管理研究成果报告范文

❶ 管理学研究生开题报告怎么写

这个.......对我有点困难!!!!

❷ 管理研究方面论文的开题报告怎么写

可以提供
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❸ 项目管理课程研究报告

按项目管理的九大领域，可以选择其中某个领域来展开描述就可以了。如团队管理、沟通管理、范围管理、风险管理等等，其中任何一个领域都可以写大量的内容出来，一千字？貌似很简单哦。

❹ 管理评审报告范文哪儿有

给你个范文模版，希望对你有帮助。
管理评审报告范文
××客运有限公司于2009年××月××日下午在××一分公司会议室召开2009年度管理评审会议。出席本次会议的有总经理、管理者代表、各分公司经理、各部门负责人，公司总经理刘建远主持了本次会议。会上，各位与会者依据事先准备的管理评审输入材料作了踊跃发言，对前一阶段工作进行了总结回顾，对本公司自上
次监审以来质量管理体系的适宜性、有效性及充分性和方针、目标的适宜性进行了评价，对于存在问题进行了反思和研究，对于经营方面一些新的建议进行了交流和探讨。大家畅所欲言，充分发表意见，本次会议集思广益，取得了预期效果。
与会者一致认为：自本公司质量管理体系建立以来，公司已经纳入正轨，全体员工质量意识和满足旅客需求的意识有较大程度的提高，质量目标已部分实现，这说明质量方针、质量目标切合本公司实际情况，具有较好的适宜性，可操作性强本文来源：文秘114 http://***。从内审结果来看，各分公司、各部门基本上都能按质量手册、程序文件规定来开展工作，未见到系统性不合格或区域性不合格。这说明本公司质量管理目标具有较高的有效性，同时本公司质量目标在同行业中处于先进行列，也说明了本公司质量管理体系具有一定的充分性。此外，本公司质量管理体系自我完善机制的确定，也为我公司确保质量管理体系的有效性和充分性起到有力的促进作用。
至于资源配置方面，上次管理评审输出的三项任务：①新站建设、老站改造，②各车站添置危险品检查仪，③提高营运车辆档次，均已实现或部分实现，这说明本公司资源的充分性有一定的提高，但是本公司为适应形势需要，仍决定不断继续加大投入，各分公司要做好思想准备。
通过讨论，会议决定：今后着重抓好以下四件大事，做到有所提高、有所突破，下次管理评审必须有所交待。
1、各分公司要进一步加强对驾驶员安全意识和质量意识培训（由安机部门牵头）。
2、应对火车开通这一挑战，各分公司应针对性地进行市场调研，分析旅客流向、流量、流时，进一步细分市场，一方面开发新线路，一方面调整现有班车时刻，满足不同层次旅客的多样化需求（由运务部门牵头）。
3、为提高服务质量必须继续加大基础设施投入，要求各分公司继续进行车辆更新换代（由安机、运务部门牵头）。
4、针对内审中发现的问题，要求各个分公司加强对员工以下两个方面的培训工作：（1）质量意识（服务意识、安全意识），（2）岗位技能，要进行实际操作考核，考核合格方可上岗（由办公室牵头）。
5、为培育公司新的利润增长点，公司决定除增加现有运营车辆中公车公营的份额外，再进行客车租赁方案的可行性探索（由运务部门牵头）。
各部门、各分公司要围绕本次会议确定的重点，积极开展工作，克服畏难情绪，深入贯彻iso9001标准精神，为广大旅客提供更优质的服务。
编制： ××* 批准：××*
二○o九年十一月二十日

举手之劳，助人为乐——莫莫

❺ 研究报告怎么写啊!~~~举个实例 不要说一些废话

关于含羞草为什么害羞的研究报告
一、问题的提出
我们家养了一盆含羞草。我早就听说，含羞草是因害羞而得名的。但是，含羞草为什么会害羞呢？我为此做了一次调查。
二、调查方法
1.从书籍中查找有关资料
2.在英特网中查阅有关资料
三、调查情况和资料整理
1.什么是含羞草？
含羞草为豆科多年生草本或亚灌木，又名知羞草、呼喝草、怕丑草。成簇生长，高可达1米，耐寒性较差，原产美洲热带地区。含羞草花期7月至10月，花色粉红，形如绒球。果实扁圆形。一株高40厘米至60厘米，枝上有刺毛。总叶柄上有羽片2个至4个，呈掌状排列，小叶有14片至4 8片之多。含羞草的花、叶和荚果均具有较好的观赏效果，成为阳台、室内的盆栽花卉，在庭院等处也能种植。
2.分布地区：
含羞草原产于南美热带地区，喜温暖湿润，对土壤要求不严，喜光，但又能耐半阴。现多做家庭内观赏植物养植。无明显地理分布区分。
3.其他特异功能：
在强烈地震发生的几小时前，对外界触觉敏感的含羞草叶会突然萎缩，然后枯萎。在地震多发的日本，正常情况下，含羞草的叶子白天张开，夜晚合闭。如果含羞草叶片出现白天合闭，夜晚张开的反常现象，便是发生地震的先兆。
另外，害羞草还可预测灾害性的天气变化，对突发性的反季节性温差、地磁、地电等变化会产生有违常规的生长活动。
4.害羞的原因：
植物的运动现象，通常是由于细胞内膨压改变所造成的，大部份成熟的植物细胞，都有一个很大的液泡，当液泡内充满水份时，就压迫周围的细胞质，使它紧紧贴向细胞壁，而给予细胞壁一种压力，这就是膨压。膨压使得细胞壁处于绷紧状态。液泡内所含的有机和无机物质，它们的浓度高低，决定渗透压的高低，而渗透压的高低可以决定水分扩散的方向。当液泡浓度增高时，渗透压增加，水份由胞外向胞内扩散而进入液泡，增加细胞的膨压，使细胞鼓胀；反之，细胞则萎缩。
这种过程只能造成缓慢的运动，例如气孔的开合等，但是当胞膜的半透性发生霎时变化时，却也可以引起相当迅速的动作。将氯离子向细胞内，钠、钾等阳离子向细胞外运送，使得胞膜和邻近地区保持一定电位差。当外界刺激超过某一定限度时，这种差异通透性会突然改变，钙离子大量涌进细胞，钾离子却向反方向进行，使膜内电位增高，甚至成为正电位，这种情况叫做去极化。这种情况会传递，当细胞产生去极化现象时，胞膜的差异通透性消失，原来蓄存于液泡内之水份遂在瞬间排出，使细胞失去膨压，变得瘫软。叶柄的数条维管束，在叶枕合成一大管道，便于容纳叶枕排出的水份。
当我们碰到含羞草的叶子时，叶枕变得瘫软，小羽片失去叶枕的支持，依次地合拢起来。叶枕的下半部，有一些感受细胞，它们特别容易接受刺激，只要遭到轻微的触动，就会立刻放出水份，使叶柄下垂，造成含羞草的羞态。其它和含羞草同科的合欢，羽片到夜晚也会闭合起来，像是睡觉一样，这都是叶枕内细胞膨压改变的关系。
四、结论
1、在含羞草叶枕的中心有一个大的维管束，维管束四周充满着具有许多细胞间隙的薄壁组织。当震动传到叶枕时，叶枕的上半部薄壁细胞里的细胞液，被排出到细胞间隙中，使叶枕上半部细胞的膨压降低，而下半部薄壁细胞间隙仍然保持原来的膨压，结果引起小叶片的直立而两个小叶片闭合起来，甚至整个叶子垂下来。含羞草在受到刺激后的0.08秒钟内，叶子就会闭合。受刺激后，传导的速度也是很快的，最高速度每秒钟达10厘米。刺激之后，稍过一段时间，一切又慢慢恢复正常，小叶又展开了，叶柄也竖立起来了。恢复的时间一般为5—10分钟。但是，如果我们继续逗弄，接连不断地刺激它的叶子，它就产生“厌烦”之感，不再发生任何反应。这是因......

❻ 管理学论文怎么写（跟读书报告差不多那种）

21世纪人力资源管理的新趋势
摘要:21世纪的经济竞争,关键是人才的竞争。因此,人才管理将被深化与发展,并成为企业管理系统的核心。现代管理科学将向“人”的科学发展。重视每一个人,尊重每一个人的价值和贡献,才能充分发挥每一个人的积极性。所以,探讨人在企业管理系统的新特点,认识人的变化趋势,将是转变管理观念,加强人本管理,迎接时代挑战,形成竞争优势的基础。本文分析研究了面向21世纪,企业文化中“人性”假设的新定位;支持企业系统可持续发展的“灰领阶层”的形成;新型“人本管理”模式的基本构想三部分内容。
关键词:企业系统;人本管理;灰领阶层;立体管理模式中
德鲁克说:"所谓企业管理最终就是人力管理,人力管理就是企业管理的代名词".工业经济时代实物资本和资金是企业运作的核心,随着人类社会劳动复杂程度的不断提高,人力资本的作用越来越显著,于是人力资源管理在企业管理中的地位也越显突出.20世纪90年代以来,由于信息技术等一系列外部因素作用,人力资源管理模式也出现了一些新的发展趋势。
面向21世纪科学技术日新月异,知识经济扑面而来,世界经济的竞争、综合国力的竞争,实质上是科学技术的竞争和民族素质的竞争,谁拥有新时代的人才,谁就能在21世纪的竞争中处于战略主动地位。因此,现代管理科学蓬勃发展,更加展现以人为本管理哲学的深远影响。人本管理将是企业管理的核心,管理科学将向“人”的科学发展。重视人的价值和贡献,充分发挥人的积极性,发挥人的聪明才智,发挥人的创造力,已成为企业战略思考的核心,是企业人力资源管理理论研究的重点。因此,认识“人”随管理科学发展的各种假设的变化,探讨人在管理系统中的地位与价值,掌握人力资源的发展趋势,正确运用“人本管理”、“知识管理”[1]原理,是企业管理系统适应日趋复杂的市场环境,参与激烈的市场竞争,做出快速应变反应,形成强大的竞争实力而必须研究的课题。
1、 知识经济时代的“创新人”“文化人”理念
纵观管理科学的发展历程,管理科学从研究“物理”扩展到研究“事理”,后来又探讨“人理”,最近又提出研究“人件”,即研究人的知识体系,创新能力等活动规律。由此可见,人的地位与人性的假设随之变化。(如表1)

管理科学发展传统管理科学管理行为科学管理科学现代管理科学管理目标出产产品提高效率激励措施经济效益可持续发展管理重点“物理”“事理”“人理”“人事物”组合战略与文化组合的“人件”企业文化中“人性”假设“机器人”“经济人”“社会人”“复杂人”“决策人”“创新人”“文化人”科学管理的“经济人”假设取代了“把人看成机器附属物”的传统管理之后,又被行为科学的“社会人”替代,逐步发展为管理科学的“复杂人与决策人”之后,由于激烈的国际竞争环境,最终是优秀人才竞争的经济环境;同时,世界经济的一体化和区域化发展,使具有不同价值观念和信仰的文化碰撞加剧,促使企业系统的经营管理活动要跨越民族的界限,在不同的文明区域内运作。因而,使精于靠数据模型作决策的经营管理者们而无法使顾客更为满意,甚至不知如何激励职工的积极性、能动性和创新性[2]。正因如此,现代管理科学必然转向“战略与文化”组合的管理方式,提出“创新人”与“文化人”的“人性”假设理念。这种变化规律,正好与孔茨先生很早就将人的才能划分为三个层次(低级是技术才能,中级是人事才,高级是思想才能。)的学说不谋而合;也同本粟明。布鲤穆将人类的能力分为三大范围:①认知范围;②感情范围;③心理动力范围;[3]有很多相似的地方。认知范围包括知识的记忆或认识,理解能力及技术的发展;感情范围包括兴趣、态度和价值,欣赏与适应能力的发展,心理动力范围即操纵或推动技术的发展。所以,21世纪要求的“创新人”“文化人”,应该是站在全球知识经济爆发性“驱动器”上的人,应该是本身具有相当丰富知识的人,是对新知识敏感而又善于学习,不断获取新知识的人,是敢于和善于应用新知识,将其固化、物化为能满足人们需求的产品和服务的人,是善于将分散存在的知识融会贯通、组合集成,创造出新的知识,并付诸新的应用途径的人。这才是“创新人”“文化人”的理念的真正内涵。
2、“灰领阶层”逐渐成为企业管理系统的支柱
知识经济时代到来,“创新人”、“文化人”的理念的提出,必然使企业管理系统要把提高人的素质,启迪人的创新意识,培育人的创新能力,发挥人的知识潜力、智慧优势放在首位。这种理念的形成,会促使“灰领阶层”脱颖而出,逐渐成为企业系统的支柱。众所周知,在农业社会里,位于社会中心地位的生力军是绿领阶层;前工业化社会,则变为蓝领阶层,高度工业化时代,又分离出“白领阶层”后,随着现代科学技术在企业系统中的运用(如ＣＩＭＳ,ＭＰＰⅡ,ＭＩＳ等),蓝领阶层将进一步减少,与此同时,工作在管理与技术岗位上的“白领阶层”逐步被脱颖而出的“灰领阶层”所取代。所谓灰领阶层[4]是指在经营决策、研究开发、技术攻关、工程设计或市场开拓等领域内,具有高度专门知识和技能的人。他与“白领阶层”最大的区别在于,灰领阶层是以头脑为资源,以脑力劳动为职能,具有被称作为“无穷经营资源”的脑力,并有开辟新产业领域的创造力。“灰领阶层”在21世纪的经营中起着决定性作用。具体表现在,这些“脑民”们能够不断把创造知识、获得知识的工作组织起来;把孤立的片断的知识组合起来,形成整体的知识;把个人的知识组织成集体的知识。因此,它的滋生与壮大,必将成为企业管理系统可持续发展的支柱,使企业经营的主导力,从过去的经济力、资本力过渡到信息力和知识力。这种变化趋势意味着,具有信息力、知识力的人才将成为企业未来发展的关键,谁拥有这样的人才优势,谁就能占领市场竞争优势。其结果将促使企业系统逐步向智能化系统(如21世纪灵捷制造企业系统、虚拟化企业系统等)方向发展。从而,对人力资源管理的新型模式的研究,就成为企业系统经营管理的重要内容。
3、以人为中心的立体管理模式的必然形成
在企业管理系统中,作为管理者的“人”,通过组织机构、规章制度,乃至法律等手段,对管理系统的被管理者的“人”,以及财、物、信息、时间等要素实施管理。知识经济的新时代,具有创新知识与能力的“管理者与被管理者”将是企业竞争的根本,以人为核心的动态管理系统将是实现最佳效益的前提。因此,构想以人为中心的立体管理模式,是人力资源管理的深化与发展。
4.1 以人为中心的立体管理模式的基本思路
根据行为科学研究“个体行为,群体行为,领导行为”的相互关系,结合马斯洛的“需求层次论”,构建一个“三维九要素”的以人为中心的立体管理模式。[5](如图1所示)

❼ 求可行性研究报告范文

XX房地产项目可行性研究报告

公司名称：* * 房地产公司

编制人员：* * *

完成日期：2004-7-21

目录
调查人员声明 4
第一部分：项目总论 5
1.1项目背景 5
1.2项目概况 5
1.2.1项目名称 5
1.2.2项目建设单位概况 5
1.2.3项目地块位置及周边现状 5
1.2.4项目规划控制要点 7
1.2.5项目发展概况 7
1.3可行性研究报告编制依据 7
1.4可行性研究结论及建议 8
第二部分：市场研究 8
2.1宏观环境分析 8
2.2全国房地产行业发展分析 8
2.3本市房地产市场分析 8
2.3.1本市房地产市场现状 8
2.3.2本市房地产市场发展趋势 9
2.4板块市场分析 9
2.4.1区域住宅市场成长状况 9
2.4.2区域内供应产品特征 10
2.4.3区域市场目标客层研究 10
2.5项目拟定位方案 10
2.5.1可类比项目市场调查 10
2.5.2项目SWOT分析 11
2.5.3项目定位方案 11
第三部分：项目开发方案 11
3.1项目地块特性与价值分析 11
3.2规划设计分析 12
3.3产品设计建议 13
3.4项目实施进度 15
3.5营销方案 16
3.6机构设置 16
3.7合作方式及条件 17
第四部分：投资估算与融资方案 17
4.1投资估算 17
4.1.1投资估算相关说明 17
4.1.2分项成本估算 17
4.1.3总成本估算 20
4.1.4单位成本 20
4.1.5销售收入估算 20
4.1.6税务分析 20
4.1.7项目资金预测 21
4.1.8现金流量表 21
4.1.9自有资金的核算 21
4.2融资方案 22
4.2.1项目融资主体 22
4.2.2项目资金来源 22
4.2.3融资方案分析 22
4.2.4投资使用计划 22
4.2.5借款偿还计划 22
第五部分：财务评价 23
5.1财务评价基础数据与参数选取 23
5.2财务评价（方案1） 23
5.2.1财务盈利能力分析 23
5.2.2静态获利分析 24
5.2.3动态获利分析 24
5.2.4偿债能力分析 24
5.2.5综合指标表 24
5.3财务评价（方案2） 25
5.4财务评价结论 25
第六部分：不确定性分析 25
6.1盈亏平衡分析 25
6.2敏感性分析 26
6.2.1变动因素一成本变动 26
6.2.2变动因素二售价变动 26
6.2.3变动因素一容积率变动 26
6.3风险分析 27
6.3.1风险因素的识别和评估 27
6.3.2风险防范对策 27
第七部分：综合评价 27
7.1社会评价（定性） 27
7.2环境评价（影响及对策） 27
7.3公司资源匹配分析 27
第八部分：研究结论与建议 27
8.1结论 27
8.2建议 27
第九部分：附录 28
9.1附件： 28
9.2附表： 28
9.3附图： 29

调查人员声明
我们郑重声明：
1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、 形成意见和结论。
4、 撰写本可行性研究报告。
5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。
6、 （其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

公司领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

第一部分：项目总论
1.1项目背景
这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
1.1.1项目所在区域发展情况
城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。
1.1.2项目发起人及发起缘由
项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.1.3项目投资的必要性
①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

1.2项目概况
1.2.1项目名称
1.2.2项目建设单位概况
1.2.3项目地块位置及周边现状
①地块位置
地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
②宗地现状
1）四周范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
③项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的社区配套
 交通状况
（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
 教育：大中小学及教育质量情况。
 医院等级和医疗水平
 大型购物中心、主要商业和菜市场
 文化、体育、娱乐设施
 公园
 银行
 邮局
 其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1)治安情况
2)空气状况
3)噪声情况
4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6)周边景观
7)风水情况
8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9)其他
⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1)道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

1.2.4项目规划控制要点
规划控制要点
①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
③综合容积率、住宅容积率
④建筑密度
⑤控高
⑥绿化率
⑦其他

1.2.5项目发展概况
①已进行的调查研究项目及成果
②项目地块初勘及初测工作情况
③项目建议书编制、提出及审批过程
④研究工作进展情况

1.3可行性研究报告编制依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
国家和拟建地区的政策、法令和法规。
根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》

1.4可行性研究结论及建议
1.4.1市场研究
1.4.2开发方案
1.4.3投资估算与融资方案
1.4.4财务评价
1.4.5不确定性分析
1.4.6综合评价
1.4.7研究结论与建议
1.4.8主要技术经济指标表

第二部分：市场研究
2.1宏观环境分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。
2.2全国房地产行业发展分析
2.2.1行业政策
2.2.2市场供给与需求
2.2.3行业发展趋势
2.3本市房地产市场分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
2.3.1本市房地产市场现状
整体竞争格局，供求现状
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

2.3.2本市房地产市场发展趋势
①需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。
②供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况
（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）

2.4板块市场分析
2.4.1区域住宅市场成长状况
①区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化
②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
开工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
2.4.2区域内供应产品特征
①各档次产品供应状况
②各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
平均售价
开发规模
产品形式
平均销售率
平均容积率
物业在区域内分布特征
③区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
⑤分析：本案在区域市场内的机会点
⑥结论：
区域市场在整体市场的地位及发展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点问题
2.4.3区域市场目标客层研究
①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

2.5项目拟定位方案
2.5.1可类比项目市场调查
序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细）
1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；
2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念
4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质
5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度
6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；
7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；
8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高
9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌
10 销售手法 100 5% 110
11 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重
12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值
13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。
备注：
1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。
2）使我们的价格制定更客观合理。
3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。
2.5.2项目SWOT分析
2.5.3项目定位方案
①市场定位
②目标市场定位
③项目产品定位
主要功能/建筑规模/主要技术经济指标
④价格定位：
项目 销售均价 （元/㎡） 出租均价 （元/㎡×月） 可租售面积（㎡） 备注
写字间
配套功能
停车场
住宅销售

第三部分：项目开发方案
3.1项目地块特性与价值分析
3.1.1地块特征分析
3.1.2土地价值分析
1）估价方法和计算公式
2）估价过程
3）拆迁成本估算
3.1.3土地升值潜力初步评估。
从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
3.1.4土地法律性质评估
土地所有权、使用权归属/规划的用途
取得土地使用权程序评估
土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

❽ 经济管理学研究报告

这些东西网上没有的，要查学术期刊网