A. 抵押權設立後抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的已登記的抵押權,
依「買賣不破租賃」的原則，租賃關系在先，當然可以對抗抵押權，不管抵押權是否登記。一、如何理解物權法第190條【抵押權和租賃權關系】
訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。二、【解釋】本條是關於抵押權和租賃權關系的規定。
以房屋等財產抵押的，在設定抵押權前，有時該財產上已存在租賃法律關系。比如甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關系是否繼續有效呢？從理論上講，財產租賃屬於債權的范疇，根據物權優先於債權的原則，財產所有權人將已出租的財產轉讓給第三人的，第三人取得財產的所有權的同時，承租人的租賃權即歸於消滅。承租人可以要求出租人承擔債務不履行的責任，但不能向出租財產的買受人要求繼續履行租賃合同，因為承租人與買受人不存在租賃合同關系。
但是，隨著社會經濟的發展，為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益，維護社會穩定，現代各國民法都逐漸採取了增強租賃權效力的做法，將「買賣擊破租賃」規則轉為「買賣不破租賃」規則，即租賃關系成立後，即使出租人將出租物轉賣給第三人，該原已存在的租賃關系仍對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人取得的是一項有租賃權負擔的財產所有權。我國擔保法和合同法也採取了「買賣不破租賃」的規則，擔保法第四十八條明確規定：「抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。」合同法第二百二十九條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」也就是說，因實現抵押權而將抵押財產轉讓時，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不當然終止，承租人可以繼續享有租賃權。
物權立法過程中，有人提出，抵押人可以將出租的財產抵押，也經常發生將抵押的財產出租的情形，但我國擔保法對此情形卻沒有規定。一種意見認為，由於抵押權成立在先，其當然優先於租賃權，租賃權不能對抗抵押權，抵押實現時租賃權應終止。另一種意見認為，只有在租賃權的存在影響抵押權人的利益時，抵押權才能對抗租賃權，否則抵押權實現時租賃權不消滅。
立法時經對上述意見研究，物權法在本條規定了「抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權」。也就是說：
第一，如果將辦理了抵押登記的財產出租，實現抵押權後，抵押財產的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續承租抵押的房屋。
這樣規定的理由主要是：抵押財產辦理了登記的，承租人可以從抵押財產登記中查詢租賃財產的物上負擔情況，既然明知承租的財產有物上負擔，就應當承擔因實現抵押權而帶來的風險。否則，財產抵押後出租仍適用「買賣不破租賃」的規則，抵押權的效力就會打折扣，就會變得不確定，也會因此失去設立的意義。
第二，如果將沒有辦理登記的抵押財產出租，承租人不知道也不應當知道財產已抵押的情況，抵押權就不能對抗租賃權，仍應當適用「買賣不破租賃」的原則。
特別由第二點可推知，租賃權可以對抗先期未登記的抵押權。而在物權上的抵押權設立之前，抵押財產已經出租的，依「買賣不破租賃」的原則，租賃關系在先，當然可以對抗其後設立的抵押權，且不管抵押權是否登記。
B. 如何解決房屋抵押權與租賃權之沖突
2010年，被告無力償還銀行貸款，銀行向法院起訴申請實現抵押權。法院在審理中發現，被告與第三人在2008年簽訂一份租賃協議，將該房屋出租給第三人，並一次性收取10年的租金。 [評析] 審理中，合議庭對抵押權和租賃權哪種權利優先，產生了分歧。 第一種觀點認為，依據「設立在先則權利在先」原則，房屋租賃權設定在先，房屋抵押權設定在後，故租賃權優先。且依據《合同法》第二百二十九條及《物權法》第一百九十條，在該種情形下，租賃權與抵押權是可以並存於同一房屋之上的。抵押權實現後，新的房屋所有人必須承受租賃繼續有效的負擔。租賃權對抗抵押權，是為了維護穩定的租賃關系，促進租賃業的發展，使物的價值充分實現。 第二種觀點認為，依據「登記優於未登記」原則，即經登記公示的權利優於未登記公示的權利實現。房屋抵押權經登記才設立，具有公示效力，而租賃權並不需要登記才設立，即使在一些地方性規定中，規定租賃合同要登記備案，但這種登記只是為治安管理和稅收等方面的需要而進行的安排，登記與否並不影響租賃合同的效力。所以，根據《物權法》第一百九十條的規定，抵押權應優先於租賃權。 筆者認為，一般情況下，租賃期限短於抵押所擔保債務的履行期限，租賃合同不會影響抵押權的實現。但在租賃期限超過了抵押所擔保債務的履行期限的情況下，尤其是長期租賃（如20年）的情況下，就會給抵押權的實現造成現實的困難。筆者認為從抵押權和租賃權的對價上看，房屋抵押權的對價較大，而房屋租賃權的對價較小，為了維護交易的安全和經濟秩序的穩定，法律應側重保護對價較大的利益，確立抵押權的優先效力。尤其在當事人可能惡意利用「買賣不破租賃」的規則下，惡意製造抵押權無法實現的困境下，更應該堅持抵押權效力優先。
C. 物權法中提到：物權上的抵押權設立後，抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
依「買賣不破租賃」的原則，租賃關系在先，當然可以對抗抵押權，不管抵押權是否登記。
一、如何理解物權法第190條【抵押權和租賃權關系】
訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
二、【解釋】本條是關於抵押權和租賃權關系的規定。
以房屋等財產抵押的，在設定抵押權前，有時該財產上已存在租賃法律關系。比如甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關系是否繼續有效呢？從理論上講，財產租賃屬於債權的范疇，根據物權優先於債權的原則，財產所有權人將已出租的財產轉讓給第三人的，第三人取得財產的所有權的同時，承租人的租賃權即歸於消滅。承租人可以要求出租人承擔債務不履行的責任，但不能向出租財產的買受人要求繼續履行租賃合同，因為承租人與買受人不存在租賃合同關系。
但是，隨著社會經濟的發展，為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益，維護社會穩定，現代各國民法都逐漸採取了增強租賃權效力的做法，將「買賣擊破租賃」規則轉為「買賣不破租賃」規則，即租賃關系成立後，即使出租人將出租物轉賣給第三人，該原已存在的租賃關系仍對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人取得的是一項有租賃權負擔的財產所有權。我國擔保法和合同法也採取了「買賣不破租賃」的規則，擔保法第四十八條明確規定：「抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。」合同法第二百二十九條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」也就是說，因實現抵押權而將抵押財產轉讓時，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不當然終止，承租人可以繼續享有租賃權。
物權立法過程中，有人提出，抵押人可以將出租的財產抵押，也經常發生將抵押的財產出租的情形，但我國擔保法對此情形卻沒有規定。一種意見認為，由於抵押權成立在先，其當然優先於租賃權，租賃權不能對抗抵押權，抵押實現時租賃權應終止。另一種意見認為，只有在租賃權的存在影響抵押權人的利益時，抵押權才能對抗租賃權，否則抵押權實現時租賃權不消滅。
立法時經對上述意見研究，物權法在本條規定了「抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權」。也就是說：
第一，如果將辦理了抵押登記的財產出租，實現抵押權後，抵押財產的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續承租抵押的房屋。
這樣規定的理由主要是：抵押財產辦理了登記的，承租人可以從抵押財產登記中查詢租賃財產的物上負擔情況，既然明知承租的財產有物上負擔，就應當承擔因實現抵押權而帶來的風險。否則，財產抵押後出租仍適用「買賣不破租賃」的規則，抵押權的效力就會打折扣，就會變得不確定，也會因此失去設立的意義。
第二，如果將沒有辦理登記的抵押財產出租，承租人不知道也不應當知道財產已抵押的情況，抵押權就不能對抗租賃權，仍應當適用「買賣不破租賃」的原則。
特別由第二點可推知，租賃權可以對抗先期未登記的抵押權。而在物權上的抵押權設立之前，抵押財產已經出租的，依「買賣不破租賃」的原則，租賃關系在先，當然可以對抗其後設立的抵押權，且不管抵押權是否登記。
D. 抵押權人對抵押物租金法律問題是怎樣的呢
就抵押權人對抵押物租金法律問題，如下：我國擔保法第四十七條規定，「債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人的，抵押權的效力不及於該孳息。」因此，抵押物被扣押後抵押權人應當將抵押物被扣押的情況通知抵押物法定孽息的清償義務人。抵押物法定孽息的清償義務人自接到通知之日起，不得再向抵押人清償抵押物的法定孽息，而應當向抵押權人清償。如抵押權人不為此通知，法定孽息清償義務人向抵押人所為之清償有效，抵押權人不得再要求清償。
1、抵押權對抵押物的出租。在物品上設了抵押後，由於物品的所有權依然在債務人身上，所以債務人依然可以將其出租，但一旦出現承租人做出可能降低抵押物價值的行為時，債權人（即抵押權人）有權要求債務人停止該出租行為，也就是說債權人有權要求債務人終止該物品的租賃合同，可能導致債務人違約；當然也可以要債權人提供相當於抵押物被降低的價值的其他擔保來進行補償。
結論：抵押權對抵押物的出租會造成限制
2、抵押權對抵押物的轉讓。設立了抵押權的物品在轉讓上會有很大的限制，這體現在：無論是否進行了抵押登記，抵押物轉讓必須經過抵押權人的同意，未經抵押權人同意的轉讓行為可能被法院判令撤銷，例：A將房子抵押給B，並進行了抵押登記，後A未經B同意，將房子轉讓給C，未辦理過戶（在此不討論已辦理過戶的情況），後B發現這個情況，將A起訴至法院，那麼法院就極有可能判令撤銷該房屋買賣合同，A同時對B、C構成違約。當然，如果抵押沒有進行登記，那麼上面的例子結果可能會有不同——C可能通過「善意取得」的方式取得房子，C對房子已經設立了抵押的事實並不了解，並且以合理的價格付了房款；但是A依然對B構成違約，需要另外提供擔保物或者通過其他方式對B進行補償。還有一種情況，如果C購買房子後，幫A清償B的債務，那麼該轉讓行為無需經過B的同意。
結論：抵押權對抵押物的轉讓會造成很大的限制。以上就是抵押權人對抵押物租金的法律問題。
E. 抵押權的效力總結
行使抵押權在我們日常生活中並不少見，但是很多人對抵押權的使用條件以及抵押權的使用效力並不完全清楚，有時候就會導致自己的利益受損或者喪失。小編為了解決大家這個問題，經過多番的收集整理資料，終於整理出抵押權的效力，希望對有需要的讀者以幫助。接下來，我就為大家介紹什麼為抵押權效力，以及具體的抵押權具體效力。
抵押的效力：是指抵押擔保對所擔保的債權、對抵押擔保的標的物、對抵押權人與抵押人的法律效力。
1.抵押權對抵押物所生孳息及已存在租賃權的效力
(1)債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。孳息的清償順序為：①充抵收取孳息的費用;②主債權的利息;③主債權。
(2)訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
(3)抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
2.抵押期間抵押物的轉讓
(1)抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
(2)抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
(3)抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。
3.抵押權轉移及消滅的從屬性
(1)抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一並轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
(2)主債權未受全部清償的，抵押權人可以就抵押物的全部行使其抵押權。
(3)主債權被分割或者部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權。
(4)主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務。但是，第三人提供抵押的，債權人許可債務人轉讓債務未經抵押人書面同意的，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任。
4.抵押財產價值減少或毀損的處理
(1)抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。
(2)在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。
(3)抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等採取保全措施。
5.其他情況下的抵押權效力
(1)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及於補償金;抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及於附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及於抵押人對共有物享有的份額。
(2)抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及於抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及於抵押物的從物。
以上就是小編為大家總結的有關抵押權效力的定義以及具體的效力范圍。在此提醒大家有關抵押權的使用，抵押權使用時第一是抵押權首先存在，其次就是非自己原因導致的債務償還失敗才可以使用抵押權。好了，以上就是小編給大家的總結以及建議。如果您對日常生活中的法律現象感興趣，歡迎大家多多關注我們土巴兔哦！
F. 抵押物查封是否影響抵押效力
(三)法律規定 1.《中華人民共和國擔保法》第三十七條 ：下列財產不得抵押： (一)土地所有權; (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外; (三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施; (四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產; (五)依法被查封、扣押、監管的財產; (六)依法不得抵押的其他財產。 2.最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋 第五十五條：已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。 3.最高院《關於人民法院執行工作若干問題得規定(試行)》第40條：人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以採取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣後所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償後，其餘額部分用於清償申請執行人的債權。 (四)學理分析 在本案中，法院的判決是正確的。在這里，我們首先要了解一下何謂查封、扣押等財產保全措施。所謂查封是指執行員對債務人的財產加以封存的一種措施。未經執行員的允許，任何人不得隨意動用、轉移、使用和處分被查封的財產。查封一般就地進行，也可以易地進行。被查封的財產可由債務人看管。如債務人拒不看管，可委託或指定他人代為看管，其費用由債務人承擔。扣押是執行員將債務人的財產依法轉移至另外場所，加以扣留，不許債務人對該財產佔有、使用和處分。扣押的財產，既可以是動產，也可以是不動產。[譚兵 民事訴訟法學[M] 北京：法律出版社 1997.478] 我國《擔保法》第37條 第5項規定：依法被查封、扣押、監管的財產不得抵押，這主要是考慮到依法被查封、扣押、監管的財產雖然所有權仍然屬於財產所有人，但所有權的行使卻受到了法律的限制。因此，法律規定這些財產不能設定抵押，但同時我們需要注意的是，如果債務人的財產已經設定了抵押權，其後財產又被依法查封、扣押、監管的，則此時債權人的抵押權是否受到影響呢?最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第五十五條對此問題作出了明確的回答，該條給定：已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。司法解釋之所以作出這種規定，主要是考慮到抵押權的追及效力和物上代位性。所謂抵押權的追及效力是指在抵押權成立後，標的物不論輾轉於何人之手，抵押權人都可以追及標的物之所在，直接支配標的物從而行使其抵押權。所謂抵押權的物上代位性是指抵押物因滅失、毀損所得到的賠償金或被拍賣、變賣所得價金都是擔保物的代替物，抵押權人可以就該代替物行使抵押權。
G. 抵押權對抵押物出租和轉讓的法律效力
樓主的問題太大，我就粗略來回答一下：
1、抵押權對抵押物的出租。在物品上設了抵押後，由於物品的所有權依然在債務人身上，所以債務人依然可以將其出租，但一旦出現承租人做出可能降低抵押物價值的行為時，債權人（即抵押權人）有權要求債務人停止該出租行為，也就是說債權人有權要求債務人終止該物品的租賃合同，可能導致債務人違約；當然也可以要債權人提供相當於抵押物被降低的價值的其他擔保來進行補償。
結論：抵押權對抵押物的出租會造成限制
2、抵押權對抵押物的轉讓。設立了抵押權的物品在轉讓上會有很大的限制，這體現在：無論是否進行了抵押登記，抵押物轉讓必須經過抵押權人的同意，未經抵押權人同意的轉讓行為可能被法院判令撤銷，例：A將房子抵押給B，並進行了抵押登記，後A未經B同意，將房子轉讓給C，未辦理過戶（在此不討論已辦理過戶的情況），後B發現這個情況，將A起訴至法院，那麼法院就極有可能判令撤銷該房屋買賣合同，A同時對B、C構成違約。當然，如果抵押沒有進行登記，那麼上面的例子結果可能會有不同——C可能通過「善意取得」的方式取得房子，C對房子已經設立了抵押的事實並不了解，並且以合理的價格付了房款；但是A依然對B構成違約，需要另外提供擔保物或者通過其他方式對B進行補償。還有一種情況，如果C購買房子後，幫A清償B的債務，那麼該轉讓行為無需經過B的同意。
結論：抵押權對抵押物的轉讓會造成很大的限制
H. 抵押權人行使抵押權，租賃合同對受讓人是否繼續有效
抵押權人行使抵押權，租賃合同對受讓人繼續有效，因為」買賣不破租賃」，租賃人可以繼續居住至租賃合同期滿。
《合同法》第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。