上海耕地转让

A. 上海市土地使用权出让办法的第二章　出让土地使用权的范围、方式和程序

第十条（土地使用权出让的规划要求）
土地使用权出让，必须按本市土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和城市规划管理技术规定的要求进行。
第十一条（应当实行土地使用权出让的范围）
除按照《中华人民共和国土地管理法》规定可以以划拨方式取得土地使用权的情形外，各类建设项目均应当以有偿使用方式取得土地使用权。其中，商品房项目应当按本办法的规定，以出让方式取得土地使用权，其他项目可以以出让或者租赁等方式取得土地使用权。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照前款规定应当以出让方式取得土地使用权的，由房地产转让的受让人与出让人签订出让合同，并在按规定支付土地使用权出让金（以下简称出让金）后，取得土地使用权。
第十二条（出让合同的内容和格式）
出让合同应当载明下列主要内容：
（一）出让和受让的当事人双方；
（二）出让地块的坐落、四至范围和面积；
（三）出让地块的规划用地性质和规划技术参数；
（四）出让年限；
（五）出让金金额、支付方式和期限；
（六）拆除出让地块上原有建筑物、构筑物和其他附着物的责任、费用承担和完成期限；
（七）与出让地块相关的市政公用设施配套要求和费用承担的责任；
（八）出让地块的交付期限；
（九）项目建设的开工和完成期限；
（十）当事人双方在出让年限届满时的权利和义务；
（十一）违约责任；
（十二）争议的解决方式；
（十三）当事人双方约定的其他事项。
出让合同应当附有规划管理部门根据批准的详细规划提供的出让地块的各项规划要求和附图。
出让合同应当参照使用标准格式。出让合同的标准格式由市土地管理部门制订。
第十三条（土地使用权出让的最高年限）
土地使用权出让的最高年限按不同的用途确定：
（一）居住用地为70年；
（二）工业用地为50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地为40年；
（五）综合或其他用地为50年。
第十四条（土地使用权出让的方式）
土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）招标；
（二）拍卖；
（三）协议；
（四）国家和市人民政府规定的其他方式。
用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目的土地使用权出让，应当通过招标、拍卖方式进行，但经市人民政府批准以协议方式出让土地使用权的特殊情形除外。
第十五条（征询规划要求和相关批准手续的办理）
土地使用权出让前，出让人应当以书面形式向规划管理部门征询该地块的规划要求，规划管理部门应当根据经批准的详细规划提供各项规划要求及其附图。
土地使用权通过招标、拍卖方式出让的，出让人应当在招标、拍卖前，以书面形式向投资管理部门和相关管理部门征询意见，并在招标文件和拍卖的有关资料中明确该地块建设项目的立项条件、规划、环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；招标、拍卖完成后，受让人凭出让合同向投资、规划等管理部门办理建设项目的相关手续。
土地使用权通过协议方式出让的，出让地块建设项目的相关手续，由受让人按照国家和本市有关规定向投资、规划等管理部门办理。
第十六条（有关资料的提供）
出让人应当向有意受让土地使用权者提供下列资料：
（一）出让地块的坐落、四至范围、面积、地形图或地籍图；
（二）项目建设的完成年限、必须投入的最低建筑费用和发展面积的下限；
（三）规划用地性质、建筑容积率、建筑密度和净空限制等各项规划要求；
（四）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；
（五）市政公用设施的现状和配套建设要求；
（六）出让地块的地面现状；
（七）出让的方式和年限；
（八）受让人应当具备的资格；
（九）出让金的支付方式和要求；
（十）出让合同的标准格式；
（十一）有关土地使用权出让方面的具体规定；
（十二）房地产买卖及物业管理的有关规定；
（十三）其他有关资料。
第十七条（招标方式出让土地使用权的程序）
土地使用权通过招标方式出让的，其主要程序为：
（一）出让人根据出让地块的具体条件发布招标公告或者投标邀请书；
（二）投标人按招标公告或者投标邀请书的规定获取招标文件，并在出让人组织下踏勘出让地块；
（三）投标人支付保证金，并将投标文件密封后投入指定的标箱；
（四）出让人在招标文件确定的投标截止时间主持开标；
（五）由出让人组建的评标委员会对投标文件进行评审，提出评标报告和推荐的中标候选人；
（六）由出让人在评标委员会推荐的中标候选人中确定中标人，并向中标人发出中标通知书；
（七）中标人在规定期限内，持中标通知书与出让人签订出让合同，并支付定金。
开标和评标应当有本市的公证机关参加，并出具公证书。
第十八条（拍卖方式出让土地使用权的程序）
土地使用权通过拍卖方式出让的，其主要程序为：
（一）由出让人委托的拍卖人发布拍卖公告；
（二）竞买人按拍卖公告确定的时间踏勘出让地块，并支付保证金；
（三）拍卖人按拍卖公告确定的时间、地点进行拍卖，通过公开竞价，应价最高的竞买人为买受人；
（四）买受人与拍卖人签订成交确认书；
（五）买受人持成交确认书与出让人签订出让合同，并支付定金。
拍卖应当有本市的公证机关参加，并出具公证书。
第十九条（协议方式出让土地使用权的程序）
土地使用权通过协议方式出让的，其程序为：
（一）出让人向有意受让土地使用权者提供出让地块的有关资料；
（二）有意受让土地使用权者获得有关资料后，经与出让人协商一致，签订出让合同，并支付定金。
第二十条（具体实施办法的制订）
出让土地使用权招标、拍卖的具体实施办法，由市土地管理部门会同市发展改革、建设、规划等有关部门另行制订。
第二十一条（定金、保证金和出让金）
定金、保证金和出让金应当按出让人规定的币种支付。
定金、保证金可以抵充出让金。
对未中标者和买受人以外的竞买人已支付的定金、保证金，出让人或者拍卖人应当予以退还。
第二十二条（出让地块原使用者土地使用权的收回）
按本办法规定出让土地使用权的，出让地块原使用者的土地使用权应当依照法律程序予以收回。
第二十三条（受让人土地使用权的登记）
出让合同签订时，出让地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已拆除的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金后，办理土地使用权登记。
土地使用权连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出让的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金后，办理土地使用权登记。
出让合同签订时，出让地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物应当拆除而未拆除的，受让人应当按下列规定办理土地使用权登记：
（一）出让合同中约定由出让人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，应当在受让人按出让合同规定支付全部出让金，出让人按出让合同规定交付出让地块后，由受让人办理土地使用权登记。
（二）出让合同中约定由受让人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金，出让人应当发给受让人土地临时使用证明，并由受让人与出让地块所在地的区、县人民政府或者其指定的单位签订委托拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的合同；受让人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物拆除后，办理土地使用权登记。
出让人应当在市或者区、县房地产交易中心及时公布土地使用权出让的成交价格。
第二十四条（土地开发、利用和经营的要求）
受让人应当按出让合同约定的规划用地性质、规划要求、开发期限和条件进行土地开发、利用和经营。
受让人在出让地块上进行房地产开发的，应当按本市规划管理、建筑业管理、房地产管理以及交通、环保、卫生、环卫、消防等城市管理的有关规定办理各项申请审批手续。
第二十五条（规划用地性质或者规划要求的变更）
受让人在土地使用权出让年限内，需改变出让合同约定的规划用地性质或者规划要求的，必须向出让人和规划管理部门提出申请。经审核批准的，受让人应当与出让人重新签订出让合同或者签订补充合同，并相应调整出让金；不予批准的，应当由出让人或者规划管理部门书面通知受让人。
第二十六条（出让金的管理）
出让金应当按规定全部上缴财政，列入预算，并按照国家和本市的有关规定安排使用。

B. 上海市土地出让契税怎么交

《中华人民共和国契税暂行条例》第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；. 第三条 契税税率为3-5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
因此，出让土地需要缴纳契税。

C. 急求上海崇明县土地流转政策

各乡、镇人民政府，县政府有关委、办、局：

为贯彻落实党的十七届三中全会精神和《上海市人民政府关于进一步稳定完善农村土地承包关系建立健全土地承包经营权流转市场的指导意见》（沪府〔2009〕34号）精神，按照有利于农村经济发展、有利于农村社会稳定、有利于维护农民利益的要求，现就我县进一步稳定完善农村土地承包关系，成立县级农村土地承包仲裁机构和镇（乡）农村土地承包经营纠纷调解委员会，建立镇（乡）农村土地承包经营权流转管理服务中心等工作提出以下指导意见:

一、进一步稳定完善农村土地承包关系，切实维护农民合法权益

（一）基本原则

1、依法办事的原则。严格按照《中华人民共和国农村土地承包法》以及有关的法律、法规和政策，逐步完善农村土地承包关系。

2、大稳定、小调整的原则。明确现有的土地承包关系要保持稳定并长久不变，稳定是前提，在此前提下对少数矛盾突出的村民小组依法进行调整完善。

3、因地制宜、分类指导的原则。完善二轮土地承包关系，应以村民小组为单位，根据村民小组的实际情况，择时完善，不搞“一刀切”。

4、村民自治的原则。完善二轮土地承包关系属村组的重大事项，应当按照《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律、法规，尊重所在村组多数村民意愿，妥善化解各类矛盾。

5、试点先行的原则。本次稳定完善工作在试点基础上，逐步推进，稳妥实施。

（二）工作重点

1、二轮延包时，原实行暂缓延包的地方，原则上按1999年延包政策和农村土地承包法规定，落实农户土地承包经营权。确权确地确有困难的，也可采取确权确利的办法。

2、因各种原因造成个别农户承包土地面积畸多、畸少，矛盾比较突出的地方，应根据有关文件精神，结合本村民小组实际，按照依法、公平、公开的原则调整完善。

3、对少数农民延包时不要或少要承包地、现在要求重新落实土地承包经营权的，应区别不同情况，通过民主协商，妥善处理。

4、对实施“土地换保障”（农改非）而交回的承包地，在不改变土地所有权的前提下,由县国有资产经营公司接管。并委托镇（乡）农村土地承包经营权流转管理服务中心登记造册，明确四至、面积。其土地不再纳入本次延包完善范畴，可以采取有偿流转办法处置。

5、对第二轮土地延包时非在册农业人口，现在要求落实土地承包经营权的，除国家政策规定外，不属于土地承包关系调整完善的范围。

6、针对二轮土地承包中存在承包档案资料不全、散失等现象，各镇（乡）、村、组要逐步完善承包档案资料管理。本次完善土地承包关系中的资料，必须正确无误，并及时整理归档。

（三）权证管理

镇（乡）农村经营管理部门做好土地承包经营权证的登记、发放、备案、变更等基础工作，确保基础资料的正确、完整，县农村经营管理部门负责权证的审核和确认。

对已开展延包但未发放土地承包经营权证的，要在规范填写后，加快权证发放到农户；对延包后承包土地面积发生变动，与原土地承包经营权证所载事项不相符的，应及时变更土地承包经营权证；对已发放给非集体经济组织成员的土地承包经营权证，按相关法律规定由本集体经济组织解除其土地承包关系，并收回土地承包经营权证，原耕种的土地符合规模经营条件的，可通过流转办法解决。

根据本市征地实行落实社会保障与土地处置、户籍转性整体联动的原则，因征地原因家庭全部成员户籍转性落实小城镇或城镇保险的农户，应交回土地承包经营权证，并由原发证机关予以注销；因征地原因家庭部分成员户籍转性落实小城镇或城镇保险的农户，应交回该部分成员的承包地，由发包方按照有关规定，核减相应承包地面积，并办理权证变更登记。

二、加强土地流转管理和服务，建立健全农村土地流转机制

为规范农村土地承包经营权流转行为，促进农业适度规模经营健康发展，要推进以镇（乡）为单位的土地承包经营权流转管理服务中心建设，逐步形成农村土地承包经营权流转市场，引导农户规范有序地进行土地承包经营权流转。

建立镇（乡）农村土地承包经营权流转管理服务中心，作为土地承包经营权流转管理交易服务平台，具体承担提供流转信息、开展政策咨询与价格评估、指导合同签订以及从事服务和调解纠纷等职能。镇（乡）农村土地承包经营权流转管理服务中心一般配备3-5名管理人员。其设施设备和正常运行等经费应纳入镇（乡）财政预算，严禁向进场流转的农户收取费用。

在建立健全农村土地承包经营权流转市场中，必须按照依法、自愿、有偿的原则，充分尊重农户在土地承包经营权流转中的主体地位，确保土地承包经营权流转中农户享有的权利。新签订的土地流转合同，其流转价格应根据流转双方土地的经营性质、流转用途等由双方协商确定，原则上不低于本县出台的最低保护价。土地承包经营权流转期限，可按不同作物和农业用途，由双方协商决定。

三、建立健全调解仲裁机制，依法解决农村土地承包经营纠纷

建立健全农村土地承包经营纠纷调解仲裁机制，是进一步稳定完善农村土地承包关系、建立健全农村土地承包经营权流转市场的重要保证。

县成立土地承包仲裁委员会，委员会下设办公室，具体负责调解仲裁的日常事务工作。农村土地承包仲裁工作经费纳入财政预算。镇（乡）应成立农村土地承包经营纠纷调解委员会，负责本辖区内日常调解工作。村民因土地承包经营或流转发生纠纷时，可以通过双方协商解决。也可以通过村民委员会或镇（乡）调解委员会调解解决。矛盾确系突出，协商调解不成，需要通过仲裁途径解决的，可向县土地承包仲裁委员会申请仲裁。各村要明确一名干部从事农村土地承包经营纠纷的调解工作。从而形成村、镇（乡）调解、县调解仲裁的农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系。

四、切实加强领导，有序推进农村土地稳定完善工作

（一）统一思想，提高认识

进一步稳定完善农村土地承包关系是落实党的“三农”政策的大事，是建设社会主义新农村、构建农村和谐社会的重要内容，也是维护好、实现好广大农民群众土地承包经营权的政策保障。各镇（乡）要进一步统一思想，提高认识，增强责任感、使命感，以科学发展观为指导，充分调动基层积极性和创造性，切实、有序地推进稳定完善农村土地承包关系及建立农村土地承包经营权流转市场的工作。

（二）加强领导，明确职责

农村土地承包稳定完善工作涉及面广，政策性强，为加强对这项工作的领导，县政府成立专项工作领导小组，负责对乡镇、有关部门进行指导、监督及工作考核；各乡镇要加强组织领导，做到主要领导亲自抓，分管领导具体抓，要在人力、物力、财力上给予保障，抽调熟悉农村土地承包工作的人员组成专门工作小组，负责稳定完善农村土地承包关系的各项具体任务。本着试点先行的原则，每个镇（乡）先选择2个村作为试点，在取得试点经验的基础上再全面推开。县、镇（乡）有关部门要明确各自职责，同时加强部门间的互相配合和工作联动。对涉及农民群众切身利益的土地承包及流转中的问题，有关方面应通力合作，及时妥善解决，把矛盾化解在当地，化解在基层。要在解决历史遗留问题的同时，防止和避免出现新的矛盾和问题。

（三）健全机制，强化管理

县、镇（乡）两级农经部门应担负起农村土地承包日常管理业务工作，逐步形成公平、公正、公开的农村土地承包经营权流转市场机制和管理服务体制，切实加强土地承包经营纠纷调解仲裁机制建设。全面做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作，并加强政策法规宣传培训，积极开展土地承包与流转纠纷的调解和仲裁工作。

D. 上海市崇明县农村土地流转指导价港沿镇土地承包指导价格是多少钱

看您是要转让还是要求购了，还要看您需求或者是转让的土地类型是什么了。根据土地类型和土地面积来综合衡量出来的，具体的参考您可以看一下土银网中土地流转中心里面关于上海崇明土地的转让和求购信息做为参考。

E. 求一个网站，可以看到上海土地出让成交信息，要有受让人信息，受让人直接标明，可以输入受让人检索

中国房地产信息网应该可以，不过搜寻相关资料可能需要注册

F. 上海市崇明县土地流转，

您好！我是崇明人。家住庙镇白港村。想请问一个问题。我老婆和孩子是农业回户口。老婆答是是原是合作18大队8小队。户口在98年7月迁入白港村。但是合作18大队也没给我老婆土地。庙镇白港村也没有土地。现在我们没有土地。这么办。我以前在单位上班的早就在99年底下岗了。希望您们能否帮忙解决一下谢谢。

G. 上海集体土地出让费用是多少

土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：
一． 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
二． 发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三． 通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四． 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

H. (急)请问上海商铺土地出让金计算公式是什么 谢谢

在上海买了商铺,在卖出时突被告知须缴土地出让金才能过户, 因为这是划拨土回地, 请问计算公式是什答么? 例如所购商铺面积是100平米,总价200万,而商场共四层,每层1000平米, 请问该交多少土地出让金?