⑴ 作价出资土地使用权也是企业资产
【问题】
×市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，1998年企业进行股份制改造，国家以土地使用权作价出资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。
问：现在A公司的国有土地使用权能否作为破产财产？
【分析】
本案涉及国有企业改制过程中划拨土地使用权如何处置的问题。
在改革开放前，我国的国有企业使用的国有土地由政府依法划拨，不缴纳土地有偿使用费。1988年4月，第七届全国人大修改《宪法》，根据《宪法》的规定，土地使用权可以依照法律规定转让。1998年12月颁布的《土地管理法实施条例》规定，国有土地使用权作价出资或者入股是国有土地有偿使用的一种方式。随着改革的不断深入，许多国有企业的性质发生很大变化，在改制的过程中，出现了很多关于如何处置划拨土地使用权的问题。针对这种情况，原国家土地管理局于1998年2月17日发布第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，对国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革涉及的划拨土地使用权管理作出规定。
《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第三条第四款规定：“国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定期限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业自己持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。”1999年11月25日国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》中规定：“采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。”“以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。”
从以上规定可以看出，A公司在改制时国家以土地使用权作价出资（入股），国有土地使用权已经属于企业财产的一部分，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押。由于A公司已不是国有企业，破产应适用《民事诉讼法》的有关规定。《民事诉讼法》第二百零三条规定：“已作为银行贷款等债权的抵押物或者其他担保物的财产，银行和其他债权人享有就该抵押物或者其他担保物优先受偿的权利。抵押物或者其他担保物的价款超过其所担保的债务数额的，超过部分属于破产还债的财产。”
综上所述，笔者认为，如果A公司的国有土地使用权没有设定抵押或作为担保物则属于破产财产的范围；如果已设定抵押或作为担保物但评估价款超过其所担保的债务数额，则超过部分属于破产还债的财产。
⑵ 土地作价入股算转让吗
土地使用权作价入股是法律允许的。并不是土地使用权可否作价入股，而是某单位以出让方式获得的土地使用权作价投入另一公司的行为是否属于转让。如果属于转让，那么，就必须遵守《城市房地产管理法》有关25％投资比例的规定。如果不是转让，那么当然也没有25％比例的限制。
按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权出售、交换、赠与的行为。某单位以出让方式获得的土地使用权作价入股，实际上是将土地使用权作为资本，投资（转让）于其他的股份制企业，企业的身份因之由原来的土地使用权人（个人独资有限责任公司除外）转变为股份制企业的股东，并以股东身份参与企业分红和享受其他收益。因此，只有满足《城市房地产管理法》规定的25％投资比例的要求，才能办理作价入股手续并办理土地使用权变更登记（过户到股份制企业）手续。实践中，各地国土资源行政主管部门也都是把作价入股作为转让的一个特殊类型来办理的。
⑶ 为什么由土地作价出资用地改为出让用地
划拨使用权只能针对非盈利性质的机构和事业，是否改为出让由被入股的企业性质决定。
现在的企业改制一般都是公有制改为私有制，或者公私合营，这样的话就有了盈利，所以要划拨补办出让手续。
⑷ 房改房土地证上是作价出资(入股)和出让土地证有什么区别
在我们这里房改房上市交易需要补交土地出让金，占房子价格的5%左右，而补交了土地出让金后的房子与普通的商品房无差别。你所说的土地证是小区的大证，土地为共用说明你与其他人都同时拥有这土地的使用权，只是未分割土地罢了。只要房产证在你名下就代表你拥有房屋的所有权了，以后拆迁也会获得正常补偿的。
⑸ 以土地使用权作价出资形成的国家股股权的土地转让时如何缴纳土地增值税
按土地原始投入价值至转让时的差价缴纳（低于税务局限价标准的按限价实际价格与原始投入价格的差价部分计算缴纳）
⑹ 土地作价出资转让应注意哪些问题
1、土地使用权性质，使用期限。。
2、土地使用或流转有无限制性条件。。
3、土地权源是否合法，与其他周边土地在界址权利方面有无争议纠纷。。
4、土地价格是否合理？有无增值空间。。
5、土地面积是否与实际面积一致，形状是否会影响正常运用。。
⑺ 国家作价出资土地能否拍卖，需要审批吗
第一，国有划拨土地的使用权原则上是不能拍卖的，是属于违法的，土地属于国家，个人禁止交易，转让。
第二，可以先上缴土地，由土地资源管理局来进行重新划拨。
第三，程序要先申请，需要有充足合适理由，并缴纳一定费用.
涉及拍卖国有划拨土地使用权事宜,必须由国土资源局批准。
⑻ 土地作价出资是否应缴纳土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔版1995〕48号）第一权条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
同时，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。
所以，要看你投资的企业属不属于房地产开发企业，也要看你单位自身是不是房地产开发企业，只要涉及房地产开发企业，都不适用免征土地增值税的条款。
⑼ 作价出资的土地办证需要补出让金吗
看档案原来是否已缴纳土地出让金，没有缴纳的话需要补交、缴纳的话不需要~