征地成果

① 农用地分等成果在征地补偿中的应用

征地补偿制度改革的一个重要目标是测算征地区片综合地价，建立科学合理的同地同价补偿标准，这项工作必须以农用地分等定级估价成果为基础。

（一）应用分等成果进行农用地定级

农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区内主要考虑定级目的，按照规定的方法和程序进行农用地质量综合评定而划分出的农用地级别。农用地级别侧重反映因农用地现实的自然质量利用水平和效益水平不同而造成的农用地生产力水平差异。农用地定级成果要求在县域范围内具有可比性。

农用地定级主要采用修正法。定级过程包括农用地分等成果整理、选择修正因素与确定权重、修正因素量化、划分定级单元、计算单元修正因素质量分、计算修正系数、计算定级指数、级别划分与校验等步骤。

1. 分等成果整理

根据《农用地定级规程》（TD/T 1005-2003）的规定，采用修正法定级需利用农用地分等成果中的分等单元及分等指数、农用地等别图等分等成果。因此，在进行农用地定级时，对分等成果中的图件和计算结果进行了核实整理，为农用地定级做好准备。

2. 选择修正因素与确定权重

修正因素是指分等因素之外对农用地等别有显著影响的因素。修正因素包括：

（1）土地区位条件：包括农贸中心和交通状况等。具体可用中心城市影响度、农贸市场影响度、道路通达度 3 个因素来衡量。

（2）耕作便利条件：包括耕作距离、田间道路和田块形状等。

（3）土地利用状况：包括土地利用现状、利用方式、经营效益、利用集约度等。

（4）其他因素。

基于上述因素因子选取原则，结合当地实际，广泛听取各方面意见，运用特尔菲法等对各种因素和因子进行筛选，构建出农用地价格影响因素因子评价体系，确定各因素的权重。

3. 修正因素量化

农用地定级修正因素的作用分值的计算主要遵循以下原则：

（1）因素质量分与土地质量优劣成正相关，即土地质量越好，质量分值越高；反之，质量分值越低。

（2）质量分值体系采用百分制，分值范围采用 0 ～ 100 分的封闭区间，即指标优劣均在0 ～ 100 分内。

（3）作用分值与因素的显著作用区间相对应，距影响因素越远，其影响作用越弱化，分值差距越小。

4. 划分定级单元

定级单元是定级指数测算的基本空间单位。其划分要求是单元内土地质量相对均一，单元之间有较大差异。单元界线一般由线状地物或权属界线封闭构成，且实地明显可辨。

5. 计算单元修正因素质量分

将定级单元图叠置在定级修正因素分值图上，根据实际情况选择以下方法对单元内定级因素分值进行取值和计算：

（1）以定级单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值。

（2）以定级单元跨越的不同分值区的面积加权平均值代表单元分值。

（3）以定级单元几何中心点的分值代表单元分值。

（4）以定级单元各转折点、明显变化点的平均值代表单元分值。

（5）综合运用上述方法，计算分值。

6. 计算修正系数

修正系数反映了修正因素在定级范围内相对变化的程度，用单元的修正因素指标值与单元所属级别内所有单元的修正因素指标平均值进行比较计算。

7. 计算定级指数

定级指数由单元的农用地分等指数与单元的修正系数相乘获得。

8. 级别划分与校验

根据单元定级指数，采用总分频率曲线法初步划分农用地级别。确定各级别分值界线后，根据各单元总分值高低，将各单元进行归并，对归并后的边界进行调整，划分出不同的土地级别。并采用实地调查及专家论证法和级差收益验证法对初步划分的农用地级别进行校验，以保证定级结果的正确性。

（二）根据定级结果进行农用地基准地价评估

由于农用地的特殊性，考虑其资料的可获取性、政策法规的控制性和评估结果的应用性，在评估农用地价格时，以收益还原法为主，以征地资料为参考，以样点地价平均法计算基准地价。

1. 确定基准地价内涵

农用地基准地价是指县（市）人民政府根据需要，针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

2. 资料调查与整理

农用地地价资料调查以基准地价区片为单位进行，并按照土地级别、用地类型进行归类整理后，按实地位置标注到工作底图上，建立样本资料数据表。

（1）投入产出资料调查。投入产出样本以村为单位，选择行政区域内具有代表性的地块进行调查，每村调查 1 ～ 3 个地块。调查的内容主要包括产出情况、物化投入情况、活劳动投入情况和管理投入情况等。

（2）土地交易资料调查。土地交易资料主要包括农用地转包、农用地开发等交易样本资料。土地交易资料调查为全面调查。

（3）其他地价评估相关资料调查。其他地价评估相关资料主要包括各种利率、利息、税费、开发成本、土地利用规划、政策、法规等资料，主要从农业开发办、农业局、统计局、国土资源局、银行等部门收集。

在资料分类基础上，将审查合格的样本资料，按土地用途、交易方式和地价计算的方法进行归类、编号，绘制以村为单位的样点分布图，然后再将样点按实地位置标注到工作底图上。

3. 农用地基准地价评估

将农用地在未来使用年限内可能获得的年收益折算为现在价值的总和，即为地价。应用这一方法的关键在于正确求算农用地经营纯收益和确定还原利率。

1）样点地价计算

农用地基准地价测算中样点地价计算采用收益还原法。

2）土地年纯收益计算

土地年纯收益为农用地生产经营年总收入减去年总费用后得到的农用地的年纯收益（年地租）。

（1）农用地生产经营总收入的分析计算。年总收益是农用地按现用途，合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。

（2）年总费用的计算。年总费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年平均客观总费用。

（3）土地年纯收益。土地年纯收益为年总收益与年总费用之差，即纯收益 = 年总收益－年总费用。

3）土地还原利率的确定

根据《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）的规定，土地还原利率采用安全利率加风险调整值法确定，即土地还原率 = 安全利率 + 风险调整值。其中，安全利率采用中国人民银行一年期定期存款年利率，风险调整值根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度确定。

4）期日修正

调查的样点的投入产出地价应该均为近几年数值，距评估基准日较近，农用地价格基本上没有变化，期日修正系数为 1。

5）样点地价计算

根据收益还原法计算公式计算出调查的样点地价，并进行期日修正。

6）农用地基准地价测算

将在标准差范围内的有效样点进行算术平均，得到各级别内各具体地类的平均地价，即各级别内各地类的基准地价。

（三）定级和基准地价测算成果在测算征地区片综合地价中的应用

征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准。

制订征地区片价的目的是为征地补偿提供依据，直接为征地服务，是依法、合理做好征地补偿安置工作、维护被征地农民权益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，是贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国家有关规定，解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题的重要举措。通过本项工作的开展，能够科学地建立起以征地区片价为核心的计算征地安置补偿费用的新方法，为落实科学发展观，维护社会稳定，保证经济建设征收土地的顺利实施提供有力保障。

制订区片综合地价的指导原则主要有四个：一是维护被征地农民合法权益的原则，确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要；二是同地同价原则，相邻区域的征地项目，征地补偿标准不因征地目的及土地用途不同而有差异；三是协调平衡原则，在同一个区域，征地统一年产值标准确定的补偿标准与区片综合地价应相衔接，新标准应与原征地补偿标准相衔接，不得低于当地原征地补偿标准；四是公开听证原则，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。

1. 征地区片价测算总体技术路线

征地区片价测算的总体技术路线确定为：划分征地区片，并针对征地区片，采用农地价格因素修正测算法和年产值倍数测算法两种方法测算征地区片价，并对测算结果进行验证和调整，确定最终的征地区片价。

2. 资料收集、调查与整理

主要是收集测算征地区片综合地价所需要的图件、报告、统计等资料，调查农用地投入产出资料，并对这些资料进行整理。

3. 征地区片的划分

在遵循相对一致性原则、多因素综合评价原则和与行政界线相一致原则的前提下，采用农用地级别调整法划分征地区片。

农用地级别调整法是在村行政界线的基础上，根据农用地级别界线并考虑其他相关情况，适当调整划分征地区片的方法。

4. 征地区片价的测算

征地区片价测算的基本方法主要有农地价格因素修正法、征地案例比较法和年产值倍数法等，应选择两种或者两种以上方法测算。实际操作时，在开展完成的农用地定级估价工作基础上，首选农地价格因素修正测算法进行测算。为做好不同市（县）、不同区片的平衡工作，同时选用年产值倍数测算法、征地案例比较测算法作为辅助方法进行验证。

1）农地价格因素修正法

（1）计算区片农地价格。区片内耕地价格可直接采用基准地价测算成果确定。除耕地外，其他农用地等可通过样点补充调查，采用收益还原法等地价评估方法确定。具体方法参照《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）的有关规定，也可以通过类比或推算法确定区片内其他地类价格。

区片农用地价格确定主要有两种方式：区片内土地利用类型单一的，以单一利用类型农地价格确定为最终区片农地价格；区片内土地利用类型复杂的，以区片内各类型农地价格的面积加权平均或其他方法的评定结果作为最终区片农地价格。

（2）确定修正因素和系数。修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等。

采用综合评分法确定因素修正系数，因素修正幅度大小要适当，并根据当地实际情况确定。修正系数最小为零，并以零为基础向上修正。修正系数参照下面的方法确定：

①土地区位：将测算范围内的区片，根据距离市（县）中心的距离划分档次并确定修正系数。距离越近，档次越高，修正系数越大。

②人均耕地数量：将测算范围内的区片人均耕地数量进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。人均耕地数量越小，档次越高，修正系数越大。

③土地供求关系：将测算范围内的区片一定时间段的土地征收数量进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。土地征收数量越多，档次越高，修正系数越大。

④当地经济发展水平：将测算范围内的区片一定时间段的经济收入水平进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。经济收入水平越高，档次越高，修正系数越大。

⑤生活保障水平：将测算范围内的区片一定时间段的生活保障水平进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。生活保障水平越高，档次越高，修正系数越大。

（3）计算征地区片价。将各区片农地价格和所对应的修正系数代入公式，计算得到各区片的征地区片价。

2）年产值倍数法

年产值倍数法是以土地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法，按以下步骤进行：

（1）确定区片土地年产值。区片土地年产值应为区片土地综合年产值，可在第一阶段已调查主要农作物投入产出样点数据综合分析的基础上，根据土地附加收益情况（其他种植、养殖等多种经营）适当向上修正后确定。

（2）确定土地补偿倍数和安置补助倍数。土地补偿费和安置补助费的倍数确定可采用两种途径，一种是分别确定，一种是统一确定。

确定补偿倍数应主要遵循多因素综合分析及适当提高征地补偿标准的原则。按照保证被征地农民原有生活水平不降低、并体现长远生计和未来发展的要求，应在综合分析土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、当地人均耕地水平、原有征地补偿标准的基础上确定补偿倍数，并在法律规定范围内适当提高确定。

（3）计算征地区片价。将各区片土地年产值、土地补偿倍数和安置补助费倍数或统一倍数按公式计算，得到各征地区片价。

3）征地区片价结果确定

在对各种测算方法结果进行综合分析的基础上，采用其中一种方法的结果或多种方法结果的平均值确定征地区片价结果。平均值确定可以使用简单算术平均法或者加权算术平均法。

从以上征地区片综合地价测算过程可以看出，每一步骤都在直接或间接地利用着农用地分等成果，足见农用地分等成果在征地补偿中的重要转化应用价值。

② 征收土地要求提供测绘成果的依据是什么

政府征收土地赔偿标准是多少?征地每亩补偿费总费用每年，每个地方都是不一样的，具体情况请等待当地国土部门公布数据。
根据中华人民共和国土地管理法
第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

③ 土地征地流程有哪些

1、拟订征用土地方案：由拟征用土地所在地市、县人民政府或其土地行政主管部门拟订。

2、审查报批：报有批准权限的上级政府批准。

3、方案公告：由市、县人民政府对经批准的征地方案在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

4、征地补偿登记

被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地 补偿登记。

5、制定征地补偿、安置方案

由市、县土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地的方案及土地所有者和使用者的登记情况(经核实)制定，即把征地方案中确定的各种补偿的总费用分配到各所有者和使用者，以及具体落实人员的安置方案。

6、公告征地补偿、安置方案并组织实施

征地补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全部支付。

7、清理土地

征地补偿、安置方案实施后，由市、县土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理。

(3)征地成果扩展阅读

集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。

集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。

④ 征地制度中存在的问题及改革对策

土地是人类生存的基础，是一切基本建设的源头。因此，依法征得土地，工作的快慢直接影响到经济建设的全程，由此可见，征地工作在土地管理和经济建设中占有十分重要的地位。但严格的征地制度和繁多的征地材料也的确使征地工作步履艰难。

本文结合土地管理工作实践，就征地范围、征地工作程序、征地补偿制度、征地安置制度等四方面中存在的一些突出矛盾进行阐述，并提出相应对策。

1 征地范围方面

1.1 征地权使用范围过宽的问题

为了公共利益的需要而行使征地权，这是国家和政府的—项特殊权利，是国家强制力的体现。这在现代世界各国法律中都有相应的规定，但在对“公共利益”概念的理解上，各国之间有所不同，也就导致行使征地权的范围也不同。但有一点是相同的，即“公共利益”就是广泛性的大众的利益。就是说这种建设应是带有“公益性的”，不以盈利为主要目的的建设事业，如国防建设、环境保护、市政建设、交通运输、水利事业、公共卫生事业、科教文化等社会福利事业以及国家机关、安居工程等以公共利益为目的的建设。

但从我国现行法律条款中可以看出，在我国实行的土地社会主义公有制条件下，不论是“公共利益的需要”，还是“任何单位和个人进行建设”，都可以通过国家征用“原属于农民集体所有的土地”而取得土地使用权，都可以将集体土地（特别是耕地）转为国有土地（建设用地）。因此，征用土地就成为将农民集体土地转为国有土地，将耕地转为建设用地，为各项建设提供国有土地的唯—途径。这就从法律上模糊了“公共利益”与“非公共利益”的概念，把征地范围扩大到了所有经济建设用地，使得国家征地权使用范围过宽。

征地权使用范围宽，就不同程度地侵犯了农民集体土地所有权权益的享有。由于国家具有至高的强制力，征用土地是国家行政机关基于本身单方面的意志表示，不需要被征地方的同意。在征地实践中，国家征用土地是为了“公共利益”的需要，比如城市绿化用地、公路道路、建设水库、建设校舍、医院等城市基础设施，这些造福于人民大众，有利于国民经济的持续发展和民族整体素质提高的工程，代表了广大人民群众的利益，也包括当地农民的利益，这时群众对征地比较认同，一般都能服从国家需要。但是，如果政府征用集体土地是为了出让给投资者进行盈利性建设，并从征用土地中获取巨大利润，而国家的征地补偿仍使用与“公共利益”征地相同的标准和范围，实际上是剥夺了农民能够从集体土地中获得利益的一部分，同时把它转让给了某些单位和个人，无形中侵犯了农民的集体土地所有者权益，形成了新的社会分配不公平。从一定意义上说明，在征地过程中，由于农民集体土地所有权始终处于弱势地位，造成农民利益遭受严重侵犯的现象普遍存在。农民集体土地所有权权益遭到严重侵犯，这也是造成部分地区征地难的直接原因。例如，滑县县城开拓的四条大道占用耕地800多亩，每亩补偿均不超过1万元，但没有因为征地发生一起纠纷，时间仅用三个月便全部落实。同时，滑县2000 年度第一批次城市建设用地征用耕地180多亩，每亩土地补偿费为4.6～6.5 万元，安排项目为人民保险公司职工住宅、电信公司办公楼、商业住宅小区和一个别墅区，由于群众对征地用途不认可，不接受国家征地补偿，在落实中遇到很大阻力，尤其别墅区用地至今无法进地施工。

1.2 丰富制度，健全机制

从长远看，在征地制度改革过程中，应对国家征地权行使的范围进行调整，将其限制在狭义的公共利益用地范围内，并按集体土地被征用后土地利用和经营行为的性质，将征地分为两类：一是公益性非赢利类征用，即公益非赢利性用地；二是经营类征购，即公益性经营用地和非公益性经营用地。

需要说明的是，划分征地类型的主要依据是看用地单位使用土地是否以盈利为目的，若属非赢利性的，则划为征用类；若属赢利性的，则划为征购类。而建设项目的投资来源，则不作为划分征地类型的主要依据。其原因是随着社会主义市场经济体制的逐步确立及投融资体制的改革，投资主体呈现多元化趋势，投资主体与经营性质（用地性质）之间的相关性日趋减弱，因此从发展的趋势看，建设项目投资来源不应作为划分征（购）用土地类型的主要依据。

1.2.1 征购

征购是指：在符合土地利用总体规划和年度计划的前提下，在城市规划区范围内又符合城市规划，任何单位和个人以赢利为目的的建设用地需要经土地行政主管部门按市场评估价格收购集体土地的行为。

征购范围：从土地用途上讲包括工业用地，商业、旅游、餐饮娱乐、住宅、医疗卫生、文化教育等经营性行业用地。从分布地域上讲包括城镇规划区内零星布置、抛荒、闲置或具有其他更高开发价值的集体农用地和集体建设用地，允许实施征购，这样既有利于土地国有化，又避免城市市区中长期存在“都市村庄”的不正常现象。但必须严格遵守“占一补一，占补平衡”的耕地保护政策，基本农田保护区的耕地禁止占用。

1.2.2 征用

征用是指：在符合土地利用总体规划和年度计划的前提下，在城市规划区内又符合城市规划各级人民政府为非赢利性项目建设的需要，向农民集体征收土地的一种强制性行为，同时应对被征地集体和个人进行公平合理的补偿。

征用范围：①国家机关和军事用地；②城市基础设施和非赢利性公益事业用地；③国家重点扶持和为公众服务的能源、交通、水利、环境保护、文物遗迹保护等用地；④法律、行政法规规定的非经营性的划拨用地。征用土地的目的必须为非赢利性的公共利益服务，公共利益的概念应是狭义的，征用土地的范围应是严格的。

征用的强制性：政府在征地之前应先发布预征地公告，举行听证会听取公众及被征地单位意见，由公众认定征地的非赢利性和公共利益性。一旦认定征地是为公众服务，经政府批准后，征用土地就具有了强制性，法定征地机构可以行使土地征用权，要求个人服从公众利益，必要时征地机构可以请求法院强制执行。征地权的强制行使必须是法定征地机构，只能用于公共目的且给予被征者合理补偿，三者缺一不可。

2 征地补偿制度方面

2.1 征地补偿范围窄、标准不合理的问题

纵观日、英、德等各国的立法和实践，征地补偿的原则随着权利观念从权利私有化向权利社会化的转变，不同时期也有不同的规定，大致经历了完全补偿——不完全补偿——相当补偿的过程。土地补偿范围和补偿标准虽然都存在差异，但大体都包含以下几项：土地补偿、残余地、连接地损害补偿、地上物补偿、经营损失补偿、迁移费补偿等，基本上把能够举证的具体损失和可以预见的利益都列入补偿范围。从世界的整体发展趋势看，对于国家合法行为造成的损失，其补偿范围与标准均呈日渐放宽之势，对农民所遭受的损失给予更充分、更完全的补偿。而我国征地现采用的补偿原则只能算是不完全补偿原则，征地补偿范围仅限于土地补偿、农业人口安置补助、青苗和地上物补偿。也就是说我国征地补偿范围仅限于与被征地客体直接相关的经济损失。而对与被征地客体间接关联以及因此延伸的其他附带损失未规定予以补偿，如残余地、连接地损害补偿，经营损失、租金损失等内容都没有列入补偿范围。与世界各国相比，我国的征地补偿不仅范围窄，而且标准也不合理。世界大多数国家的土地补偿费都是以公开市场的土地市价为标准，而我国的土地补偿费，仅以土地的原用途给予—定补偿，即以被征用前三年的平均年产值乘以一定倍数计算，年产值大小的确定在实际操作中难度很大，往往使补偿结果与实际情况不相适应，很多地方无法从根本上保证被征地农民的生活水平不因征地而下降，这是征地制度改革必须正视的现实。

由于我国规定的征地补偿标准是采用征地前三年耕地年产值的若干倍，就不可避免出现征地方和被征地方在年产值、倍数等问题上存在争议，从而加剧了征地双方矛盾，这样一方面给上级部门增加了协调工作难度，另一方面为双方以后的长期相处埋下了不安定的隐患，产生社会不稳定因素。如2001年安阳市政府征用郊区东郊乡土地时，蔬菜办统计的前三年菜地年产值为每亩1800～3700多元，郊区统计部门统计的前三年菜地年产值为每亩4491元，前三年粮地年产值每亩820～880元，农民上报的前三年土地年产值为每亩3000～5000元，使征地部门难以确定标准，也为征地双方制造了矛盾，妨碍了正常征地工作的进行。

从土地资源经济学上讲，我国目前实行的土地补偿最多达到对被征地方生存权的补偿，而没有考虑土地作为重要生产资料，土地所有权（包括农用土地使用权）也是一种财产权，应该按客观评估的市价进行补偿，这也从又一个方面说明在征地过程中，农民集体土地所有权始终处于弱势地位，权能得不到完全显化。

2.2 区别两种方式，遵循市场原则，力求科学合理

考虑到我国实行土地征用制度时间尚短，尤其是在征地补偿方面还不够科学，因此，应该积极的借鉴发达国家的先进合理经验，结合我国的实际情况，并充分利用农用土地定级评估理论和实践成果，确定科学完善的征地补偿标准。同时，要适应我国社会主义市场经济体系的建立，在征地过程中应该逐步引入市场机制，遵循市场原则，区别征用和征购土地两种方式，使征地补偿做到公平合理。

2.2.1 征购价格标准

地价应由具有土地资产评估资格独立的评估机构来评估。应根据当时的市场价格，按该地块城市规划的最高和最佳用途评估。即该地块土地利用现状是村办企业，但确定城市总体规划的最高最佳用途是商业用地，则按商业用地评估补偿，补偿金的价值内涵是“农地级差地租Ⅰ+农地级差地租Ⅱ+绝对地租（农用）+绝对地租（非农）”的资本化。同时，在城市（镇）规划区内，要进一步完善区域的功能分类，确保规划的严肃性和实施的连续性，不能随意变动，避免因功能划分随意变化，造成征地的困难，尤其影响地价评估的科学性和准确性，致使征地补偿价格不合理，引起被征地单位的强烈不满。

2.2.2 征用补偿标准

征用土地费是国家为获得公益性非赢利类用地而征用集体土地时付给土地所有者和使用者的补偿费，以保障被征地农民生活水平不降低为基本标准，由征用地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成。其中地上附着物和青苗的补偿费如实补偿；建议改革征用地价款测算标准，取消倍数及年产值。征用地价款以农地地价为标准测算，其中农地地价（农用土地定级评估理论评估确定）是在农地本身的自然条件（如光、温、水、热及土壤肥力等）、社会条件（如土地制度、农地政策、人口状况等）、经济条件（如经济发展水平、经济政策、经济发展规划等）下，农地所有权（使用权）在未来年期收益的资本化区域平均价格，其价值内涵是“农地级差地租Ⅰ+农地级差地租Ⅱ+绝对地租（农用）”的资本化。

地、市级土地行政主管部门应定期对农地地价进行调整和向社会公布，使之在一段时期内相对稳定，但在较长的时期内具有动态性。

2.2.3 征购（用）土地费按下列原则在被征购（用）土地的集体经济组织和农民之间分配

地上附着物和青苗补偿费属被征购（用）土地地上附着物和青苗的所有者。

征购（用）土地费中属于被征购（用）土地农民的数额应包括：被征购（用）土地的承包经营权（或使用权）的价值、被征地者在使用土地过程中的对土地的投入以及被征购土地的所有权价值中应分摊的部分（征用土地情况下不含这部分）等。

征购（用）土地费中支付给被征购（用）土地农民个人用于安置就业，其数额应至少能够保证其生活水平与被征购（用）土地前生活水平相当。

剩余部分属被征购（用）土地的所有者即土地所属各乡（镇）、村、组农村集体经济组织所有。

3 征地工作程序方面

3.1 征地工作中存在的问题及对策

实践证明，新的土地管理法规是当前依法管地、依法用地的正确选择，它所确立的各项制度和措施是切实可行的，符合我国土地管理事业发展的实际需要。

但与此同时，现行的征地制度的确存在不少问题，这些问题可用6句话24个字来概括：程序繁琐，报件复杂，资料臃肿，耗时过长，工作量大，成本太高。无论是批次用地还是项目用地，均需要花费大量的人力、物力、财力。这些问题应引起高度重视。

3.1.1 征地程序透明度不高

征地是社会城市化过程中的必然，随着城市化进程推进，征地现象也将不断发生。目前征地程序的不透明主要表现在：一是征地行为的透明度不高，由于土地行政部门征地对象针对农村村委会，因此，被征用者中仅有个别人了解情况，如村委会主任，支部书记等，而广大的共有人——农民对此了解很少或不了解；二是土地征用是政府行为，批准征地方案之前基本没有考虑被征地者的意见，被征地者也无法通过正规渠道知道土地将被征用，没有形成一定的制衡机制；三是两公开制度，村一级组织往往由于某种利害关系，在许多地方没有很好地落实执行。不少地区征地补偿没有依法进行，低于或高于法定补偿标准，公告怕群众意见大，索性不公开。

3.1.2 预征土地，完善程序，均衡权利

笔者建议：当用地单位向土地管理部门提出征地申请后，土地管理部门应在当地报纸上连续三周通告有关征地内容及事项。任何与征用有关的土地所有者可以在接到正式通知或第一次通告30日内，向土地管理部门提出书面申请，要求举行预征地听证会，土地管理部门根据申请人多少情况，决定是否举行预征地听证会。如果举行听证会，由土地管理部门负责从社会上特邀一些与这次征地无切身利害冲突并具有良好品质和社会信誉的调查人员，成立调查委员会。在举行听证会前，调查委员会要准备有关资料并到现场查看做出必要记录作为正式清点时的参考依据。调查委员会就采用哪种征地方式，征地的公平、正确、合理必要性等，综合双方的证据、意见，向土地管理部门提交报告。在土地管理部门收到调查委员会报告之后的30日内向争议双方（用地单位和被征用土地涉及到的所有者）和当地人民政府以书面形式提交会议纪要，由同级人民政府根据会议纪要和调查委员会的报告决定是否批准征地或修改征地计划。

法定征地机构必须在批准征地后的30日内在被征地所在的乡（镇）、村予以第一次征地公告（或以书面形式向被征地所有者下达征地通知书），土地所有者可以在通知下达的15日内，持土地权证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记，并以书面申请补偿事宜，选定补偿评估日期。征地机构征得土地所有者同意后，可以进入现场进行补偿评估，拟订征地补偿标准和方案实施第二次公告。被征购土地者对补偿标准有争议的，由用地户和被征地者（单位）自行协商解决。被征用土地者对补偿标准有争议的，由本级地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁定，并由相关部门协助强制执行此裁定。然后依次办理其他相关手续。

3.2 征地审批制度、征地报件中存在的问题及对策

3.2.1 征地过程太复杂

新《土地管理法》颁布后，各地采取了一系列措施，认真学习和贯彻，普遍加强了耕地保护工作，农用地转用、土地征用等建设用地审批秩序明显改观。但与此同时，征地工作出现了新的特点，第一是征地批准权上收，报批过程加长。新《土地管理法》规定，征地制度将征地批准权上收到中央和省级人民政府。即县级政府新征任何一宗土地，都至少要经县、市、省三级人民政府审查。这一程序繁琐、报件复杂、耗时过长的马拉松式报批过程对急于开工建设的项目显然是不适应的。同时，到国务院、省政府、市政府报件所需的交通费用、招待费用及活动费用等都增加了征地成本。第二是技术要求过高。上级有关部门对征地勘测和图件绘制都做了规范性要求。安阳市所辖各县目前的测绘力量尚没有一家能达到所要求的资质条件，大都邀请的是外地市的测量队伍，这就导致一旦测量有误或《勘测定界报告书》格式不符或内容不详、用章有错等小问题就需要外地的测量人员重新来测或到外地测量机构所在地进行修改。

3.2.2 抓大放小，新旧结合，加强监督

新《土地管理法》将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管制制度，上收审批权，虽然防止了分级限额审批制度“化整为零”的漏洞，改变了追求短期效益和局部利益的土地利用方式，强化了土地利用总体规划和土地利用年度计划的效力，加强了对农用地、特别是耕地的保护，但同时也产生了诸如程序繁琐等多种弊端。因此，建议国务院或省政府要严抓各地市土地利用总体规划的落实和加强“占一补一，占补平衡”执法监察力度，建立类似土地年度计划实施备案制度的农用地转用备案制度，在年度计划范围内，由市、县人民政府具体实施，即对规划区内用地，尤其是近郊区的农用地和市区内的零星农用地、插花地建设用地等，市、县（市）政府应具有一定限额的农用地转用、征用审批权，这样也有利于“都市村庄”土地的“国有土地所有权”实现，还可以降低征地工作成本。转用后土地利用现状图报有法定批准权限的部门备案，检查是否符合规划、是否占补平衡。这些部门将主要精力放在抓基本农田保护和重点项目上，以此精简审批层次，降低征地成本。同时从中央到地方各级政府和土地管理部门要健全执法网络，加大执法力度，查处各类违反土地利用总体规划，违反用途管制制度的土地违法行为，重点查处乱占滥用耕地、擅自改变原审批用途、私下转让炒卖土地等违法行为，为合法征地提供强有力的法律监督保障。

4 征地安置制度方面

4.1 对被征地农民安置补助办法不适用的问题

我国在改革开放之前，对被征地单位的农民通过安置转为城市户口，享受商品粮，并由劳动部门安置，改变职业当了工人，有了新的收入途径，从而保证了他们的生活水平不会降低。随着社会主义市场经济体制的逐步确立和户籍制度、劳动用工制度的改革，原有的劳动力安置办法和农转非的办法，在实践中已失去意义。因为以上办法会使被安置农民的生活面临许多危机：一是用工企业效益不好，甚至倒闭，农民可能重新失去工作，失去生活来源；二是由于农民的自身文化素质、劳动技能等方面的劣势，在市场竞争中容易被淘汰等等。鉴于以上问题，近几年又采用了直接补偿的办法，即把安置补助费直接以现金形式一次性补偿给失去土地的农民。这种补助形式的出发点是不错的，但是，新的问题又随之出现：一是补偿标准低，并且常常难以及时到位；二是受农民长期习惯和本身素质的制约，其理财办法、投资风险性预测以及长远计划能力等等方面往往会出现偏差，致使安置补助费用得不到很好利用，甚至有的会很快消费掉，这样农民以后的生活将重新陷入困境。因此，从某种意义上说，耕地作为农民的基本生活来源和保障是任何形式的补偿都难以相比的，农民一旦失去赖以生存的土地，其生活将面临许多不稳定因素的困扰。这就需要探讨一种稳定性好且能最大限度地补偿的安置补偿办法，以确保农民基本生活水平不因征地而下降。

4.2 建立农村社会保障机制和地产基金，对征地资金实现有效监督和管理，为征地工作提供宽松的社会环境

当前农村土地除担负产出农产品的经济功能以外，还担负着农民的社会保障功能。近年来，市区医疗、劳保、丧葬、抚恤、退休金等社会保证制度正逐步建立完善，而农村社会保障机制建设却显得相对落后。这就决定了农民不能轻易放弃土地。这已成为土地征用的显著障碍。要解除农民的后顾之忧，使广大农民从土地中解放出来，就必须改革和健全社会保障制度，将农村社会保障纳入社会保障的大范围之内，扩大农村社会保障的覆盖面，完备农村社会保障项目，加强农村社会保障管理，从而推进农业生产力的提高、农村经济发展和征用土地的顺利进行。

政府可以利用宏观调控的手段，由政府相关机构出面协调提留部分安置费用投入保险，不仅可以解决被安置人员的后顾之忧，更体现党和政府对被安置人员的关心和社会主义的优越性，真正做到老有所养，病有所医，颐养天年，保险是社会的稳定器，要充分发挥其作用，为征地工作上一份保险。

建立地产基金，利用金融工具为征地工作服务。地产基金在融资过程中可以吸纳部分农民的征地补偿费和安置补助费，农民可以随时将地产基金证券到指定金融机构将其兑现或到年底进行分红，这样使被征地后的农民能取得经常性的土地收益，避免一次性征地的短期行为。它也是政府垄断土地一级市场获取稳定土地收益的基本手段，是建立一套行之有效的土地征购、征用、整理、储备和供应体系的有效途径。在实施城市规划、调控房地产市场和提高土地资源配置效率方面发挥积极作用。

⑤ 征地需要向国土局提供哪些资料在征地申请前需要进行测绘吗需要哪些测绘成果图

1、房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。
2、目前，我国具有权属证书，及房产证房屋，在房产证后均负有国土测量部门出具的测绘图纸，在办理房屋产权过户和继承时，以此为准即可。

⑥ 查关于土地确权和征地违法该向哪个部门举报

一、依照我国《土地管理法》第十六条的规定，确权的权利主体为乡级或县级以上人民政府，也就是说只有乡级或县级以上人民政府才具有确认所有权和使用权的权力。
国土资源管理部门做为人民政府的职能部门，具体承办确权工作，对确权的意见和建议，要报同级人民政府作出决定。
二、根据现行的政策与法律规定，以县为单位开展的农村土地全面和整体确权工作，属于政府的行为。
三、政府的相关部门参与农村土地确权工作。各县参与农村土地确权的有八个对口部门(农民如果当地土地确权有问题，可以咨询对应的部门)。
1、党委、政府办公室(厅)负责各县土地确权工作总体协调;
2、党委农工办负责政策研究和工作督查;
3、农业(经管)部门负责宣传培训、业务指导，抓好方案的组织实施和工作考核;
4、财政部门负责统筹安排经费;
5、国土资源部门负责提供第二次土地调查成果和经省级验收合格的农村集体土地所有权确权成果，指导处理有关权属的矛盾纠纷;
6、政府法制部门负责提供有关法律、法规服务;
7、档案部门负责指导做好农村土地确权登记颁证资料的归档和管理。
四、农村土地确权的具体流程（分六步）。农村土地确权工作，各地的工作方法各不相同。但整体而言还是有规律和标准可循的。按照国家的土地确权规范流程，农村土地确权登记颁证需要遵循“5123”工作法。
5是指即整个工作分5个阶段：组织宣传、调查核实、勘界测绘、审核确认、资料存档。
12是指农村土地确权登记颁证12个工作步骤：
(1)村里成立工作班子，一般是以村干部为主，村长或主任书记来组织。
(2)政策宣传动员，大喇叭广播或者集中开大会。
(3)相关资料收集，挨家挨户要身份证复印件，户口本复印件、原来的承包经营权证书，或者书面的土地流转合同。如果资料有丢失，请各村委会联系。如果本人不能回去，也可以代办。
(4)入户调查核实，根据收集的资料跟农民去落实土地情况，为下一步外业测绘做准备。
(5)实地勘界测绘，这个阶段就是扛着仪器去实地测量面积。
(6)有关信息录入，测量完后需要把各种信息带回来。
(7)形成地籍草图，测绘人员需要将测量的土地信息绘制成图。
(8)确认空间位置和面积，事关重大检查一遍，确认空间位置和面积的正确性。
(9)填写确认书和签订合同，需要农民签字，也可以代签。
(10)建立健全登记簿，每家每户的信息登记造册，为下一步制作证书做准备，同时这些资料需要收藏到档案馆。
(11)颁发承包经营权证书。
(12)建立信息系统及资料归档。
3是指3榜公示制度：
第一榜：公示农户二轮延包家庭成员及承包地块信息摸底调查结果;
第二榜：公示农户指界后的承包土地的位置及测绘面积地籍草图;
第三榜：公示经过纠错后的农户承包土地面积、四至、空间位置地籍图，经公示无异议后，由农户代表签字确认。
五、附：《土地管理法》
第十六条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

⑦ 一般征地报批需要那些手续

1、发布征地公告（县 或市级国土资源局）

2、征询村民意见（县 或市级国土资源局会同乡镇政府）
3、地籍调查和地上附着物登记（县 或市级国土资源局）
4、拟定“一书四方案”组卷上报审批（县 或市级国土资源局）
5、征用土地公告*（市县人民政府）
6、征地补偿安置方案（县 或市级国土资源局）
7、报批征地补偿安置方案（县 或市级国土资源局）
8、批准征地补偿安置方案（市县人民政府报省国土资源厅）

9、土地补偿登记
10、实施补偿安置方案和交付土地

⑧ 征地协议书范本是什么

征地协议书

甲方:

乙方：

乙方为了发展..........事业，开拓西北区印刷机械市场，拟征用甲方土地开办机械加工厂。经甲乙双方协商一致，达成如下协议。

第一条：乙方征用甲方土地，被征用土地位于...........东西六号路南，其四址为东临 ，南临 ，西临 ，北临六号公路道路红线。使用面积为 亩（详见测量成果册）。

第二条：甲方保证拥有该宗土地合法的，完整的所有权，其所有权具有完全的排他性，并承诺该宗土地无任何纠纷，其被有偿征用行为经全体村（组）民的一致通过。否则承担相应的法律责任。

第三条：甲、乙双方约定该宗土地的补偿费用（包括土地补偿费、安置补助费）每亩 元；地上附着物（包括水、电、路以及排污设施）折价 元。以上两项共计人民币 元。

第四条：付款方式。征地手续经批准并在乙方与........国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》后 日内付 元，土地交接完毕且甲乙双方签订土地交接书后 日内付 元。

第五条：甲方应确保供水、供电正常，不得无故停电停水（正常检修应提前通知乙方），乙方按同等村民待遇及时缴纳水、电费用。

第六条：乙方有偿取得该宗土地后使用权后，有合理利用该宗土地的权利；有依法经营管理、建设和用工的自主权；在法律规定的范围内，乙方有与他人合作开发该宗土地的权利；其使用权在使用年限内乙方可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

第七条：因国家建设或城市规划需要使用该宗土地时，国家所给予的赔偿和各项补偿费用归乙方所有。甲乙双方之间对此行为所产生的后果互不补偿。

第八条：甲方应协同乙方并向乙方提交有关办理土地使用权证所需要的法律文件，办证费用由 方支付。

第九条：本协议经双方签字（盖章）后成立，经土地主管部门登记办证后生效。协议成立后，任何一方不得违约，否则，违约方支付守约方违约金 万元。

第十条：甲方关于该宗土地同意被征用的有关会议纪要和村民大会（或村民代表会议）纪录以及村民的签字件作为该协议的附件，应在签订本协议时向乙方提交，以上文件可以是复制件，但是，甲方应对其真实性和合法性负责。

第十一条：未尽事宜，双方可以协商签订补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。

第十二条：本协议一式五份，甲乙双方各执一份，........镇政府一份，土地管理部门一份，五份具有同等的法律效力。

附件：1、该宗土地平面图一份：

2、测量成果册一份

3、本协议第十条所涉及的文件各一份。

甲方： 乙方：

组长签字： 法定代表人签字：

村民代表签字：

村委会盖章：

二零零七年 月 日

⑨ 全国征地信息可以在共享平台上看到吗

国土资源部副部长王广华30日在全国国土资源政务公开与新闻宣传工作研讨会上说，征地信息公开涉及群众切身利益，一直是政务公开的重点内容。按统一部署，今年5月以来，黑龙江、浙江、安徽、四川、宁夏5个省(区)35个县(市、区)开展了基层征地补偿政务公开标准化规范化试点工作。

王广华说，征地信息公开社会关注度高，一直被国务院列为重点信息公开内容。国土资源部部长、国家土地总督察姜大明要求站在国家经济社会发展的高度认识和推动征地信息公开工作。按部署，省级征地信息公开平台今年7月全部上线运行，做到了省、市、县三级公开数据信息共享，实现了省级征地信息“统一发布、自助查询、实时监管”三大功能，省、市、县三级征地信息与建设用地审批系统数据互联互通，有效满足了人民群众的迫切需求。