经济适用房转让合同纠纷

⑴ 经济适用房转让协议是否有效

经济适用房转让协议必须在取得完全产权后才能有效。
《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定：
一是明确经济适用住房购房人拥有有限产权。
二是明确购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
三是明确购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
四是明确个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
《办法》还规定，已经购买经济使用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定价格及合同约定回购。享受过福利分房退回房屋前或购买过经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用房。

⑵ 私自转让经济适用房，买卖合同有效吗

你好，没有满5年的经济适用房合同有效吗，买卖协议有效吗

⑶ 如何认定经济适用房买卖合同的效力问题

经济适用房制度系国家针对特定的社会群体所制定的群体性福利政策，符合该政策的特定主体享有购买经济适用房的权利。因此，经济适用房属于典型的社会福利房。由于其福利房的性质，土地使用权的性质为国家划拨，与房屋买卖涉及土地使用权流转一样，经济适用房的转让同样涉及到土地使用权的流转。而国有划拨土地使用权的使用者是特定的，一般为国家机关、企事业单位、或特定的带有福利色彩的建设，该属性决定国家无偿划拨的土地使用权非经国家批准/特定程序不得流转。
因此，规范经济适用房的相关政策规定，经济适用房的购买者仅拥有有限产权，其转让必须符合一定的条件，即，购买经济适用房已满5年，且出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。 那么，问题是：如何看待购买经济适用房不满5年的购房人与他人（不享有购买经济适用房权利的人）签订的该房屋买卖合同的效力？ 在司法实践中，一般有两种做法。一种做法是以该买卖合同有效，但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而无法办理转让手续，故根据合同法 有关规定作出合同有效但不能实际履行予以解除的判决。理由是，现行的经济适用房制度仅为七部门日前联合发布《经济适用住房管理办法》以及一些地方法规，均不属于导致合同无效的“法律、行政法规的强制性规定”。因此，该合同应为有效。但该合同在实际履行中因违反经济适用房有关制度而无法办理转移手续，故属于无法履行的合同。对于该类合同，应判决予以解除。 土地出让金，因此，判断该类合同效力的标准是“是否补交了土地出让金”，若补交了土地出让金，该合同有效，反之，则违反土地法的有关强制性规定，应属无效。 另一种做法是，该类房屋买卖实质上涉及到国有划拨土地使用权的流转问题，而参照最高法院关于国有土地使用权转让合同的司法解释，划拨土地使用权转让 须经依法审批，且补交

⑷ 经济适用房的转让协议是否具有法律效应

只有在满足经适房上市条件之后，签订的转让协议才有效。

换句话说，取得经适房前五年签订的转让协议肯定都是无效的。

⑸ 经济适用房私下买卖，现卖方违约!

说句实话你给吴某的好处费10万块也太高了，他反悔你是一点办法也没有，经济适用房国家本来就是禁止交易的，不受法律保护，更何况你的交易还在非上市期，不知道你当初和他签订房屋买卖协议的时候你有没有请律师写个法律文书，那样比较好一点，但是到法律层面上也没用。你现在只有一个办法，但这个办法你也买不到这个房子、吴某也得不到这个房子。那就是你拿你们签得房屋买卖协议去房产局投诉吴某，因为房产局禁止经济适用房私下买卖，一经发现直接取消购买人的经济适用房资格并终身不可申请经济适用房，你可以拿这个来吓唬吴某，逼他把房子卖给你或者分一部分升值的钱补偿你，不过一旦上了房产局你也买不到这房子了，这是你最后唯一的挽救办法

⑹ 经济适用房的买卖合同是否有效

经济适用房的出卖分为两种：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。

②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。 以上是经济适用房的出卖政策。

⑺ 经适房购房资格转让 买卖合同被判处无效

日前，上海某区法院审理了一起转让购买经济适用房而引发的纠纷。

被告因私房拆迁于2007年5月获购买经济适用房资格，因无购房需求，就通过朋友介绍转让该购房资格予原告。为此，原、被告双方签订《房屋买卖合同》。

双方在合同中约定：1，被告将购买经济适用房的资格转让给原告，转让金为30万元；2，被告协助原告办理购房手续，即由原告向开发商实际支付所有购房款及相关费用；3，被告取得房产证及相关手续后，虽房产证及相关票证等落款姓名为被告，但由原告实际拥有房屋所有权并保管相关票证；4，待该房满5年在房产证可以更名时(指将房屋所有权从被告名下转移登记至原告名下)，由被告协助提供各种证明办理变更手续；5，双方不得以任何理由和借口对房屋所有权的归属提出异议，否则承担违约金50万元。

随后，双方依次履行合同部分内容。后因房价大幅上涨，被告于2009年底表明不再履行《房屋买卖合同》，并通过强行换锁方式收回房屋。原告因虑被告受利益驱动、悔约决心已定，于是要求被告给付已付款及利息，并赔偿损失，被告不予理会遂产生诉讼。

原告认为，《房屋买卖合同》因被告拒绝履行而终止后，被告除应返还原告全部已付款及利息外，还应适当赔偿原告所遭受的经济损失方显公平。

法院经审理后认为，合同无效，房屋升值部分不得由任何一方单独享有。遂判决：被告返还原告为购房而支付的30多万元并赔偿原告损失30万余元。

案件评析：经济适用房是国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度。购买人必须符合条件，同时在购买房屋后的一定年限内不得出售。本案中，原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外，协议的付款主义务由原告承担，房屋占有、使用主权利也约定由原告行使，因此这一协议实为经济适用房的转让协议。

为此，法院认定原、被告双方的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为，应认定为无效合同。

鉴于原、被告之间的转让协议被判无效，被告即理应返还原告所支付的涉案费用。同理，由于协议无效，违约金条款自然也就不具有约束力，但房价上涨所带来的升值利益不得由任何一方单独享有，原、被告各享有一半符合原、被告双方预期，也最大程度地体现了公平，是适当的。

（以上回答发布于2015-04-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑻ 经济适用房购买权转让协议是否合法有效

经济适用房买卖合同效力的认定： 1、合同是否有效应参照以下法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

⑼ 购买了一个未满五年的经济适用房，与房主签订的私下协议受法律保护吗有公正

你们俩个都违法``````
违法行为进行公正 还叫公正吗？
不知道你们合同的详细 所以 不好说
不过 应该不会吃什么亏（比如他耍赖啊 什么的）
下面 是一个类似的报道 你参考下`````````
`````````````````````````````````````````````````
经济适用房购买未满5年不得上市交易，这是硬性规定，很多人都知道。但事实上，经济适用房未满交易年限，房主私下与人签订买卖协议的事屡有发生，有人甚至直接把经适房“房票”卖给别人。但这种私下交易很容易“流产”，受房价上涨等因素影响，房主常常反悔，而“未满5年不能卖”就是他们毁约免责的最佳理由。过去，这类纠纷闹到法院，法院多半会判决合同无效。但现在记者发现，南京两级法院都出现了认定此类经适房买卖合同有效的判例。

案例一

经适房名额2万转给亲戚

6年后反悔，法院判履约

张清和李强是一对表兄弟。2004年，张清家老房拆迁，按规定可以申购一套经济适用房，但他并不缺房子，而且一次性拿出十几二十万购房款有点吃力，因此拿不定主意到底要不要申购。李强得知后找到张清，表示愿意花钱买下申购名额，张清同意了。两人谈妥转让费、过户等细节后拟了份转让协议，协议内容包括：张清将经济适用房申购名额作价20080元转让给李强；购房费、办理房产证的相关费用、过户费等一切费用均由李强承担；约五年后，房屋达到交易年限，立即办理过户手续；一方违约应负法律责任。

几天后，张清的妻子出面在转让协议上签了字，李强随即向张清支付了20080元转让费。2005年5月，张清与浦口区经济适用房开发中心签订了商品房买卖契约。随后，李强向该中心支付了约20万元购房款及办理房屋手续所需的各项费用。同年10月，李强拿到房屋钥匙，随即搬进去，居住至今。

根据《浦口区经济适用房（拆迁安置房）管理实施细则》第四十条规定：购买经济适用房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后，就可以上市交易。去年，这套经济适用房正好满5年，只需拿着两证就可以交易过户了。李强好不容易盼到这天，他三番五次催促张清到房产局办理过户，可张清总是支支吾吾。

原来张清早就后悔了，从2005年到现在，房价翻了好几番，当年仅为2万多元就把名额转让，真是太没有远见了！被李强逼急后，张清索性提出增加转让费，否则协议就作废，他声称，当年在协议上签字的是他妻子，而妻子不能代表他的意见。

李强认为转让协议合法有效，坚决不肯增加转让费。双方谈崩后，张清将房子挂到中介，声称要卖房。李强无奈，告到了法院。

法官点评

属“附期限合同” 判决合同有效

南京浦口法院受理并审理了此案。法院认为，民事主体之间合法买卖合同关系受法律保护。本案中，拆迁经济适用房转让协议上卖方一栏“张清”二字，虽然为张清的妻子代签，但张清对该事实是明知的，而且合同签订后，李强也向张清交付了约定的20080元转让费，并为张清所接受，因此张清妻子的代理行为是有效的。并且，双方签订转让协议时，均明知该经济适用房在规定期限内不能交易，并明确了待可交易时张清应当协助李强办理产权过户手续，因此应当认定该转让协议为“附期限的合同”。所谓“附期限的合同”，简言之，即到期后应当履行的合同。至于房屋在出售时尚未取得产权证，法院认定并不影响合同的效力。因此，法院判决张清与李强之间的经济适用房转让协议有效。目前，房屋所有权证已经办好，法院责令张清在取得国有土地使用权证后，立刻将该房屋产权过户给李强。