審查，並沒有意識到的實際協議的開發者提供

平面圖是不是一致派對，並有許多缺陷

，雙方發生爭執的時候，卻只能起到證據的作用是合同附件的平面圖，使希臘
BR>
一下廣大消費者和發展商簽訂的商品房銷售合同時，一定要仔細查看了黨

，大小，比例等具體細節的平面圖在圖中表示。
避免商業和住宅混合的糾紛。隨著時有發生交付，由於商業和住宅混合糾紛

的現象，房地產，賣方可能同意，以確保這棟樓只能作為住宅房地產合同銷售的不得是商業

房子賣出去，違約責任，否則。
同意副本的「五證」的真實性，否則開發商應承擔的責任，選擇賣家，以示「建設

工程竣工驗收形式提供」房屋交付的條件。交房時實測面積顯示。計程車從市場的角度來看，適銷對路的產品供不應求，目前仍處於賣方市場，賣方將充分利用

市場，在合同的履行過程中並沒有做出太多的讓步。隨著需求或更少的商業

，由於這樣一個問題的存在積壓，賣方寧願更願意做出讓步亡。從公正的角度來看，房地產市場剛剛

新成立的快速發展，立法者，從觀念和實踐的房地產市場管理者不能滿足

快速發展的需要，因為沒有經驗或先例，導致立法和管理方面快速

房地產發展相對滯後;根據幾個因素在短期內買家的共同影響，賣方是無法與之競爭，

無法滿足的權利和義務往往與現實相符。因此，在這個買家顯然是脆弱和惡劣環境下

，如何能最大可能增益為自己點自己的，但其實應該被侵犯或忽視的權利

BR>獲利呢？
買家簽訂購房合同聘請律師對合同談判的條款進行磋商，以幫助當買方

要與他們的律師的位置站立，律師被高度表達信任，這樣才可以促進人的合法權益

最大的合同達成，合同不減少有利於買方或買方不公的結果。
登錄到到網開發者表示，他們甚至沒有簽署的情況下，即使你想買這房子，你要冷靜，千萬不要輕易放棄點亮

律師對您提出的談判條件，我們知道有很多的談判並不容易，並讓每個戰斗

過程。
短，誰簽訂了銷售的房地產合同的購房者，不要著急，盡可能地咨詢一些專業人士

，以簽訂的權利和義務，如商品房買賣合同。
8，簽字蓋章希望 - 北京的成功已經成為不亞於同一棟大樓的商業合同糾紛一案三個版本，開發商是合同篡改

現在三個版本的合同的原因。
堅持杜絕賣家，買家簽訂後，不留空的合同。由縮進郵票

，太頁章，個人購買者通過簽名頁的合同建議。之後，雙方就合同的條款達成協議，並書面

同時簽字蓋章，則合同生效表示
房地產銷售合同應當簽字。但事實上，一些開發商要求買方先簽

之前密封。開發商的原因很多，如銷售機構的委託開發商，中介機構和

無權封了合同，就必須談好送到開發商那裡封合同這樣做;有一個人負責所有的

的印章的發展，以提高開發商自己或自己的方便或其他原因，到網效率
開發者通常聚集了幾個買家此前簽署的合同，只有密封在一起。
賣方密封與購貨方簽訂的時間差，對於開發商的完整性並不需要擔心，但對於個人存款

故意欺詐行為的開發商，買家將不得不預防，例如，開發人員利用這個時間差，本合同變更一式四份

零件，以增加他們的優勢，在補充協議的內容空間，提前談好，並且不背書，

然後買方必須簽署合同，首付款支付大部分，這使得買家處於劣勢。
為了防止這種情況的概率很小，但極具殺傷力，但買家的詳細信息，我們表示合同的空間建議買家提前越過了白空

合同條款選擇有中國特色了，以免被改變。
最好堅持雙方還簽字蓋章，這對開發商是不可能的，而且對塑像

重量的買家，對於合同的嚴肅性的尊重

Ⅵ 最新中華人民共和國土地管理法考試真題

國土資源知識考試題庫
一、填空題 1、建設項目用地預審的目的是為了保證（土地利用總體規劃 ） 的實施，充分發揮土地供應的宏觀調控作用，控制建設用地總量。 2、建設項目用地實行 （分級） 預審、備案制度。 3、建設項目控制指標必須同時符合(投資強度、容積率、建築系數、綠地率、行政辦公及生活服務設施用地所佔比重）五項指標要求。 4、國家實行（土地用途管制）制度。 5、國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為 （農用地、建設用地、未利用地 ）。 6、建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理（農用地轉用）手續。 7、土地利用總體規劃實行（分級）審批制度。 8.農村村民住宅建設必須符合土地利用總體規劃和（村莊、集鎮的建設規劃）。 9、土地利用總體規劃的主要內容是（劃分土地利用區）。 10、經批準的土地利用總體規劃的修改，須經（原批准機關）批准。 11、耕地保護是指運用法律、行政、經濟、技術等手段和措施，對耕地的（數量和質量）進行的保護。 12、禁止佔用耕地（建窯、建墳）或者擅自在耕地上建房、挖砂、採石、采礦、取土等。
佔用基本農田發展（林果業和挖塘養魚） 。 14、臨時使用土地期限一般不超過 （ 二年 ） 。 15、土地利用總體規劃的規劃期限由（國務院）規定。 16、基本農田是確保國家糧食安全的基礎。土地利用總體規劃修編，必須保證現有基本農田（總量不減少，質量不降低）。 17、按照國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》的有關規定，地方各級人民政府要對土地利用總體規劃確定的本行政區域內的耕地保有量和基本農田保護面積負責，（政府主要領導）是第一責任人。 18、權屬調查包括(土地權利人狀況、宗地權屬性質、界址位置、用途)等。 19、土地統計的主要包括(土地面積、質量、分布、權屬和利用狀況)。 20、土地統計以縣級行政轄區為統計單元，建立（地統計台帳和統計簿）逐級統計匯總上報統計結果。 21、土地確權就是縣級以上人民政府依據法律審查並確定某一宗地的(現狀土地權利人、土地權利類型及其范圍)。 22、土地權屬爭議調處就是縣級以上人民政府及其土地行政主管部門負責（土地所有權，土地使用權和它項權利）爭議的調處，依照相關法律、法規和政策解決土地權屬爭議問題。 23、土地調查是對（土地的權屬、土地利用類型、面積、質量、自然和社會經濟條件）等的調查。 24、地籍調查實行全國統一分類。分為（村莊地籍調查和城鎮地籍調查）
25、城鎮地籍調查的比例尺為（1：500）。 26、村莊地籍調查的比例尺為（1：500—1：2000）。 27、地籍調查包括（權屬調查和地籍測量）。 28、地籍調查方法以（宗地）為單元。 29、（級以上人民政府土地行政主管部門）具體負責土地登記工作。 30、申請人申請土地登記提交的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託（有資質的專業技術單位）進行地籍調查獲得。 31、土地權利證書記載的事項，應當與（土地登記簿）一致。 32、不予土地登記的，應當（書面告知）申請人不予登記的理由。 33、土地權利證書是土地權利人享有（土地權利）的證明。 34、土地登記實行（屬地登記）原則。 35、依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權（抵押）登記。 36、因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當申請建設用地使用權（變更）登記。 37、土地登記簿以物的編成為基礎，以街道為單位，按（街坊及宗地號）順序排列組裝。 38、土地登記卡記載的內容發生變更或進行初始、變更、注銷和其他登記的，在（土地登記卡續表）上進行登記。 39、土地歸戶卡以（土地權利人）為單位填寫
40、一個土地使用權人或所有權人使用或擁有兩宗以上土地的，按（宗地）分別填寫申請書。 41、一宗地由兩個以上單位或個人共同使用的，可確定為（共有）土地使用權。 42、土地使用權轉讓包括（出售、交換、贈與）。 43、《土地復墾規定》是（1989年1月1日）頒布施行的？ 44、土地復墾實行（誰破壞、誰復墾）原則？ 45、土地開發整理補助項目是指國家對特定地區耕地開發給予（適當資金補助）的土地開發整理項目。 46、非農業建設經批准佔用耕地的，佔用耕地的單位按照（佔多少，墾多少）原則負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地。 47、土地整理按對象分為（農用地整理）和建設用地整理。 48、對不履行或者不按照規定要求履行土地復墾義務的企業和個人，由土地管理部門責令限期改正；逾期改正的，由土地管理部門根據情節，處以每畝 （二百元至一千元）的罰款。 49、《礦產資源法》於1986年3月19日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十五次會議通過，於1986年10月1日起施行，又於（1996年8月29日）修正。 50、礦產資源是指由地質作用形成的，具有利用價值的呈（固態、液態、氣態）的自然資源。 51、礦產資源屬於國家所有，由（國務院）行使國家對礦產資源的所有權
52、國家對礦產資源的勘查、開發實行統一規劃、合理布局、綜合勘查、合理開采和綜合利用的方針，堅持（保護與開發利用並重）的原則。 53、國家實行探礦權、采礦權（有償取得）制度。 54、探礦權、采礦權可以通過（招標投標）的方式有償取得。 55、國家對礦產資源的勘查、開采實行（許可證）制度。 56、勘查、開采礦產資源，必須依法申請登記，領取（勘查許可證、采礦許可證），取得探礦權、采礦權。 57、國家對礦產資源勘查實行統一的（區塊登記）管理制度。礦產資源勘查工作范圍以經緯度1′×1′劃分的區塊為基本單位區塊。 58、金屬礦產、非金屬礦產允許登記的最大勘查范圍為（40）個基本單位區塊。 58、探礦權人應當自領取勘查許可證之日起（6）個月內開始施工。 60、探礦權使用費和國家出資勘查形成的探礦權價款，由（登記管理機關）收取。 61、探礦權人應當自領取勘查許可證之日起，按規定完成最低勘查投入。其標准為：第一個勘查年度，每平方公里（2000）元，第二個勘查年度，每平方公里（5000）元，從第三個勘查年度起，每個勘查年度每平方公里（10000）元。 62、自勘查許可證注銷之日起（90）日內，原探礦權人不得申請已經注銷的區塊范圍內的探礦權。 63、國務院地質礦產主管部門和省、自治區、直轄市人民政府地質礦產主管部門是探礦權、采礦權轉讓的（審批管理）機關
64、探礦權、采礦權轉讓後，探礦權人、采礦權人的（權利、義務）隨之轉移。 65、采礦權登記管理機關應當自收到申請之日起（40）日內，作出准予登記或者不準予登記的決定，並通知采礦權申請人。准予登記的，采礦權申請人應當自收到通知之日起30日內，按規定繳納（采礦權使用費）和國家出資勘查形成的（采礦權價款），辦理登記手續，領取采礦許可證，成為采礦權人。 66、采礦權使用費，按照礦區范圍的面積逐年繳納，標准為每平方公里每年（1000）元。 67、采礦許可證有效期滿，需要繼續采礦的，采礦權人應當在采礦許可證有效期屆滿的（30）日前，到登記管理機關辦理延續登記手續。 68、采礦權人被吊銷采礦許可證的，自采礦許可證被吊銷之日起（2）年內不得再申請采礦權。 69、礦山企業的「三率」是指（開採回採率、采礦貧化率、選礦回收率）。 70、開采礦產資源，必須按照國家有關規定繳納（資源稅）和（資源補償費）。 70、礦產資源補償費按照（礦產品銷售收入）的一定比例計征。 72、礦產資源補償費的計算方式為：（礦產品銷售收入×補償費費率×開採回採率系數）。 73、未核定開採回採率和難以計算實際開採回採率的礦山企業，其開採回採率系數按（1.5）計算。 74、金的補償費費率為（4%）。

Ⅶ 把土地使用制度改革進行到底

中國土地學會常務理事劉允洲

社會主義中國大改革大開放大發展的30年，也是土地使用制度改革波瀾壯闊前行的年。在改革開放這場偉大革命中，我國打破了靠計劃和行政指令配置土地，土地無償、無期限、無流動使用的舊體制，創建了主要靠市場配置土地，土地有償、有期限、有流動使用的新體制，並初步形成了土地市場的基本制度和政府調控管理體系。積30年之艱辛，我們已經走出一條中國特色社會主義土地市場制度發展的寬闊道路。

當前，我國正處在改革發展的關鍵階段。我們要科學總結30年改革的成功經驗，以農村土地使用制度為重心，把土地使用制度改革堅定不移地進行到底。

一、土地使用制度改革的歷史進程

在歷時30年的土地使用制度改革中，貫穿始終的一條鮮明主線，就是引入現代市場制度，不斷拓展市場在土地資源配置中的基礎性作用。而從改革的目標、中心任務和實際進展來看，改革經歷了大體10年1個分期的3個不同階段。

（一）第一個10年（1979～1988年）：有償、有期限、有流動的土地使用新制度從醞釀到誕生

改革前夕，我國農村土地由集體統一經營，國有土地由計劃配置、行政劃撥，無償、無期限、無流動使用。土地無償取得，用地不受制約，導致多佔少用、好地劣用、占而不用的行為普遍發生，大量土地資源低效利用，嚴重浪費。與此同時，無償劃撥的土地卻成了相當多用地單位隨意轉讓、出租的生財資本，大規模的隱形土地市場事實上長期存在。

對無償用地制度的最早挑戰，是1979年《中華人民共和國中外合資經營企業法》對合營企業徵收土地使用費的規定。雖然收費標准很低，卻給舊制度撕開了第一個口子。1982年起，深圳、廣州、撫順等城市先後制定辦法徵收城鎮土地使用費。到20世紀80年代末，全國有上百個城市以不同形式收取土地使用費，但是，這種做法並沒有觸及制度的根本，土地還不能進入市場流通。真正具有突破性意義的變革，發生於1987年前後3年。1986年原國家土地管理局成立後，很快著手啟動土地使用制度改革，部署了深圳、上海等城市的試點工作。1987年9月到12月，深圳市先後以協議、公開招標、拍賣3種不同方式，分別出讓了3宗用期50年的土地使用權。其中12月1日公開拍賣的一宗商品住宅用地，經44家企業多輪競價，最終以高出底價2倍多的價格成交。這是土地使用制度改革的根本性突破，標志著新中國土地市場的誕生，也標志著我國改革開放揭開了新的一頁。

值得回味的是，試點改革突破了當時的法律，實際上是「違憲的改革」，但法律並沒有禁止試點創新。1982年的《中華人民共和國憲法》和1986年的《中華人民共和國土地管理法》都有禁止土地出租的條款。為了適應改革的需要，1988年4月12日，第七屆全國人大第一次會議通過憲法修正案，刪除了《中華人民共和國憲法》第十條第四款中土地不得出租的條款，增加了「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」的規定。同年12月29日，第七屆全國人大常委會第五次會議對《中華人民共和國土地管理法》也作了相應修改。1988年，無疑是土地使用制度改革的「法制年」。

（二）第二個10年（1989～1998年）：土地有償出讓制度廣泛推行，土地市場建設全面展開並得到初步發展

如果說，上一個10年土地使用制度改革的主要任務是實現了土地從無市場到有市場的躍變，那麼，這一個10年的任務就是培育土地市場和擴大土地市場的覆蓋面。從這一個10年起至今，土地使用制度改革與土地市場建設實際上融為一體，改革進入土地市場時代。

1990年5月19日，國務院發布施行《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》，為土地使用制度改革推行和深化提供了可靠的法制保證。1992年是中國改革發展轉折性的一年。鄧小平同志南方談話和黨的十四大確定了建立社會主義市場經濟體制的改革目標。黨中央明確的經濟體制改革的新目標和新任務，極大地鼓舞、推動了以市場為取向的土地使用制度改革。全國城鎮國有土地出讓金收入，1991年還只有11.31億元，1993年就達到645.2億元；土地有償使用面積占土地供應總面積的比例，1992年還只佔2.8%,1993年就達到41.22%。

在新制度廣泛推行的同時，土地市場建設全面啟動，對土地市場的管理逐步加強。這同樣是一個矛盾展開和實踐創新的過程。1992年，1993年，就在土地使用制度改革快速推進過程中，我國出現了以「開發區熱」和「房地產熱」為突出表現的經濟過熱現象。由於金融失控、固定資產投資過猛，土地供應隨之失控，全國各地開發區遍地開花，房地產投資大幅增長，市場秩序混亂，一些地方出現「炒地熱」，土地投機盛行。結果是，大量耕地流失，大量土地浪費閑置。

國務院從1993年7月開始採取宏觀調控措施，整頓金融秩序，清理整頓開發區和房地產市場，規范土地市場。到1994年年底，省、市級以上開發區經清理後只剩下616個，房地產投資有較大回落，經濟過熱現象得到有效控制，城市土地市場進入一個調整發展期。1994年7月5日，《中華人民共和國城市房地產管理法》頒布。這部促進房地產市場、土地市場規范發展的重要法律，確立了土地市場運行的基本規則。《中華人民共和國城市房地產管理法》出台，也反映了對20世紀90年代初經濟和市場波動的反思。而如何尋找耕地保護的治本之策，是改革急需回答的一個更大問題。在中央部署下，原國家土地管理局會同國務院有關部門，從1994年起開展了制定耕地保護治本之策的專題調研工作。1997年初，中央作出重大決策。當年4月16日，中共中央、國務院下達《關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》（中發〔1997〕11號），提出了加強土地管理、切實保護耕地的指導思想和一系列重大措施，確立了土地用途管制和建設用地審批管理等重大制度。1998年，《中華人民共和國土地管理法》經全面修改後頒布。新的法律充分體現了1997年黨的11號文件的精神，使文件提出的重大措施上升為法律制度，實現了土地管理制度一系列重大突破和根本性轉變。從1997年黨的11號文件到新《中華人民共和國土地管理法》，是涵蓋體制機製法制的綜合配套改革，是20世紀90年代土地使用制度改革深化中打出的一套漂亮的「組合拳」。

在土地使用制度改革的第二個10年裡，土地配置在制度格局上仍呈行政劃撥與有償出讓並存的「雙軌制」，而且劃撥制度的范圍還相當大；在土地出讓市場中，協議出讓方式被濫用，長期占據主導地位；招標、拍賣出讓方式受到嚴重抑制，徘徊不前，長期冷冷清清。據2000年測算，在出讓的土地中，運用招標、拍賣等市場公開競爭方式的比例，只有5%左右。實際情況表明，一些地方政府對土地供應方式的選擇仍然有很大的隨意性，在土地資源配置中仍然保留著很大的權力。相當一部分協議出讓形同行政劃撥，行政決定土地出讓對象和價格的現象十分普遍，土地價格受到扭曲，長期被人為低估。以上情況表明，改革還不到位，土地市場制度還不健全，這正是土地市場失控、失序，國有土地資產大量流失和土地濫用現象難以消除的根本原因。

（三）第三個10年（1999～2008年）：土地招標、拍賣、掛牌出讓制度快速推進，土地政策參與宏觀調控體系建設啟動，土地市場走向規范化

經營性用地協議出讓被「叫停」是新一輪改革的重大突破。1997年10月，廣東、浙江等省先後在全省范圍實行經營性用地一律招標、拍賣出讓的新政。率先變革的地區，消除出讓方式選擇上政策的模糊性，要求經營性用地無條件地採取招標、拍賣出讓方式。1998年，國土資源部在總結地方經驗的基礎上，及時提出了經營性用地必須拍賣、招標的適用范圍。

2001年出台的《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號），是確立土地資源市場配置制度、規范土地市場的一個綱領性文件。文件第一次明確界定了國有土地招標、拍賣的范圍，向經營性用地協議出讓亮起了「紅燈」。2002年5月，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條明確規定：「商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。」

2002年，中紀委第七次全體會議把實行國有土地使用權「招拍掛」出讓制度，作為規范土地市場、從源頭上防治腐敗的一項基本制度。同年8月，國土資源部和監察部聯合下發通知，要求嚴厲追究經營性用地出讓中出現違法行為的主管部門及有關人員的責任。2004年3月，國土資源部和監察部再次聯合下發通知，要求當年8月31日後，各地不得再以歷史遺留問題為由，不執行經營性土地一律公開競價出讓的規定，人們稱之為「8·31」大限。這實際是協議出讓經營性土地制度的「大限」。

引入紀檢監察機制，強化推行力度，是土地「招拍掛」制度取得突破性進展的重要原因。1999年，全國只有廣東、浙江、江蘇等省全面建立招標、拍賣制度，到2003年年底，全國所有省（區、市）以及90%的市、縣，都建立了這項制度。經營性土地使用權「招拍掛」出讓土地面積占出讓總面積的比例，2001年前都在5%以下，2002年就達到15%,2003年則達到28%。

市場供地制度在商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地出讓突破後，幾乎不停頓地延展到工業用地的出讓。2004年下發的《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）提出：「禁止非法壓低地價招商。」「工業用地也要創造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓。」圍繞國務院新的部署，國土資源部制定了一系列配套政策和規章制度，制定了全國工業用地出讓最低價標准，進一步細化了工業用地「招拍掛」出讓的政策措施。短短兩年多時間，工業用地「招拍掛」出讓制度在全國基本確立。據初步統計，2006年9月至2007年8月底，全國31個省（區、市）都開展了這項活動，工業用地出讓宗數6437宗，面積達2.11萬公頃，成交價款達33.129億元。

在土地出讓制度實現新一輪變革的同時，土地政策參與宏觀調控的體系建設也進入一個新階段。21世紀初，我國又出現新一輪地方政府主導型的投資熱。

2003年初，黨中央、國務院作出加強和改善宏觀調控的重大決策，要求在全國開展土地市場秩序治理整頓活動，清理各類開發區，嚴格控制建設用地，並提出要運用土地政策參與宏觀調控。2004年，國土資源部將建設用地指標壓減20.3%，佔用耕地指標壓減23.4%。國務院辦公廳發出緊急通知，決定暫停農用地轉用審批半年。2006年下發的《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號），針對當時宏觀經濟形勢和土地管理中存在的問題，就綜合運用經濟、法律和行政手段加強土地調控作用作出一系列規定。這個文件標志著我國土地政策參與宏觀調控的架構體系初步建成。

運用土地政策調控宏觀經濟取得了顯著成效。2004年，全國核減各類開發區4813個，佔全部開發區總數的70%，壓縮規劃面積249萬公頃，佔全部開發區規劃面積的65%，清理償還1999年以來拖欠農民征地補償費175.46億元，清理出欠繳新增建設用地土地有償使用費123.29億元。2003年以來5年間，國土資源部嚴把「土地閘門」，土地供應回歸理性，固定資產投資增速在2004年初達到峰值後持續下降，建設用地供應中存量用地所佔比重多年保持在50%以上。

在治理整頓土地市場、參與宏觀調控工作中，土地管理體制改革取得了重大進展。2006年，土地督察機構正式成立，在國土資源部設立國家土地總督察辦公室，並向地方派駐9個國家土地督察局。兩年來，土地督察機構在機構建設的同時積極開展監督檢查工作，初步顯示了應有的作用和威力。

21世紀以來這幾年，集體非農建設用地流轉制度創新的探索實踐也取得可喜進步。這項制度創新最早可以溯源到20世紀80年代末。1987年起，江蘇省南通市試行鄉鎮企業建設用地有償使用制度。1988年起，山東省德州地區試行農村宅基地有償使用。這兩項改革試驗後來在1992年全國清理農村亂收費工作中停止下來，但集體建設用地流轉的制度創新活動在江蘇、浙江等地仍在活躍開展。

1999年，國土資源部批准安徽省蕪湖市為農民集體所有建設用地流轉試點。從2001年到2003年，國土資源部有關部門先後在江蘇蘇州、河南安陽、浙江湖州、安徽蕪湖和廣東順德5次召開土地制度創新座談會，交流集體建設用地流轉試點進展情況和經驗，討論研究有關理論和政策問題。在此基礎上，國土資源部初步形成了規范集體建設用地流轉的意見和辦法。

在探索集體建設用地流轉的同時，征地制度改革不斷得到推進和深化。國土資源部自1999年開始先後確定在19個城市開展試點工作。2002年，國土資源部與中央農村工作領導小組辦公室聯合就完善和改革征地制度展開專題調研。2005年以來，國土資源部穩步推進改革，完善征地補償辦法。全國各地都制訂了新的征地補償標准，補償標准普遍提高20%～30%；大多數省（區、市）改變單一貨幣安置模式，逐步形成多元安置途徑；有24個省（區、市）出台了被征地農民社會保障辦法。

21世紀以來這幾年，我國國有土地資源配置方式在改革大轉折中駛入了市場化軌道，實現了由行政計劃配置為主向市場配置為主的重大轉變，土地市場走向全面規范發展的新階段。

二、30年變革的巨大成就

30年改革，使我國土地使用制度發生了歷史性的根本變化。改革成就之大，市場威力之大，都超出人們原先想像。

（一）城鎮土地市場運行的基本制度初步確立，多層次的土地市場體系基本形成

一是初步形成以國有建設用地使用權為核心的產權制度。明晰的土地產權，奠定了土地市場的基礎，成為土地在流轉中得以合理配置的最基本條件。二是基本建立了城鎮國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、作價出資（入股）等交易制度。目前土地二級市場日趨活躍。據統計，1999年土地轉讓面積達34213.14公頃，轉讓金額達304.69億元，到2007年，轉讓面積和金額分別達到62332.42公頃和7183.10億元，分別增長了0.82倍和22.58倍。

（二）初步建立了土地政策參與宏觀調控架構體系，形成了以供給、需求、價格管理為主要內容的土地市場監管體系

在供給管理方面、需求管理方面、價格管理方面和市場監管服務方面都建立了土地市場和城市地價動態監測體系、土地市場信息發布和查詢制度等一系列規范性的制度。

（三）實行土地資源市場化配置，市場成為國有土地資源配置的主要方式

目前，市場機制在國有土地資源配置中已經占據主導地位。據統計，2007年全國出讓土地面積為234960.59公頃，劃撥土地面積為76087.97公頃，出讓土地面積占劃撥與出讓供地面積總和的75.54%。以招標、拍賣、掛牌方式出讓土地的比例也逐年提高。從1999年到2007年，「招拍掛」出讓面積占年度出讓面積的比重由2.38%上升到49.92%。

（四）促進土地資源的保護和節約集約使用，土地資源利用效率顯著提高

30年來，通過推行土地使用制度改革和征地制度改革，為保護耕地、節約集約用地找到了長期有效的制度基礎。隨著土地市場化程度提高，單位GDP和固定資產投資規模增長消耗的新增建設用地逐步降低。1999年單位新增固定資產投資消耗的新增建設用地為92.04公頃/億元，2006年下降到9.61公頃/億元；單位GDP消耗的新增建設用地，從1999年的25.27公頃/億元，下降到2006年的7.77公頃/億元。新增建設用地消耗減少，同時緩解了農地轉用的壓力。

（五）促進國有土地的資產化進程，為我國社會經濟發展提供有力的資金支持

據統計，僅2000～2006年，全國土地出讓總價款達到3.01萬億元，2007年一年則高達12216.72億元。土地收益成為地方政府推進基礎設施建設和城市建設的重要資金來源。在企業改革中，通過依法處置國有土地資產，推動了現代企業制度的發展。據不完全統計，1996年至2001年底，原國家土地管理局、國土資源部直接為240多家國有改制企業處置土地資產9.7萬多宗，涉及面積17.42萬多公頃，顯化土地資產價值1600億元。

（六）適應和促進社會主義市場經濟體系的發展與完善

今天，離開土地市場，經濟就無法正常運行。30年來土地市場的建設，從總體上看，適應並且促進了社會主義市場經濟體系的發展，並與其他要素市場在相互協調中共同成長。土地市場的完善，促進了房地產市場的發展和規范，我國人均住房面積由改革開始時的6.7m²增加到現在的28m²。目前，土地抵押貸款已成為金融市場的重要交易品。1998～2005年，全國土地抵押面積達985.56萬公頃，抵押金總額達73385.77億元，抵押金占當年固定資產投資總額的比例由4.31%提高到26.98%。

三、30年改革的基本經驗

30年來，我們在取得土地市場制度建設巨大成功的同時，創造和積累了豐富而寶貴的經驗。

（一）堅持以社會主義土地公有制為基礎，不斷改革計劃配置土地資源的舊體制

30年改革的結果，不僅打破了束縛土地市場配置的舊體制，創造了富有生機、活力的土地市場體制，而且鞏固和激活了土地公有制，使它在與市場制度共容中顯示出基於私有制的國家所不具備的獨特優越性。

（二）堅持以服務經濟建設大局為中心，不斷適應改革發展的新要求

在30年改革中，國土資源管理部門積極推動舊城改造、小城鎮建設、企業改革、基礎設施建設、房地產業、金融市場、資本市場等各項經濟活動的發展，一個時期突出抓一項中心工作，集中力量解決主要矛盾，使中心工作和改革任務緊密結合，互相滲透，互相促進，同步發展。

（三）堅持以市場化改革為導向，不斷完善市場配置土地資源的制度建設

縱觀改革進程，市場配置土地資源的范圍、規模和作用越來越大，制度化建設越來越完善，改革的市場取向越來越清晰。有人把改革中出現的問題，如土地投機、土地尋租、官商勾結牟取暴利等現象，歸咎於土地的市場化改革。其實，這些現象恰恰說明改革還不到位，市場制度還不完善，只能用繼續改革的辦法來解決這些問題，而不是對市場體制說三道四，令改革半途而廢。

（四）堅持以耕地保護為前提，不斷促進節約集約用地內在機制形成

建立土地市場，目的就是要通過價格杠桿和競爭機制的功能，激發用地者節約集約的積極性，促進土地資源合理配置、有效利用。歸根結底，有效運行的市場，是保護耕地、優化用地的推動力量，而不是與之方向相反的力量。目前還存在的土地供求緊張局面，主要由於城鄉建設用地低效利用，根本還在於市場配置資源的作用沒有充分發揮。

（五）堅持以行政改革為關鍵，不斷加強和改善土地資源配置的調控和管理

政府在建立和完善土地市場體制中具有廣泛而深刻的影響和作用。政府在主導改革的同時，又要把自己變成改革的主要對象。實際情況表明，市場配置土地的體制能否確立並發揮好作用，關鍵在於政府職能轉變和行政管理體制改革能否到位。從一定意義上說，30年的改革是「土地走向市場」和「政府退出市場」的演變過程，政府「退」的是對土地資源配置和土地市場的直接參與，「進」的是對土地市場的必要調控和監管。

（六）堅持以群眾實踐創新為動力，不斷促進改革經驗的制度化

30年的一項項改革，從醞釀到突破，從深化到細化，土地市場的一步步成長，最初都是來自實際訴求，來自群眾首創。領導者的任務則是營造解放思想、實事求是的創新環境，尊重和保護群眾實踐中的大膽突破和創新，使實踐證明行之有效的創新經驗轉化為成熟的政策，直至上升為法律制度。

四、土地使用制度改革新的任務和更大挑戰

歷經30年的中國改革，至今仍在途中。從黨的十七大到2020年，是我國改革發展一個新的關鍵期。應當看到，目前我國土地市場培育和建設還處於初級階段，市場配置土地資源的作用還很不充分。國有土地有償使用制度和市場出讓制度都還沒有完全到位，征地制度改革有待深化，農村集體建設用地流轉制度創新有待突破。從這個角度看，我國土地使用制度改革只走了一半的路。解決長期存在的難點和深層次問題，是下一步改革面臨的艱巨任務和更大挑戰。

（一）提升國有土地供應市場化程度，不斷縮小劃撥用地范圍，進一步改變建設用地高比例無償劃撥和協議出讓的局面

目前劃撥用地佔國有土地供應總面積的比例，1992年為97.2%,2007年仍高達22.25%。劃撥用地總面積，1992年為8.07萬公頃，2007年仍為7.61萬公頃。改革近期目標是限制和縮小劃撥用地范圍，除軍事、社會保障性住房和特殊用地外不再劃撥，遠期目標是停止劃撥供地。在土地有償出讓中，協議方式到2007年比例仍達50.08%，應當陸續擴大「招拍掛」制度的覆蓋面。

（二）深化征地制度改革，逐步縮小征地范圍，實現征地補償定價市場化

目前征地權濫用的現象仍然比較嚴重，加快征地制度改革，近期重點是逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制，遠期任務是嚴格實行只有符合「為了公共利益」需要的用地才可以徵收，而且逐步實行按市場價格補償，其餘建設用地須全部通過市場獲得。

（三）實行集體建設用地有償使用制度，實現城鄉土地市場統一

國有建設用地和集體建設用地，同地而不同權不同價，這種根由城鄉二元經濟體制的土地使用制度，不僅使農民數量巨大的土地資產處於流失和呆滯狀態，束縛了農村的發展，而且嚴重製約著農村集體建設用地盤活利用和優化配置。我國農村集體建設用地總量5倍於城鎮建設用地。農村存量建設用地由於布局分散、利用粗放，可以調整再利用的空間很大，搞好了可以置換出數千萬畝以至上億畝建設用地。今後，確保18億畝耕地總量，緩解建設用地緊張局面，主要出路無疑在於農村集體建設用地的調整再利用。這是我國土地利用一個全局性的大戰略。而目前影響這個戰略實施的一個重大制度障礙，就是農村集體建設用地法律地位不平等、產許可權制嚴、市場缺失，不能在自由流動中盤整利用，本應隨著工業化、城鎮化發展而調整和優化的原有農村土地利用格局便難以變更。

按照黨的十七屆三中全會精神，加快集體建設用地使用制度改革和市場建設，實現城鄉土地市場統一，關繫到社會主義市場體系的完整，關繫到土地利用和土地國策的落實，也關繫到社會主義新農村的建設，已經成為保障經濟社會和諧發展迫切需要解決的全局性重大課題，是下一階段土地使用制度改革的一個重要目標和主攻方向。

Ⅷ 我以個人的名義已經買了套經濟適用房,也是按揭的,房產證也要5年之後才能拿到,那麼算不算是我的婚前財產

你在結婚前購買的是屬於你個人的，稱婚前財產。
在結婚後購買的是共同財產。
現在已經沒有多少年以後屬於共同財產這么一說了。
婚前的永久是個人的。

Ⅸ 國有土地出讓的問題.

首先國有土地出讓的主體是代表國家行使權利的當地國土主管部門,你不具備出讓資格(有受讓資格).

根據你所描述的情況,一是"2001年在工業園建廠",二是"國有土地"並且已有"50年使用權"的限制,故本人認為你所使用的土地已經辦了出讓,現在你面臨的是要轉讓的問題.那麼答復如下:

1、根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，如果符合規定可以按市場行為自由轉讓（具體條件可參考《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第二節的有關規定http://www.cin.gov.cn/law/main/law029.htm）
2、費用：
轉讓方：主要是營業稅、增值稅
受讓方：主要是契稅、管理費等（如果改變用地性質要補交土地出讓金）
3、我國現在執行的是2004年8月28日通過修改並頒布實施的《中華人民共和國土地管理法》http://www.cin.gov.cn/law/other/2000111612-00.htm
關於「地價翻倍」的說法，可能是你理解錯誤，我想你所說的是「關於新增建設用地使用費增加一倍的規定」這只是對新增建設用地設定的，並且是由原來的10元/平米左右增為20元/平米左右，對地價有影響但不象你所說的那麼大。

Ⅹ 轉移無形資產的使用權時，若發生營業稅，是要計入其他業務成本還是營業外支出呢

這要分情況。具體解析如下：
無形資產是指企業為生產商品、提供勞務，出租給他人或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。無形資產包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權、商譽等。企業所擁有的無形資產，可以依法轉讓。企業轉讓無形資產的方式有兩種：一是轉讓其使用權，二是轉讓其所有權。無形資產使用權的轉讓即無形資產出租，而無形資產所有權的轉讓主要表現為出售無形資產，此外，也包括用無形資產抵償債務、用無形資產換入非貨幣性資產等。用不同方式轉讓無形資產，其相應的會計賬務處理方法不同。

根據《營業稅暫行條例》及《營業稅稅目注釋》規定：轉讓無形資產的所有權或使用權的單位和個人應納營業稅額按照營業額和規定的稅率計算，其計算公式為： 應納稅額＝營業額×稅率、轉讓無形資產的營業稅稅率為5％。由於不同方式轉讓無形資產的會計賬務處理不同，相應地轉讓無形資產應交營業稅的賬務處理也不相同。

（一）轉讓無形資產使用權應交營業稅的賬務處理

無形資產使用權的轉讓僅僅是將部分使用權讓渡給其他單位或個人，出讓方仍保留對該無形資產的所有權，因而仍擁有使用、收益和處置的權利。受讓方只能取得無形資產的使用權，在合同規定的范圍內合理使用而無權轉讓。在轉讓無形資產使用權的情況下，由於轉讓企業仍擁有無形資產的所有權，因此不注銷無形資產的賬面價值，轉讓取得的收入計入其他業務收入，發生與轉讓有關的各種費用支出計入其他業務支出。轉讓無形資產使用權應交的營業稅屬於與轉讓有關的支出，因而計入其他業務支出。

例如：A公司與H企業於2002年底達成協議，A公司允許H企業2003年使用其某一商標，H企業於2003年每月月初向A公司支付商標使用費50000元。則A公司的相關賬務處理為：

每月月初收到商標使用費時：

借：銀行存款50000

貸：其他業務收入50000

同時計算出應繳納的營業稅（50000×5％），並作如下賬務處理：

借：其他業務支出 2500

貸：應交稅金——交營業稅 2500

（二）出售無形資產應交營業稅的賬務處理

出售無形資產是無形資產所有權轉讓的主要形式，出售人不再保留無形資產的所有權，因而不再擁有使用、收益和處置的權利。在出售無形資產的情況下，由於出售企業不再擁有無形資產的所有權，因此，應當注銷所出售無形資產的賬面價值（即無形資產賬面余額與相應的己計提減值准備），出售無形資產實際取得的轉讓收入與該項無形資產賬面價值的差額計入營業外收入或營業外支出。出售無形資產應交的營業稅，則作為相應營業外收入的減少或營業外支出的增加。

例如：B公司於2003年7月18日將擁有的一項專利權出售，取得收入300 000元，應交的營業稅為15 000元。該專利權的賬面余額230 000元。已計提的減值准備為10 000元，則B公司的相關賬務處理為：

借：銀行存款 300 000
無形資產減值准備 10 000

貸：無形資產230 000
營業外收入 65 000
應交稅金——交營業稅 15 000

（三）用無形資產抵償債務應交營業稅的賬務處理

用無形資產抵償債務是企業債務重組的一種方式。這里所轉讓的是無形資產的所有權，應當注銷用以抵償債務的無形資產的賬面價值。根據債務重組的有關會計處理方法，債務人用非現金資產清償債務時，按照所清償債務的賬面價值結轉債務，應付債務的賬面價值小於用以清償債務的非現金資產賬面價值和支付的相關稅費的差額，直接計入當期營業外支出；應付債務的賬面價值大於用以清償債務的非現金資產賬面價值和支付的相關稅費的差額，計入資本公積。

例如 C公司欠K企業購貨款500000元，由於資金周轉困難，短期內無法支付貨款。經協商，2003年8月15日達成協議，K企業同意C公司立即以一項專利權清償債務。該專利權的賬面余額425000元，未計提減值准備，這項專利權轉讓應交營業稅25000元（即500 000×5％），則C公司的相關賬務處理為：

借：應付賬款 500 000

貸：無形資產 425 000
應交稅金——交營業稅 25 000
資本公積 50000

（四）用無形資產換入非貨幣性資產應交營業稅的賬務處理

用無形資產換入非貨幣性資產屬於非貨幣性交易。這里所轉讓的是無形資產的所有權，應當注銷所換出的無形資產的賬面價值。根據非貨幣性交易的有關會計處理方法，在不涉及補價的情況下，企業應以換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值。在涉及補價的情況下，支付補價的企業應以換出資產的賬面價值加上補價和應支付的相關稅費作為換入資產的入賬價值，收到補價的企業，應按換出資產賬面價值減去補價加上應確認的收益和應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值。

例如：D公司以其一項專利權與M企業的一台設備（該設備無需安裝）交換。D公司的該項專利權賬面余額450 000元，已計提減值准備100 000元，公允價值為400 000元。M企業的該台設備賬面原價為500 000元，已計提折舊100 000，公允價值為400 000元。D公司換入的設備作為自用固定資產。這里，專利權與設備交換的這項交易，不涉及貨幣性資產，也不涉及補價，因此屬於非貨幣性交易。D公司換出專利權應交營業稅20 000元（即400 000×5％） 換入的設備應按換出專利權的賬面價值350 000元（即450 000－100 000）加上應交營業稅20 000元作為入賬價值。則D公司相關的賬務處理為

借：固定資產 370 000
無形資產減值准備 100 000

貸：無形資產450 000
應交稅金——交營業稅 20 000
希望對你有所幫助哈！