村集體經營性建設用地使用權

㈠ 該集體建設用地使用權能否流轉

問：A企業是鄉鎮企業，經批准取得某集體建設用地使用權。2014年，A企業因融資想把該地轉讓給B企業，雙方簽訂了轉讓協議。B企業支付了相應款項後未實際佔用該地塊，也未實施建設。B企業能否取得該地塊的建設用地使用權？

答：（1）集體建設用地有特定的使用范圍。集體建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資、進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地主要有三種類型：鄉鎮企業用地、宅基地和公共設施、公益事業用地。此外，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。這就從法律上明確了集體建設用地使用權原則上不允許出租、出讓或者轉讓，只有在企業發生破產、兼並或資產轉移的情形下才可以轉移集體建設用地使用權。此外，《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71號）也明確嚴格控制集體所有建設用地使用權流轉范圍。本案中，A企業並未破產、兼並，不能將建設用地使用權轉讓給B企業。B企業無法取得該地塊的建設用地使用權。

（2）本案中轉讓合同屬成立但未生效的合同。《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定，農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。第五十九條規定，建設用地應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並依照第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。《中華人民共和國物權法》第一百四十五條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。據此，集體建設用地使用權須經縣級或縣級以上人民政府審批登記、核發證書後方能取得。B企業若是在A企業破產、兼並的情形下取得該地塊，也應履行相應的審批手續才能取得建設用地使用權。本案中A企業與B企業僅簽訂了轉讓協議，並未進行審批登記，不發生集體建設用地使用權轉移的效力。

至於轉讓協議的效力問題，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。據此可知該協議雖經雙方達成意思表示的一致，但仍屬於成立但未生效的合同。雙方還要承擔合同可能最終無法獲得審批登記而歸於無效的風險。

（3）試點地區的集體建設用地使用權可依相關規定流轉。2015年2月27日第十二屆全國人大常委會第十三次會議通過了《關於授權國務院在北京大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》。在試點地區暫時調整實施《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關於集體經營性建設用地入市的有關規定。因此，該決定實施後，在試點地區進行的流轉可按照試點地區集體經營性建設用地入市的相關規定進行認定。

㈡ 什麼叫集體建設用地，怎麼能取得集體建設用地使用權

只要是集體土地，集體外的人員無法取得土地使用權，只有做變通。比版如：租賃，可以簽權署租賃協議，但是租賃協議不能支撐開發建設，最多也是小打小鬧。還有一個風險比較大的方式，成立集體企業，以村或村內的個人為法人代表，對土地進行開發，但是僅僅能夠經營，不能出售，你個人的利益通過借貸等方式維護，風險比較大，因為權利主要在村民手上。還有就是比較復雜的土地轉性了，要和村委會，當地的國土局等打交道，把集體土地轉為國有土地再進行開發，這個很花時間和金錢，但是是正規途徑

㈢ 什麼是農村集體經營性建設用地

農村集體經營性建設用地 概念：

是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括"農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地，如過去的鄉鎮企業和招商引資用地。

(3)村集體經營性建設用地使用權擴展閱讀：

農村集體經營性建設用地，在符合規劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。

農村的集體建設用地分為三大類:宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。

建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

國新辦2013年12月6日上午10時舉行發布會介紹我國糧食增產農民增收等情況。農業部部長韓長賦在發布會上表示，關於允許農村集體經營性建設用地入市，大家比較關注。

這個問題有些解讀不全面，不能誤解誤讀，一定要把握好，這里有三個限定詞：一是它是集體的經營性建設用地，並不是集體的所有的建設用地，因為農村還有公益性建設用地和宅基地，更不是原來建設用地之外的其他耕地，這是一個限定詞。

二是符合規劃。即使取得土地使用權，要建設什麼也要符合規劃。三是用途管制。概括地說，允許入市的只是農村集體經營性建設用地，必須在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體的經營性建設用地才可以出讓、租賃、入股。

㈣ 農村集體經營性建設用地

集體建設用地，又叫鄉（鎮）村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。主要包括：鄉（鎮）村公益事業用地和公共設施用地，以及農村居民住宅用地。
集體建設用地所有權歸集體所有，農民享有使用權，使用期限無規定。
憲法第十條之規定，自留地、自留山屬集體所有。
《中華人民共和國土地管理法》相關規定：「城市市區的土地屬於國家所有。 農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。 「農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請。村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請

㈤ 農村集體經營性建設用地流轉具體怎麼做

目前，集體經營性建設用地的權利主體：村民小組、居委會、街道辦抑或「經濟社」。
一、「集體經營性建設用地」的概念界定與形成原因。
「集體經營性建設用地」並非是一個法律術語，對於什麼是「集體經營性建設用地」，也尚沒有統一的界定。所謂「集體經營性建設用地」，是指用於（1）除傳統的農業生產經營之外的，（2）所有權仍然屬於傳統意義上的「農村集體」的，（3）但其位置已經不在傳統意義上的「農村」而是位於城市或城鄉結合部的，（4）商業性經營用地。這其實是對當前「集體經營性建設用地」的「既成事實」的概括。
二、「集體經營性建設用地」與城市中的「宅基地」的聯系和區別。
二者在性質上仍然屬於集體所有。其區別在於，「集體經營性建設用地」的所有權和經營權仍然在「集體」名下，「集體」依然擁有其市場化流轉的主導性話語權，而城市中的「宅基地」的使用權則在個人手中，其主導性話語權也在個人而非集體手中。
三、「集體經營性建設用地」流轉中的若干法律問題
集體經營性建設用地的權利主體：村民小組、居委會、街道辦抑或「經濟社」。
當前，集體建設用地確權登記中的最小權利主體是「村民小組」，或者是所謂「經濟社」，例如廣東的集體建設用地確權登記即是採取這種做法，且全省的確權登記工作已經完成。
實際上，城市中的「村民小組」已經名存實亡，被城鎮社區的「居委會」或「街道辦」所取代。這是「集體經營性建設用地」的確權登記與其他類型的集體建設用地確權登記在權利主體上存在的一個較為明顯的區別。
從概念上說，將集體經營性建設用地確權給由過去的農村「村民小組」演變而來的如今的城鎮「居委會」或「街道辦」並不具有公正性。從法律意義上說，將「集體經營性建設用地」確權給當地的「居委會」或「街道辦」其實不利於當初農戶的利益保護，因為後來落戶到居委會或街道辦管理區域的居民，也可以以自己屬於當地居民為由享受集體經營性建設用地上的權利，例如請求分紅的權利。再者，原來的在如今的「集體經營性建設用地」上從事農業生產的農戶當中，有相當多的成員已經遷離原地或者轉行，也即脫離了當時的農村集體經濟組織，這部分成員是否應當可以回來主張權利，同樣是一個棘手的問題。因此，倘若將集體建設用地的所有權確權給「居委會」或「街道辦」，即會出現「主體錯位」的問題。
其次，將集體經營性建設用地的權利主體界定為「經濟社」這一集體經濟組織也存在問題。一是農村的「經濟社」從歷史上看即是農村的互助性合作組織，類似於如今的「農民專業合作社」。但是，過去的「經濟合作社」如今絕大部分都已經名存實亡，而如今的新型的「農民專業合作社」則是依據《農民專業合作社法》成立的組織，跟之前的經濟合作社沒有任何關聯。二是如今的農民專業合作社主要從事農業的生產經營，因此主要分布在農村，而集體經營性建設用地則主要位於城區或城郊結合部。因此，即使把集體經營性建設用地確權給當初的諸如「經濟社」這樣的農村經濟組織，但鑒於這類組織大部分已經不復存在，且已經沒有繼續存在的實際意義，因此也存在著「主體虛位」的瓶頸問題。
因「規劃調整」和「用途改變」等原因導致「農用地轉用」，例如「集體建設用地」，應當一律按照「非農用地」的標准確定統一的權屬，即要麼「歸公」(國有化)，要麼「歸私」。但鑒於後者根本行不通，與我國政治體制和經濟體制不兼容，那麼就只能走國有化的道路，實行城市建設用地土地所有權「國家獨占」。否則，永遠無法解決「城中村」等問題。
位於城區之中的集體經營性建設用地（含城中宅基地）與農村的承包地有著本質的用途區別，宜徵收為國有土地，實行「城市土地所有權國家獨占」。而目前的做法，僅僅是過渡性的舉措。否則與此相關的「小產權房」問題，永遠都無法得到妥善的解決。

㈥ 國土部選定的28個農村集體經營性建設用地使用權流轉試點市縣都是哪些

國土部選定的28個試點，分別為：遼寧省大連市旅順口區、黑龍江省哈爾濱內市阿城容區、黑龍江省同江市、江蘇省淮安市、江蘇省句容市、江蘇省泰州市姜堰區、浙江省開化縣、浙江省嘉興市、浙江省德清縣、安徽省壽縣、福建省廈門市、江西省於都縣、山東省桓台縣、河南省獲嘉縣、湖北省鄂州市、湖南省臨湘市、廣東省廣州市增城區、廣東省四會市、廣東省佛山市南海區、廣西自治區賀州市、重慶市江津區、四川省宜賓市江津區、四川省綿竹市、雲南省大理市、陝西省富平縣、陝西省榆林市、甘肅省敦煌市、甘肅省玉門市。

㈦ 集體經營性建設用地如何確權

農村土地確權工作包括農村集體建設用地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用內權確權三部分容。截至去年底，全國農村集體建設用地所有權累計確權登記發證約620萬宗，發證率達94.7%，部分地區已全部完成。今年8月底，國土部發文表示，對農村集體建設用地所有權確權工作進行抽查。

由於權屬關系復雜，涉及歷史遺留問題，農村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權工作進展相對緩慢。今年的中央一號文件提出，用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作。有分析人士認為，隨著土地制度改革不斷推進，這項工作可能會提前完成。

上述權威人士表示，隨著農村土地確權工作推進，農村集體建設用地所有權確權工作有望於11月前完成。不過，要實現城鄉土地同權同價，以及城鎮建設用地與農村集體建設用地自由交易，恐有一定難度。

㈧ 什麼是存量農村集體經營性建設用地

是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括」農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地，如過去的鄉鎮企業用地。