土地转让执行

A. 土地转让有什么程序

一、国有土地使用权转让
（一）单位用地转让
1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
2、审查
接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。
如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。
3、现场勘察
现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。
4、地价评估，并提供报告书
审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。
5、填写转让审批表
认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。
6、审批
审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。
7、交纳有关税费
8、登记编号
审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。
9、土地使用权变更登记
经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。
备注：
1、如为协助法院执行转让土地使用权，应依据法院提供的裁定书（判决书），协助执行通知书及其中所载明的宗地四至面积筹办理转让过户手续，可以不经被执行人同意。
2、划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。
3、转让合同应经过公证。
4、有关资料采用复印件时，应与原件核实并予注明。
5、分立、更名等涉及土地使用权变更的，当事人应提供有效的证明材料。分立者应为原同一单位或家庭成员，且单位所有权性质不变；更名者应为同一使用权人。继承的须提交继承文书或公证文书等。缴纳有关费用后，继承、分立、更名可填写变更登记审批表直接进行变更登记。夫妇共同购置的房地产，可以设定为共有财产，经申请可参照更名办理。找房地产资料,到中国地产商 www.zgdcs.com
6、企业改制土地变更实际上一种转让行为，通常以有偿方式取得土地使用权，原则上需转让审批。
（二）个人住宅转让
个人住宅用地转让手续与单位宗地转让手续基本相同。除出让土地外，其他个人住宅用地可以按划拨用地对待，在办理过程中应注意以下事项：
1、须有宗地共有人同意转让意见；
2、个人转让应以当场签押为准；
3、个人住宅转让时未缴纳年租金者须缴纳地价总额
1％有偿使用费后按划拨土地使用权进行变更登记。
二、集体土地使用权转让
下列集体土地使用权视情况可以转让：
（一）乡、村企业需经审批可以在集体经济组织内部流转，确需对外转让的，经土地主管部门审查同意并报经政府批准征为国有后，可以依法出让（转让）；另抵押的集体土地，抵押权实现时，可以依法转让。
（二）依法登记的城镇个人住宅使用的集体土地，经土地所有权人同意可以转让，但变更后的土地使用权性质仍为集体土地使用权。

B. 土地使用权可以强制执行吗

被执行人的农村土地承包经营权，在人民法院在保留被执行人生产、生活所必须之外，对其部分承包土地的经营收益权（收益权），可以进行强制执行的，以经营收益权（收益权）抵偿义务人应履行的债务。
债务人的农村土地承包经营权，可以作为执行标的进行执行的理由如下：
一、尽管目前我国的执行法律、法规、司法解释对执行标的范围没有具体、明确界定和说明，但总体上还是划了个框框的。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题意见》第254条规定：“强制执行的标的应该是财物和行为”，这就是说，只要是财物和行为，除法律有禁止性规定的以外，都可以作为强制执行的标的。财物泛指财产，包括物权和债权，从民法理论上讲，物权和债权是构成财产权的两大基石。财产是民事强制执行的标的，这一点无可非议的，对被执行人的财产及财产权益进行强制执行，以满足债权人实现债权体现了权利义务对等与司法公正原则。
农村土地承包经营权是指公民、集体对于集体所有的土地或者国家所有由集体使用的土地进行占有、使用、收益的权利。农村土地的所有者是集体，承包方不是土地的所有权人，不能对其承包经营的土地行使处分权，只能行使占有、使用、收益权，这种承包经营权属于物权法上所指的他物权、用益物权，是与财产所有权有关的财产权，农村土地承包经营者享有的这种物权，可以产生收益，转换为财产，作为强制执行的标的。
二、现实生活中，一些被执行人对人民法院的执行不是采取积极配合的态度，而是推、拖、躲、懒，以各种方式对抗执行，有的为了逃避执行，怠于行使权利，有商不经、有桑不织，有田不耕，有劳不为，致使人民法院无法执行。这样，一方面损害了权利人的利益，另一方面放任了逃避债务、对抗执行的义务人，更主要是破坏了法律的严肃性，动摇了社会对法制的信心。对于这些人，只能是直接剥夺他们在承包土地上的占有、使用、收益的权利，对其土地承包经营权进行强制执行，也只有这样，才能实现权利人的权利，使义务人对其应履行的义务避而不及，逃之不掉，张显法律的公平与正义。
三、《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、《中华人民共和国农村土地承包法》第9条规定“国家保护集体所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织或个人不得侵犯”、《中华人民共和国民法通则》第80条第2款规定“公民、集体依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地承包经营权受法律保护”，这些规定都不是对执行标的限制和禁止，不属于强制执行禁止性规范，人民法院依法进行的强制执行行为，并没侵犯，更没有突破法律禁限。
四、人民法院执行土地承包经营权，实质上是执行承包土地上的收益（或者说收益权），不是执行土地本身，土地的性质不改变，土地的用途不改变，土地的所有者、承包者的主体资格不改变，只是为了防止义务人怠于行使对承包土地的经营权，损害权利人利益，从而将义务人对承包土地的劳作、管理、收获的权利通过法律程序移转给权利人，以抵偿义务人应履行的义务的一种强制执行方法。

C. 土地流转能强制执行吗

对于符合法律规定的土地流转，如果当事人不按约定及相关法律规定进行土地流转的，当事人通过诉讼方式，要求按约定及相关法律规定进行土地流转的，但判决生效后，判决义务人不按判决履行的，另一方可以依法申请强制执行，通过人民法院依法要求判决义务人按判决进行土地流转。

相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

D. 如何对房屋和土地进行强制执行

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”为此，某些被执行人错误地认为，其只有一套住房，法院不可能拍卖其住房，拒不配合法院的执行工作。但根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”因此，已经设立抵押权的房屋，即便是被执行人只有一处住房，法院仍然可以强制执行。且根据今年5月5日开始实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条的规定“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系其本人及所复议家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”据此，即便是没有设定抵押权的房屋，若被执行人存在上述几种情况，法院依然可以强制执行其唯一住房。

E. 农村土地流转能强制执行吗

不能。

《农村土地承包经营权流转管理办法》第六条规定，承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。

村干部强迫承包方流转土地，该怎么维权?

《农村土地承包法》第六十五条规定，国家机关及其工作人员有利用职权干涉农村土地承包经营，变更、解除承包经营合同，干涉承包经营当事人依法享有的生产经营自主权，强迫、阻碍承包经营当事人进行土地承包经营权互换、转让或者土地经营权流转等侵害土地承包经营权、土地经营权的行为，给承包经营当事人造成损失的，应当承担损害赔偿等责任;情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

综上，村干部强迫承包方进行土地经营权流转，承包方可向上级机关投诉或向人民法院起诉。

F. 土地转让需要办哪些程序

土地转让程序：1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
2、审查
接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。
如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。
3、现场勘察
现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。
4、地价评估，并提供报告书
审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。
5、填写转让审批表
认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。
6、审批
审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。
7、交纳有关税费
8、登记编号
审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。
9、土地使用权变更登记
经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。
备注：
1、如为协助法院执行转让土地使用权，应依据法院提供的裁定书（判决书），协助执行通知书及其中所载明的宗地四至面积筹办理转让过户手续，可以不经被执行人同意。
2、划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。
3、转让合同应经过公证。
4、有关资料采用复印件时，应与原件核实并予注明。
5、分立、更名等涉及土地使用权变更的，当事人应提供有效的证明材料。分立者应为原同一单位或家庭成员，且单位所有权性质不变；更名者应为同一使用权人。继承的须提交继承文书或公证文书等。缴纳有关费用后，继承、分立、更名可填写变更登记审批表直接进行变更登记。夫妇共同购置的房地产，可以设定为共有财产，经申请可参照更名办理。
6、企业改制土地变更实际上一种转让行为，通常以有偿方式取得土地使用权，原则上需转让审批。

G. 债务人有国有出让土地，可以申请法院执行吗

如果对方欠了你的债务，正好和他要出让的土地，价格是相当的话，额，债务人又没有钱，还给你的时候，你完全通过法律向法院申请执行赔偿或者土地

H. 法院可以强制执行农村的土地吗

可以

根据最高人民法院颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 第 24 条的规定： “人民法院执行集体土地使用权时， 经与国土资源管理部门取得一致意见后， 可以裁定予以处理

但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续， 缴纳土地使用权出让金及有关税费。 对处理农村房屋涉及集体土地的， 人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

被执行人的农村土地承包经营权，在人民法院在保留被执行人生产、生活所必须之外，对其部分承包土地的经营收益权（收益权），可以进行强制执行的，以经营收益权（收益权）抵偿义务人应履行的债务。

债务人的农村土地承包经营权，可以作为执行标的进行执行的理由如下：

一、尽管目前我国的执行法律、法规、司法解释对执行标的范围没有具体、明确界定和说明，但总体上还是划了个框框的。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题意见》第254条规定：“强制执行的标的应该是财物和行为”，这就是说，只要是财物和行为，除法律有禁止性规定的以外，都可以作为强制执行的标的。

财物泛指财产，包括物权和债权，从民法理论上讲，物权和债权是构成财产权的两大基石。财产是民事强制执行的标的，这一点无可非议的，对被执行人的财产及财产权益进行强制执行，以满足债权人实现债权体现了权利义务对等与司法公正原则。

农村土地承包经营权是指公民、集体对于集体所有的土地或者国家所有由集体使用的土地进行占有、使用、收益的权利。

农村土地的所有者是集体，承包方不是土地的所有权人，不能对其承包经营的土地行使处分权，只能行使占有、使用、收益权，这种承包经营权属于物权法上所指的他物权、用益物权，是与财产所有权有关的财产权，农村土地承包经营者享有的这种物权，可以产生收益，转换为财产，作为强制执行的标的。

二、现实生活中，一些被执行人对人民法院的执行不是采取积极配合的态度，而是推、拖、躲、懒，以各种方式对抗执行，有的为了逃避执行，怠于行使权利，有商不经、有桑不织，有田不耕，有劳不为，致使人民法院无法执行。

这样，一方面损害了权利人的利益，另一方面放任了逃避债务、对抗执行的义务人，更主要是破坏了法律的严肃性，动摇了社会对法制的信心。

对于这些人，只能是直接剥夺他们在承包土地上的占有、使用、收益的权利，对其土地承包经营权进行强制执行，也只有这样，才能实现权利人的权利，使义务人对其应履行的义务避而不及，逃之不掉，张显法律的公平与正义。

三、《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；

《中华人民共和国农村土地承包法》第9条规定“国家保护集体所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织或个人不得侵犯”；

《中华人民共和国民法通则》第80条第2款规定“公民、集体依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地承包经营权受法律保护”，这些规定都不是对执行标的限制和禁止，不属于强制执行禁止性规范，人民法院依法进行的强制执行行为，并没侵犯，更没有突破法律禁限。

四、人民法院执行土地承包经营权，实质上是执行承包土地上的收益（或者说收益权），不是执行土地本身。

土地的性质不改变，土地的用途不改变，土地的所有者、承包者的主体资格不改变，只是为了防止义务人怠于行使对承包土地的经营权，损害权利人利益，从而将义务人对承包土地的劳作、管理、收获的权利通过法律程序移转给权利人，以抵偿义务人应履行的义务的一种强制执行方法。

(8)土地转让执行扩展阅读

个案执行中应注意以下几个方面：

1、厘清权属关系。

《物权法》第 9 条规定“不动产的设立、 变更、 转让和消灭， 经依法登记， 发生效力; 未经登记的， 不发生效力; 但法律另有规定的除外。 ”

2、征询土地管理部门和集体经济组织的意见。

由于农村房屋是建在集体土地上， 集体土地的使用权属农村集体组织。

而土地使用权的转让， 一种方式是通过集体土地性质改 变为国有土地; 另一种方式是在本集体组织成员间转让， 但该种转让受到宅基地“一户一宅” 的限制。 因此， 处置集体土地上的房屋必须征询土地管理部门的农村集体经济组织的意见。

3、对买受人范围作出一定的限制。

国务院国办发[1999] 39 号通知规定“农民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 ” 国发[2004] 28 号也规定“加强农村宅基地管理， 禁止城镇居民在农村购买宅基地。 ”

《土地管理法》第 62 第规定， 农村房屋只能在本集体经济组织成员之间转让， 且受到一户一宅的规定。

由于上述的限制， 在处置时必须规定严格的买受条件。 四是查明是否存在执行豁免。

依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、 扣押、冻结财产的规定》 和《关于人民法院执行没定抵押的房屋的规定》 ， 对农村房屋执行受到以下限制：

第一， 对被执行人及其扶养的家属生活必须的房屋， 法院可以查封， 但不得拍卖、 变卖或者抵债; 第二， 对被执行人及其扶养的家属生活必须但已设定抵押的房屋， 在给予被执行人一定的宽限期并由申请执行人或集体经济组织提供临时性住房后可以拍卖、变卖或抵债。

实行家庭承包的，按下列程序颁发农村土地承包经营权证：

1、土地承包合同生效后，发包方应在30个工作日内，将土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等材料一式两份报乡(镇)人民政府农村经营管理部门。

2，乡(镇)人民政府农村经营管理部门对发包方报送的材料予以初审。材料符合规定的，及时登记造册，由乡(镇)人民政府向县级以上地方人民政府提出颁发农村土地承包经营权证的书面申请;材料不符合规定的，应在15个工作日内补正。

3、县级以上地方人民政府农业行政主管部门对乡(镇)人民政府报送的申请材料予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报同级人民政府颁发农村土地承包经营权证;申请材料不符合规定的，书面通知乡(镇)人民政府补正。

农村土地承包经营权证所载明的权利有效期限，应与依法签订的土地承包合同约定的承包期一致。

I. 土地转让要办什么手续

一般的土地转让需要办理的手续及流程有：

第一步、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。

第二步、审查。接到申请后，办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。

第三步、现场勘察。现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四邻、面积，必要时需经四邻签章认可。

第四步、地价评估，并提供报告书。审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。

第五步、填写转让审批表。认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。

第六步、审批。审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

第七步、交纳有关税费

第八步、登记编号。审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。

第九步、土地使用权变更登记

(9)土地转让执行扩展阅读

用地单位审报材料齐备后，由具体承办人报部门负责人审批后由转让双方签定转让合同。需报材料：

（一）转让方提供

1、原土地证或土地证明函原、复印件；
2、原土地出让合同复印件；
3、上交税务局土地增值税证明复印件；
4、提供土地评估报告；
5、规划办审定的航测地形图的红线图原件。

（二）受让方提供

1、项目批复原、复印件；
2、企业法人营业执照（副本）及法人代表人身份证复印件；
3、上交财政局契税证明复印件。

（三）转让双方提供

1、土地转让申请书原件；
2、经公证的《国有土地使用权转让合同》 原件（4份）。

（以上资料规格为B5纸，一式2份。）