美國房產土地使用權

① 有誰知道美國房產使用權是怎麼規定的

在美國，產權清楚是房地產買賣、抵押、出租以及房地產證券化等活動的大前提。

產權清楚的含義：

產權合法性，指屋主對房地產產權確定無疑，針對產權的合法性，無人提出異議；

產權市場性，只有具備足夠數量的證明文件依法確認業主產權，才能確定房地產可以順利進入市場。

特殊情況：具有合法的產權不一定具有市場性

例如一些年代久遠資料不全或資料不幸丟失損毀的房地產，因其在交易時，賣方缺少足夠的證明材料證明其產權清楚，所以雖然這類房地產產權是合法的，但市場性並不好。

「我了解在美國產權清楚的重要性了，可還是不理解產權問題在中美有什麽區別嗎？」

中國產權VS美國產權

最主要區別：

中國：土地公有制，國傢具有決策權。

美國：土地私有制，個人具有決策權並由憲法保證私人財產神聖而不可侵犯。

美國的地產在其所擁有的土地邊界、地塊位置、地號和法律描述上都會有嚴格的法律聲明並寫入產權報告。不僅如此，地里的出產物、礦物等都依法歸屋主所有。

權利范圍：

中國：只有使用權無產權，民宅70年，商業地產使用權50年。

美國：地產具有永久的產權和自由的使用權。

法律規定：

中國：地產產權糾紛多，債務也沒有明確途徑。

中國地產法律比較混亂，很多土地用途和居住密度可以隨意更改。

美國：土地用途一旦界定，很難更改。

住宅區、商業區都有嚴格範圍限定，密度更有嚴格規定；對於獨立房屋而言，前後左右的距離都有規定。

資金保障：

中國：買房需要交納全部預付款，若當時房屋仍處於未建造完成狀態，款項可能會有風險。

美國：預先交納3%左右的訂金，而剩餘款項，則要等到房屋具備過戶條件，可以直接交付使用時才支付。而這3%的訂金，必須抵押在過戶公司里，資金安全有保障。

「原來中美產權差異那麽大，那我有在美國配置房產的念頭後，應該如何考慮產權持有問題？」

在美國，產權的持有方式有哪些？

美國房產產權最常用的四種擁有方式是：個人，聯名，公司及信託。買方在和賣方移交產權之前最好諮詢一下房地產律師哪一種情況比較適合。

1. 個人持有（獨立完全產權）：

釋義：個人持有顧名思義產權就是個人的，由於所有權是個人的，那麽控制權、收益權當然也歸屬本人，可以自行決定房子的租賃，買賣等事宜。

收益問題：房子出租後，租金扣除利息，水電費用，管理費用等成本後，凈收入歸個人收入中去申報，但當你把房屋產權傳承給子女時，自然也會涉及到個人遺產稅問題。

責任問題：相反，如果個人遇到訴訟問題，比如房客在房子內受傷了，或者你的職業導致你被訴訟，特別是醫生等。那麽在你名下的其他房產都會暴露在訴訟之下，附有連帶責任。

適用群體：未婚的單身男女或者夫妻按照協議某一方想獨立擁有產權。

補充點：大家比較關系的夫妻持有產權問題

在法律上已婚男士（女士），希望以個人名義擁有產權時，其配偶通常需要簽署一份放棄該財產所有權的契約。例如，當丈夫（妻子）投資房地產，但妻子（丈夫）不參與時可能會這樣做。

2. 聯名持有產權形式：

在美國，房產聯名共有產權，聯合產權兩種持有方式。

區別：

聯合產權：一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方。

共用產權：一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。

當然，當決定買賣房屋時，需要產權上的每一個人都簽字，合約才會生效。

A. 共有產權(Tenancy in Common)

釋義：

共有產權人對房地產的份額在實物上不可分，但利益上是可以分開的；

各產權人取得產權的時間和份額可以是不同的；

一方去世了，產權是轉移給去世的一方的家人

適用群體：親屬、朋友或不同比例的投資人共同購買一個地產，並按比例持有和分配利潤並獨立繼承，就可以採取共有產權的持有方式。

舉例：如兩個朋友可以各持1/2；產權也可以一個20%,一個30%,另外一個50%,並按照持有比例出資和分紅。

B. 聯合產權(Joint Tenancy(with right of survivorship))

釋義：聯合產權是兩人及以上的人共同擁有一個產權,它的獨特之處在於，當其中一位產權擁有者死亡，其餘的擁有者將分享其股份。

有效的聯合產權要求「四個一致」：所有權獲得一致(Unity of Title)，時間一致(Unity of Time)，利益一致(Unity of Interest)和佔有一致(Unity of Possession)"。其中缺一不可。

A. 所有權獲得一致：每個產權所有者需要通過簽署同一個讓渡合同來取得產權。

B. 時間一致：每個產權所有者的利益必須同時開始和結束。

C. 利益一致：每個產權所有者俱有平等的股份利益。

D. 佔有一致：每個產權所有者必須平等擁有整個財產的權利。

適用群體：父母及子女聯合購買

父母與子女以聯合產權的方式持有，最大的好處是省去立遺囑的各種手續，同時規避掉遺產稅。這樣一旦父母百年之後，父母名下的房產則自動歸給子女。聯合產權繼承的房產出售時將有較高稅務，個人建議還應諮詢會計師以權衡利弊。

注意事項：

產權人單獨轉讓或出售各自的產權是不被允許的，一旦這樣做，聯合持有產權將自動停止，可能變更為共有產權。

聯合產權不能用遺囑的形式處置，當某一產權人百年後，其他在生產權人自動均分其產權，最後一名存活者會擁有完整產權。

3. 公司擁有產權:

釋義：公司名下的資產自然由公司來控制，公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而一般董事也是股東本身。如果你是董事，並把房子買在公司名下，有關房屋的事宜實際上還是由你來控制、處理。

收益情況：買在公司名下的房子，產權和房子所有收益均歸公司所有。公司有自己的稅率，所以，房子的凈租金收益、房子的資本增值收益都是按照公司的所得稅稅率來計算。房子的盈利和虧損歸屬於公司的盈利和虧損范圍內。

舉例：在美國投資房產，個人名義和公司名義各有優缺點。

個人名義：

適用情況：用於自住，且金額不大的房子時

原因：手續操作簡單，費用較低，報稅也容易；賣房時可享受每人25萬美元免稅額。

公司名義：

優點分析：

A.可以債務隔離，達到規避風險的目的。

因其是有限責任公司，所以公司其他股東不會受到，由房產引發的債務連帶影響，也不會連累到股東的個人財產。很適合除了房產以外，其餘個人資產不菲的人。

B.可以保護個人隱私，不用將資訊公布在市政網站上。

C.便於多人合夥，成立合夥人企業來購買房產。

當個人的資金無法吃下大規模的房產項目，需要他人合夥投資時。比起聯合產權，利用公司名義購房在股份轉讓和股份繼承等方面，更方便。

D. 可便於專職做房地產投資的人規避債務等。

缺點分析：

A.以公司名義買房手續較為繁瑣，費用不菲。

成立有限責任公司時需要特意聘請律師，然後在申請美國報稅號，做財務報表和年終報稅是，一位專職會計師也是不可或缺的。

B.以股份有限公司的名義投資可能會引起雙重繳稅。

公司本身便需要報稅交費。繳完這部分稅，股東利潤分紅時還需再繳納個人所得稅。

C.公司買房基本屬於投資類型，因此不能享受個人的25萬免稅額。

D.賣房時，個人繳納的收益稅稅率最高為20%，而公司則高達35%，兩者相差較大。

4. 信託方式：

最後一種是信託，信託有很多形式，家庭信託是比較常用的一種。信託主要有三個部分組成，首先是信託管理人或者信託控制人，其次就是信託本身，第三就是收益人。

信託對於資產保護和高收益的合理避稅有天然優勢，受到很多美國富人階層的歡迎。

資產所有權：在信託下面的房地產所有權是屬於信託本身。信託的資產能得到很好的保護，因為信託本身不是法律意義上的經營實體，不會接受法律訴訟。

資產保護性：如果你個人有訴訟問題，不會影響你在信託內的資產；如果你給你的子女們購置的房子在信託名下，如果他的婚姻破裂了，但房子產權不會被配偶分走。

控制權：個人或公司都可以作為信託的控制人

收益權：在信託里的資產收益屬於信託本身，在每一年的年末會分配給信託的受益人。如若這一年的資產收益不進行分配，需要對不分配的受益進行繳稅。

繳稅問題：

信託本身需要報稅，但信託不是稅務實體，沒有稅率。

信託里獲得收益與信託受益人的其他收入，一起按照個人所得稅的方法計稅。對於將很多房產和生意資產，存放在信託里的人來說，十分有利於避稅，將公司稅率轉換為個人所得稅稅率後，納稅額度會少很多。

傳承：只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。

個人：如果控制人是個人，則傳承會引起費用和麻煩。

公司：如果控制人是公司，情況就簡單得多。通過更換公司董事，即可更換公司控制人，從而達到控制與傳承信託的目的。

② 什麼是美國房產土地所有權

你買了房子，這棟房子和連帶的院子的土地所有權就是你的了
你每年是要交稅的，是地稅

③ 在美國，購買房產同時轉移對土地的產權么

1、在美國，如果是獨立住房，也就是我們所說的別墅，你可以買塊土地自己蓋，因為那塊土地上只蓋你自己的房子，土地的產權和房子的產權可以統一起來。買的獨立住房也是如此。
2、城市的樓房就不同了，一棟樓房幾十層高，就下面那點宅基地，怎麼把那點土地分配給幾百戶人家呢？那塊土地上的任何一個人，都無法認定哪一平方米是屬於他的。宅基地無法劃分邊界，不管怎麼分配，都不具備物權所要求的邊界清晰和排他性，也就是說，對樓房居民戶來講，擁有個人的私有土地所有權從法理上講是不可能的。所以，美國有關法律規定，公寓樓的產權僅僅是空間的產權（ownership of only the air space），不包括土地的產權。那樓房下面的土地算誰的呢？和英國一樣，由於樓房的宅基地無法私有，所以法律允許同一樓的業主如果有超過2/3的人同意，可以先成立一個公司，大家掏錢，把那棟樓宅基地和院落以及出入道路買下來，這時，土地的所有權就歸公司所有，也就是公司的股東共同所有。如果一棟樓的業主沒有超過2/3的多數人想購買宅基地，那土地所有權就在開發商手裡攥著，如果是他買來的話，當然，也許是他租來的，這時，土地所有權就在第三方手裡。
3、這只是處理樓房宅基地所有權的解決方案之一，美國樓房住戶有多種形式的選擇，還有住房合作社形式的樓房，也就相當於中國的集資建房，大家掏錢買地蓋樓，然後分配，但這時就需要由業主出資聘用專門人員進行物業管理，交納各種稅費，因為土地所有權還是不在私人手裡，仍然需要以單位的名義交納土地稅、房產稅。
PS：樓主可以看看這個：http://www.tianya.cn/publicforum/content/free/1/2623493.shtml ，相信會讓你了解得很清楚。

④ 美國的房子,產權多少年

美國是資本主義國家，資本主義的基礎就是個人財產至高無上，這個是明文在各國的憲法中重要位置的，所以作為自由財產的土地和房產就沒有什麼年限問題，只有每年繳納財產稅費的問題。

在中國，土地是國有的。住宅大部分使用的就是國有土地，而現在所說的買地都是買土地的使用權，既然是使用權就有年限，所以就有住宅70年，辦公廠房50年，商業40年的規定。

(4)美國房產土地使用權擴展閱讀：

在美國購買了房子，產權包括土地和房屋的產權，但你只有按時繳納地產稅，房子才算真正是你的，美國大概會每半年徵收一次，如果抗拒不繳或逾期欠繳，則收歸政府所有並公開拍賣。繼承方面，子孫們必須在繳足遺產稅後，才能真正繼承祖父輩們的房地產。

美國國土面積中私人所有的土地佔58%，主要分布在東部；聯邦政府所有的土地佔32%，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地佔10%。土地以私有制為主，國有土地只佔其中一小部分。

美國有全世界最自由的土地制度，土地所有權分為地下權(包括地下資源開采權)、地面權和地上空間權(包括建築物大小、形狀等)，這三部分權益可以分別轉讓，政府無權任意徵用與拆遷。

⑤ 在美國買房子,土地歸誰,(眾所周知,在中國買房子只有土地使用權,時間到期後就是國有的,

看你買什麼類型的房子。
如果你買single house或者town house，國內叫獨立別墅和連排別墅的，專都是有前後院的，除了屬房子底下的地，這前後院的地也是歸你的。你除了每年向政府上交土地稅外（各地不一樣，像舊金山地區的土地稅比例就基本維持在每年房屋總價的1.2%左右），還需要精心伺候屬於你的這片土地上的花花草草，草長長了就要及時割草，不然社區就會給你寄罰單。
如果你買的是condo，就是類似國內那種有物業管理的樓房，那土地是不歸你的。你不需要割草什麼的，但是要交很高的物業管理費。

⑥ 美國房屋產權一般為多少年

1、購買美國房產是永久產權的，但產權的持有是有成本的，每年都要繳納房產稅，遺產稅，物業費等等。

2、70年使用權主要目的是為了不違反憲法，憲法規定土地所有權是國家的。如果擁有土地永久使用權這是違反憲法的。

3、美國老百姓的房屋花錢買了以後說是擁有永久產權，但是要交房產稅。實際上並不劃算的。

(6)美國房產土地使用權擴展閱讀：

美國房子交稅

1、面積計算總體費用，美國房子面積是以人能居住的面積來計算，不是以地下室的，如果沒有專修，這就不會算在居住面積里的，陽台和車庫也都不計算在內。

2、物業費，物業費主要是針對而言的，別墅一般沒有物業，都是自己建房自己維護，物業費為零或者每年只有一到兩百美元；那種開發商建一大片新別墅的情況需要注意，物業費可能比較貴。

3、房屋保險費，在自然災害多發的州往往還要額外增保一份自然災害險，例如加州要加保地震險，南方城市要加保颶風險等。在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險費每個月都在100美元左右，一年就是1200美元。

4、房產稅，很多國內非專業的人對房產稅都有誤解，其實按1％計算，就是你交100年房價才漲一倍；房產稅根本就可以忽略不計。

同時在中國雖然沒有房產稅的概念，可是只有70年產權。房產稅在美國各個州和地區都不同，一般在1％多一點。政府會對每個房子做一個評估價，然後根據評估價計算房產稅。

⑦ 在美國買房產權一般是多少年

美國是資本主義國家，資本主義的基礎就是個人財產至高無上，這個專是明文在各國的憲法中重要位屬置的，所以作為自由財產的土地和房產就沒有什麼年限問題，只有每年繳納財產稅費的問題。

在中國，土地是國有的。住宅大部分使用的就是國有土地，而現在所說的買地都是買土地的使用權，既然是使用權就有年限，所以就有住宅70年，辦公廠房50年，商業40年的規定。

⑧ 美國的房產所有權

1. 美國房產所有權是永久的。雖然是永久的，每年的產權的持有成本。

2. 房產稅大約1%，每個州不同。德州、紐約、加州要高一點，基本1.2~2%。房產稅是政府部分估價出來的。比如估價100萬美元，每年繳納1萬美元。美國繳納的1%房產稅，主要用來發政府、社區員工的工資、學校建設、社區設施、環境美化、道路建設、綠化等，所以美國的房產稅反過來優化的房產，讓房產升值，所以並不是簡單的交了1%，和中國不一樣，不是交了就白交。您可以看郎咸平關於美國房產稅的論述的視頻。這個太多的中國人有誤解，把在中國的思維帶到美國。

3. 物業費，0~2000美元不等，一般500美元/年。

4. 保險，500~2000不等，一般600美元/年。

5. 遺產稅，如果傳給下一代，需要繳納遺產稅。
   

6. 美國是私有財產制，房屋的買賣包括土地，就是說，買家在買房的同時也買下了那塊地。不過每年要付房產稅和房屋保險。金額是根據房子的市值來計算的。而中國，住宅產權是七十年期限，一般商業房產期限只有五十年。

7. 美國商品房買賣中最重要的是兩張證，土地證和房產證。房屋建築產權的歸屬年限，包括：民用住宅建築，商用建築，工業用建築。按建築類型有所不同，一般民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年。

⑨ 美國土地使用權有多少年

北美土地投資服務中心為您解答：根據美國憲法，美國土地產權永久，使用沒有年限。

⑩ 美國房產產權年限一般是多久

美國是資本主義國家，資本主義的基礎就是個人財產至高無上，這個是明文在各國的憲法中重要位置的，所以作為自由財產的土地和房產就沒有什麼年限問題，只有每年繳納財產稅費的問題。

在中國，土地是國有的。住宅大部分使用的就是國有土地，而現在所說的買地都是買土地的使用權，既然是使用權就有年限，所以就有住宅70年，辦公廠房50年，商業40年的規定。