房产非法转让

⑴ 如何认定非法转让土地使用权中的“违法所得”

违法转让土地使用权的违法所得，应当区分依法取得土地使用权违法转让和违法取得土地使用权违法转让两种情形进行认定：
依法取得的土地使用权违法转让的，违法所得为当事人转让全部所得扣除当事人依法取得土地使用权的成本和对土地的合法投入。例如，某企业以出让方式依法取得土地使用权用于房屋建设，已经支付了全部土地出让金等相关费用，并进行了投资开发，但完成开发投资总额未到达《城市房地产管理法》第三十九条的规定的25%，不符合法律规定条件即将房地产进行了转让，属于违法转让土地使用权行为，应当按照《城市房地产管理法》第六十六条的规定，给予没收违法所得的行政处罚。在认定违法所得时，应当从转让房地产的总收入中扣除违法当事人已缴纳的土地出让金等相关费用成本和开发建设投入。
违法取得的土地使用权违法转让的，违法所得为当事人转让全部所得。例如，某村委会与某企业签订土地租赁协议，违法将5亩集体土地出租用于建设厂房，租期20年，每亩每年4万元，企业一次性支付了3年租金共计60万元。企业对土地进行了平整和基础设施建设，投入了10万元。在租赁期的第2年，该企业将租赁的集体土地违法转让给其他单位用于房地产开发，转让合同列明总价款为500万。本案中存在两种违法行为，一是村委会非法出租集体土地用于非农业建设，适用《土地管理法》第八十一条的规定予以处罚，违法所得应为企业已支付60万元租金；二是某企业违法转让集体土地使用权，适用《土地管理法》第七十三条规定予以处罚，违法所得应为转让合同列明价款500万元，企业已支付60万元资金和土地开发投入的10万元不予扣除。
认定转让土地使用权违法所得时，转让全部所得、合法投入等的具体核定：《查处规程》明确，转让全部所得数额应当按照转让合同及交易凭据所列价款确定，没有转让合同及交易凭据、当事人拒不提供或者提供的转让合同及交易凭据所列价款明显不符合实际的，可以按照评估价认定。对土地的合法投入包括土地开发、新建建筑物和构筑物的建设投入等，但是违法新建建筑物和构筑物的建设投入除外。

⑵ 如何认定非法转让，倒卖土地使用权罪的客观方面

您好，

• 1、必须是违反土地管理法规的行为。
  土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》（1988年12月29日通过）、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。

• 2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。
  土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。
  土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。
  土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转认时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

• 3

  3.所谓倒卖土地使用权，是指将土地使用权非法出卖给他人，或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等，有的是明码标价予以出卖；有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖，如明里购买他人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地使用权；借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等。
  

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  4.非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪，所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的；非法转让、倒卖土地使用权数量较大的；牟取非法利益较大的；造成土地严重破坏或荒芜的；等等。

⑶ 原告无授意的情况下被告非法转让房屋是否有效

当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

⑷ 非法转让宅基地有补救方法吗

先要判断买卖是否合法，如果是合法买卖，对方不同意让你家买回，那就没办法了；如果是非法转让，那可买回。

农村房屋的买卖可以分为三大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖;一类是农村居民与本集体经济成员之间的农村房屋买卖;一类是农村居民与非本集体经济成员之间的农村房屋买卖。

一、对于城市居民到农村购买农村房屋的效力，在司法实践中已没有任何争议，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定，城市居民到农村购买房屋的合同属于无效合同。

二、对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖合同效力，根据《土地管理法》的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权，所以《物权法》第一百五十三条作出如下规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同也属于无效合同，因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的。农村的土地只是属于本集体所有，如果随意将房屋转让给非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和他人合法权益，该合同属于无效合同。

三、对于同一集体经济组织成员的房屋买卖行为法律没有禁止，只是规定，一旦村民将房屋转让他人后，不能再申请宅基地。不过即使是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖也要符合以下几个条件：

(1)转让人与受让人为同一集体经济组织成员;

(2)转让行为须征得集体经济组织同意;

(3)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

(4)受让人符合宅基地使用权分配条件。

依据如下：

《土地管理法》(2004年修订)第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号 )规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二点规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

⑸ 集体房屋在职工不知情时非法转让租赁应负什么责任

具体情况不明不好讲，一般情况下，关键要看你们租房相关合同约定如何了，有约定按照约定处理，没有约定，协商或诉讼解决了。

⑹ 土地置换何以“换”出个非法转让

□迟磊

阅读提示：一学院未经有权机关批准，将自己以划拨方式取得的土地，与一公司以出让方式取得的土地进行置换。由于划拨土地使用权转让条件是被法律法规严格限制的，这起置换便构成了非法转让土地行为。

［案情］

某市中心区A宗地，使用权由甲学院以划拨方式取得。位于市郊与A宗地面积相近的B宗地，使用权为乙公司以出让方式取得。

在乙的提议下，甲乙达成协议，乙以B宗地附加若干资金为条件，与甲交换A宗地。交换后，甲于B地建设了新校区，乙将A宗地分割后分别转让给丙、丁公司开发商业服务项目，整个交易乙获利逾千万。

［分析］

对于本案的处理，一种意见认为，甲与乙的交易属于土地置换，乙与丙、丁之间属于合法转让，A宗地的使用权从甲转移至丙、丁的整个过程都是自愿、等价和有偿的，所欠缺的仅仅是办理变更登记，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，应按照第八十二条规定由县级以上土地行政主管部门责令其限期办理。

另一种意见认为，甲、乙、丙、丁之间土地权利的转让是非法的，构成了非法转让土地违法行为，应按照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定追究相对人的法律责任。

本案的焦点在于，甲所享有A宗地的使用权是以划拨方式无偿取得的，而划拨土地使用权的转让条件是被法律法规严格限制的。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二、领有国有土地使用证；三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。”

按照上述规定，甲学院不具备第一项规定的条件，没有履行第四项规定的义务，并且没有市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，所以无权转让A宗地的土地使用权，也就是说转让是非法的。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款也对划拨土地使用权房地产转让作了类似的规定，虽然具体内容不同，但原则都是要有关部门批准，要补缴出让金。由于转让的非法性导致了转让的无效，因此乙并未取得A宗地的合法权利，这一前提决定了后续的乙和丙、丁之间转让行为的违法性——乙将不享有权利的A宗地转让给丙、丁，当然是不合法的。

置换是转让的一种特殊形式。一般意义上的转让即买卖，出让方交付物或权利，受让方支付价款。而在置换中，一方在交付物或权利时，从另一方受领的不是价款，而是另一物或权利，表现为物或权利的交换，这种形式上的差别不能改变转让的本质，适用相关的法律调整当无异议。

全面来看这一非法转让行为，乙在当中扮演了类似政府的角色——将A宗地收回后再行出让，而甲在B地办学与在A地并无实质区别，且获得了相当可观的改善教学条件的资金，丙、丁从乙处获得黄金地段的价格也明显低于政府出让的价格，各方都有利可图，促成了这一非法交易。各方所获利益之和，正是A宗地由于用途发生改变而使土地使用权增加的价值，而这一价值正是国家流失的土地资产。

关于对非法转让土地行为的处罚，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定，对拆除或没收非法转让土地上的建筑物没有疑义，但对违法所得的认定争议也比较大。对违法所得不但要没收，而且罚款的数额也依据其确定。

笔者认为，违法所得即违法者通过违法行为获得的收益，应为“净利润”，即违法活动的全部所得扣除违法行为的成本。本案中，甲的非法所得应是从乙处获得的资金和B宗地使用权的折价减去其原在A地的房产的折价；乙的非法所得是从丙、丁处得到的价款减去B宗地使用权的折价和给付甲的资金；丙、丁的非法所得是A宗地作为商服用地的市场价格减去其向乙支付的价款。

需要强调的是，乙作为整个违法活动的策划者，应从重处罚。

⑺ 什么叫非法买卖房产罪

非法转让、倒卖土地使用权罪: 根据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条规定，非法转让、倒卖土地使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。

法律条文：

第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;

情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

第二百三十一条单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。

《土地管理法》第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，

对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建设物和其他设施，可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(7)房产非法转让扩展阅读：

立案标准

以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：

1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；

2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；

3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；

4、违法所得数额在五十万元以上的；

5、虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚二次以上，又非法转让、倒卖土地的；

6、造成恶劣影响的。

正确认定非法转让、倒卖土地使用权罪，需要从以下几个方面着手：

1、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。

2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但是，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。

土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，并依法办理过户登记。总之，土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

3、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，也就是说，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪。所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;等等。

参考资料来源：网络—非法转让、倒卖土地使用权罪

⑻ 哪些行为属于非法转让土地

土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。
土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。
土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转认时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

⑼ 这宗非法转让土地连环案的责任主体怎样认定

1995年，甲村为解决本村适龄儿童入学问题，经村民代表会议研究同意，将甲村土地10亩无偿转让给乙村小学，用于建教工宿舍，并签订了《用地协议书》。由于乙村小学资金短缺，截至2002年，该宗土地一直未被开发建设，仍由甲村村民耕种。2002年，乙村小学与开发商签订《协议书》，双方约定：乙村小学将甲村10亩土地（为一般耕地，不符合土地利用总体规划）提供给开发商用于商品房开发，开发商付给乙村小学28万元；对开发后的商品房，乙村小学可优先购买。开发商于2005年1月向乙村小学支付28万元。该工程于2005年4月动工建设，目前已基本建成。针对该案的处理，有两种意见。
第一种处理意见认为，乙村小学未经有权机关依法批准，擅自改变土地用途，应追究法律责任。对甲村转让土地行为则可不追究法律责任。乙村将集体土地转让给开发商进行房地产开发（且构成违法事实）违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条之规定，属非法转让集体土地行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条的规定予以处罚。
另一种处理意见认为，对甲村、乙村小学的处理没有变化，受让方即开发商在未取得合法建设用地手续的情况下，擅自占用集体土地从事房地产开发，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，属非法占地行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条之规定予以处罚。
笔者认为，第一种处理意见体现了公正、公平原则，但在具体执行中，《中华人民共和国土地管理法》第八十一条仅规定责令限期改正，至于“如何限期改正”，规定得不详细，在执法实践中不便操作。第二种处理意见便于执行，但对于同一违法行为的转让双方，尽管受让方也是未经批准，擅自占用，符合非法占用土地的要件，但一方以非法转让处理，而另一方却以非法占地处理，在法律上缺少明确规定，实践中是否可行?本案涉及的第一次非法转让土地问题，能否免于行政处罚?请问哪种处理意见更为妥当?山东省枣庄市国土资源局 郑冲 颜忠民
答：对来信所提到的问题，根据国家法律法规和有关规定，提出如下意见，仅供参考。
甲村无偿转让10亩土地建学校虽违法，但未形成事实，土地仍然是甲村所有。1986年出台的《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定，农村居民住宅建设，乡（镇）村企业建设、乡（镇）村公共设施、公益事业建设等乡（镇）村建设，应当按照乡（镇）村建设规划进行。该法第四十条规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡级人民政府审核，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。根据这两条规定，在《中华人民共和国土地管理法》实施9年之后的1995年，甲村为解决儿童入学问题，愿意提供10亩土地的许诺不符合法律规定。甲村与小学所签订的所谓《用地协议书》属于违反国家土地政策的违法协议，按照《中华人民共和国合同法》的规定，该协议没有法律效力。这10亩土地的无偿转让虽然违法，但尚未形成事实，至2002年仍然保持原来用途，土地仍然由原来的农民耕种，仍是甲村的土地，土地的权属、用途均未发生任何变化。
在该案中，土地所有权人是甲村，甲村为了小学校建设无偿提供土地，没有赢利的主观意愿和实际结果，应不予追究责任。
乙村小学非法转让土地获利已经构成了非法转让土地行为。现行《中华人民共和国土地管理法》是经修改后于1998年重新颁布的，其中第六十一条规定与原《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定相同，增加了“其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”。体现了土地管理严而又严的精神。然而乙村小学在2005年，即新《中华人民共和国土地管理法》实施7年之后，对土地管理法律规定置若罔闻，不请示、不报告、不咨询，以从未取得的违法的土地使用权换得28万元，是严重的违法行为。
对开发商来说，由于房地产投资数额巨大，公开施工难以掩人耳目，开发商投资前对取得土地使用权手续都是十分慎重的。但本案中，开发商明知道乙村小学没有合法用地手续，在国家大力治理土地市场管理秩序的情况下，心存侥幸心理，违法投资，造成的损失只能自己承担。
本案中，与开发商签订《协议书》的是乙村小学，乙村小学不是土地所有权人，不是已经取得农民集体土地使用权的土地使用者，也不是出租已经取得的土地使用权，所以不适用《中华人民共和国土地管理法》第八十一条；乙村小学本身没有占用土地搞建设，所以不适用《中华人民共和国土地管理法》第七十六条；乙村小学不是行政机关也没有下文批准他人用地，所以不适用《中华人民共和国土地管理法》第七十八条；乙村小学为了赢利转让甲村的土地，违法特征符合《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定的“买卖或者以其他形式非法转让土地的”情形。可依照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定处理。没收乙村小学28万元非法所得，由于该建设不符合当地规划，应对开发商作出限期拆除新建的建筑物和其他设施的行政处罚，这10亩土地所有权仍然属于甲村所有。开发商拒绝执行的，依照《中华人民共和国土地管理法》第八十三条的规定予以处罚。
为了减少开发商拆除房屋和恢复耕地的投入损失，减少社会财富的自我破坏，如果经政府领导批准，可以修改规划的，可将该非法建筑物予以没收，用做教室，作为政府对于公共教育事业的投入。由受益单位缴纳这10亩土地的征地费。
国土资源部政策法规司 陈战杰

⑽ 非法转让土地行为的证据审查和分析是什么

□椒江某市房地产开发公司将市区H街两边60户居民住房收购，用于商品房开发。被收购的60户居民房屋均有国有土地使用证和房屋产权所有证。开发公司于1995年6月到房产管理部门办理了60户居民的房产过户手续。1995年10月，开发公司将60户居民的房屋拆除并兴建商品房。商品房于1996年3月全部竣工，部分售出，部分短期出租。拆迁的60户居民各分得一套住房。该开发行为涉嫌非法转让土地。
一、取证
根据案情所提供的线索，我们在具体处理该案时，应收集哪些证据呢?（1）从开发公司用于商品房开发的土地来源着手，对H街60户居民的土地使用权、房屋产权取证。包括土地使用权登记，房屋产权登记，土地、房屋权属证件，被收购房屋的居民的询问笔录。
（2）土地利用总体规划确定该地的用途（假设此时土地利用总体规划已通过审批）。
（3）开发公司与60户居民房屋收购的协议（合同），收付款凭据。
（4）根据上述证据统计出被收购房屋的占地面积，总的收购价格。
（5）开发公司兴建商品房的事实经过。
（6）开发公司出售、出租房屋的全部对象及出售、出租协议和资金收付凭据。
（7）实地勘测开发公司商品房的占地面积，收集现场物证、书证资料。
（8）开发公司商品房的土地使用权、房屋产权的登记情况。
（9）开发公司出售、出租房屋的手续情况。
（10）其他需要收集的证据。
二、证据的审查与案件分析
假设上述10个方面的证据均能如愿收集齐全。
经审查核实，证据与证据之间能相互印证，并能证明下列事实情况：
（1）60户居民转让房屋土地给开发公司，办理了房屋产权过户登记手续，但未办理国有土地使用权转让手续（划拨土地使用权转让）。
（2）开发公司商品房未办理房屋产权登记手续，亦未办理土地使用权手续。
（3）开发公司转让、出售的房屋均未办理土地使用权转让、出租手续，部分买房的个人和单位办理了房屋产权登记手续。
（4）开发公司商品房的占地面积和建筑面积，各买主的姓名、单位、地址及所买房屋的面积、成交金额，承租户的单位、负责人及租用房屋的面积、租金均已核实。
那么，可作如下分析：
可以初步认定本案性质为非法转让、出租划拨土地使用权。
本案的违法主体可以作如下认定：60户居民和开发公司作为非法转让划拨土地使用权的双方当事人；开发公司作为非法转让、出租划拨土地使用权的当事人。需要说明的是，60户居民将划拨土地使用权非法转让给开发公司后，因未依法办理土地使用权转让手续，其划拨土地使用权的性质未改变，故开发公司转让、出租的也是划拨土地使用权。
根据上述分析，本案可依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条予以处理。
假设本案无法收集确凿证据证明非法转让、出租土地使用权的事实。
从取证部分我们可以看到，需要收集的证据有许多，并不是所有证据都可以收集得到。问题在于我们无法收集非法转让、出租划拨土地使用权的具体证据，而对于60户居民拥有其房屋的国有土地使用权，取证是很容易的。因为，土地使用证是由土地行政主管部门承办有关手续的，地籍登记、土地证编号、存根等一查便知。开发公司先行办理了60户居民的房屋过户手续，按《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，开发公司应凭房产证到土地部门办理土地使用证，即依法取得土地使用权。但开发公司并未依法办理土地使用证，即未依法取得土地使用权，就拆旧屋建新房。那么，我们可作如下分析：
开发公司收购的60户居民的房屋办理了合法的过户手续，拥有60户房屋产权，但这些房屋已不存在（被拆除）；
开发公司已在原60户居民的房屋地基上新建了商品房；
开发公司新建的商品房所占用的土地未获依法批准。
分析结果：开发公司新建的商品房系违法占地，应根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款处理。处理的结果：没收在符合土地利用总体规划而非法占用的土地上新建的建筑物（商品房），并处罚款。这样处理本案，简单，取证容易。但是，本案已发生的违法行为是否都作了处理呢?60户居民非法转让土地使用权的行为，开发公司非法转让、出租土地使用权的行为，从形式上来看，均未予以处罚。而实际上的效果又怎样呢?如果开发公司新建的商品房作没收处理，则60户居民、所有购房的单位和个人就没有房屋所有权，先前的买房、拆迁还建均不能成立。从法律上解决这个问题的途径就是这些买主和拆迁户起诉开发公司，由开发公司承担他们的经济损失和解决60户居民的住房问题。开发公司还要受到罚款的处罚。这样的效果，从实质上来看，比按非法转让、出租土地使用权更为严厉。
假设本案有证据证明，可以认定非法转让、出租土地使用权的事实。
（1）60户居民非法转让土地使用权（含开发公司）。
（2）开发公司非法转让、出租土地使用权给有关单位和个人，但无法确定非法所得的具体金额。
那么，我们可以根据原国家土地管理局《对按土地估价方法认定非法所得的请示的批复》（国土批〔1996〕31号），按土地估价方法确定非法所得并予以处罚。
假设本案有证据证明，在60户居民、开发公司、购房的单位和个人之间存在着土地使用权转让、出租的事实，但认定其非法转让、出租土地使用权的证据不足。
出现这种假设，我们还可以根据地方性法规（以湖北省的地方法规为例）的规定对本案进行处理。
《湖北省实施（城市房地产管理法）办法》第四十条规定：“违反本办法，未进行房地产权属登记的，分别由市、县房产管理部门、土地管理部门责令限期补办登记手续，并处以房地产评估价格5%的罚款。”
《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第五十七条规定：“出让、转让、出租、抵押土地使用权过程中，当事人不履行登记手续的，其所订合同无效，根据情节轻重，处以每平方米二至五元的罚款。”
关于本案的定性和处理，我们探讨了4种方案，4种方案的选择基于收集得到的证据所能认定的事实。如果仅有法律条文的处罚条款，没有确凿的证据认定违法事实，不能对案件作出处理。实际上，本案发生的违法行为有两种形式，一种是非法转让、出租土地使用权（以转让、出租房屋的形式），60户居民非法转让土地使用权给开发公司，开发公司非法转让、出租土地使用权给有关单位和个人；一种是开发公司违法占地建商品房。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条的规定，违法行为在两年内未被发现的，不再给予行政处罚，这一规定要求我们及时查处土地违法案件。若本案的违法行为在两年前已经发生，根据最高人民法院〔1997〕法行字第26号函的解释，非法占地行为在未恢复原状之前，应视为持续状态，追诉时效就从违法行为终了之日起计算，仍可依法追究。《中华人民共和国行政处罚法》第二十四条规定，对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。对这一规定，我们在承办案件时，要引起注意。