无锡市基准地价更新成果

A. 基准地价成果介绍

2007年1月,河北省国土资源厅下发了《河北省国土资源厅关于转发《<国土资源部关于实施全国工业用回地出让最低答价标准通知)的通知》(冀国土资地字〔2007〕1号),通知要求,各地要及时开展城镇基准地价更新工作,确保在2007年底完成。石家庄市国土资源局下发了《石家庄市国土资源局关于在石家庄市域范围内开展城镇土地定级估价更新工作的通知》,要求各县(市)开展城区土地级别与基准地价更新工作,2007年12月底提交全部成果。本轮石家庄各县(市)城区土地级别与基准地价更新是应各级国土资源管理部门的工作部署进行的,更新后的基准地价成果见表8.1。

表8.1 石家庄市基准地价成果表单位:元/米2

续表

B. 城镇基准地价更新的技术路线

依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),城镇土地级别与基准地价更新工作一般采用综合定级综合估价或者采用分类定级、分类估价的方式进行。石家庄地区多采用分类定级、分类估价的方式,即采用多因素综合评定法初步划分土地级别,然后利用市场交易资料与样点地价进行调整,并结合当地专家的意见最终确定土地级别。采用收益还原法和成本逼近法等多种方法,通过测算样点地价、分析不动产市场交易资料和土地利用效益资料,综合确定各类用地(商业、居住、工业)相对应的每个土地级别的基准地价。

分类定级是指分别对影响城镇某种类型土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价值的差异划分土地均质区域(即土地级别),按商业、居住、工业3种用地类型划分土地级别。土地定级的技术路线可概括为:在全面收集影响城区土地质量的因素因子资料的基础上,应用地理信息系统(GIS)技术和方法,编绘城区土地定级因素图;然后,运用多因素综合评定法,根据影响各类土地级别的因素因子的相似性和差异性初步评定出城区各类用地土地级别。利用土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充,最终确定土地级别。

基准地价更新的技术路线可概括为:在全面收集城区土地出让和转让资料、房地出租和出售资料、商品房开发、征地拆迁所缴纳的各种规费和税费以及房屋重置价、物价指数等资料的基础上,以土地定级成果为基础,运用收益还原法、剩余法、成本逼近法初步测算样点地价;根据本次基准地价评估设定的地价内涵,对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发程度、使用年期等系列修正,评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价;采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验后做出判定,采用“利用样点数和样本类型综合加权平均求基准地价”方法测算出各土地级别平均地价,最终确定各土地级别的基准地价。在测算的各类用地基准地价的基础上,按照《城镇土地估价规程》规定,编制宗地地价修正系数表,见图8.1。

图8.1 土地定级估价流程图

C. 目前国内城镇土地定级、基准地价更新的软件有哪些

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利回用类型分答别 评估的土地使用权平均价格。基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地 在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。

D. 基准地价的更新调整

2014年9月房价回调之际，部分地方政府上调了基准地价。北京大幅上调了基准地价，而济南、江西等地也计划调高基准地价。华南某省国土资源厅一位处表示，现在明确要求“土地不能贱卖”，而且要控制土地出让节奏。“土地出让通常由市政府定价，国土部门只是提参考意见。”
由于资金退出二三四线，回归抗跌性较强的一线城市，也导致了一线城市的土地受到追捧。“大家一窝蜂来一线城市，明显感觉到竞争比13年更激烈了，大家都担心有钱买不到地。”深圳某房企投资发展部负责人说。上述房企投资发展部负责人称，“一线城市由于土地稀缺，开发商也不愿意降价卖。”
据中国指数研究院统计，2014年1-8月，全国300个城市共推出23467宗土地，同比减少17%，而成交的土地总数为18023宗，同比减少24.75%。1-8月，全国300个城市土地出让金总额为15332亿元，同比减少12.9%。
一位业内人士说评论称，“如果今年卖的地价格低于去年，这对中海地产的项目销售会影响很大，因此政府不可能降地价。”

E. 基准地价如何制定及公布

基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有专同样的市场价属格的原理进行。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价，具体程序如下：
（1）确定基准地价评估区域。
（2）收集与调查基准地价评估资料。
（3）资料整理。
（4）样点数据检验。
（5）评估基准地价。
基准地价的公布：为保证城镇基准地价评估成果质量，在基准地价评估的每个阶段或每道工序完成后，都必须进行认真的自检和互检，全部工作完成后要进行自检。在全面自检合格的基础上，再提请上级国土资源管理部门验收，经验收符合《城镇土地估价规程》要求的，其成果才能定为合格，经验收合格后，报经当地人民政府批准后向社会公布。

F. 无锡市国土资源局的组织机构

（审计处、无锡市国土资源局资产管理中心）
承担国土资源有偿使用工作；编报并落实年度财务计划；拟定并组织实施有关财务会计制度；负责机关行政事业经费的统一管理，指导直属单位财务工作，对直属单位的财务和国有资产实施监督管理；承担国家、省、市财政拨给的国土资源工作经费、专项经费及其他资金的财务管理工作；负责部门管理的各项行政事业性收费及专项收费的征收、管理和使用监督工作；承担机关、直属单位及挂靠社团组织的财务收支审计，按管理权限开展任期经济责任审计工作；协助有关部门做好有关税费的征收工作。 一、储备中心主要职责：
(一)按照市土地收购储备管理委员会批准的土地收购储备计划，对企事业单位需盘活的存量土地和其他需要调整的土地进行收购；
(二)根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，做好土地储备工作，并做好储备土地的信息发布、登记、招商和投放市场的前期准备等服务性工作；
(三)负责经营和管理由政府依法收回的违法用地、闲置抛荒土地，并纳入储备土地；
(四)通过抵押贷款、信誉贷款等形式取得土地收购、开发资金，并对该资金的使用进行管理；
(五)通过公开招标方式组织实施储备土地拆迁安置等前期开发的组织协调和验收管理工作；做好对土地收购、储备、开发资金的测算平衡、综合统计工作；
(六)承办市国土资源局交办的其他工作。
二、内设机构职责：
(一)综合部
综合协调本中心各项事务性工作；负责收购、储备、供应地块信息传递、发布、对外宣传、招商洽谈和综合统计工作；负责文件的收发、登记、传阅和文印工作；做好会务、接待工作。
(二)储备部
拟定土地收购、储备计划并组织实施；负责测算、编报年度土地收购资金计划；负责城市规划区内需盘活调整的存量及增量土地的收购工作；负责接收由政府依法收回的违法用地、闲置抛荒地及无主地，并纳入储备土地管理；做好收购储备土地及地上附着物和有关设备的财产保全工作。
(三)经营部
负责编制地块前期开发季度、年度计划并组织实施；负责调查、测算需加工成熟地块前期开发成本，编制地块前期开发方案和招标文件；负责招标拍卖地块上房屋拆迁公开招标的组织实施工作；负责对履行地块前期开发合同的检查验收工作；负责落实被列入当年度推向市场地块的规划条件、公建配套和建设要求，负责测算地块成本，分析地块收益。
(四)财务部
负责编制并执行年度财务预算计划，做好年终决算工作；按年度土地收购计划，制定收购资金筹措和使用计划，保证土地收购、动迁安置的资金需求；负责固定资产的采购管理，做好现金管理工作。
联系人：王铁
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：唐卫星
监察支队主要职责:
(一)负责全市范围内(重点为崇安区、南长区、北塘区)国土资源巡回监察；
(二)负责全市范围内国土资源违法行为的调查并参与处理；
(三)负责对国土资源违法行为采取行政强制措施，及时制止国土资源违法行为；
(四)协助司法机关执行国土资源行政处罚决定。
联系人：唐卫星
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：叶益明
崇安管理处主要职责:
(一)贯彻执行上级有关国土资源管理的方针、政策和法律、法规，负责本辖区内国土资源法律、法规的宣传和普及工作。
(二)负责辖区内土地权属管理及土地和建设项目用地审批前期地籍调查工作。
(三)负责辖区内土地二级市场和土地资产管理工作，并负责有关土地规费的征收工作。
(四)负责辖区内土地利用规划管理、集体土地征收、农用地转用、被征地农民社保管理工作。
(五)负责辖区内国土资源动态巡查和建设用地全程监管工作；负责辖区内国土资源信访受理和答复工作，协助开展国土资源违法行为的制止和查处工作。
(六)承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：叶益明
办公地址：无锡市崇宁路77号 负责人：朱鸿
南长管理处主要职责:
(一)南长国土管理处贯彻执行上级有关国土资源管理的方针、政策和法律、法规，负责本辖区内国土资源法律、法规的宣传和普及工作。
(二)南长国土管理处负责辖区内土地权属管理及土地和建设项目用地审批前期地籍调查工作。
(三)南长国土管理处负责辖区内土地二级市场和土地资产管理工作，并负责有关土地规费的征收工作。
(四)负责辖区内土地利用规划管理、集体土地征收、农用地转用、被征地农民社保管理工作。
(五)南长国土管理处负责辖区内国土资源动态巡查和建设用地全程监管工作；南长国土管理处负责辖区内国土资源信访受理和答复工作，协助开展国土资源违法行为的制止和查处工作。
(六)承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：朱鸿
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：傅荣灿
北塘管理处主要职责:
(一)局北塘国土贯彻执行上级有关国土资源管理的方针、政策和法律、法规，负责本辖区内国土资源法律、法规的宣传和普及工作。
(二)局北塘国土负责辖区内土地权属管理及土地和建设项目用地审批前期地籍调查工作。
(三)局北塘国土负责辖区内土地二级市场和土地资产管理工作，并负责有关土地规费的征收工作。
(四)局北塘国土负责辖区内土地利用规划管理、集体土地征收、农用地转用、被征地农民社保管理工作。
(五)局北塘国土负责辖区内国土资源动态巡查和建设用地全程监管工作；局北塘国土负责辖区内国土资源信访受理和答复工作，协助开展国土资源违法行为的制止和查处工作。
(六)承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：傅荣灿
办公地址：无锡市北塘区民丰家苑一区26号 负责人：李东
征地服务中心主要职责:
（一）负责市区范围内集体土地征收、农用地转用工作，以及全市范围内跨市（县）、区建设项目的征地工作；负责为建设项目提供征地包干服务。
（二）承担市区范围内建设用地的土地测绘工作。
（三）受单位和个人委托，承接相关测绘业务。
（四）承担土地利用总体规划及土地复垦开发整理项目规划的编制工作。
（五）受行政主管部门委托，负责土地复垦开发整理项目的验收工作。
（六）承担地质灾害危险性评估工作。
（七）承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：李东
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：万钧
国土资源交易中心主要职责：
（一）组织实施国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作。
（二）接受单位、个人的委托，代理开展土地使用权转让等交易工作。
（三）组织实施采矿权交易活动。
（四）负责受政府委托的土地评估和地价管理相关工作。
（五）负责收集与发布国土资源交易信息行情；承担基准地价更新和动态监测工作。
（六）开展与国土资源交易有关的法律、法规、政策、信息咨询服务工作。
（七）配合做好国土资源招商推介工作。
(八)承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：万钧
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：喻咏
土地登记发证中心主要职责：
（一）负责市区范围内房改房、经济适用房、安居房、解困房、拆迁安置房、商品房土地权属审核工作。
（二）负责市区范围内房改房、经济适用房、安居房、解困房、拆迁安置房、商品房用地初始登记、变更登记和发证工作。
（三）负责市区范围内房改房、商品房用地抵押登记和注销登记工作。
（四）负责市区范围内经济适用房、安居房、解困房、拆迁安置房上市交易前补办土地出让手续的审核、报批工作。
（五）受土地登记申请人委托，负责土地登记代理工作。
（六）负责土地登记发证有关行政事业性规费的征收工作。
（七）承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：喻咏
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：钱秋生
国土资源信息中心主要职责：
（一）负责国土资源信息系统和数据库的建设、运行和维护工作。
（二）负责局办公自动化网络系统和国土资源门户网站的
技术服务工作。
（三）负责国土资源档案管理工作，并对行政主管部门各
内设机构的档案资料收集、整理工作进行指导、监督。
（四）负责对市（县）、区的国土资源信息系统使用工作和
国土资源档案管理工作进行指导和培训。
（五）承担国土资源档案信查询服务工作。
（六）承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：钱秋生
办公地址：无锡市文华路199号

G. 新一轮基准地价更新结果是不是属于规范性文件

属于

规范性文件，是各级机关、团体、组织制发的各类文件中最主要的一类，因其内容具有约束和规范人们行为的性质，故名称为规范性文件。

H. 城镇基准地价更新的目的与意义

为保证基准地价及定级成果和宗地地价评估标准的现势性,更加科学合理地反映石家回庄市的地答价水平,服务地区经济,依据冀政〔2001〕55号《河北省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》:“各市、县要加强地价管理,根据土地市场价格的变化,及时更新基准地价。凡现有基准地价已3年以上未更新或当地地价水平已发生重大变化,要进行基准地价更新”的要求,以及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。对石家庄市现行的各县(市)土地定级估价成果进行更新。目的为使该项成果更加科学、合理地显现石家庄市各县(市)地价水平,保持土地定级估价成果的现势性,为政府制定规划和土地利用计划;进一步规范和调控地产市场,优化土地资源配置,促进合理利用土地;依法征收土地税费,防止国有资产流失;为服务于经济建设提供更加客观的依据。