南京转让地块

A. 南京：进一步完善住宅用地出让有关工作

经市政府同意，南京市规划和自然资源局、南京市发展和改革委员会、南京市城乡建设委员会、南京市住房保障和房产局四部门近日联合发布《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》，进一步完善我市住宅用地出让有关工作。

全文如下：

关于进一步完善住宅用地出让工作的通知

宁规划资源〔2021〕308号

各有关单位：为贯彻落实房地产市场宏观调控要求，切实推进我市房地产市场高质量发展，提升住宅规划设计品质，经市政府同意，现就进一步完善我市住宅用地出让有关工作通知如下：

01、改进土地出让方式

在现行的“限房价、竞地价”出让方式基础上，进一步确立“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，即在发布土地出让公告时，除了公布所建住宅销售毛坯均价、土地出让最高限价外，同时将住宅项目规划品质要求一并公布。

02、确保规划品质要求

在现行出让条件已约定相关规划品质的基础上，进一步明确，除严格执行现行国家、省技术标准、规范及我市已出台有关技术要求外，还应执行《关于提升南京市新建商品住宅规划品质要求的通知》(宁规划资源规〔2021〕6号)，各区、板块已制定区域标准的，应一并执行，从源头上确保住宅规划设计品质，助推提高城市空间品质。

规划品质要求主要内容须在规划条件和土地出让合同中明确，并在房屋销售现场进行公示。

03、设定开发资质条件

根据区域房地产市场供需状况，以及地块规划品质要求，分区域、分地块设定竞买企业的房地产开发资质条件，通过提高竞买企业开发资质，保证开发企业有实力、有能力履行包括规划品质在内的土地出让合同约定。

具体地块的开发资质条件在出让公告中明确。

04、严格竞买资金管理

竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金，报名竞买时应提供相关说明材料。分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款交纳时间。对部分地块，可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%，同时成交价款须在成交后一个月内全部付清。

具体地块的竞买保证金及付款时间要求在出让公告及出让合同中载明。

05、限制地块报名数量

落实批次集中出让土地的要求，防止过度竞争，适当控制地块报名数量。同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量的30%。

06、规范项目主体

变更竞得人在签订土地出让合同后，可按出让公告约定，在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。地块开发建设产生违约责任的，除项目公司外，竞得人须承担主要责任;项目公司发生失信行为的，记入竞得人的企业信用记录。

部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件，竞得土地后，可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。

上述要求，在出让公告及土地出让合同中约定。

07、保障合理施工周期

按照工程审批制度改革的要求，鼓励竞得土地的企业提高开发建设效率。为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内，住宅部分不得申领预售许可证。

申领预售许可证前，须由房产部门会同建设部门现场核实进度，建设部门重点核实质量、安全，符合要求的，方可销售。

08、加强土地供后监管

市各有关部门要根据自身职责，共同对住宅用地出让后的开发建设行为进行联合监督、监管，项目竣工后，施行联合验收。对未达到规划条件及土地出让合同约定建设的，要加强联动、联合执法、信息共享，及时将其失信行为记入企业信用记录。

对因工程质量安全问题突出、违反工程建设强制性标准、群众投诉集中、不认真履行保修责任等造成严重社会影响的，由建设部门认定后，将联合惩戒名单抄送市规划资源局等相关部门，限制其参与我市土地市场竞买，确保我市房地产市场健康有序发展。

本通知适用全市范围。

B. 南京购买的经济适用房土地证的性质是划拨的，要转成出让性质要交多少土地出让金

居民个人在取得经济适用住房房屋所有权证和国有土地使用权证满5年后，可以按市场价出售;出售时，应当在市人民政府规定的收费窗口按照出售时该房屋市场评估价与购买时该房屋总价差额的一定比例交纳收益，凭缴款证明，房产部门办理房屋权属转移登记手续，国土部门办理土地出让手续并予以土地变更登记。转让后的房屋所有权证取消原有加注内容“经济适用住房”，国有土地使用权证所记载的土地性质由“划拔土地”变更为“出让土地”。

C. 2005南京地价表

南京土地价格再次刷新 新华分社地块叫价7.5亿
信息发布：搜地网络 www.soudi.cn www.soudi.com.cn
[2006-2-16]
“为提高新街口商圈的开发门槛，‘阻击’传统百货和一般零售业进入商圈，将要出让的新华社江苏分社1．39公顷地块起拍价提高。”近日记者获悉，有相关部门已经将这块土地的出让金额定在了7．5亿元！

如果这个价格一旦确定，那么南京土地市场的出让金额将再次被刷新，新华分社地块将成为新一代“地王”，记者就此与南京市各个相关部门取得了联系，进一步核实这块土地的真实价格。

香港企业接受天价

白下区政府宣传部的张部长告诉记者，中央商务区的传统零售业业态已走下坡路，而目前南京新街口的传统零售业已经占到整个区域业态类型的90％以上，因此为限制传统百货和一般零售业的发展，相关部门决定将新华社江苏分社地块重金出让，目前已经有香港企业看中了这块地。

记者随后采访了南京市土地储备中心的相关负责人，这位负责人告诉记者，目前这个地块的具体招拍方式还没有确定，但新华社江苏分社地块可以说是南京最好的一块土地，拆迁成本肯定不低，因此起拍价接近上述所说的价格。

一位关注这块土地很久的开发商也向记者感叹，公司很早就看中了这块地，但经过核算之后，发现如果这个地方要拆迁的话，搬迁补偿款就超过了8000元／平米，再加上其他成本，新华社江苏分社地块的价格已经是天价，难怪这块土地迟迟没有启动。

地价达17673元／平米

经过多方面核实，新华社江苏分社的土地价格已经初现端倪，一块面积仅为1．39公顷的土地叫价7．5亿，实在让不少业内人士咋舌。南京市土地储备中心的网站公布了新华分社地块的详细资料，该地规划用地性质属商业、办公物业类型，最大建筑容积率为3．3。一位业内人士告诉记者，按照最大的建筑容积率来算的话，这块土地的楼面地价已经达到了17673元／平方米，再加上2000元／平方米左右的建安成本及相关费用，开发成本已经接近20000元／平方米！这种成本价格已经超过了周边商业、办公楼盘的销售单价。

天价地块尚待市场检验

不少开发商认为这个价格创下了南京土地市场的新高，在市场不景气的情况下，这个天价都是对开发企业的严峻考验。

顺驰中国·华东集团的相关负责人认为，宏观调控之后，市中心土地屡屡叫高价导致了土地市场一头热一头冷的现象，市中心过热，副中心过冷。

一些品牌开发商对此表示乐观，江苏格林摩尔集团的营销总监王建宏就十分看好南京的商业地产，他认为这块地会吸引不少国内知名开发企业甚至外资势力进入，但天价地块是否能推出还是要接受市场的检验。

南京天价地块记录

1、2002年，珠江路出让13543．5平方米土地，出让金额25400万元。

2、2003年5月26日，出让鼓楼西北角A1地块：18721．5平方米，A2地块：10023．5平方米，出让金额38000万元。开发商：南京市国有资产投资管理控股有限责任公司。

3、2003年5月28日，出让邓府巷地块45355．6平方米，出让金额62300万元，开发商：中南国际。

4、2003年8月12日，出让玄武门地块9．5平方米，出让金额14800万元，开发商：南京新城创置房地产有限公司。

5、2003年8月12日，出让长江南北货地块35961．5平方米，出让金额46000万元，开发商：温州大发房地产开发有限公司。

6、2005年9月10日，出让白下区铁管巷A地块11286平方米，出让金额34400万元。

7、2005年9月10日，出让白下区铁管巷C地块6822．1平方米，出让金额17600万元。

D. 南京今年宅地分三批集中出让 33幅218公顷土地上线推介

3月29日，江苏省南京市土地市场网上线了“在线招商推介系统”，公布33幅土地简要招商推介信息。其中，32幅涉及商品住宅用地，一幅为老年公寓用地；纯宅地25幅。

从推介内容来看，南京此次33幅地块的用地面积共218.21万平方米，分布在建邺区、栖霞区、江宁区、浦口区、六合区、玄武区、秦淮区、雨花台区和江北新区，具体的起拍总价等信息尚未公告。推地面积最多的前三个区分别是浦口区5幅、58.76万平方米，雨花台区7幅、51.92万平方米，江宁区8幅、47.62万平方米，此次鼓楼区没有土地计划出让。

另有两幅体量超过20万平方米的地块均来自浦口区，且地块相邻。

一幅为江浦街道浦滨路以北、城南河以西地块，共计22.18万平方米。

浦口区该地块由9部分组成，包括4幅商办混合用地，建筑最高不超过180米；3幅二类居住用地，建筑高度不超过80米；以及2幅35米高的文化设施用地。该地块周边交通有地铁10号线 ，教育资源有珠江小学、南京市浦口第二中学，医疗资源为江苏省人民医院浦口分院。

另一幅浦口区江浦街道浦滨路以北、河滨路以东地块位于迎江路以南、康健路以西，占地面积21.25万平方米。 该地块包含3部分二类居住用地，共计116053.52平方米；还规划有一幅商办混合用地，建筑高度150米，用地面积96475.44平方米，其中酒店式公寓占比30%。地块周边不仅用地铁10号线，还有南京一中江北新区分校、浦口中心医院、宝隆时代广场、南京青奥公园等。

33幅地块中，江宁区康养路以南、场部路以东地块不涉及住宅用地，但以老年公寓用地为主，总用地面积176199.7平方米。3个分区为老年公寓用地，共159375.14平方米；一个分区为医疗卫生用地，用地面积为10010.39平方米；一个分区为商业用地，占地6814.17平方米。此外，江宁区还有两幅商住混合用地。

此前的3月1日，南京发布的一份《2021年全市经营性用地拟上市地块前期工作推进会议方案（代会议通知）》提到，根据最新自然资源部集中供应住宅用地的要求，切实掌握调控主动权，南京市规划和自然资源局、南京市土地储备中心牵头前期手续部门及各运动主体对接2021年经营性用地拟上市地块各项前期工作。请各主体详细梳理2021年南京上市计划中的商品住宅地块，按照4月、7月、10月三批次安排上市。

E. 我在南京有一批工业用地，现在想转让别人，有哪些地方可以免费发布工业土地出售信息呢

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F. 南京土地出让新政：提高保证金比例，地价触顶后摇号定竞得人

又一城加强楼市调控。8月18日，江苏省南京市规划和自然资源局发布2020年宁出第09号出让公告，挂牌9宗经营性地块，其中6宗涉及普通商品房用地。
对于住宅用地，南京市改变了竞买规则，主要包括调整竞价成交方式、严格开发资质、提高竞买资金、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量等五方面。
6宗宅地均采取“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过政府设置的最高价(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
具体而言：地块无人报名，地块流标；地块只有一家竞买人报名，并有不低于起始价的有效报价，该地块在挂牌时间截止时即成交。
竞买人为两个或两个以上时，竞价最高者为竞得人。当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度。
出让人同时限制了竞买地块数量。为鼓励市场参与主体多元化，南京市要求在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团所属成员企业不得竞得（含联合竞买）两块及以上的住宅（商住）地块，其他用途的地块除外。已通过摇号取得地块的竞买人不得参加同一批剩余地块的摇号活动。
同时，出让文件显示，南京市提高了住宅（商住）用地竞买保证金比例，根据地块区域土地市场竞争情况，由出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并要求一个月内付清全部土地成交价款。
对于住宅地块，南京市对开发资质要求更加严格。为提高市场准入条件，要求报名参与住宅（商住）用地的竞买人应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定资质）。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这将成为南京土地市场管控的重要导向，成为下半年稳地价的标杆性的政策。
严跃进称，对地价的管控防范了地价的过快上涨，成交价位最高限价加一个加价幅度，自然使得地价可控。其次，也防止对房企拿地积极性的挫伤。同时，部分地块的竞买保证金，甚至要达到起拍价的80%，这就使得高价拿地等情况减少，房企购地会更加理性。
此次南京的土地政策，严跃进进一步表示，对于南京土地市场来说，近期确实有过热的现象，此类政策的出台，有利于给南京土地市场降温。

G. 我老板在南京买了块地，基础建设成功完成，其地理位置也不错，现在想出租或转让出去，不知应如何操作，在

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H. 土地出让和转让的区别

1 主体不同

出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;

转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

2 行为性质不同

根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。

3 转移条件与程序不同

出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

4 交易市场不同

出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。

(8)南京转让地块扩展阅读

国土资源部职责

中华人民共和国国土资源部负责土地资源 、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用。在国务院机构改革方案中，国务院机构被分为四类：宏观调控部门，专业经济管理部门，教育科技文化、社会保障和资源管理部门，国家政务部门。国土资源部放在教育科技文化、社会保障和资源管理部门一类中，与教育科技文化、社会保障一起作为国民经济发展的基础保障部门，是我国经济发展的后劲所在。这充分突出了国土资源在国民经济中基础地位。

国土资源部将依照《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国海洋法》、《中华人民共和国测绘法》等法律及法规，依法行政。并按照精简、统一、效能的原则，调整组织机构，把部政府职能切实转变到宏观调控、社会管理和公共服务方面来，完善我国的社会主义市场经济体制，建立符合我国市场经济要求的资源管理机制。

参考资料网络-土地使用权出让网络-土地使用权转让

I. 南京集中供地：限制地块报名数量，购地6个月内不得预售

8月25日，江苏省南京市发布第二批集中供地公告，并进一步完善竞买规则。此次公告合计挂牌53幅地块，出让总面积约241.72万平方米，起始总价约621.55亿元。9月26日上午9时30分开始网上竞价。

第三方研究机构中指研究院南京分院高级分析师赵芊表示，南京此次土拍规则调整，对市场的稳定发展有着重要的意义，不仅可以控制地价水平，实现“稳地价”，更重要的是降低房企的拿地成本，使企业有足够意愿提高住宅品质。

要求自有资金，限制地块报名数量

南京要求，竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金，报名竞买时应提供相关说明材料。分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款交纳时间。对部分地块，可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%，同时成交价款须在成交后一个月内全部付清。具体地块的竞买保证金及付款时间要求在出让公告及出让合同中载明。

落实批次集中出让土地的要求，防止过度竞争，适当控制地块报名数量。同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过此次公告地块总量的30%。

在本批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一幅地块，且报名地块幅数不得超过13幅（溧水区、高淳区除外）。

部分地块不可联合竞买、不得转让项目公司股权

公告显示，第二批集中供地中，有16幅地块不接受联合竞买、不得合作开发，即“该地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让”。

同时，南京还进一步规范项目主体变更。竞得人在签订土地出让合同后，可按出让公告约定，在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。地块开发建设产生违约责任的，除项目公司外，竞得人须承担主要责任；项目公司发生失信行为的，记入竞得人的企业信用记录。

设定最高限价，同时提高预售条件

改进土地出让方式。在现行的“限房价、竞地价”出让方式基础上，进一步确立“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。

具体而言，当地块无人报名，地块流标；地块只有一家竞买人报名，并有不低于起始价的有效报价，该地块在挂牌时间截止时即成交；两个或两个以上竞买人竞买同一地块，竞价最高者为竞得人。当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度。

价格方面，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过核定价格（装修价格另行核定），最高销售单价不得超过售价均价的110%（装修价格另行核定）；所建商品住宅项目须按照《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》（宁规划资源规[2021]6号）执行。

南京要求，当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

本批次地块配建的租赁住房，只在住宅用地内建设，由竞得人建成后用于租赁，不得上市销售、不得转让、不得分割抵押（另有约定的除外），须遵守国家及南京市租赁住房管理政策相关要求。

本批次出让地块装配式建筑要求以公开出让文件约定为准，规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。

买地6个月内不得预售

南京市要求，各有关部门要根据自身职责，共同对住宅用地出让后的开发建设行为进行联合监督、监管，项目竣工后，施行联合验收。对未达到规划条件及土地出让合同约定建设的，要加强联动、联合执法、信息共享，及时将其失信行为记入企业信用记录。

对因工程质量安全问题突出、违反工程建设强制性标准、群众投诉集中、不认真履行保修责任等造成严重社会影响的，由建设部门认定后，将联合惩戒名单抄送市规划资源局等相关部门，限制其参与南京市土地市场竞买，确保南京房地产市场健康有序发展。

同时，南京提出保障合理施工周期。按照工程审批制度改革的要求，鼓励竞得土地的企业提高开发建设效率。为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内，住宅部分不得申领预售许可证。申领预售许可证前，须由房产部门会同建设部门现场核实进度，建设部门重点核实质量、安全，符合要求的，方可销售。

提升品质

在现行出让条件已约定相关规划品质的基础上，南京市进一步明确，除严格执行现行国家、省技术标准、规范及南京市已出台有关技术要求外，还应执行《关于提升南京市新建商品住宅规划品质要求的通知》（宁规划资源规〔2021〕6号），各区、板块已制定区域标准的，应一并执行，从源头上确保住宅规划设计品质，助推提高城市空间品质。

规划品质要求主要内容须在规划条件和土地出让合同中明确，并在房屋销售现场进行公示。

在此次出让的地块中，出让方要求，在住宅品质方面需要，优化公共空间，升级建筑设计，优化停车设施等。

赵芊表示，近年来，市场上关于住宅品质的纠纷并不少见，此次调整，或将促使房地产企业高品质开发，提升南京居民的居住品质。另外，限制同一家房企地块报名的数量，或将引导市场的理性竞争，引导全市各片区的均衡、协调发展。而溧水、高淳不计在内，有利于引导品牌房企投资溧水、高淳，提升两区品质。部分地块限制了合作，可以有效规避目前市场上一些房企小股占比、多家联合开发的行为，引导市场良性发展。

J. 南京市门面房转让的土地增值税征收标准

全国统一标准！
《土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）
第2条转版让国有土地使用权权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。
第3条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第7条规定的税率计算征收。
第4条转让房地产所取得的收入减除本条例第6条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第5条转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第6条计算增值额的扣除项目：
1，取得土地使用权所支付的金额；
2，开发土地的成本、费用；
3，新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
4，与转让房地产有关的税金；
5，财政部规定的其他扣除项目。
第7条土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额 的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。