车朋转让

⑴ 小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的

判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：
1)开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;
2)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;
3)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;
4)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。

地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。

因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。

如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。

(1)车朋转让扩展阅读：

1、 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。

如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定："住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。"象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

2、 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。

因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么 ，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

3、非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。

4、利用人防工程进行改造成的下车库

1996 年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。

由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

参考资料：网络-《城市房屋权属登记管理办法(修订)》

⑵ 土地增值税特殊收入应如何确定

答，
01.纳税人“以房抵债”、“以房抵息”,依照《细则》第五条的规定，应视为取得了“转让收入”，应将其所抵偿的债务额、利息额和其他有关经济收益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。
02
将“以房抵债”、“以房抵息”所取得的房地产又转让的，实际转让者为土地增值税的纳税义务人，应当比照《条例》、《细则》中转让旧房的相关规定对其征收土地增值税。
03
对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；
对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。
04
房地产开发公司收取的违约金、滞纳金和更名费，一般直接计入营业外收入科目，应区分不同情况予以处理：
对购房人发生购房行为，其支付的违约金、滞纳金计入销售收入予以调整；
对购房人未发生购房行为支付的违约金、滞纳金，因未发生房地产转让行为，不计入房地产销售收入。
05
代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
06
代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
07
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
应按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
08
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
· 法院判定或裁定的转让价格；
· 以公开拍卖方式转让房地产的价格；
· 政府物价部门确定的转让价格；
· 经主管税务机关认定的其他合理情形。
09
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在土增清算清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
10
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；
回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

⑶ 公共配套设施能否有偿转让

“配套设施”分为“不能有偿转让的公共配套设施”和“可有偿转让的公共配套设施”两类。“不能有偿转让的公共配套设施”包括水塔、锅炉房、游泳池、公厕、自行车棚等：“可有偿转让的公共配套设施”有开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行等，也包括非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；还包括开发项目外为居民服务的供水、供电、供暖、供气的增容增压、交通道路等。对于能有偿转让的公共配套设施，其实际成本应转作为开发产品处理；对不能有偿转让的，竣工后，应将其实际成本，按照一定标准分配计入房屋等开发项目成本及能有偿转让的公共配套设施产品成本之中。可是因房开企业的特殊性，开发的开时间较长或开发企业在开发进度不同步，有时先建房屋，后建配套设施。这样，就会出现房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而配套设施等尚未完工的情况。这种情况下，如果是可转让的，其本身就可作为成本核算，如实核算就可以了。可是对不可转让的，而又有要计入那些已具备使用条件或已出售的房屋应负担的配套设施费，会计规定是可以以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，预提配套设施费用（不能有偿转让的）记入可售的房屋等开发项目及能有偿转让的公共配套设施产品的开发成本。

⑷ 小区会所的产权属于谁能卖吗

所这一概念来自香港。由于香港地少人多，居室面积大多比较局促，香港的开发企业于是在一些高档楼宇里建立起了会所，包括餐厅、酒吧、台球室、游泳馆等服务设施，是一个为小区住户提供有偿的消费服务活动场所。近些年内地许多楼盘为了促进销售，也建设了会所。究竟会所是什么？目前我国的法律法规及规章中均未作明确规定，一般认为“会所是商品住宅项目附属会所的简称，系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所”。2、会所的权属问题，目前法律法规及规章中没有明确规定，需要视具体情况而定：A、如果开发商在开发过程中将会所作为独立产权报建，会所面积又未进入公摊面积，且开发商依法应无偿提供的物业管理服务用房不包括会所在内，那么，会所产权应属开发商所有。B、如果开发商将会所作为公共配套报建，包括在物业管理服务用房面积内，或将会所面积计入公摊的，或者开发商在销售时承诺会所产权归业主所有的，会所产权应该由小区业主共同享有。 按照《房产测量规范》规定，独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积，并且明确规定会所这样的经营性商业用房不得参加公共建筑面积分摊。因此，会所进入分摊的情况几乎没有。但是，未报建或者包括在物管服务用房面积内的情况是有的，建议你到房管部门查一查。3、会所的销售和出租问题 如果会所的产权属于全体业主，会所不能出售，出租的收益属于全体业主，一般做为物业维修费用使用。 如果会所的产权属于开发商，依照我国民法关于所有权的规定， 所有权包括占有、处置、使用、收益四项基本内涵，因此，开发商有权决定会所的转让、变更、处置、使用等问题。 但是，会所所有权属于“有限制所有权”， 开发企业虽然有权将 会所对外出租和出售，但《物业管理条例》第五十条明确规定，“物业 管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”开发企业在出租、出售会所时，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。仁辰置业

⑸ 小区会所的产权属于谁能卖吗

所这一概念来自香港。由于香港地少人多，居室面积大多比较局促，香港的开发企业于是在一些高档楼宇里建立起了会所，包括餐厅、酒吧、台球室、游泳馆等服务设施，是一个为小区住户提供有偿的消费服务活动场所。近些年内地许多楼盘为了促进销售，也建设了会所。究竟会所是什么？目前我国的法律法规及规章中均未作明确规定，一般认为“会所是商品住宅项目附属会所的简称，系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所”。2、会所的权属问题，目前法律法规及规章中没有明确规定，需要视具体情况而定：A、如果开发商在开发过程中将会所作为独立产权报建，会所面积又未进入公摊面积，且开发商依法应无偿提供的物业管理服务用房不包括会所在内，那么，会所产权应属开发商所有。B、如果开发商将会所作为公共配套报建，包括在物业管理服务用房面积内，或将会所面积计入公摊的，或者开发商在销售时承诺会所产权归业主所有的，会所产权应该由小区业主共同享有。 按照《房产测量规范》规定，独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积，并且明确规定会所这样的经营性商业用房不得参加公共建筑面积分摊。因此，会所进入分摊的情况几乎没有。但是，未报建或者包括在物管服务用房面积内的情况是有的，建议你到房管部门查一查。3、会所的销售和出租问题 如果会所的产权属于全体业主，会所不能出售，出租的收益属于全体业主，一般做为物业维修费用使用。 如果会所的产权属于开发商，依照我国民法关于所有权的规定， 所有权包括占有、处置、使用、收益四项基本内涵，因此，开发商有权决定会所的转让、变更、处置、使用等问题。 但是，会所所有权属于“有限制所有权”， 开发企业虽然有权将 会所对外出租和出售，但《物业管理条例》第五十条明确规定，“物业 管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”开发企业在出租、出售会所时，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。开发企业、会所的承租人、受让人及其他经营者需改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主代表大会同意。仁辰置业

⑹ 如何计算销售不动产、转让无形资产应纳税额

(一)关于销售来不动产应纳自税额的计算 销售不动产业务的计税营业额是指纳税人销售不动产所取得的销售额，即向对方收取的全部价款及价外费用。 (1)将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产； (2)以不动产投资人股，参与受资方的利润分配，其不动产转计行为不征营业税，但该股权转让时，其股权转让额为计税营业额计征营业税。 销售不动产应纳营业税额=销售不动产的计税营业额×5%(二)关于转让无形资产应纳税额的计算 转让无形资产的计税营业额为转让无形资产所取得的全部收入，包括货币资金、实物和其他经济利益。 (1)从事转让土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权和商誉等项目，以取得的转让收入额为计税营业额。 (2)以无形资产投资入股，参与受资方的利润分配且共同承担投资风险，其无形资产的转让行为不征营业税；但转让该股权时，其股权转让额应作为计税营业额计征营业税。 (3)转让无形资产的同时发生的货物销售行为，按规定一并征收营业税。 转让无形资产应纳营业税额=转让无形资产的计税营业额×5％

⑺ 单车棚三年合同可以转让多少钱

这个没有定数，需要双方协商，只要不偏离市场价格太多就好。
需要综合考量地理位置，客流量，设备新旧程度等各种因素。

⑻ 开发商收取房屋设施变更费是什么费用

收取房屋配套设施费是有明文规定的，不过是政府有关部门收取，如果是一些开发商或者物业公司要求缴纳基本上都是虚假的。
配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
1. 契税 契税是业主取得产权证时向国家交的税。 缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2. 公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价 的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
5. 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

⑼ 车棚转让问题咨询合同怎么弄

这个涉及到三方，物业公司，甲方，你，建议签订三方协议比较妥当。

⑽ 我想承包小区个自行车棚协议或合同怎么签。谢谢

协议或合同主要明确主体、标的、期限、双方权利义务、违约责任（解决争议办法）。