基准地价成果

『壹』 什么是基准地价和标准地价

基地准价是指由政府组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价,是土地使用权出让价格的依据。
【标准地价】为限制土地所有权人申报地价
而确定的价格，为人民申报地价的标准。土地
管理部门依据地段相连，地价相近，或地目相
同之土地抽查其市价或收益价格划分等级，再
就各等级内抽校之宗地单位地价，以其算术平
均数中位数或众数定为各该等级的平均地价。
各等级的平均地价经土地管理部门报请政府核
定公告后称标准地价。作为各该等级内土地所
有权人申报地价之依据。例如台湾省依土地法
第150条及第151条规定，地价调整应抽查二
年以内土地市价或收益价格。以为查定标准地
价之依据，依据调查结果，就地价相近及地段
相连或地目相同之土地，划分为地价等级，并
就等级内抽查宗地的市价或收益价格，以其平
均数为各该地价等级的平均地价，再经由该主
管地区地政机关公布后即为标准地价。标准地
价虽非每宗地的真价，但为某一区段或某一等
级内一般地价的平均近似价额，土地所有权人
可依此标准地价斟酌伸缩申报自有宗地的确实
地价，以期征税时，纳税人的负担就大致公
平。

『贰』 基准地价如何制定及公布

基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有专同样的市场价属格的原理进行。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价，具体程序如下：
（1）确定基准地价评估区域。
（2）收集与调查基准地价评估资料。
（3）资料整理。
（4）样点数据检验。
（5）评估基准地价。
基准地价的公布：为保证城镇基准地价评估成果质量，在基准地价评估的每个阶段或每道工序完成后，都必须进行认真的自检和互检，全部工作完成后要进行自检。在全面自检合格的基础上，再提请上级国土资源管理部门验收，经验收符合《城镇土地估价规程》要求的，其成果才能定为合格，经验收合格后，报经当地人民政府批准后向社会公布。

『叁』 基准地价修正法的基本公式

基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。

『肆』 基准地价的计算公式

基准地价系数修正法
基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
1 利用级别或区域基准地价评估
基准地价
（1）基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
（2）程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等
宗地地价计算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn （59）
式中：V：待估宗地地价
u：路线价
dv：深度指数
Ki：其它修正系数(i=1-n)
修正体系、编制及计算
1、标定地价以基准地价为依据，根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。
影响因素：
包括用途、容积率、临路（街）、临海（河）、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。
2、市建成区、开发区内熟地标定地价计算公式为：商业、综合用地标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。
住宅用地（别墅）标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。
3、市区外原乡（镇）政府建成区范围内基准地价计算公式为：
标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。
4、临路（街）用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价计算公式：商业铺面建筑物分摊地价=该地块综合用途标定地价×对应的修正系数×分摊土地面积。
5、凡增加土地使用年限需补交地价款的，其补交标准为：增加土地使用年限/该用途修正系数为1的年限×该用途标定地价。
6、从高用途改为低用途而增加土地使用年限需补交地价的，其补交标准为增加土地使用年限服用途修正系数为1的年限x低用途标定地价×40%。
7、工业用地标定地价计算公式为：
标定地价=基准地价×使用年限修正系数x临路修正系数。
8、工业用地包括工业仓储等用地，其经营性仓储用地按工业基准地价计算结果的基础上加收50%,
9、农业用地标定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数。
10、与建成区或开发区相邻的乡镇具体宗地的标定地价，可分别参照建成区和乡镇基准地价进行评估后取权重确定宗地标定地价。
11、对原批准出让的宗地，如果经批准改变用途，且新用途地价高于原地价的，要重新补交地价款，其补交标准按同一评估期日改变用途后的地价减去原用途的地价，如果提高容积率，若在建设前依照城市房地产管理法规定，到土地部门补办手续，则按新容积率重新计算地价款后补交地价差价。若在建成后再补办手续，则增加的建筑面积地价按原出让时的楼面地价计收。
12、对按商住、综合用途建设的项目，如果用于商业用途的用地面积（或分摊土地面积）大于其他用途的用地面积的，按商业用途进行评估，相反则按综合用途进行评估。
13、对临公园、广场、公共绿地（大面积）的宗地进行评估，应考虑公园、广场、公共绿地对宗地的影响而造成土地的增值。
14、对于酒店配套用的停车场用地、绿化美化用地（新征另外出让），其地价按原酒店用地标定地价的40%计收，对于其他用途配套用的绿化用地、停车场用地（不包括公共绿地另外出让），其用地的地价按原用地标定地价的40%计收。
15、市内和城乡相邻地块的加油站基准地价：市内40万元店，建成区和乡镇相邻宗地35万元瘤。
16、冷冻厂、加油站、停车场项目用地评估时，冷冻厂、加油站容积率修正系数为0.8一0.9之间。
17、凡属于海坡旅游开发区、鹿回头旅游开发区、亚龙湾国家度假区等风景旅游景点，兴建度假村、酒店等项目的容积率修正系数一律按别墅容积率修正系数计算。
18、对于临同一道路（街道）两旁的地块应按同一区片的基准地价（就高不就低）测算标定地价。
第四部分地价政策
19、对原土地证中载明的土地用途（如仓储用地、工业用地、农业用地等），转让时，应按规划用途或实际使用用途评估。
20、根据地方产业政策可优惠出让底价的产业为旅游产业、高新科技产业、旅游农业项目和基础设施项目等。
(1)旅游产业。为引进资金、加快我市经济建设，促进旅游业的发展，市政府将由国家或省级确定旅游度假开发区内土地使用权成片出让给开发商时，可根据国家经济宏观调控和我市经济发展状况来确定最低出让底价。
一般成片出让土地使用权标定地价是由地租组成，其征地费、管理费、动迁安置费及有关各税费由开发商按实际发生金额支付。
(2)高、新科技（工业）项目用地。属国家级先进水平的高新科技项目，并对三亚市发展具有推动作用的，可按工业用地标定地价给予减免。
(3)旅游农业项目用地，属于农业用地部分按农业用地标定地价计收，但允许按容积率0.005以下兴建公共配套设施（指职工住宿办公用房），属于非农业用地部分按不同用途标定地价计收。其使用土地面积按容积率推算，即用地面积=建筑面积一容积率。
(4)高尔夫球场项目用地，属于高尔夫球场用地部分按高尔夫球场用地标定地租计收，但允许按容积率0.01以上兴建公共配套设施，超出容积率0.01部分的按商业、居住标定地价计收。
21、凡属于下列情况的，给予地租优惠。
(1)属于非本市财政拨款单位兴建学校（幼儿园）、医院（不含疗养、康复中心）等项目用地的，可减收地租40%。
(2)经国家或省级科技部门鉴证的高、新科研项目用地，视投资规模大小给予地租减免优惠。
(3)有营利的市政公用设施，包括供水、供电、电讯等基础设施用地，交通运输配套设施用地的，按工业用地标定地租计收。
(4)属于农贸市场用地的，按商业用地价格评估，按标定地租给予30%优惠。

『伍』 基准地价成果介绍

2007年1月,河北省国土资源厅下发了《河北省国土资源厅关于转发《<国土资源部关于实施全国工业用回地出让最低答价标准通知)的通知》(冀国土资地字〔2007〕1号),通知要求,各地要及时开展城镇基准地价更新工作,确保在2007年底完成。石家庄市国土资源局下发了《石家庄市国土资源局关于在石家庄市域范围内开展城镇土地定级估价更新工作的通知》,要求各县(市)开展城区土地级别与基准地价更新工作,2007年12月底提交全部成果。本轮石家庄各县(市)城区土地级别与基准地价更新是应各级国土资源管理部门的工作部署进行的,更新后的基准地价成果见表8.1。

表8.1 石家庄市基准地价成果表单位:元/米2

续表

『陆』 什么是基准地价

基准地价的主要作用，一是指导土地利用，宏观调控和引导房地产市场的重要手段，政府制定城市发展规划、城镇规划、土地利用布局和产业导向的参考依据，有利于合理引导土地使用者投资、利用和经营管理。二是利用基准地价进行评估，是土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、授权经营及清产核资、土地收购整理等宗地价格评估的主要方法。三是确定土地租金、土地使用税、费标准的依据。

『柒』 城镇基准地价更新的目的与意义

为保证基准地价及定级成果和宗地地价评估标准的现势性,更加科学合理地反映石家回庄市的地答价水平,服务地区经济,依据冀政〔2001〕55号《河北省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》:“各市、县要加强地价管理,根据土地市场价格的变化,及时更新基准地价。凡现有基准地价已3年以上未更新或当地地价水平已发生重大变化,要进行基准地价更新”的要求,以及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。对石家庄市现行的各县(市)土地定级估价成果进行更新。目的为使该项成果更加科学、合理地显现石家庄市各县(市)地价水平,保持土地定级估价成果的现势性,为政府制定规划和土地利用计划;进一步规范和调控地产市场,优化土地资源配置,促进合理利用土地;依法征收土地税费,防止国有资产流失;为服务于经济建设提供更加客观的依据。