横县土地转让

1. 把地租给农户们耕种，被人说是压榨农民怎么办

了解过许多农业公司和家庭农场的经营状况，对我的触动很大。就地租上涨对农业的影响问题，我整理了一些思想，奉献给读者。

两个人握了一下手，礼仪性笑了笑，笑得都很勉强。沉默良久，他抽出一支大丰收牌香烟，在我的面前比划了一下，又立即收了回去。“烟太赖，不能给你抽！”他自顾自把烟点上，猛吸一口，呛得咳嗽了两声。

我问他今年打算种多少亩地，他没有正面回答，把抽到半截的香烟掷到地上，又把脚踩上去，狠狠地来回搓了几下，“狗日的种粮大户！”

接下来，他又恢复了往日的幽默。

“任乡长，不，现在该改口叫任书记了……你说我是不是穷人？”

我知道他在打趣，没有回答。

“总书记要求扶贫路上不落一人，你怎么把我给落下了！”

“因为你给报了个家庭农场，害得我连个贫困户也评不上！价值20万元的移民楼飞走了！现在村里那些贫困户，哪一个顶如我饥荒大！”

我们都笑了，笑得心照不宣，笑得五味杂陈。

刘能的困境，折射出一个严重问题，这也可能是当下中国最为沉重的话题：疯狂的地租正在毁掉中国农业！

二、农地流转价格上涨的逻辑

地租为什么会无理性上涨呢？主要成因可归纳为5个方面。

1、企业家的盲目自信：了解农业靠新闻，草率入农。

萨缪尔森指出，土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者的竞争。

所以，一些人把地租上涨归因于城市资本下乡投资农业，也不无道理。

然而，在现实中，各地的农业公司，如果踏踏实实经营种植业，很少有赚钱的。抬高刘能土地流转费用的那两家公司，一家5年没有见到过效益，另一家也亏损得一塌糊涂。

一些城市工商企业家，由于在原来的行业面临发展瓶颈，转而选择农业。刚下乡的时候，一个个雄心万丈，胸有成竹，谈起农业来滔滔不绝，对中央一号文件可倒背如流，分析起行业前景来既有历史高度，又具全球视野。

一号文件让这些新生农业企业家热血沸腾，但是现实世界中的农业却令其怀疑人生。一年后再见面，一个个明显话少了很多，性格也变得内向了。三年后，许多老板可能连人影都找不到了，留下一个烂摊子，村民索要拖欠的土地流转费还得上访找乡长。

2、农地的垄断性。

亚当·斯密认为，地租作为使用土地而支付的价格是一种垄断价格。

有人会质疑，十八世纪的欧洲，农地高度集中于大地主，交通不发达，农民对耕地的选择空间不大，才形成了地租的垄断价格。而目前的中国，耕地掌握在数亿农户手中，地租价格应该接近于自由竞争，如何能形成垄断？

以下我做一个简要答疑。

某农业公司流转耕地，已经流转到190亩，再有中间的10亩就能实现200亩集中连片经营了。但是，问题出现了，前190亩每亩500元，最后这10亩，农民每亩要600元，给还是不给？如果不给，前面的努力就付之东流了。也许，就在1公里以外的地方，有300元就能流转到耕地，但是代替不了这10亩。这最后的10亩地就形成了垄断生产要素！

第二年，其余190亩也需要支付600元每亩，其他农民会说，一样等级的耕地，为什么张三的你给600元？

事实上，当你承包下第一块地后，就陷入了农地的垄断丛林，因为剩下的每一块耕地都具有垄断力量。道理显而易见，规模化经营必须要求集中连片，每一块相邻地都是独一无二，无法替代的。

3、农民对地租的心理价位脱离了市场规律。

由于农地流转市场不健全，国家征地补偿标准为农户提供了一个流转耕地的心理参考价位。全国各地，征地补偿低则两三万元/亩，高则可达二三十万元/亩。如果补偿20万元/亩，抵得上种植粮食300年的纯收入。所以，有的农民担心耕地流转出去后，如果遇到国家征地，可能导致与经营户之间相互扯皮，而现实中此类纠纷确实屡见不鲜。

还有的农民高度重视农地的社会保障功能，想着把地传给子女，以备不时之需，产权越明确，反而越不愿流转出去，宁愿撂荒。

许多地方，如泸州市、横县、江安县等，纷纷出台了禁止耕地撂荒的相关政策，充分说明我们已经陷入既存在地租疯涨、又存在耕地撂荒的双重困境。

4、农地流转协调成本太高。

由于农地细碎化程度严重，一户农民拥有20亩承包地，也许会分布于10个地块。企业如果想集中连片流转到200亩耕地，可能涉及到几十户甚至上百户农户，有的在包头，有的在深圳，协调成本非常高。本来300元的流转市场价，为了加快流转进度，不得不提高到500元，还得动用大量的社会关系进行协调。

5、一些涉农政策，推动了地租上涨。

为了引导农业实现适度规模化经营，许多地方出台了强有力的财政支持政策，如支持现代农业产业园建设，支持农民合作社和家庭农场能力建设等。而补贴（奖励）农业经营主体的钱，多数转化成为地租。增加财政补贴能够把地租抬高，但是停止补贴后，地租却不能同步降下来。由于地租具有价格粘性，财政补贴又缺乏持久性，这使得多数农业种植企业一旦失去了财政补贴就会立即亏损，无法维继。有人指责工商资本动机不纯，下乡目的就是为了套取农业补贴，补贴到手后就马上走人。我认为，多数公司的初心确实是踏踏实实经营农业，只是真的经营不下去了！

过去几年，为了打赢脱贫攻坚战，千方百计提高农民收入，各地大力推动土地制度改革，释放农地的金融杠杆潜能，推动农村“资产”向“资金”转变，促使农地成为可以抵押、转让、出租、入股的金融资产。

激活农地的金融功能是一把双刃剑，在增加了农民财产性收入的同时，也提高了地租，从而增加了农业的经营成本。

接下来，我再通过建立一个简易模型来表述地租上涨的逻辑。

农业公司的地租函数：

y=ax+b/c+g

其中，y为农业公司所支付的地租，a为当地农户间小规模农地流转的平均地租，x为非农化系数，b为企业家的自信，c为企业家对农业的了解度，g为政府支持。

在经营农业上，农民最理性。农户之间小规模流转耕地形成的地租a，最接近理性的市场价格。因为农民家庭经营，劳动力不计入成本，农民种田一年赚了3万，如果付出同样的劳动，出去打工也能获得相近的报酬。也就是说，如果把人工算入经营成本，在地租a下，农业家庭经营利润已经为0。

在公司规模化经营下，人工报酬需要计入成本，但是由于大型农机具的使用，新耕作技术、新水利设备的利用，在地租a下，企业存在一定的盈利空间，然而随着地租上涨，耕地非粮化和非农化的风险会同步加大。基于晋西北农村的观察，我得出如下结论：

2. 一般土地转让需要什么手续

出让土地使用权转让需具备以下条件：
（1）按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证；（2）按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。房屋已经建成的，应当取得房屋所有权证；
（3）转让方如为国有企业的，需经企业主管部门批准同意；如为公司制企业的，需经董事会决议同意；如为共有产转让的，需经共有人达成一致意见；
（4）没有法律、法规规定禁止或限制转让的情形，如权属有争议、土地使用权被查封等；（5）没有土地使用权出让合同约定禁止或限制转让的情形；
（6）政府对拟转让地块无收购储备计划。在符合上述前提下，按规定办理出让土地转让及土地变更登记手续。
土地转让手续：
1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。

2、审查

接到申请后，办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。

3、现场勘察

现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四邻、面积，必要时需经四邻签章认可。

4、地价评估，并提供报告书

审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。

5、填写转让审批表

认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。

6、审批

审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

7、交纳有关税费

8、登记编号

审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。

9、土地使用权变更登记

3. 土地怎么转让

土地转让一定要遵守相关法律法规和政策。
一、集体土地在现有法律法规和政策的前提下，是不能转让的，如农村居民宅基地、承包耕地等集体土地。
二、国有土地 使用权的转让，必须在出让的基础上方可进行转让；如果是划拨的国有土地使用权，要经过出让后才能转让。
三、国有土地使用权的转让，必须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定进行。在具体办理转让手续中，要提交如下材料和资料：双方的转让协议、转让地块的《国有土地使用权出让合同》和建设用地批准书、土地使用权出让金凭证、规划部门的建设用地规划许可证、转让双方的身份证明、向当地国土资源部门进行土地转让的申请等，在以上材料具备的基础上，报当地国土资源局批准后，按照规定办理相关该土地的转让手续；对方取得土地权属变更登记证明后，即从承让方的土地使用权变更为受让方，受让方取得了该块土地的使用权后，即该块土地转让手续办理完毕。

4. 农村土地如何转让

兔子 的回答是错误的。

首先，农村土地，属集体土地，是无法转让的。通俗的说，集体土地不允许买卖。

农村土地上的房屋，同样不允许转让（即买卖）。原因是宅基建房，县级人民政府批准即可，无需到房产部门备案。也就是说，这些房屋不能通过合法渠道交易的。

总的来说，私下交易可以，但没有保障。目前，我国的农村集体土地上建房交易，还是法律禁区。

5. 出让土地能否转让，需办理什么手续

答：出让土地使用权转让需具备以下条件：（1）按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证；（2）按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。房屋已经建成的，应当取得房屋所有权证；（3）转让方如为国有企业的，需经企业主管部门批准同意；如为公司制企业的，需经董事会决议同意；如为共有产转让的，需经共有人达成一致意见；（4）没有法律、法规规定禁止或限制转让的情形，如权属有争议、土地使用权被查封等；（5）没有土地使用权出让合同约定禁止或限制转让的情形；（6）政府对拟转让地块无收购储备计划。在符合上述前提下，按规定办理出让土地转让及土地变更登记手续。

6. 土地转让去哪个部门办理

按照以前的话，土地使用权转让，要到土地所在地国土资源局（俗称土地局）办理变更手续，领取新的土地证
现在大部分地方土地跟房产合并一起，办理不动产产权证明，所以应该去当地不动产管理局办理

7. 土地转让需要什么手续

一般的土地转让需要办理的手续及流程有：
第一步、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
第二步、审查。接到申请后，办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。
第三步、现场勘察。现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四邻、面积，必要时需经四邻签章认可。
第四步、地价评估，并提供报告书。审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。
第五步、填写转让审批表。认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。
第六步、审批。审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。
第七步、交纳有关税费
第八步、登记编号。审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。
第九步、土地使用权变更登记
(7)横县土地转让扩展阅读
用地单位审报材料齐备后，由具体承办人报部门负责人审批后由转让双方签定转让合同。需报材料：
（一）转让方提供
1、原土地证或土地证明函原、复印件；
2、原土地出让合同复印件；
3、上交税务局土地增值税证明复印件；
4、提供土地评估报告；
5、规划办审定的航测地形图的红线图原件。
（二）受让方提供
1、项目批复原、复印件；
2、企业法人营业执照（副本）及法人代表人身份证复印件；
3、上交财政局契税证明复印件。
（三）转让双方提供
1、土地转让申请书原件；
2、经公证的《国有土地使用权转让合同》
原件（4份）。
（以上资料规格为B5纸，一式2份。）
参考资料：网络-土地转让