A. 關於農村土地使用權的規定
農村土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權專利。農村土地使用權可分為農用土屬地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權三種。農用地使用權是指農村集體經濟組織及其成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。
改革開放後，土地家庭承包經營制逐漸確立起來。由此確立了農村集體經濟組織的農地使用權主要歸農戶經營使用的制度。
由於土地利用對社會經濟有很強影響，因而土地使用權受到一定限制。比如土地要按照規定用途使用（用途管制制度）、土地利用要符合規劃（規劃制度）、土地利用要遵循可持續原則（開發利用中的環境影響評價制度）等。
B. 農村土地使用權確認查詢
事實上這個根本不用查！農村集體土地屬於最低級行政機構「村或組」所有，管理權在村委會回！任何答個人不得私自佔用集體土地，除非經所在集體如自然村寨、組的所有人共同同意，然後報鄉鎮級國土資源所報政府研究同意後，再報縣國土資源局審批後使用，如無審批手續，便屬非法佔（使）用。但目前，因農村情況比較復雜，一般是先用後報，基本上是鄉鎮政府確定使用或確定給予人使用，最先知情的應是村幹部！另外，村組的集體土地，即是集體的，便是國家的，鄉鎮政府有對下有最高使用權，對上有最優越使用權，一般鄉鎮政府要用的，在沒有特定的條件下，縣級或更高級國土資源部門都會支持，有報必批。
如果你們的土地被佔用了，是非法佔用你可以維權，如果是發展，是為大多數人有益的，建議你放下屠刀，多予以支持！
C. 農村集體土地使用權如何評估
可以採用成本逼近法進行評估，只是土地取得費（含征地費、征地稅費等）取值專為0，還有就是不屬計算土地增值收益！如果是拍賣而得的荒山荒坡，可以把拍賣成交金額作為土地取得費，加上開發費、利息、利潤即可，同樣不能計算土地增值收益！
D. 社會調查報告範文（主題為：農村土地流轉情況）
哥們，我今年的寒假作業也是這個，給你一篇範文吧。
農村土地流轉情況的調查與研究
土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農村經濟制度中最根本的制度。隨著二、三產業的快速發展，山區外出務工經商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現了拋荒現象，這一問題已成為新時期影響農村社會生產力發展和制約農業生產適度規模化經營的主要障礙。正確認識我縣當前農村土地流轉的形勢和發展趨勢，強化政府服務職能，規范農村土地流轉，引導發展規模經營，是當前值得探討的重要課題。
一、我縣土地流轉的現狀
從今年年初開始。我縣按照全市統一部署，在全縣農村開展了「規范、有序」的土地承包經營權流轉工作，以完善、土地流轉合同，建立規范的土地流轉制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發動，調查摸底和排查問題、簽訂土地流轉合同、整改和建章立制幾個階段工作，經過半年的努力，土地流轉工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬畝，佔耕地的97．4％；承包農戶3．78萬戶，占總農戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經營權證》3．78萬本。全縣土地流轉面積3．4萬畝，佔耕地面積的17％，流轉戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達96％。
二、土地流轉工作成效
抓好土地流轉工作，對促進農業發展，維護農村穩定，增加農民收入，起了積極作用。
1、規范了土地流轉合同，幹部群眾滿意。自發流轉存在著合同不規范，協議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉工作中我縣按照省農業廳統一式樣的合同文本，規范了土地流轉合同，並對過去存在的口頭協議，不規范合同重新進行了補簽，規范建檔，消除了以往土地流轉中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農戶種得稱心，鄉村幹部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
2、促進了農村勞動力轉移。通過土地流轉，會手藝、頭腦活，善經營的農民更多地離家外出打工，或到城鎮經商置業，就近服務於二、三產業。據統計，土地流轉後全縣鄉(鎮)外出打工或從事二、三產業的人數比去年同期增加5000人，既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉經濟，加快了小城鎮建設步伐。
3、推動了產業結構調整和適度規模經營。土地流轉開始出現兩種趨向：一是農戶之間轉包開始向租賃大戶成片租賃發展；二是耕地流轉發展到林地和「四荒」經營權流轉，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經濟作物和養殖業發展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現了糧食生產向規模化、產業化、企業化方向發展。
4、加快了現代農業的進程。土地流轉後，種植大戶都渴望新技術、新品種，以提高產量、提高效益。農業機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機32台,插秧機8台，拋秧機2台，便型拖拉機22台，有效地提高了勞動生產率。
5、建立了土地流轉機制。全縣各鄉鎮、村按照「規范、有序」的要求，全面建立起了土地流轉檔案，規范了土地流轉程序，明確了規章制度。鄉(鎮)農業綜合服務站作為管理機構，做到村有檔案，鄉有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結了四種流轉形式。即：土地出租、土地轉讓、土地轉包、土地互換，為今後土地流轉工作步入經常化、規范化軌道奠定了基礎，積累了經驗。
三、存在的問題
l、法律意識較淡薄。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案，有的認為簽不簽合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉後再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組幹部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞「幾年一調」，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
2、個別鄉(鎮)和村組幹部對流轉工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去「要錢」、「要糧」的舊的工作模式。認為土地流轉是農民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關系農民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態度，導致鄉村幹部沉不下去，責任不到位，工作難落實。
3、土地流轉的中介服務組織匱乏，流轉機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網路化、多功能的中介服務體系。由於土地流轉的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉的程度、規模和效益，提高了土地流轉的成本，造成「有買找不到賣，有賣找不到買」的局面，並限制了土地流轉的區域范圍。從流轉機制看，流轉形式單一，程序不規范。有的地方即使簽訂合同也存在手續不規范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經營的重要因素。
四、對今後完善土地流轉工作的建議
1、加大宣傳，統一思想。要在幹部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機製取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規范土地流轉是—個經常性工作，把規范土地流轉工作納入經常化、規范化軌道。
2、轉變觀念，明確思路。鄉村一級要從過去「管」、「要」向服務引導轉變，認真搞好謀劃。一要以產業推動抓流轉。以加快農業產業化為契機，緊緊圍繞本地主導產業，建立有地方特色的產業帶，在尊重農民意願的前提下，鼓勵和引導農民的承包土地向主導產業和規模基地方向發展；二要規范建制抓流轉。引導簽訂規范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發展的重要保證。今後凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的後顧之憂，建立穩定的流轉關系，促進有序流轉。三要培育大戶抓流轉。把培訓規模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示範輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環。鼓勵幹部向農民租田搞示範，通過「做給農民看，教會農民干」的引導方式，帶動農民自願轉租承包耕地。並且政府要拿出一定專項資金用於扶持大戶發展適度規模經營，主要用於農業基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業空間。
3、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。首先，規范土地流轉基本操作規程，實行程序化操作。在鄉(鎮)農業綜合服務站的指導下，受理農民委託土地流轉申請書，發布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定，缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據；土地流轉後的評估，主要是監督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規范化的管理。第四，建立必要的流轉中介組織。可由農辦牽頭，聯合農業、土管、林業等部門設立「土地信託服務中心」，鄉鎮一級設立土地信託服務中轉站，村一級由村委會具體向農民提供土地信託服務，突破土地使用權流轉僅在有限區域內進行的制約，實行三級聯網，形成統一的土地使用權流通市場。
4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉的相關優惠政策。在優惠的對象上實行雙向優惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優惠的內容上實行綜合優惠，不光在經濟上優惠，在流轉方享受集體公益事業服務方面都給予適當照顧；在優惠的手段上實行配套優惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優惠的取向上實行重點優惠。即對「四荒」開發性經營項目、具有技術推廣價值和市場發展前景的特色種養項目以及實行集約化、規模化經營的項目進行重點扶持。二是深化農村社會管理體制配套改革。大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的「戀土」觀念、為農民「退一進二闖三」創造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業、養老保險、合作醫療等社會保障體系，消除農民離土的後顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規模經營的保險業務等。
E. 簡述我國農村集體土地使用權流轉的現狀,存在的問題和深化改革的建議
農村土地規范流轉，既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑，也是提高資源配置效率,促進農民增收的重要途徑。因此，正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題，處理好其中的各種主體的利益關系，制定有效推進農村土地流轉的政策措施，是推進現代農業、統籌城鄉發展的必然要求和重要方面。
當前農村土地承包經營權流轉呈現流轉數量增長，流轉規模擴大，流轉形式多樣，流轉對象多元，管理服務加強等趨勢和特點。同時存在一些值得關注的問題，如流轉管理工作還不規范，流轉服務體系尚不健全，流轉利益糾紛仍時有發生，流轉土地使用與農業宏觀調控目標也有差異，應當引起高度重視。中央對農村土地承包經營權流轉問題一向高度重視，政策是明確的、一貫的。黨的十七屆三中全會在保持農村土地承包經營權流轉政策連續性的基礎上，總結了近年來各地土地承包經營權流轉的經驗，系統完整地提出了土地承包經營權流轉的政策。
農村土地承包經營權流轉存在的問題
一是土地流轉意識有待進一步增強。一是農民自覺流轉意識不強,一些農民對國家土地承包和流轉政策理解不夠,擔心土地流轉出去後會喪失土地經營權,失去生活依靠,寧願土地拋荒也不願流轉出,還有些業主怕政策不穩,擔心投入無回報而不敢經營流轉的土地。二是農民大局觀念和法制意識不強。個別農民對縣里的農業產業化政策不支持不理解,對涉及土地流轉的農業產業項目,惡意刁難,百般阻撓。個別農民法制意識不強,簽訂土地流轉合同後毀約,侵害業主利益。三是基層幹部工作熱情不高。鄉村幹部對土地流轉，工作不力,情況不清,工作缺乏積極性和主動性,造成土地流轉行為不規范,矛盾糾紛隱患多。
二是土地流轉行為不規范。一是流轉程序不規范。部分土地流轉項目存在由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的「反租倒包」現象,與政策相違背,也容易引起損害農民利益行為的發生。二是流轉協議訂立不規范。有相當部分的土地流轉只是口頭約定,沒有簽訂書面合同,有些雖簽訂書面合同的,條款也多不規范,內容過於簡單,對雙方權利義務及違約責任規定不具體,且大部分流轉合同沒有通過職能部門鑒證和備案,存在糾紛隱患。三是土地流轉價格存在不合理現象。
三是土地流轉機制不完善。一是土地流轉無章可循。土地流轉處在摸索和嘗試階段,配套政策措施尚未出台,流轉無具體的操作辦法,土地流轉費的確定沒有可操作的價格標准,容易出現競相壓低租金,損害農戶利益以及個別農戶漫天要價,阻礙土地流轉的行為。二是土地流轉信息不暢。土地流轉和租賃市場沒有形成,無中介組織,出租方找不到承租方,承租方又難以找到有流轉土地意向的對象。三是土地流轉管理不規范。三是土地流轉管理不規范。由於鄉鎮農經站工作人員職責不清,土地流轉管理職責不明確,土地承包流轉合同管理難到位。四是土地流轉扶持措施尚未出台。土地流轉項目激勵措施、土地流轉補償制度、土地投資補償制度等優惠政策有待進一步建立健全。
四是土地承包流轉政策不配套。一是土地流轉工作難度大。各級政府在實施農業產業項目過程中,個別農戶因思想不通，不願流轉規劃區內的承包土地，甚至惡意阻礙農業產業化經營的現象,影響項目的實施。由於土地流轉應遵循自願原則,對這些不願流轉土地的農民無計可施。二是拋荒地難處理。由於農業比較效益低、耕地毀壞嚴重、水利設施落後等原因,造成棄耕拋荒。這些拋荒耕地的流轉難度大,因為一些外出打工、經商的農民把土地看作是今後生活的退路和保障,寧願荒地也捨不得將土地流轉出去,而政府對拋荒行為制止有限,既不能強制收回或強制流轉拋荒地,又沒有進行處罰的法律依據,從而造成了拋荒的蔓延。
正確處理農村土地承包經營權流轉中的各項關系
一是正確認識和處理土地承包經營權流轉與堅持農村基本經營制度的關系。以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制要求、符合農業生產特點的農村基本經營制度，必須毫不動搖地堅持。堅持農村基本經營制度是進行土地承包經營權流轉的制度基礎，要保持現有土地承包關系穩定並長久不變，完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利，搞好農村土地確權、登記、頒證工作，夯實土地承包經營權流轉的制度基礎。
二是正確認識和處理土地承包經營權流轉與發展現代農業的關系。一方面，要看到集約經營和規模經營是現代農業的重要特點，土地承包經營權流轉是發展現代農業的客觀要求和必然趨勢，隨著農村勞動力的轉移和農業物質技術裝備水平的提高，通過土地承包經營權流轉可擴大土地經營規模。另一方面，也要看到在我國發展規模經營是一個長期過程，且土地承包經營權流轉不是實現規模經營的唯一途徑，建設現代農業應當著力推進家庭經營、統一經營「兩個轉變」，不可一味追求土地集中的規模經營。
三是正確認識和處理土地承包經營權流轉中政府與市場的關系。土地承包經營權流轉是生產要素合理配置的需要，本質上是一種市場行為，要建立健全土地承包經營權流轉市場，充分發揮市場機制的基礎性作用。土地承包經營權屬於承包土地的農民，土地承包經營權流轉必須堅持依法有償自願的原則，尤其要尊重農民的意願，不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。政府是公共服務的提供者，也是市場的監管者，要依法規范市場規則和流轉行為，加強流轉管理和服務，不斷優化流轉環境，健全糾紛調處體系，確保土地承包經營權流轉健康有序進行。
四是正確認識和處理土地承包經營權流轉中國家、承包者和經營者的關系。在土地承包經營權流轉中，要正確處理這三者的關系，統籌協調國家糧食安全利益、承包者權益、經營者收益，確保土地承包經營權流轉不改變土地集體所有性質，不改變土地用途，不損害農民土地承包權益，既遵循市場經濟規律，又符合國家宏觀調控取向。
F. 在農村集體土地所有確權登記發證成果中各類用地的權屬，例如村委會的權屬
土地確權，當然是真的。
土地確權就是類似於地籍調查，查清出農村集體土地的權利人、權利面積等相關信息，並頒發相應的權利證書。
根據《關於加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》（國土資發〔2011〕60號）號文件記載：
1、農村集體土地確權登記發證重要意義
①維護農民權益、促進農村社會和諧穩定的現實需要；
②落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度、提高土地管理和利用水平的客觀需要；
③夯實農業農村發展基礎、促進城鄉統籌發展的迫切需要。
2、加快農村集體土地確權登記發證工作，強化成果應用
加快農村集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權等確權登記發證工作，把全國范圍內的農村集體土地所有權證確認到每個具有所有權的集體經濟組織，做到農村集體土地確權登記發證全覆蓋。
①完善相關政策，圍繞地籍調查、土地確權、爭議調處、登記發證工作中存在的問題，深入研究，創新辦法，細化和完善加快農村集體土地確權登記發證的政策。嚴禁通過土地登記將違法違規用地合法化；
②加快地籍調查，嚴格按照地籍調查有關規程規范的要求，開展農村集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權調查工作，查清農村每一宗土地的權屬、界址、面積和用途等基本情況；
③加強爭議調處，建立土地權屬爭議調處信息庫，及時掌握集體土地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權權屬爭議動態，有效化解爭議；
④凡是農村集體土地所有權證沒有確認到具有所有權的農民集體經濟組織的，應當確認到具有所有權的農民集體經濟組織；已經登記發證的宗地缺失檔案資料以及不規范的，盡快補正完善；已經登記的宗地測量精度不夠的，及時進行修補測；對於發現登記錯誤的，及時予以更正；
⑤把農村集體土地確權登記發證同地籍信息化建設結合起來，加快確權登記發證的同時，一並將地籍檔案數字化，實現確權登記發證成果的信息化管理；
⑥土地權利證書要發放到權利人手中，嚴禁以統一保管等名義扣留、延緩發放土地權利證書。
G. 我國農村集體土地使用權存在的問題
農村土地使用權流轉，是我國農村生產力發展過程中的新事物、新課題，對問題與探討，是理論和實踐的要求。
一、農村土地使用權流轉中的問題
1．認識不，政策不
實踐證明，認識問題是制約農村土地使用權流轉的首要問題。一，農民很強的戀地情結。長期的對土地的依附性，農民想將承包土地的使用權流轉而又心有疑慮，害怕徹底失去土地，當其外出打工或無力耕種時，往往選擇私下協商代耕，臨時性轉包，甚至乾脆撂荒，也不願意放棄土地使用權，讓其流轉，農民把土地在行業混不下去時的退路。另一，幹部對土地使用權流轉的必要性認識，不支持，不，無所，聽其自然；規范工作性、超前性，必要的行政。政策法規不健全，不、不配套，無章可循，地方政策違規。地方所謂的招商引資，置黨和的承包土地30年不變的政策不顧，擅自延長承包期，耕地租包期長達 50年、70年，甚至地非耕地包租期長達120年，作了若干代人以後的事，「超前」得令人啼笑皆非。
2．機制不健全，土地使用權流轉中自發性和強制性
農村土地使用權流轉已農村經濟發展中的，但土地流轉有形無形市場都尚未，轉出、轉入之間足夠的信息，阻礙著土地流轉在更大的范圍和更高的層次上。轉包費、租賃費科學依據，也市場機理，在許多地方都還與土地使用權流轉聯的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機構，監督管理機構不健全，體制不順。政策和法規賦予了農業主管對農村集體土地的管理職能，但職責並不，無法地行使監督管理職責。，土地本身涉及到國土、農業、林業、水利等眾多職能，而又各有各的法律和政策，使得土地流轉之間法律、政策制約、互相掣肘再所難免。土地、荒山、水面、林地等的流轉包租，需要哪些審批，辦理何種手續才合法性、權威性，承包者和包租者都不清楚。機制不健全，管理不順，了土地使用權流轉實踐中的自發性和強制性並存。工作位，乏力，鄉和村社集體經濟組織對土地流轉聽之任之，放任自流，完全自發狀態，流轉主要在農戶之間自發地。與此相反，地方鄉和村社集體經濟組織，出於產業結構，生產規模而急於求成，不尊重農民的意願，隨意收回農民的承包地，重新發包，出租或集體經營，鄉和村社集體經濟組織扮演了土地流轉的主導者角色，強制性土地流轉。地方使土地連片，在農戶不情願的情況下服從多數的辦法強行，或者以人子的土地向外出租。
3．合同不科學，流轉不規范，業主經營的盲目性
農村土地使用權流轉合同不科學，不的，合同內容和規范。據調查，地方農村土地流轉無約定或口頭約定合同的佔到了60％，簽訂合同但並未經合同管理機構審查監證的佔1/4，也說，法律的無效合同幾乎佔到土地流轉合同的近90％。還有地方的土地流轉合同業主與農戶之間的責、權、利關系都的規定，也無違約責任和保障條款，流轉期限與土地輪承包期不，也考慮今後市場的因素。合同業主的生產費的負擔主體和業主所的臨時建築物將來復耕費用的負擔主體，合同甚至與現行的法律、法規、政策相違背。並且，大多數的合同在租金、生產性、公益性投入、基礎設施投入、稅費等重大問題上都長遠考慮，留下了許多隱患。與之聯，農村土地流轉也不規范。一是流轉的程序不規范。不村社集體經濟組織確認便私自轉包租賃土地者有之，不村民大會或村民代表大會便將集體的「四荒地」與機動地轉出去的村集體經濟組織亦有之。另一是流轉的主體不規范。在地方，業主與農村集體經濟組織、農戶等農村土地經營者、使用權擁有者簽訂協議，而是與鄉鎮或縣級某簽訂協議，與農村土地集體所有制及的法律、政策相違背。業主並不熟悉農業生產過程，在項目選擇上並未的市場調查，在品種選擇上科學性，既不經引種試驗，又不經當地農技推廣認可，盲目的從外地，從差異甚大的不同氣候類型區引進並大面積種植，必要的技術。此外，還業主管理低，項目選擇不準，科技含量不高，產業趨同，品種單一，了種植失敗、經營虧損，投資無法收回，租賃費無法兌現。經營盲目性、項目無利可圖，使得業主撕毀合同撒手而去，給農民丟下了爛攤子。
4．農民的合法權益保障，著土地農業用途的
農民了土地使用權，擁有對承包土地自主經營的權利及其利益。而現實是，外來企業不願與村社及眾多農產打交道，鄉鎮急於招商引資，不經農戶同意擅自與業主簽訂土地包租合同，並代企業先行墊付土地租金；還有村社以集體的名義隨意終止承包合同，無償收回或強迫農民轉讓、出租承包地，從而使承包農戶的土地經營權、使用權無形中被基層剝奪了。，農民的經濟利益也保障。如外來業主開發、租賃農民和集體的土地，出於自身經濟利益的預期，對農戶和集體土地收益的補償絕大多數都一年一給付的辦法，農業的自然風險是市場風險，業主一旦經營失利，多數情況下是逃之夭夭，合同義務，無法兌現農民的承包和補償費用。並且，許多地方在轉讓、租賃土地時價格偏低，而且一訂20年、30年、50年，農民眼前了實惠，但從長遠看，在業主經營收益大幅度增長時，農民的土地租金卻只能維持原來的，農民的長遠利益。的是，業主成片租賃土地後，擅自在耕地上建造永久性固定建築物，甚至乾脆租用耕地辦廠，從上了土地的農業用途。
二、農村土地使用權流轉的對策措施
1．認識，，把農村土地流轉納入各級黨和的工作日程
土地使用權流轉，已在事實上我國農村經濟發展新的增長點，，認識，是農村土地使用權健康流轉的前提。各級黨和應「」的要求，把農村土地使用權流轉到農村家庭聯產承包制的發展和，改造傳統農業、現代農業，農業結構，產業化經營，土地，農民收入的，擺上農村工作的日程。抓住有利時機，以開拓創新的精神，放活農村土地使用權的途徑。的主要要過問，分管直接抓，農業主管抓，抓，典型的帶動和示範效應，為土地流轉必要的外部環境和條件，農業增效、農民增收和農村生產力發展。
2．制定政策和法律，規范、農村土地使用權流轉
農村土地使用權流轉已農村經濟發展的，而且勢必農村生產力的發展，政策扶持、法律規范和已是當務之急。在調查的基礎上，有性地制定出與土地使用權流轉相的政策措施，土地使用權、健康、迅速流轉。在平等協商、自願有償，保護農民的承包權和流轉利益，不土地集體所有性質和農地用途，流轉期限不超過承包期限，受讓人具備經營農業的能力等原則的基礎上，任何企業和個人，不受地域和所有制限制，都可以到農村合法的途徑土地使用權，開發農業項目。「誰投資，誰所有，誰受益」的原則，到農村土地使用權的、組織、個人農業開發的投資與收益受法律保護；在合同期內，土地使用權可以繼承、參股，經發包方同意的前提下可以再轉讓；合同到期後同等條件下有優先延租權。土地使用權流轉後，遇到徵佔或退耕還林，其土地補償費或退耕還林補償歸原承包戶，土地上附著物補償歸經營業主。獲農村土地使用權開發經營耕地或「四荒」地，前3年免徵農林特產稅。業主在使用權的土地修建直接用於生產和管理服務，且與使用年限相同的非永久性建築物及設施，佔地不視為建設用地，免去手續和費用。對到農村經營土地的業主，各的收費能減的要減，能免的要免。金融要政策對經營土地的業主盡的信貸支持。對撂荒土地，集體應收回使用權重新發包與流轉。《農業法》、《土地管理法》、《農業承包合同管理條例》等法律修改時，農村土地使用權流轉及其內容納入。條件成熟時應考慮制定《農村土地使用權流轉條例》等法律，把土地使用權流轉的原則、方針、程序、合同規范、監督管理、雙方的責權利及法律責任等用法律的固定下來，有法必依，農村土地使用權流轉有序、、健康、地。
3．把土地使用權流轉與轉移安置農村勞動力有機起來
農村土地使用權流轉為農業勞動力轉移了條件，，農業勞動力了穩定、大規模的轉移，才能農村土地使用權流轉進程，土地適度、規模經營。農村勞動力新的非農就業崗位，即使有可以維持生活的土地流轉收益，無所事事的農村勞動人口過多農村社會不穩定的隱患，而且很整個社會不穩定的因素。，城市(鎮)發展進程，努力發展二、三產業，農業非農化、農村城市(鎮)化，著力解決農村勞動力的非農就業問題。大規模地農民，是農村土地使用權大規模流轉的基礎。各級都應機構，和組織農村勞務輸出，勞動力需求的市場調查，市場需求對勞動力就業培訓。勞動力轉移的組織工作，把有組織、成建制的勞務輸出與農民自發性轉移輸出起來，依法保護外出務工人員的合法權益。發展二、三產業，著力抓好中、小城市，是建制鎮和農村集鎮建設，為農村勞動力就地、就近轉移條件。城鄉通開，允許、鼓勵在城市有謀生手段和能力的農民進城落戶，城鄉一體化發展。
4．營造外部環境，業主開發，土地流轉
實踐表明，業主已農村土地使用權流轉的途徑，營造業主開發的外部環境和條件，業主農村土地使用權流轉意義。，安排好農業項目資金，業主投資硬環境。調查表明，農業基礎設施好，硬環境好的地區，業主的性就高，土地流轉的步伐就快。相反，自然條件和基礎設施較差的地方，土地流轉就且緩慢。調動業主經營土地、開發農業項目的性，應各地的搞好農村經濟發展區域規劃，選好支柱產業，把農業綜合開發資金、扶貧和以工代賑資金區域規劃內的基礎設施建設上，注重項目資金的投資效益，農業的綜合生產能力。要加大對農村交通、水利、電力、通訊等的投入，路通、水通、電通、電話通，為業主開發的硬環境。，服務工作，為業主開發的軟環境。在業主證照辦理，協議(合同)公證，鑒證、資產評估等要簡化辦事程序，一站式服務，只收工本費。用稅收優惠鼓勵和支持符合產業化經營的土地流轉。把業主私營企業主對待，掛牌保護，依法打擊破壞業主合法經營的犯罪。把業主經營土地的水利灌溉、中低產田地改造等設施納入扶持的范疇。金融要對符合貸款條件的業主的信貸支持。農民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權利和義務，業主的正當權益。，土地權屬，業主投資權益。凡所有權屬於村社集體經濟的非耕地流轉應徵得農民同意。
5．尊重農民意願，保護農民的合法權益
土地是農民的命根子，不農民最的生產資料，農民最的生活保障和社會保障，是農民最大的利益所在，農村最大的穩定因素。，尊重農村生產力自身發展規律，尊重土地流轉的內在規律，尊重農民的意願，從各地的條件，因地制宜，穩妥，任何和個人，都強迫命令，一刀切、刮風式地強制性土地流轉。土地流轉的價格機制，農民持續增收。的土地流轉價格體系，才能統籌兼顧、科學地土地流轉，進而從整體上土地的使用效益。流轉土地的價格，應合同雙方協商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農產品漲價而損害農民利益，可考慮以穀物量為計價。土地流轉的價格機制，土地流轉價格測評工作，農業可持續發展思想，以經濟效益、生態效益、社會效益相和眼前利益與長遠利益相兼顧的原則，不同的土地類型、區位條件，使土地的價值較為客觀的體現。市場供求、經濟運行狀況和受讓方的投資收益情況，的收益分配辦法，不但要的反映投資成本，而且要農民收益穩定增長，使農民和長遠都能增收。業主投資金。農業是周期長，投資風險大的產業，一旦經營失敗，業主的投資無法收回，而且農民的土地租金也會落空，基礎設施將給農民收回土地後復耕帶來不便。為防止業主經營失敗對農民利益的傷害，建議向業主收取每年每畝的風險金，從而使農民的利益損失補償和農民承包地復耕保障。
6．、健全農村土地使用權流轉的機制，強化管理與服務
、健全機制，強化管理，是合同管理，服務與質量，是農村土地使用權流轉步伐的關鍵環節。，應當農村土地使用權流轉管理機構。農業主管為土地流轉的管理主體，並設置機構，的關系，土地流轉管理、業主開發和招商引資的中介服務工作，合同(協議)的監督和管理工作。、健全土地流轉市場及其聯的信息、咨詢、評估系統，土地流轉和業主開發的規范化、有序化。，合同管理。土地流轉按法律程序合同手續，在流轉主體雙方協商的基礎上，經集體經濟組織同意後簽訂流轉合同，報鄉鎮農業合同管理鑒證備案後生效。應以縣(區)為，制定的流轉合同文本和土地流轉證書，土地流轉合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作，搞好調查，調解合同糾紛，合同嚴肅性。，服務與質量。農業、林業、水利、國土及其，通力合作，協助農業主管為土地流轉服好務，與監督，幫助土地經營開發者解決問題與，嚴禁任何和在土地流轉中借機亂收費和亂攤派。
H. 農村集體土地使用權
農村集體土地使用權現在正在回收，並且許多的地方都已經開始實行了。
I. 農村集體土地使用權和擁有權應該歸誰所有
農村集體土地擁有權屬於農民集體所有。
根據《土地管理法》第十回條
1、國家征地發放補答償款應該給土地所有者和使用者。
2、農民的宅基地歸集體所有，個人只有使用權，不能轉讓。
3、國有土地使用權可以依法轉讓。
(9)農村集體土地使用權調查報告擴展閱讀
集體土地使用證查詢
國有土地使用證由國家土地管理局統一監制，市、縣人民政府頒發，土地管理機關填寫，發給依法使用國有土地的單位和個人，並由其保存。
其主要內容包括：
①土地使用者名稱、地址、圖號、地號、用途、批准使用期限、四至、填發機關簽章、年、月、日。
②城鎮土地使用中用地面積，其中建築佔地，共有使用權面積，其中分攤面積，土地等級;農村土地中土地總面積，其中地類面積。
③備注。
④變更記事。
⑤附圖以及證書的編號等。
1、到當地國土部門查詢,要注意看證書是否辦理出讓.現在的出讓金標准較高。國土資源部發過一個文，自然人可是憑自己的身份證查詢土地宗地的登記情況。
2、系國有土地使用證上載明的土地使用權人，本人持有效身份證件當地國土資源部門辦證中心，申請調閱國有土地使用權證上相關內容即可。