成本逼近法評估劃撥土地使用權

A. 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

B. 成本逼近法評估劃撥土地需要什麼資料

1、土地證
2、當地征地補償標準的文件
3、當地按土地用途補繳土地出讓金標準的文件

C. 如何評估劃撥國有土地使用權價格

新的《城鎮土地估價規程》明確提出了「劃撥土地使用權價格」的概念，在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，「五通一平」（或「七通一平」）土地開發程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對於地面熟地價而言，其價值構成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發成本以及土地所有者權益。由於土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成，土地取得成本和土地開發成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。
對於劃撥用地的估價，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。出讓土地比較法是根據與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法
綜上所述，劃撥土地使用權價值評估可以用一句話概括：在假設劃撥用地可以自由轉讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業改制中的各方面因素，以保守性評估為指導思想測算得出的規劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定最高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權價格。

D. 建築物成本法評估需要考慮土地使用權年限嗎

採用成本法評估土地使用權價值時，影響因素包括利息。 解析：運用成本法評估地價要注重分析地價中的成本因素，由於土地所有權的壟斷，使用土地必須支付地租，由於開發土地投入的資本及利息也是構成地租的費用內容，因此成本法的基本公式可表述為： 土地價格＝土地取得費＋土地開發費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益 成本法又稱為成本逼近法、承包商法、原價法或重置成本法等，是依據開發或建造待估不動產或類型不動產所需要的各項必要費用以及正常的利潤、利息和稅費各項正常費用，從而確定待評估對象價格的方法，採用成本法估價出的價格稱為積算價格。 利用成本法評估土地使用權價格，是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息和應繳納的稅金及土地使用權收益來確定土地價格。 成本法一般適用於新開發土地的估價，特別適用於地產市場不發達，很難找到交易實例，並且無法利用市場比較法等方法進行估價的土地，也比較適用於對一些既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建築、公益設施等特殊性土地的估價

E. 什麼是成本逼近法

數學里一步一步逼近求值的方法：
求代數方程f(x)=0的精確解是很難的事情，特別地當f(x)是高於5次的多項式時，不能通過多項式系數的有限次運算得到根的表達式。在這種情況下求方程的近似解卻是可以的，牛頓法就是一種比較好的逐次逼近法。牛頓法在求根過程中逼近很快，用計算機計算是十分方便的。
牛頓法的本質仍然是「以直代曲」，首先猜測一個值x1，用它近似方程的根
c,用過(x1,f(x1))點的切線y=f(x1)+f』(x1)(x-x1)近似代替曲線f(x),然後用切線方程y=f(x1)+f』(x1)(x
-x1)=0的根x=x2=x1-f(x1)/f』(x1)近似代替曲線方程的根c,這樣就得到c的第二個近似值。依此類推可得到迭代公式
在復平面上選定一個區域，對於任意初始點(除去(0，0)點)，討論它在牛頓法迭代過程中的行為。一般選f(x)=xp-1,其中p是大於2的正整數。這樣，迭代公式還可以
改寫為
對於x3-1=0，有三個根：x1=1,x2=[-1+sqr(3)i]/2，x3=[-1-sqr(3)i]/2，三個根均勻地分布在單位圓上。這三個根周圍構成三個「吸引盆」(attractor
basin)，初始點迅速被吸引到盆內，最後停止在三點之一。用計算機迭代，以當前點到三個終點的距離遠近為標准，標上不同的顏色，就能得到美麗的分形圖，特別是在120?線、240?線附近有復雜的「項鏈」結構。
迭代過程照例要先將復數分解為實部和虛部：
x→2x/3+(x2-y2)/[3(x2+y2)2]，
y→2y/3-2xy/[3(x2+y2)2]
以f(x)=x3-1為例，用牛頓法生成分形圖形的一個簡單的matlab源程序如下：
%
牛頓求根法
n=160;
warning
off
[x,y]=meshgrid((-n:n)/n*2);
[m,n]=find(x==0&y==0);
x(m,n)=1;
y(m,n)=1;
r=zeros(321);
g=r;
b=r;
for
k=1:30;
xn=2*x/3+(x.^2-y.^2)./(3*(x.^2+y.^2));
yn=2*y/3-2*x.*y./(3*(x.^2+y.^2));
x=xn;
y=yn;
end
r(x>0.8)=1;
g(y<-0.5)=1;
b(y>0.5)=1;
imshow(cat(3,r,g,b))

F. 什麼是成本逼近法

所謂成本逼近法，就是以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格的估價方法。
成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎設施開發費用兩大部分作為「基本成本」，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上「基本成本」這一投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，並同時根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得的收益，從而求得土地價格。
計算公式：
土地價格＝土地取得費＋土地開發費＋稅費＋利潤＋土地增值收益

G. 土地評估中成本逼近法有哪些缺陷

成本法一般用於成交案例比較少，沒有收益的土地用途上，比如基礎設施、公共建築。這種評估方法不會反映房地產市場的波動情況，一般相對於市場價格是偏低的，常用於底價的評估。

H. 採用成本法評估土地使用權價值時，影響因素包括利息嗎

採用成本法評估土地使用權價值時，影響因素包括利息。
解析：運用成本法內評估地價要注重分析地容價中的成本因素，由於土地所有權的壟斷，使用土地必須支付地租，由於開發土地投入的資本及利息也是構成地租的費用內容，因此成本法的基本公式可表述為：
土地價格＝土地取得費＋土地開發費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益
成本法又稱為成本逼近法、承包商法、原價法或重置成本法等，是依據開發或建造待估不動產或類型不動產所需要的各項必要費用以及正常的利潤、利息和稅費各項正常費用，從而確定待評估對象價格的方法，採用成本法估價出的價格稱為積算價格。
利用成本法評估土地使用權價格，是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息和應繳納的稅金及土地使用權收益來確定土地價格。
成本法一般適用於新開發土地的估價，特別適用於地產市場不發達，很難找到交易實例，並且無法利用市場比較法等方法進行估價的土地，也比較適用於對一些既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建築、公益設施等特殊性土地的估價。

I. 成本逼近法的估價步驟

首先要判斷待估土地是否適用成本逼近法,如果適用,即可按以下步驟進行評估:
(1)確定土地取得費。土地取得費是指用地單位為取得土地使用權而發生的各項客觀費用。主要表現為取得農村集體土地而發生的征地費用,主是為取得城鎮國有土地而發生的拆遷安置費用。各項費用以當地正在執行的征地標准和實際發生的客觀費用來確定。
(2)確定土地開發費。土地開發費是為使土地達到一定的開發建設條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地內外的土地開發費用。宗地紅線外的土地開發費用主要指基礎設施配套費用、公共事業建設配套費用和小區開發費用;宗地紅線內的土地開發費用主要指宗地內的設施配套費用和土地平整費用。根據評估目的不同,宗地內的土地開發費用內容也不同,如土地出讓價格評估,一般只考慮宗地內土地平整費用,甚至土地平整費用也不計入;但在土地抵押評估中,一般可以將宗地內設施配套費周和土地平整費用一並計入。
(3)確定各項稅費、利息和利潤。征地過程中發生的稅費一般有:佔用耕地的耕地佔用稅和耕地開墾費;佔用菜地的新菜地開發建設基金;征地管理費;政府規定的教育基金及其他有關稅費。
房屋拆遷過程中發生的稅費一般有:房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費;政府規定的其他有關稅費。
利息是土地投資資金的時間價值,土地的取得費用和開發費用均應根據其投資的特點和所經歷的時間計算利息,利息率可根據同期銀行不同年期貸款利息率來確定。
利潤是對土地投資的回報,是土地取得費用和開發費用在合理的投資回報率(利潤率)下應得的經濟報酬。利潤率參考房地產行業同期平均利潤率來確定。
(4)確定土地成本價格。土地取得費、土地開發費、稅費、利息及利潤之和,就是土地的成本價格。
(5)確定土地增值收益。土地增值收益是待估土地因改變用途或進行土地開發,達到建設用地的某種利用程度而發生的價值增加,是土地開發或再開發後市場價格與成本價格之間的差額。在不同地區,不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。
(6)價格修正,確定價格。在運用成本逼近法公式初步評估出待估宗地價格後,由於所選用的成本均為待估宗地所在區域的平均成本,因此,還應根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件,進行個別因素修正;同時,還由於成本價格一般不考慮土地使用年期,它是對土地無限年使用進行的投資,因此,一般還應根據具體情況進行使用年期修正,最後確定價格。
是否進行年期修正要具體分析:1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,年期修正已在增值收益中體現,不再另行修正；2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,土地增值收益與成本價格一道進行年期修正；3)當待估宗地為出讓土地時,應進行剩餘使用年期修正。

J. 商業用地可以用成本逼近法評估嗎

一般商業用地不用這個方法吧。
除非商業用地這一棟樓都是你家的。
而且用成本法價值太低了。
也不知道你什麼用途。
你要是想評估價值低，也可以考慮收益法呀。