易县城区基准地价成果一

⑴ 城镇基准地价平衡方法研究——以湖北省为例

刘耀林 刘洋 焦利民 邓念超

（武汉大学资源环境科学学院，武汉，430072）

摘要：通过分析现阶段研究方法的优缺点，结合湖北省城镇基准地价平衡工作实例，对现有方法进行了改进。首先提出了根据区域经济发展水平分区片统一还原利率和容积率的方法，然后对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。

关键词：城镇基准地价平衡；还原利率

1 引言

1.1 城镇基准地价平衡的目的和意义

城镇基准地价平衡，是为了协调区域地价，充分发挥地价在调控土地市场中的作用使其能客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和地价水平，促进土地市场的均衡发展。由于各城镇所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同，经济发展水平与产业结构不同等，必然造成部分城镇地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离，不匹配，因此对城镇间地价水平的平衡分析是非常必要的，有利于区域间地价协调，培育、发展城镇土地市场，使其地价水平能客观地反映当地实际水平。

1.2 城镇基准地价平衡的技术流程

城镇土地分等是基准地价平衡的前导工作，因此首先应进行城镇土地分等，然后界定基准地价平衡的统一内涵，对参与基准地价平衡的城镇基准地价进行开发程度、期日、还原利率、最高使用年限和容积率修正，对前次评估基准日之后地价发生较大变化的城镇还要进行基准地价更新，以保证不同城镇之间基准地价的可比性，对各城镇修正后基准地价进行标准化，接着开展基准地价平衡和成果验证工作，最后广泛征求专家和土地行政主管部门意见，确定城镇基准地价。

1.3 国内城镇基准地价平衡方法的研究现状

由于我国自从开展城镇土地分等定级工作以来，多偏重于本城镇内部土地的基准地价评估，而对于城镇所在区域缺乏宏观调控土地价格的基准地价平衡研究，因此城镇基准地价平衡工作在全国范围来说才刚刚起步。2002年山东省作为试点在全国率先进行了城镇土地分等和基准地价平衡研究，随后福建省和江苏省也相继进行了这方面的研究工作。

他们提出了以序位比较法或分段线性插值法为主导，回归分析法、土地市场交易样点资料和专家论证为验证的技术路线。这些方法在实践中进行了有益的尝试，具有较好的效果和可操作性。但同时也存在以下缺点：①统一基准地价内涵时，全省采用统一的容积率和还原利率没有考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，缺乏严密性；②现有的平衡方法和验证方法均是从城镇属性（分等总分值）和基准地价的关系入手，平衡和验证基准地价，没有结合区域发展的特点验证平衡后基准地价空间分布的合理性。

2 分区片统一界定还原利率和容积率——以湖北省基准地价平衡为例

容积率与城镇经济发展水平、规划限制、房地产投资强度等因素有关，具有较强的地域性。土地还原利率本质上是城镇土地的投资收益率，与城镇经济发展水平、房地产投资收益率紧密相关，也具有一定的区域性，在全省对这两个参数设定统一的值不太合适。因此考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，在湖北省基准地价平衡工作中划分了5个均值区片，对每个区片确定统一的还原利率和容积率。

区片划分的原则是：根据各个城镇的等别及基准地价信息，把等别相近且地价水平相当的城镇划分为相同的区片。由于湖北省其他城镇与武汉市均没有可比性，因此武汉市可单独作为一个区片，仍然采用其原来的还原利率和容积率。对于湖北省的其他城镇，可以按照较发达城镇、中等发展水平城镇、欠发达城镇、不发达城镇划分4个区片。区片分布如图1。

图1 湖北省城镇土地区片图

划分区片之后，区片容积率可通过计算区片内所有城镇容积率的平均值来确定，而还原利率的确定则通过调查区片内各城镇的租售比来实现。湖北省基准地价内涵基本参数信息如表1所示。

表1 湖北省基准地价内涵基本参数

3 分段线性插值方法为主导，分段回归和空间插值方法为验证的基准地价平衡方法——以湖北省基准地价平衡为例

3.1 对分段线性插值方法的改进

现阶段常用的基准地价平衡方法主要有序位比较法^［1］和分段线性插值法^［2］，笔者认为前者在数学上缺乏一定的逻辑严密性，而后者是一种比较理想的方法，并在福建省基准地价平衡工作中得到了较好的效果^［2］。

但该方法存在一个显著缺点：由于城镇土地分等时，把每个城镇作为一个点来考虑，其分等总分值反映的是城镇综合的社会经济发展水平，但不能很好地反映城镇的特性。例如在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡中，黄石市城区的总分值为88，荆州市城区的总分值为82，它们均为2等。在商业地价和住宅地价方面，等别及总分值能够较好地反映两者地水平关系。然而在工业地价方面则不理想，黄石是重工业城市，工业比较发达，工业地价水平较高（最高地价574元），而荆州以商业、农业和轻工业为主，工业处于中等发达水平，工业地价中等偏低（最高地价262元），此时等别和总分值不能很好地反映两者工业地价的水平关系，这主要是城市的特点和性质引起的，即城镇的商业、工业、住宅的地价水平并非都是与分等总分值成正比。

因此，将全省各城镇分别按照土地分等综合分值和某用途的基准地价高值进行排序，选择二者序位的吻合程度较高的约占总数15%的城镇作为控制点，然后生成分段线性插值折线来进行基准地价平衡的方法会造成个别城镇平衡后地价的失真。例如黄石市城区平衡后的工业地价高值为574 元，与实际水平符合较好，而荆州市城区平衡后的工业地价高值为462 元，则与实际水平相差甚远。

笔者认为，解决这一问题有两种方法：

（1）在城镇土地分等时，就商、住、工三种地类分别采用不同的分等因素因子体系和权重，计算出三种地类的总分值，然后根据城镇性质设定其商业、住宅和工业的权重，加权求和计算出城镇综合总分值，以此进行分等。基准地价平衡时则根据各地类城镇总分值和标准化基准地价高值的序位关系来选择控制城镇。此方法有两个缺点：①分等因素因子的数目庞大，指标体系确定的任务繁重；②与城镇土地分等是将城镇作为点目标，从宏观上对城镇进行分类排队的思想相违背。

（2）在基准地价平衡时根据城镇分等总分值和标准化后综合地价高值的序位关系来选择控制城镇。首先对综合地价平衡，然后根据城镇性质，设定商业、住宅和工业地价对综合地价的影响权重，最后对各地类地价进行平衡。此方法思路清晰，操作简单。因此本文采用第二种思路对现有的分段线性插值方法进行改进。

如果黄石市城区平衡后综合地价高值为X，假定平衡后商业地价高值为X₁，住宅地价高值为X₂，住宅地价高值为X₃；根据商业、住宅、工业在城镇GDP中所占的比例，设定它们对综合地价的影响权重为W₁，W₂ 和W₃；而且根据刘伟等人的研究^［3］，各城镇合理的商、住、工地价水平应具备一定的比例关系，这可以在各用途土地市场交易样点资料和各用途各级别基准地价水平中得到反映，假定黄石市城区平衡后商、住、工地价高值的比例关系为P₁∶P₂∶P₃，则有：

X＝X₁×W₁ ＋X₂×W₂ ＋X₃×W₃

X₁∶X₂∶X₃＝P₁∶P₂∶P₃

由上面两个式子可求得黄石市城区平衡后商、住、工地价的高值，然后由平衡前后地价的比例关系求得平衡后商、住、工地价的中高值、中值、中低值和低值。

3.2 分段回归分析方法对平衡结果的验证

以城镇分等总分值为X轴，标准化后的综合地价高值为Y轴，做出散点图，然后根据散点的分布趋势和聚集特征进行回归分析或分段回归分析并获得回归方程，以此进行城镇基准地价平衡。然后将上述两种方法的平衡结果进行对比分析，找出结果符合程度较高的城镇和差异较大的城镇。

图2 回归分析界面

图3 两种结果的对比分析

3.3 空间插值方法对平衡结果的验证

3.3.1 核心思想

上述两种方法均是基于属性（城镇总分值和基准地价的关系）方面的考虑来平衡基准地价，并没有结合区域发展的空间结构考察结果的合理性，因此有必要从空间分布的角度验证平衡结果。由于影响基准地价的因素主要有繁华程度、交通条件、人口状况、基础公用设施状况、城市规划、环境状况以及产业聚集规模，从性质上看这些因素属于区位条件因素和城镇内部条件因素，而区位条件因素对地价的影响较大，同时区位条件因素在空间上也具有很强的辐射性，因此笔者认为城镇的基准地价水平与其周边有影响力的高级中心城镇的基准地价是密切相关的，故可采用空间插值的方法对平衡结果进行验证。

主要思路如下：根据区域发展的空间结构特点，选择规模较大、辐射能力较强的高级中心城镇为控制点，参考土地市场交易资料，上述两种平衡结果以及专家意见确定控制城镇平衡后基准地价；然后确定各控制城镇的影响范围；最后根据城镇引力模型和地价的衰减规律计算各城镇的平衡后基准地价。

3.3.2 中心城镇影响范围的确定

本文采用类似于确定商服中心作用半径的方法来计算各控制城镇的影响范围。假设控制城镇中一等中心地的个数为N₁，二等中心地的个数为N₂，三等中心地的个数为N₃…，则各等别控制城镇的影响范围为：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

式中，R为某等别控制城镇地影响范围；S为区域总面积；N为高于或等于该等别地控制城镇数目。

因此有：

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R₁，R₂，R₃——一等，二等，三等控制城镇的影响范围。

3.3.3 各城镇平衡后基准地价的计算

首先选择影响地价的6个因素为指标，计算出各城镇的规模指数^［4］。假设城镇D位于控制城镇A、B和C的影响范围内（如图所示），城镇D的规模指数为M_d，控制城镇平衡后的综合地价高值为P_a、P_b、P_c，规模指数分别为M_a、M_b、M_c，城镇D到控制城镇的最短时间为T_a、T_b、T_c。则根据城镇引力模型^［4］可计算出各控制城镇对城镇D的吸引力F_a、F_b、F_c：

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式中，k为引力常数；r为距离摩擦系数，按惯例一般取2。

根据吸引力的大小可确定各控制城镇对城镇D地价的影响权重W₁∶W₂∶W₃＝F_a∶F_b∶F_c，然后根据各控制城镇地价的衰减特性（线性衰减或指数衰减），计算出各控制城镇地价随着时间距离^［5］衰减到城镇D时的地价水平P′_a、P′_b、P′_c，最后加权求和得到城镇D平衡后综合地价的高值P_d。然后采用2.1中的方法计算出各地类平衡后基准地价。

P_d＝P′_a×W₁ ＋P′_b×W₂ ＋P′、P′_c×W₃

获取上述三种平衡结果之后，还应参考土地市场交易调查资料和当地专家的意见，对3种结果进行调整，取其平均值或较优值作为最终的平衡结果。

通过提出根据区域经济发展水平分区片统一界定还原利率和容积率的方法，对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。其中改进后的分段线性插值方法和分段回归分析方法在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡工作中得到了应用，具有很好的效果和可操作性。空间插值方法中关于控制城镇影响范围的确定，城镇吸引力的计算以及控制城镇地价衰减模型的确定还需要在下一步的工作中进一步的研究并得到实践的检验。

参考文献

［1］王庆改等.城镇基准地价平衡研究［J］·地理科学，2004，24 （1）

［2］徐慧等.基于区级城镇土地分等成果的宏观调控研究［J］·国土资源科技管理，2005，（5）

［3］刘伟等.区域城镇土地比价体系研究［J］·资源科学，2000，22 （1）

［4］李新运等.基于曲边Voronoi图的城市吸引范围挖掘方法［J］·测绘学院学报，2004，21 （1）

［5］陆大道.区域发展及其空间结构［M］.北京：科学出版社，1995，117～124

［6］王远飞等.GIS和引力多边形方法在公共设施服务域研究中的应用［J］·经济地理，2005，25 （6）

⑵ 基准地价的计算公式

基准地价系数修正法
基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
1 利用级别或区域基准地价评估
基准地价
（1）基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
（2）程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等
宗地地价计算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn （59）
式中：V：待估宗地地价
u：路线价
dv：深度指数
Ki：其它修正系数(i=1-n)
修正体系、编制及计算
1、标定地价以基准地价为依据，根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。
影响因素：
包括用途、容积率、临路（街）、临海（河）、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。
2、市建成区、开发区内熟地标定地价计算公式为：商业、综合用地标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。
住宅用地（别墅）标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。
3、市区外原乡（镇）政府建成区范围内基准地价计算公式为：
标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。
4、临路（街）用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价计算公式：商业铺面建筑物分摊地价=该地块综合用途标定地价×对应的修正系数×分摊土地面积。
5、凡增加土地使用年限需补交地价款的，其补交标准为：增加土地使用年限/该用途修正系数为1的年限×该用途标定地价。
6、从高用途改为低用途而增加土地使用年限需补交地价的，其补交标准为增加土地使用年限服用途修正系数为1的年限x低用途标定地价×40%。
7、工业用地标定地价计算公式为：
标定地价=基准地价×使用年限修正系数x临路修正系数。
8、工业用地包括工业仓储等用地，其经营性仓储用地按工业基准地价计算结果的基础上加收50%,
9、农业用地标定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数。
10、与建成区或开发区相邻的乡镇具体宗地的标定地价，可分别参照建成区和乡镇基准地价进行评估后取权重确定宗地标定地价。
11、对原批准出让的宗地，如果经批准改变用途，且新用途地价高于原地价的，要重新补交地价款，其补交标准按同一评估期日改变用途后的地价减去原用途的地价，如果提高容积率，若在建设前依照城市房地产管理法规定，到土地部门补办手续，则按新容积率重新计算地价款后补交地价差价。若在建成后再补办手续，则增加的建筑面积地价按原出让时的楼面地价计收。
12、对按商住、综合用途建设的项目，如果用于商业用途的用地面积（或分摊土地面积）大于其他用途的用地面积的，按商业用途进行评估，相反则按综合用途进行评估。
13、对临公园、广场、公共绿地（大面积）的宗地进行评估，应考虑公园、广场、公共绿地对宗地的影响而造成土地的增值。
14、对于酒店配套用的停车场用地、绿化美化用地（新征另外出让），其地价按原酒店用地标定地价的40%计收，对于其他用途配套用的绿化用地、停车场用地（不包括公共绿地另外出让），其用地的地价按原用地标定地价的40%计收。
15、市内和城乡相邻地块的加油站基准地价：市内40万元店，建成区和乡镇相邻宗地35万元瘤。
16、冷冻厂、加油站、停车场项目用地评估时，冷冻厂、加油站容积率修正系数为0.8一0.9之间。
17、凡属于海坡旅游开发区、鹿回头旅游开发区、亚龙湾国家度假区等风景旅游景点，兴建度假村、酒店等项目的容积率修正系数一律按别墅容积率修正系数计算。
18、对于临同一道路（街道）两旁的地块应按同一区片的基准地价（就高不就低）测算标定地价。
第四部分地价政策
19、对原土地证中载明的土地用途（如仓储用地、工业用地、农业用地等），转让时，应按规划用途或实际使用用途评估。
20、根据地方产业政策可优惠出让底价的产业为旅游产业、高新科技产业、旅游农业项目和基础设施项目等。
(1)旅游产业。为引进资金、加快我市经济建设，促进旅游业的发展，市政府将由国家或省级确定旅游度假开发区内土地使用权成片出让给开发商时，可根据国家经济宏观调控和我市经济发展状况来确定最低出让底价。
一般成片出让土地使用权标定地价是由地租组成，其征地费、管理费、动迁安置费及有关各税费由开发商按实际发生金额支付。
(2)高、新科技（工业）项目用地。属国家级先进水平的高新科技项目，并对三亚市发展具有推动作用的，可按工业用地标定地价给予减免。
(3)旅游农业项目用地，属于农业用地部分按农业用地标定地价计收，但允许按容积率0.005以下兴建公共配套设施（指职工住宿办公用房），属于非农业用地部分按不同用途标定地价计收。其使用土地面积按容积率推算，即用地面积=建筑面积一容积率。
(4)高尔夫球场项目用地，属于高尔夫球场用地部分按高尔夫球场用地标定地租计收，但允许按容积率0.01以上兴建公共配套设施，超出容积率0.01部分的按商业、居住标定地价计收。
21、凡属于下列情况的，给予地租优惠。
(1)属于非本市财政拨款单位兴建学校（幼儿园）、医院（不含疗养、康复中心）等项目用地的，可减收地租40%。
(2)经国家或省级科技部门鉴证的高、新科研项目用地，视投资规模大小给予地租减免优惠。
(3)有营利的市政公用设施，包括供水、供电、电讯等基础设施用地，交通运输配套设施用地的，按工业用地标定地租计收。
(4)属于农贸市场用地的，按商业用地价格评估，按标定地租给予30%优惠。

⑶ 基准地价如何制定及公布

基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有专同样的市场价属格的原理进行。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价，具体程序如下：
（1）确定基准地价评估区域。
（2）收集与调查基准地价评估资料。
（3）资料整理。
（4）样点数据检验。
（5）评估基准地价。
基准地价的公布：为保证城镇基准地价评估成果质量，在基准地价评估的每个阶段或每道工序完成后，都必须进行认真的自检和互检，全部工作完成后要进行自检。在全面自检合格的基础上，再提请上级国土资源管理部门验收，经验收符合《城镇土地估价规程》要求的，其成果才能定为合格，经验收合格后，报经当地人民政府批准后向社会公布。

⑷ 城镇土地分等与基准地价平衡信息系统设计与实现

刘耀林 焦利民 刘洋

（武汉大学资源与环境科学学院，武汉，430079）

摘要：本文探讨了城镇土地分等与基准地价平衡的技术路线、模型方法和系统设计思路，提出了系统的总体结构模式、功能模块划分、数据库构成和面向对象的系统类设计，并基于高级语言、GIS组件和数据库技术实现了该系统。实例表明，系统设计可行，效果较好，实用性强。

关键词：城镇土地分等；基准地价平衡；组件式；GIS

城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，采用多因素综合评定方法判定城镇土地等别。城镇土地等反映城镇之间土地质量的总体差异，其序列在区域（如省）或全国范围内统一排列。基准地价平衡是在区域范围内，根据现有各城镇土地定级与基准地价平衡成果，在统一基准地价内涵、基准地价修正的基础上，对各城镇的基准地价进行平衡，建立区域内统一、协调的基准地价体系。目前我国城镇基准地价体系基本建立，但各城镇的基准地价由于技术方法、基准地价内涵等的不一致性，导致城镇之间基准地价的不可比性。开展城镇土地分等和基准地价平衡工作对于规范基准地价体系、发挥基准地价对土地市场的宏观调控作用有重要意义。

目前我国城镇土地分等研究主要集中在城镇土地分等的影响因素和分等方法等问题，采用城镇土地分等指导基准地价平衡并完成区域性实践研究的只有山东、福建等地，但并没有形成统一、成熟的基准地价平衡方法。上述研究大多也借助了计算机技术、GIS技术，但还没有设计开发相对独立、完整的城镇土地分等与基准地价平衡信息系统。本文提出了一套完整的城镇土地分等与基准地价平衡技术流程，并基于此开发了信息系统，同时以湖北省为例给出了系统应用实例。该系统操作简便，功能较为完善，有助于提高工作效率以及结果的准确性和可靠性。

1 技术流程与方法分析

1.1 技术流程

城镇土地分等是对城镇土地质量的综合评定，对基准地价平衡起指导和控制作用。土地市场交易资料是土地市场情况的直观反映，可以作为土地分等与基准地价平衡的结果验证的参考依据。本文提出以城镇分等综合分值为控制、采用分段线性插值方法进行分类基准地价平衡、并以市场交易样点进行检验的技术路线。同时顾及下面两点：对于基准地价资料较老、无法通过简单修正而满足平衡条件的城镇，则基于补充调查样点进行基准地价更新；对土地分等和基准地价平衡结果采用多种方法进行验证和检验。具体的技术流程如图1。

图1 城镇土地分等与基准地价平衡技术流程

1.2 模型与方法

1.2.1 因素选取与权重确定

《城镇土地分等定级规程》（以下简称《规程》）中列出了较为全面的城镇土地质量影响因素，根据实地情况进行选取或补充，充分考虑因素影响显著性、区域差异性、可得性等，建立初始的因素因子体系。然后进行主成分分析，提取主成分，基本确定因素因子体系。最后通过召开专家论证会，广泛听取意见，最终确定城镇土地分等的因素因子体系。在进行系统设计时，提供较为全面的因素体系供用户选择，一级因素包括以下八大类：城镇区位、城镇集聚规模、城镇基础设施、城镇公用设施、城镇用地效率、城镇生态环境、区域经济发展水平、区域土地供应潜力。

权重确定可选用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法或灰关联度分析法等。

1.2.2 城镇土地分等

根据《规程》要求，城镇土地分等采用多因素综合评判法进行各级因素作用分和城镇综合分值的计算，采用数轴法和总分频率法进行城镇土地等的初步划分。而实际工作中，由于城镇数目较少，采用上述方法进行等别划分时效果并不理想，引入总分柱状图法，按照自然分段法（Natural Breaks）进行等别划分。

采用聚类分析法进行城镇土地分等，验证初始分等结果。将城镇作为聚类对象，将多因素综合评判计算的参评因素综合分值作为因子评分值，分等因素因子的权重作为聚类对象的总排序权重，加权计算聚类对象之间的距离，按距离进行聚类。这里采用欧式距离：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

式中，D_ij——第i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离；

W_k——第k个因子的总排序权重值；

F_ik——第i个分等对象到第k个因素的评分值；

F_jk——第j个分等对象到第k个因素的评分值。

此外结合基准地价资料、市场交易资料和专家经验进行校验，对分等结果进行调整并最终确定城镇土地等别。

1.2.3 基准地价平衡

基准地价平衡的操作对象是修正和规范后的城镇基准地价，如修正后统一到高值、中值、低值。平衡时一般针对高值进行，平衡后中值和低值按不变间距推算。基准地价平衡方法目前还没有国家规范可循，这里采用选取典型城镇作为控制点、根据分等综合分值进行分段线性插值的方法。平衡计算的基本公式为：

P_i＝P₀ －ΔN_i（P₀ －P_n）/（N₀ －N_n）

式中，P_i——某城镇某用途基准地价高值的平衡结果；

P₀——前控制点某用途基准地价高值；

P_n——后控制点某用途基准地价高值；

ΔN_i——当前城镇与前控制点分等综合分值的差；

N₀——前控制点的城镇土地分等综合分值；

N_n——后控制点的城镇土地分等综合分值。

2 系统结构与功能模块设计

2.1 系统结构

城镇土地分等与基准地价平衡信息系统采用组件式开发方式，高级语言采用VC＋ ＋6.0，GIS组件采用MapObjects 2.1，属性数据库采用Micro Access 6.0进行管理。系统结构如图2。

图2 系统结构图

2.2 功能模块

按照软件结构化设计的原则，自顶向下逐步划分城镇土地分等与基准地价平衡信息系统的功能模块和子模块。

2.2.1 数据管理模块

该模块主要实现图层加入、图层显示控制、视图缩放浏览、视图导航等功能，并实现对空间数据和属性数据（分等因素调查数据表、基准地价调查表、修正系数表等）的一体化管理。

2.2.2 数据编辑模块

该模块主要实现图形数据（点、线、面）和属性数据的编辑处理。

2.2.3 因素体系和权重确定模块

该模块包括两个子模块。

因素选择子模块：实现用户初选因素因子体系、根据调查数据进行主成分分析、最终确定分等因子体系等功能。

权重确定子模块：实现因子权重的计算功能，包括特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法、灰色关联度分析法。

2.2.4 城镇土地分等模块

该模块实现多因素综合评判法城镇土地分等和结果校验，包括三个子模块。

分等因素计算子模块：实现单因子分值计算（指标赋分加权求和法、位序法）、次级因素分值计算、一级因素分值计算和总分值计算。

等别划分子模块：根据各城镇分等总分值划分等别，包括总分频率法、数轴法和柱状图法。

等别校验子模块：实现聚类分析法城镇土地分等并与初始等别进行对比分析、等别的基准地价检验等。

2.2.5 基准地价平衡模块

该模块包括五个子模块。

基准地价更新子模块：对于基准地价成果不具有现势性（由于上次基准地价工作较早、城区范围扩大、城市建设迅速等原因）需要进行基准地价更新以满足平衡需要。

基准地价预处理与修正子模块：完成基准地价标准化（如将城镇基准地价统一到高、中、低三级）和基准地价修正（期日、年期、容积率、开发程度）。

基准地价平衡计算子模块：选择等别次序和基准地价次序相近、基准地价标准和市场实际情况一致性较高的典型城镇作为控制点；根据城镇土地分等总分值采用分段线性插值方法进行基准地价平衡。

基准地价平衡校验子模块：采用回归分析法、空间聚类分析法、空间插值法进行基准地价平衡检验。

基准地价控制幅度测算：实现各等别和各城镇基准地价控制幅度的测算。

2.2.6 数据输出模块

报表输出子模块：实现城镇土地分等和基准地价平衡成果表的格式输出功能。

图件输出子模块：实现城镇土地分等图件和基准地价平衡图件的输出功能。

发布数据转出子模块：将可用于公开发布的数据提取转出形成信息发布数据库。

3 系统数据库设计

3.1 数据组成

城镇土地分等与基准地价平衡数据库由空间数据库和调查表格数据库两大部分组成。空间数据库的主要内容是：基础地理数据，包括水系、交通、行政区划等；城镇土地分等与基准地价平衡单元图；各城镇商业、住宅、工业的市场交易调查样点分布图。调查表格数据库的主要内容是：分等因素因子调查表，包括前述八大类因素因子的调查表格；基准地价调查表，包括基准地价评估确定的商业、住宅、工业各级别基准地价、级别面积比例及基准地价内涵和相关参数，以及调查时点基准地价的执行标准；修正系数表，包括城镇基准地价评估时制定的期日、年期、容积率和开发程度修正系数表；交易样点调查表，包括城镇土地交易资料调查表、城镇商品住宅交易样点调查表等；基准地价更新样点调查表（仅对需要进行基准地价更新的城镇而言），包括土地使用权出租调查表、土地使用权出（转）让调查表、商品房出售调查表等。

3.2 空间数据组织

根据空间数据的用途（如基础地理数据、单元图、样点图等）分类，图层采用shape格式存储，通过MO组件进行访问和管理。单元图在视图中用行政区划结构树建立索引。

3.3 调查表格数据组织

将调查表格数据规范化，使之符合3 NF要求，并分类存储于Access数据库。系统通过ODBC与之交互。

3.4 空间数据和属性表格数据的关联

空间数据与属性表格数据之间通过关键字以自然连接方式关联。城镇土地分等与基准地价平衡单元图与分等因素因子调查表关联生成各分等因素图层。交易样点分布图与交易样点调查表关联生成交易样点地价图层。

综上所述，系统数据库结构可用图3表示。

图3 系统数据库结构图

4 系统类设计

城镇土地分等与基准地价平衡系统采用面向对象技术开发，系统类主要包括主程序框架类、视图类、文档类、工程管理相关类、土地分等因素体系及权重确定相关类、土地分等相关类、基准地价平衡相关类、基准地价更新及修正相关类、成果输出相关类。

类设计遵循开闭原则（扩展性方面是开放的而在更改性方面是封闭的）、替换原则（子类应当可以替换父类并出现在父类能够出现的任何地方）、依赖原则（与特定业务有关的依赖关系依赖接口和抽象类而不是具体类）、接口分离原则（尽量避免功能太多的服务接口类）。类、函数、变量的命名原则遵循一般的设计原则，尽量简洁、清晰，并具有良好的可区分性。

系统类关系如图4所示。

图4 系统类关系图

5 系统应用实例

城镇土地分等与基准地价平衡系统在湖北省取得了成功应用。湖北省共有84个城镇土地分等与基准地价平衡单位。基于该系统完成了因素选取、权重计算、土地分等、等别检验、基准地价平衡、平衡结果检验等工作，系统界面友好、操作方便，结果符合实际。以下是系统部分功能的界面示例（图5～图8）。

图5 聚类分析图

图6

图7

图8

6 因素分值计算

采用聚类分析（图6）等方法与多因素综合评定法相互验证，保证了结果的可靠性。从图8可以看出，分段线性插值曲线与回归分析曲线在总体趋势上一致，但回归分析曲线在分值高端偏差较大，而分段线性插值更加灵活，在分值高端仍然能够与实际情况保持较高的一致性。市场交易样点地价也验证了这一点。

本文在《城镇土地分等定级规程》的基础上，提出了一个切实可行的城镇土地分等与基准地价平衡技术方案和系统设计方案，并基于高级语言、GIS组件（MO）和Accsss数据库实现了该系统。系统可以实现因素选取、权重确定、土地分等与基准地价平衡等功能，并提供了多种结果检验方法，保证了结果的准确性。实例表明，系统功能完善，实际应用效果较好，其中以分等为控制的分段线性插值基准地价平衡方法具有较高的实用性。

参考文献

国土资源部.城镇土地估价规程.北京：国土资源部，2001

严星，林增杰.城市地产评估.北京：中国人民大学出版社，1999

刘耀林.土地信息系统.北京：中国农业出版社，2002

李清石.最新全国城市基准地价及土地评估业务手册.北京：中国大地出版社，2004

⑸ 城镇基准地价更新的技术路线

依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),城镇土地级别与基准地价更新工作一般采用综合定级综合估价或者采用分类定级、分类估价的方式进行。石家庄地区多采用分类定级、分类估价的方式,即采用多因素综合评定法初步划分土地级别,然后利用市场交易资料与样点地价进行调整,并结合当地专家的意见最终确定土地级别。采用收益还原法和成本逼近法等多种方法,通过测算样点地价、分析不动产市场交易资料和土地利用效益资料,综合确定各类用地(商业、居住、工业)相对应的每个土地级别的基准地价。

分类定级是指分别对影响城镇某种类型土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价值的差异划分土地均质区域(即土地级别),按商业、居住、工业3种用地类型划分土地级别。土地定级的技术路线可概括为:在全面收集影响城区土地质量的因素因子资料的基础上,应用地理信息系统(GIS)技术和方法,编绘城区土地定级因素图;然后,运用多因素综合评定法,根据影响各类土地级别的因素因子的相似性和差异性初步评定出城区各类用地土地级别。利用土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充,最终确定土地级别。

基准地价更新的技术路线可概括为:在全面收集城区土地出让和转让资料、房地出租和出售资料、商品房开发、征地拆迁所缴纳的各种规费和税费以及房屋重置价、物价指数等资料的基础上,以土地定级成果为基础,运用收益还原法、剩余法、成本逼近法初步测算样点地价;根据本次基准地价评估设定的地价内涵,对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发程度、使用年期等系列修正,评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价;采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验后做出判定,采用“利用样点数和样本类型综合加权平均求基准地价”方法测算出各土地级别平均地价,最终确定各土地级别的基准地价。在测算的各类用地基准地价的基础上,按照《城镇土地估价规程》规定,编制宗地地价修正系数表,见图8.1。

图8.1 土地定级估价流程图

⑹ 试述城镇土地定级及基准地价评估对我国土地管理的意义哪位知道答案速答，谢啦

随着我国经济体制改革的不断深入，特别是土地使用制度改革的深化，人们对土地的价值观念有了根本的转变，认识到土地不仅是进行社会物质生产的基本条件，是不可替代的主要生产资料，而且是社会的一笔巨大财富一资产。国家不仅要查清土地资源的数量，而且要查清土地资产的数量一地产的价值量，从而使地产评估工作成为我国土地使用制度深化改革的客观需要。同时随着土地使用制度的深化改革和城镇住房制度改革的推行，我国土地有偿使用的方式日趋多样化，对城镇土地定级估价提出了更高的要求：特别是国土资源部鼓励采用计算机技术开展城镇基准地价评估更新工作，使基准地价评估与计算机技术和地理信息系统技术紧密结合，所有这些都标志着我国的城镇土地定级估价进入了一个崭新的阶段。所以，如何完善目前的土地定级估价理论、方法和手段，建立一个合理、科学的地价体系，如何利用计算机技术辅助完成土地估价是我国目前土地市场的关键课题。 本文以社会主义市场经济理论为指导，以马克思地租理论和区位理论为依据，结合中国土地市场实际和乐山市城镇土地定级估价实例，对城镇土地基准地价评估、地价动态监测的理论基础做了一定的探讨，并探索出了一条科学、实用的城镇土地基准地价评估的技术路线。 1、基准地价体系 基准地价体系是由若干种类、不同形式的地价及有关的系数、指数构成。它们在地价体系中互有区别，各自在土地市场和运行中发挥作用，同时，又相互密切联系，共同指导、调控土地市场，使之有序化、规范化。在以往的基准地价评估中往往忽略了该体系的完整性，使评估结果在使用中存在着缺陷。一个完整的基准地价体系应包括：区域(级别)基准地价(包括分类)，商业用地路线价，基准地价修正系数表，地价动态监测。 2、基准地价内涵 基准地价是指在正常市场条件下，某一时点、不同土地级别、不同用途、一定年期和容积率条件下的平均价格。缺少任一条件的基准地价都是不确定的，不具可比性。因此，只有界定了基准地价的内涵，评估出的基准地价才具有使用价值和可比性。而最基本的地价内涵应包括：评估基准日，土地使用年期，标准容积率，土地开发程度等 3、商业用地路线价 城区商业用地沿街分布特点明显，因此为弥补商业用地级别基准地价表现商业用地地价差别之不足，充分体现商业用地沿街分布的特点，为今后宗地地价评估和管理提供方便，因此在基准地价评估工作中必须进行商业用地路线价评估。 一个完整的路线价体系主要应包括路线价、标准深度和修正系数表。 路线价是整个路线价体系中的核心，它和路线价区段、区段内的样点个数及其修正系数密切相关。 标准深度是影响路线价的重要因素。标准深度确定的是否合理直接影响路线价。在确定标准深度时应结合城市实际综合考虑。 修正系数表，包括深度修正、容积率修正以及临街宽度修正等。建立完善的修正系数表与路线价相配合才能把路线价用于宗地估价。同时应明确路线价中前后两种修正体系含义的本质区别及相互关系。 4、模型法评估基准地价 丰富基准地价评估方法、科学合理地评估基准地价一直是土地工作者努力的方向。本文结合乐山市实际，探讨了适合乐山市土地市场的地价一级别模型和地价一分值模型，并在综合确定基准地价中起到了重要的作用，为以后的评估工作奠定了良好的基础。 5、地价动态监测 土地市场是一个动态的市场，土地随着社会经济和地产市场的的发展而不断增值，地价水平在不断变化，而基准地价成果反映的是在某一时点的地价水平：为保持基准地价的现势性，在地产市场发生变化或影响地价的因素发生变化时，必须及时更新基准地价，达到对基准地价进行动态监测的目的。本文结合乐山市实际，建立了地价监测体系，并提出了运用地价动态监测模型和地价指数相结合共同进行地价动态检测的思路。 6、地价评估系统 城镇土地估价工作涉及面广，工作程序复杂，所需数据量大(既有大量的图形数据，又有属性数据)，数据计算烦琐，成果要求高，利用计算机技术辅助完成土地估价是土地市场发展的必然趋势。因此建立科学、简便、实用的地价评估管理系统具有十分重要的意义。本文以地理信息系统软件Mapinfo为平台，以Mapbasic为编程语言开发了地价评估和管理信息系统。该系统可以方便、直观、有效地对图形和属性数据进行同步管理；程序开发采用采用模块化结构，易扩充和移植，为今后开发与其它系统的连接提供了良好的基础。同时系统界面友好，操作简单，方便实用。

⑺ 基准地价成果介绍

2007年1月,河北省国土资源厅下发了《河北省国土资源厅关于转发《<国土资源部关于实施全国工业用回地出让最低答价标准通知)的通知》(冀国土资地字〔2007〕1号),通知要求,各地要及时开展城镇基准地价更新工作,确保在2007年底完成。石家庄市国土资源局下发了《石家庄市国土资源局关于在石家庄市域范围内开展城镇土地定级估价更新工作的通知》,要求各县(市)开展城区土地级别与基准地价更新工作,2007年12月底提交全部成果。本轮石家庄各县(市)城区土地级别与基准地价更新是应各级国土资源管理部门的工作部署进行的,更新后的基准地价成果见表8.1。

表8.1 石家庄市基准地价成果表单位:元/米2

续表

⑻ 西安市国有土地基准地价表 最新的在哪能找到

http://blog.163.com/3614901_66/blog/static/25181497201210216392620/
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，西安市国有土地级别和基准地价更新成果已经陕西省人民政府批准。为加强地价管理，规范本市土地价格体系，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有土地资产的合理收益，现将西安市中心市区国有土地基准地价予以公布。本基准地价自公布之日起执行，2007年3月27日西安市人民政府公布执行的国有土地级别和基准地价同时废止。本基准地价具体应用问题由西安市国土资源局负责解释。
特此通告。
西安市人民政府
2012年11月6日
西安市中心市区国有土地基准地价表

土地用途
基准
土地地价
级别
单位面积地价 元/平方米（万元/亩）
商服用地
住宅用地
工矿仓储用地
公共管理与
公共服务用地
Ⅰ
9600（640）
4800（320）
945（63）
3300（220）
Ⅱ
6450（430）
4050（270）
720（48）
2400（160）
Ⅲ
4500（300）
3300（220）
555（37）
1725（115）
Ⅳ
3450（230）
2550（170）
420（28）
1125（75）
Ⅴ
2550（170）
1920（128）
345（23）
825（55）
Ⅵ
1950（130）
1380（92）
255（17）
675（45）
Ⅶ
1425（95）
975（65）
210（14）
555（37）
Ⅷ
1050（70）
705（47）

480（32）
Ⅸ
750（50）

X
540（36）

使

用

说

明
1．基准地价内涵：①容积率：商服和住宅用地平均容积率为2.5，工矿仓储用地平均容积率为0.7，公共管理与公共服务用地平均容积率为1.5；②土地开发程度：商服、住宅用地均为“六通一平”（供水、排水、供电、供气、通路、通讯、场地平整），工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地均为“五通一平”（供水、排水、供电、通路、通讯、场地平整）；③土地使用年期：商服用地为40年，住宅用地为70年，工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地为50年。
2．土地级别：各用途土地级别分别以《西安市城区商服用地基准地价图》、《西安市城区住宅用地基准地价图》、《西安市城区工矿仓储用地基准地价图》、《西安市城区公共管理与公共服务用地基准地价图》为准。
3．土地用途分类：工矿仓储用地含工业用地、仓储用地和采矿地；公共管理与公共服务用地含机关团体、新闻出版、科研教育、医卫慈善、文体娱乐、公共设施、公园绿地、风景名胜等用地。交通运输用地和水域水利设施用地基准地价参照工矿仓储用地；特殊用地基准地价参照公共管理与公共服务用地。
4．工业限制区：工矿仓储用地基准地价不包含工业限制区，对工业限制区内现有存量工矿仓储用地，其地价水平参照工业限制区范围内公共管理与公共服务用地土地级别，并按一级2400元/平方米（160万元/亩）、二级1725元/平方米（115万元/亩）、三级1275元/平方米（85万元/亩）、四级945元/平方米（63万元/亩）掌握。
5．临潼旅游度假区范围内与西安市主城区接边区域基准地价参照接壤的主城区各用途地价执行。