土地使用權評估的假設

⑴ 土地使用權評估的原則有哪些

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。

⑵ 評估中無法判斷土地用途性質怎麼做相應的假設

開發利潤一般分成本利潤和銷售利潤，在假設開發法中根據你的計算基礎不同選擇不同的利潤率。利潤率的大小根據開發商品房的不同性質、類型和房地產市場狀況確定，商品房的性質不同開發利潤不同，如經濟適用房國家規定不高於3%的部分成本利潤率，江蘇規定普通商品房不高於8%的成本利潤率；商品房的類型不同，開發利潤不同，一般容積率越高總利潤額越高、平均利潤率越低，一般平均利潤情況是別墅大於多層大於小高層大於高層，商業用房利潤更高；房地產市場狀況不同開發利潤不同，假設開發法中的開發利潤是預期利潤，受房地產預期影響很大，市場預期上升，利潤就高，反之就低。附房地產開發業利潤水平分析，注此文利潤是銷售利潤率，如轉成本利潤率會很高，如轉自有資金利潤率會更高。社會上開發商說開發利潤不高說的是銷售利潤，老百姓說開發商是暴利說的是自有資金利潤率，政府公布的開發利潤一般是成本利潤率。

⑶ 資產評估 假設開發法 計算

因為是均勻投入，所以按期中來計算。就是假設你在今年要均勻投入120萬，每個月10萬，計算的時候為了簡便就以半年記期折現或資本化處理。
100*60%/(1+10%)^0.5就是第一年的均勻投入進行折現；100*40%/(1+10%)^1.5是在第一年沒有使用，在第二年均勻投入，所以記期是1+0.5年進行折現。
資產評估中所有建築或生產製造費用只要是均勻投入的，都按期中來計算，不管是終值還是現值，這個教材上應該有說明的，可能你沒仔細看。

⑷ 資產評估的假設包括哪些

一共是四種假設：

1、交易假設：

交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，它是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

為了發揮資產評估在資產實際交易之前為委託人提供資產交易底價的專家判斷的作用，同時又能夠使資產評估得以進行，利用交易假設將被評估資產置於「交易」當中，模擬市場進行評估就是十分必要的。

交易假設一方面為資產評估得以進行「創造」了條件；另一方面它明確限定了資產評估外部環境，即資產是被置於市場交易之中。資產評估不能脫離市場條件而孤立地進行。

2、公開市場假設：

公開市場假設是對資擬進入的市場條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假說明或限定。

公開市場假設的關鍵在於認識和把握公開市場的實質和內涵。

公開市場假設旨在說明一種充分競爭的市場條件，在這種條件下，資產的交換價值受市場機制的制約並由市場行情決定，而不是由個別交易決定。

公開市場假設是資產評估中的一個重要假設，其他假設都是以公開市場假設為基本參照。

公開市場假設也是資產評估中使用頻率較高的一種假設，凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強的資產，都可以考慮按公開市場假設前提進行評估。

3、持續使用假設：

持續使用假設也是對資產擬進入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態的一種假定性描述或說明。

持續使用假設又細分為三種具體情況：一是在用續用；二是轉用續用；三是移地續用。

在用續用指的是處於使用中的被評估資產在產權發生變動或資產業務發生後，將按其現行正在使用的用途及方式繼續使用下去。

轉用續用則是指被評估資產將在產權發生變動後或資產業務發生後，改變資產現時的使用用途，調換新的用途繼續使用下去。

移地續用則是說被評估資產將在產權變動發生後或資產業務發生後，改變資產現在的空間位置、轉移到其他空間位置上繼續使用。

4、清算假設：

清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。

清算假設首先是基於被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應數據資料推定被評估資產處於被迫出售或快速變現的狀態。

由於清算假設假定被評估資產處於被迫出售或快速變現條件之下，被評估資產的評估值通常要低於在公開市場假設前提下或持續使用假設前提下同樣資產的評估值。

因此，在清算假設前提下的資產評估結果的適用范圍是非常有限的。當然，清算假設本身的使用也是較為特殊的。

(4)土地使用權評估的假設擴展閱讀：

1、資產評估的種類：

（1）按資產評估工作的內容分為評估，評估復核和評估咨詢。

（2）按資產評估與評估准則的關系分為完全評估和限制評估。

（3）按資產評估對象及適用原則分為單項資產評估和整體資產評估。

2、資產評估的特點：

市場性，公正性，專業性，咨詢性。

3、資產評估的功能：

（1）評價及評估功能：

它是指資產評估具有評定估算資產價值的內在功效和能力。

（2） 管理的功能：

它是指在以公有制為基礎的社會主義市場經濟初級階段中，國家賦予資產評估的特殊功能。

（3）公證的功能：

它是指資產業務，評估對象和評估報告的使用者的特殊性要求資產評估發揮公證作用的職能。

4、資產評估的價值類型：

資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。

5、資產評估目的：

資產評估的目的有資產評估一般目的和特定目的之分。

資產評估一般目的包含著特定目的，而資產評估特定目的則是一般目的的具體化。

一是建立了以執業質量為核心的檢查長效機制；二是推動了資產評估准則的貫徹落實；三是促進了資產評估行業執業質量的明顯提高；四是建立了一套定性和定量相結合的檢查方法；五是培養了一批相對穩定的兼職檢查人員。

⑸ 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

⑹ 資產評估：土地使用權評估計算題

1. 設計最佳開發方案：(1)由於覆蓋率為≤50%，房屋建築物一版層面積為1000*50%=500平方米；(2)由於容積率為6，房屋建築物總面權積1000*6=6000平方米;(3)房屋建築物層數為6000/500=12層。最佳開發方案為商業用房1-4層2000平方米，住宅5-12層4000平方米。

2. 樓價現值見下表：

希望能夠幫助到您！

⑺ 資產評估的假設包括哪些

資產評估假設是一種體系，它既有基本假設，又有派生假設。為此，提出資產評估的四種基本假設是：利益主體變動假設、資產持續經營假設、有效市場存在假設、理性評估行為假設。下面試就這四種基本假設及其派生假設作一簡要闡述。

二、資產評估基本假設及其派生假設

1、利益主體變動假設

利益主體變動假設是指資產評估以被評估資產利益主體變動為前提。也就是說，進行資產評估的前提是被評估單位的資產產權主體或資產經營主體發生變化，否則，進行資產評估是毫無意義的，因此它是資產評估假設中最基本而且是最重要的假設。

利益主體包括資產產權主體和資產經營主體。因此，利益主體變動假設又可分為產權利益主體變動假設和經營利益主體變動假設，產權利益主體變動假設又可分為部分產權利益主體變動假設和全部產權利益主體變動假設；經營利益主體變動假設，又可分為部分經營利益主體變動假設和全部經營利益主體變動假設。

產權利益主體變動假設的核心是資產的所有權發生了轉移，按照《資產評估管理辦法》及其實施細則規定，以下經濟行為屬於產權利益主體發生變動，必須進行評估，包括資產的拍賣、轉讓、折股出售；企業的兼並、出售、聯營、股份經營；與國外公司、企業和其他經濟組織等開辦中外合資、合作經營企業；企業清算等。

經營利益主體變動假設是指資產的所有權沒有改變，而經營使用權發生了轉移，在這種情況下，按照規定，原則上由當事人自行決定，但有的經濟行為也要進行資產評估，包括企業整體資產租賃、國有資產租給外商或非國有單位、國家行政事業單位佔有的非經營性資產轉為經營性資產等。需要當事人自行決定，可以對資產進行評估或者不評估的有：資產抵押及其他擔保，企業租賃等。

利益主體變動假設為確定哪些經濟行為必須進行資產評估，哪些經濟行為不需要進行資產評估提供了理論依據。

2、資產持續經營假設

資產持續經營假設是指進行資產評估時，需根據被評估資產按目前的用途和使用方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用。「持續經營」是一個廣義的概念，它不僅強調現在持續經營使用，更重要的是未來持續經營使用，因此資產持續經營假設又可分為資產現在持續經營假設和資產未來持續經營假設。

資產持續經營假設是在利益主體變動需要進行資產評估的前提下，確定資產現在、未來能否持續經營使用，從而使資產評估工作具有可操作性，同時也是確定資產評估方法、參數和依據的前提。

3、有效市場存在假設

有效市場存在假設是指資產評估選取的作價依據和評估結論有一個有效的市場存在。市場可分為公開市場和模擬市場，公開市場是指資產在市場上可以公開買賣，交易雙方彼此地位平等，交易目的明確，條件公開，雙方有獲取足夠市場信息的機會和時間，以確定公允價格；模擬市場是指資產在非公開市場雙方完成的經濟活動行為，也可稱之為內部市場。因此有效市場存在假設又可分為有效公開市場存在假設和有效模擬市場存在假設。

有效市場存在假設是雙方以承認評估結果作為交易的定價基礎，從而實現資產評估的目的，因此，有效市場存在假設是實現資產評估目的的前提。

4、理性評估行為假設

理性評估行為假設是指資產評估的當事人都是理性的，因而他們的評估行為也是理性的。盡管在實際評估工作中存在一些盲目的評估行為，但從資產評估理論研究來講，只能假設所有的評估行為都是理性的。

理性評估是一種有目的的行為。目的不同，選擇的方法是不一樣的，這樣就會產生不同的結果，這是很正常的，是理性的結果，因為這一行為的基本前提和出發點都應認為是理性的。

理性評估是按照評估標准進行的，這個標准對資產評估方法的選擇具有約束性，因而在選擇評估方法時，當事人要通過比較、判斷、分析，從幾種方法中選擇一種有利於資產評估工作的評估方法。

理性評估是當事人發現有錯誤時，都會及時採取措施，加以糾正，以便正確地體現資產的價值量。理性評估是評估機構工作人員都能從以往工作中總結經驗教訓，不斷學習，提高理論水平和工作能力，使得評估行為由不理性變為理性，由理性變得更加科學。

⑻ 土地估價成本法和假設開發法可以同時使用嗎

估價方法的選用要看什麼估價目的和用途,根據估價對象\目的\估價原則,選擇適當的估價方法,評估其土地的價格,所以待估對象如果適合選擇成本法和假設開發法那就肯定可以同時使用.並進行相互印證，根據具體情況採用簡單算術平均，加權算術平均等方法確定最終結果。

⑼ 資產評估一個選擇題：在採用假設開發法評估土地使用權價格時，假設總建築費用為100萬元，第一年投入60%，

如果以第0年為基抄期（基準日），則關鍵看如何假設資金投入，如：
1、假設資金均勻投入，即每年的建築費用是在一年當中均勻發生的，則：
總建築費=100*60%/(1+10%)^0.5+100*40%/(1+10%)^1.5
=91.88萬元
2、假設資金在每年年末發生，即每年的建築費用是在一年的最後一天支付，則：
總建築費=100*60%/(1+10%)^1+100*40%/(1+10%)^2
=87.60萬元

⑽ 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元