土地使用權轉讓可以加計扣除不

A. 土地增值稅 現在還有加計扣除嗎

土地增值稅 現在還有加計扣除，但注意以下事項：
我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。
第一，取得土地使用權時所繳契稅可計入加計扣除基數。房地產開發企業取得土地使用權時支付契稅的扣除問題，《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。根據上述規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入「取得土地使用權所支付的金額」，可作為加計扣除20%的基數。
第二，裝修費用能否加計扣除視情而論。《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。既然規定裝修費用可以計入開發成本，則應當允許土地增值稅加計扣除；對於房屋的精裝修部分，如果屬於與房屋不可分離，一旦分離將會導致房屋結構、功能損壞的部分，應當允許土地增值稅加計扣除。但是，對於電視機、壁式空調等可以分離的部分，不得作為房地產開發成本，且不得加計扣除。總之，凡以建築物或構築物為載體，移動後會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發成本扣除。
第三，轉讓舊房准予扣除項目的加計率按每年加計5%計算。上述國稅函〔2010〕220號文件第七條規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務機關確認，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年。超過1年，未滿12個月但超過6個月，可以視同為1年計算。
第四，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理。

（一）房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建築物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。
（二）房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成後有償轉讓的，應計算收入並准予扣除。
（三）房地產企業利用規劃配套設施發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，如果建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；如果建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；如果建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
第五，取得土地使用權所支付的費用，不包括政府以各種形式減免或者返還的金額。在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益。按照房地產企業財務會計制度規定，以上支出在「開發成本」中列支，收到返還的上述資金應沖減開發成本，在進行土地增值稅清算時，應將上述實際支付的政府代收費用從「開發成本」調入「財政部規定的其他扣除項目」，不享受加計20%扣除的優惠。
第六，實際支付的代收費用可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算鑒證業務准則〉的通知》（國稅發〔2007〕132號）第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理。
（一）代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。
（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
由於土地增值稅是地方稅，具體操作辦法由各地稅務機關制定實施，所以全國各地不完全一樣，有時同一省的不同省轄市之間也有差異。目前一般有以下費用作為政府代收費不允許加計扣除，包括市政公用基礎設施配套費、防空地下室易地建設收費、新型牆體材料專項基金、白蟻防治費、散裝水泥專項基金。

B. 誰能告訴我，在土地增值稅中 可以扣除項目中，的「加計扣除」是什麼意思。可按（土地使用權所支付的金額＋

《土地增值稅暫行條例》第六條規定，計算增值額的扣除項目包括以下五項：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。分析上述五項扣除項目，前四項是納稅人實際發生並有準確數字的，但財政部規定的其他扣除項目卻不是企業實際發生的項目，而是計算土地增值稅中的一項特殊加計扣除項目。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為「根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除」，即「取得土地使用權所支付的金額」和「開發土地的成本、費用」之和的20%。
加計扣除項目，要符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產開發的納稅人，「從事房地產開發納稅人」不僅指房地產開發企業，還包括其他從事房地產開發的企業和個人；二是必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除項目。

【例題】某房地產開發公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發成本合計為4800萬元，該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該商品房所在地的省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關稅金770萬元。該公司銷售商品房應繳納的土地增值稅為()。
A.2256.5萬元
B.2445.5萬元
C.3070.5萬元
D.3080.5萬元
【答案】B
【解析】銷售收入＝14000(萬元)，
扣除項目合計＝土地使用權費及開發成本4800 +房地產開發費用4800×10％+相關稅金770+加計扣除費用4800×20％＝4800+480+770+960=7010(萬元)，
土地增值額＝14000-7010＝6990(萬元)，
增值額與扣除項目比例＝6990/7010＝99.71％< 100%，
土地增值稅額＝6990×40％-7010×5％＝2445.50(萬元)。

C. 取得土地使用權繳契稅能否加計扣除

【問題】某房地產開發企業，開發項目土地的300萬元契稅 ，在該專項目清算土地增值屬稅時可否作為加計扣除20%的基數？【解答】房地產開發企業取得土地使用權時支付契稅的扣除問題，《 國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知 》（國稅函[2010]220號）第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同按國家統一規定交納的有關費用，計入取得土地使用權所支付的金額中扣除。 根據上述規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入取得土地使用權所支付的金額，可作為加計扣除20%的基數。

D. 土地增值稅加計扣除項目有哪些

我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。

E. 轉讓土地可按加計扣除5%計算土地增值稅嗎

只有土地使用權，沒有地上建築物不行

F. 房地產開發企業把土地進行三通一平後轉讓到底能不能加扣20%

房地產開發企業把土地進行三通一平後轉讓到底能不能加扣20%[復制鏈接] 答：在房地產開發過程中，有些開發企業對購進的不動產不進行任何開發，便直接轉讓銷售，卻不知這種銷售方式比先開發再銷售可能要繳納更多的稅收，實現的效益反而會減少。究其原因，實際上就是納稅人沒有進行開發，不能計算加計扣除，從而造成多繳納了土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：在計算土地增值稅扣除項目時，對從事房地產開發的納稅人可按土地成本和開發成本的金額之和，加計20%扣除。 根據上述規定，在具體計算土地增值稅的扣除項目金額時，分以下四種情況處理：一是對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權後，未進行任何形式的開發即轉讓的，計算其增值額時只允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，在土地轉讓環節繳納的各項稅金，不能予以20%的加計扣除。二是對於取得了房產產權後，未進行任何實質性的開發或改良即再行轉讓的，計算其增值額時只允許扣除舊房及建築物的評估價格或取得房地產時支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用，在房地產轉讓環節繳納的各項稅金，也不得予以20%的加計扣除。三是對於取得土地使用權後，進行土地開發（如三通一平等），不進行房屋的建造，即將土地使用權再轉讓出去的，在計算其增值額時除允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，開發土地的成本、費用，與轉讓土地使用權有關的稅金外，還允許按取得土地使用權所支付的地價款和開發土地的成本之和加計20%的扣除。四是對於取得土地使用權後進行房地產開發建設的，在計算其增值額時，除允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，開發土地和新建房及配套設施的成本、費用，與轉讓房地產有關的稅金外，還允許按取得土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施的成本之和加計20%扣除。 舉例說明：甲房地產公司購得一土地使用權，價款為200萬元。隨後，在未進行任何開發的情況下，直接以400萬元價款轉讓銷售給乙房地產企業，取得轉讓銷售收入差價200萬元，繳納營業稅金及附加11萬元（200×5.5%）。乙企業取得土地後，需要花費「三通一平」開發費用100萬元，才能進行房地產項目開發利用。假如企業其他扣除費用按土地成本和開發成本的10%計算扣除，則甲公司土地增值稅收計算如下： 扣除項目＝土地價款＋其他扣除費用＋稅金＝200＋200×10%＋11＝231（萬元） 增值額＝銷售收入－扣除項目＝400－231＝169（萬元） 增值率＝增值額÷扣除項目×100%＝169÷231×100%＝73.2%，增值率超過50%低於100%，適應40%稅率。 應納土地增值稅＝增值額×40%－扣除項目×5%＝169×40%－231×5%＝56.05（萬元） 假如甲公司按照乙公司的要求，自己先對土地進行「三通一平」開發，支付開發費用100萬元後，再以500萬元價格銷售給乙公司。甲公司銷售收入價差還是200萬元，營業稅計稅依據為300萬元（500－200），繳納營業稅金及附加為16.5萬元（300×5.5%），甲公司比原方案多負擔營業稅金及附加5.5萬元。假如企業其他扣除費用按土地成本和開發成本的10%計算扣除，甲公司計算土地增值稅時，可以增加加計20%扣除，計算如下： 扣除項目＝土地價款＋開發費用＋其他扣除費用＋稅金＋加計扣除＝200＋100＋（200＋100）×10%＋16.5＋（200＋100）×20%＝406.5（萬元） 增值額＝銷售收入－扣除項目＝500－406.5＝93.5（萬元） 增值率＝增值額÷扣除項目×100%＝93.5÷406.5×100%＝23%，增值率低於50%，適應30%稅率。 應納土地增值稅＝增值額×30%＝93.5×30%＝28.05（萬元）。與不進行開發直接轉讓土地相比，甲公司少繳土地增值稅28萬元（56.05－28.05），扣除多繳納的營業稅金及附加5.5萬元，仍少繳稅收22.5萬元，實際為企業稅前凈利潤增加22.5萬元。雖然乙公司因此將多支付100萬元加價形成的契稅，但是甲公司承擔了100萬元加價的營業稅金及附加，雙方應是可以接受的。 從上述案例中可以看出，甲公司少繳土地增值稅的原因主要是增加了開發成本，從而實現了增加加計20%的扣除項目，並擴大了扣除項目基數，同時降低了增值率，進而降低了稅率。納稅人在轉讓銷售不動產時，應該按照接受轉讓方的要求，據此參照計算分析，尋找一個合理的開發費用和增值率，達到少繳稅的目的。在進行土地或房地產開發時，切不可盲目進行不切實際的開發利用，以免付出的開發費用得不到被轉讓方的補償

G. 房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅能加計扣除嗎

根據規定，以復現行契稅政策，個人制購買住房實行差別化稅率。當個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執行;戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半徵收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%徵收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房產，均按照4%的稅率征稅。

H. 土地增值稅加計扣除項目有哪些

(一)納稅人財務制度健全,能真實准確核算收入和成本費用的,按照《條例》和《細則》的有關規定,確認其扣除項目金額.
1、取得土地使用權所支付的金額.包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用.具體為:以出讓方式取得土地使用權的,為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的,為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金;以轉讓方式得到土地使用權的,為支付的地價款.
2、開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本).包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用.這些成本允許按實際發生額扣除.
3、開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用.財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤,並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,利息不單獨扣除,房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額及房地產開發成本之和的10%給予計算扣除.
4、與轉讓房地產有關的稅金.指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅.因轉讓房地產交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除.
5、加計扣除.對從事房地產開發的納稅人,可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除.
(二)納稅人財務制度不健全,無法真實准確核算收入和成本費用的,稅務機關可按下列規定確認其扣除項目金額:
1、土地費和房地產開發成本,由各市縣地稅局根據當地實際情況,在銷售收入的50%至70%的幅度內給予扣除,並報省地稅局備案.
2、房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本兩項合計金額的10%給予扣除.
3、已列入管理費用的有關印花稅、土地使用稅、房產稅不再重復扣除.
4、納稅人成片受讓土地使用權,分期分批開發轉讓的房地產,其扣除項目的分攤方法,以轉讓土地為主的,按土地面積比例分攤計算;以轉讓房屋建築物為主的,按建築面積比例分攤計算.
5、第一款規定的"50%-70%"的成本扣除,已考慮了加計扣除的因素,因此不再給予加計20%的扣除.
(三)對轉讓舊房及建築物的,按舊房及建築物的評估價格和轉讓房地產有關的稅金來確認其扣除項目金額.舊房及建築物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建築物時,由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格,評估價格須經當地稅務機關確認.

I. 土地增值稅之轉讓舊房在加計扣除時年限怎麼計算

《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第七條對轉讓舊房准予扣除項目的加計問題作出了如下規定：

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一項規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房的，經當地稅務部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條第一項、第三項規定的扣除項目金額，可按所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

計算扣除項目時「每年」按購房所載日期起至售房開具之日止，每滿12個月計1年。超過1年，未滿12個月但超過6個月，可以視同為1年計算。

(9)土地使用權轉讓可以加計扣除不擴展閱讀：

稅種特點

與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：

土地增值稅(3張)

（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。

土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同。

（2）征稅面比較廣。

凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。

（3）實行超率累進稅率。

土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。

（4）實行按次徵收。

土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。