上海市2010年基准地价更新成果

A. 目前国内城镇土地定级、基准地价更新的软件有哪些

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利回用类型分答别 评估的土地使用权平均价格。基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地 在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。

B. 新一轮基准地价更新结果是不是属于规范性文件

属于

规范性文件，是各级机关、团体、组织制发的各类文件中最主要的一类，因其内容具有约束和规范人们行为的性质，故名称为规范性文件。

C. 关于上海市在2010年基举办世博会时上海市政府给每个户籍家庭的优惠政策有哪些

市民获得的“大礼包”为：一张世博会赠票和一张200元的交通卡。
世博会筹备期间给市民生活带来了许多影响,为了感谢上海市民的奉献精神,在试运行期间,将组织所有搬迁走的居民参观世博会；正式运行期间,赠送上海常住户口的居民（以户籍为单位）一张免费门票和200元的交通卡。

D. 城镇基准地价更新的技术路线

依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),城镇土地级别与基准地价更新工作一般采用综合定级综合估价或者采用分类定级、分类估价的方式进行。石家庄地区多采用分类定级、分类估价的方式,即采用多因素综合评定法初步划分土地级别,然后利用市场交易资料与样点地价进行调整,并结合当地专家的意见最终确定土地级别。采用收益还原法和成本逼近法等多种方法,通过测算样点地价、分析不动产市场交易资料和土地利用效益资料,综合确定各类用地(商业、居住、工业)相对应的每个土地级别的基准地价。

分类定级是指分别对影响城镇某种类型土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价值的差异划分土地均质区域(即土地级别),按商业、居住、工业3种用地类型划分土地级别。土地定级的技术路线可概括为:在全面收集影响城区土地质量的因素因子资料的基础上,应用地理信息系统(GIS)技术和方法,编绘城区土地定级因素图;然后,运用多因素综合评定法,根据影响各类土地级别的因素因子的相似性和差异性初步评定出城区各类用地土地级别。利用土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充,最终确定土地级别。

基准地价更新的技术路线可概括为:在全面收集城区土地出让和转让资料、房地出租和出售资料、商品房开发、征地拆迁所缴纳的各种规费和税费以及房屋重置价、物价指数等资料的基础上,以土地定级成果为基础,运用收益还原法、剩余法、成本逼近法初步测算样点地价;根据本次基准地价评估设定的地价内涵,对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发程度、使用年期等系列修正,评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价;采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验后做出判定,采用“利用样点数和样本类型综合加权平均求基准地价”方法测算出各土地级别平均地价,最终确定各土地级别的基准地价。在测算的各类用地基准地价的基础上,按照《城镇土地估价规程》规定,编制宗地地价修正系数表,见图8.1。

图8.1 土地定级估价流程图

E. 2010年上海市房屋拆迁政策

2010上海市房屋拆迁新政策(2011年适用)

2010上海市房屋拆迁新政策有何新规定，2010上海市房屋拆迁新政策中补偿方式有哪些？货币补偿和产权调换。2010上海市房屋拆迁新政策对于货币补偿有哪些规定，2010上海市房屋拆迁新政策对产权补偿的新规定有哪些？
《上海市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（下称《集体办法》）
补偿方式：

货币补偿和产权调换

集体土地房屋拆迁同样有两种补偿方式：货币补偿和产权调换，可供被拆迁人选择。

■选择房屋产权调换的，被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积；合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积。每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。被拆迁房屋的合法建筑面积超过230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。其中，重置价格是根据目前房屋的估价，按照年限、成新推算出过去的价格，乘以2.5-3倍。据相关负责人解释，一般集体土地房屋重置价格后约为 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。这样算下来，这部分的补偿约为2000元/平方米。

■选择货币补偿的，需要提出书面申请，经所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处审核同意后，给予货币补偿。补偿金额，原合法住宅房屋面积在 230㎡以内的，货币补偿安置款为安置房价格减去安置房重置价格与被拆迁房屋重置价格结合成新的差价，乘以被拆迁合法房屋的建筑面积。被拆迁人原合法房屋面积超过230㎡的，超出部分按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。鼓励被拆迁人选择货币补偿，对住宅房屋全部选择货币补偿的，按照货币补偿的金额增加20%的补偿款。同样规定“55平方米”保障房标准
《集体办法》同样规定了“55平方米”的保障住房标准。即被拆迁人仅有一处住宅，拆迁面积小于安置房最小户型55㎡，且又无力支付购房款的，经所在地乡（镇）人民政府或街道办事处审核同意后，由拆迁人提供一套建筑面积不小于55㎡的拆迁安置房给予安置，但不得跨户型安置，55㎡以内不结算差价。另外，拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付临时安置补助费、搬家费和固定设施移装费。对固定设施确实不可以移装的，应按现行价格支付给被拆迁人初装费。拆迁非住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁费用和固定设备移装费用。因拆迁造成非住宅房屋的被拆迁人停业、停产等损失的，拆迁人应当按照房屋拆迁补偿总额10%—20%的范围，向被拆迁人支付停业、停产一次性补助费。5类情况不予补偿
新办法规定，以下5种情况不予补偿安置：
1.违章建筑；
2.逾期的临时建筑或者临时建筑在建筑规划许可证中载明因城市建设需要时无条件拆除的；
3.已建新房应拆除而未拆除的旧房；
4.《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》公告后被拆迁人进行房屋及其附属物新 建、改建、扩建或者突击装修装饰部分；
5.拆迁租赁（借）住宅用房的承租人。
提 醒
正在拆迁的不适用新办法
两个新拆迁管理办法于11月15日实施，那么正在实施的拆迁项目是否使用新办法呢？对此，有关负责人称，不适用。据介绍，两个办法均明文规定：“本办法自2009年11月15日起施行，11月15日前已实施的拆迁项目，按原政策执行。”也就是说，新拆迁管理办法适用于2009年11月15日后新批准、实施的拆迁项目，另外，自从新办法实施，原《上海市市区房屋拆迁管理暂行办法》及补充意见同时废除

F. 基准地价的更新调整

2014年9月房价回调之际，部分地方政府上调了基准地价。北京大幅上调了基准地价，而济南、江西等地也计划调高基准地价。华南某省国土资源厅一位处表示，现在明确要求“土地不能贱卖”，而且要控制土地出让节奏。“土地出让通常由市政府定价，国土部门只是提参考意见。”
由于资金退出二三四线，回归抗跌性较强的一线城市，也导致了一线城市的土地受到追捧。“大家一窝蜂来一线城市，明显感觉到竞争比13年更激烈了，大家都担心有钱买不到地。”深圳某房企投资发展部负责人说。上述房企投资发展部负责人称，“一线城市由于土地稀缺，开发商也不愿意降价卖。”
据中国指数研究院统计，2014年1-8月，全国300个城市共推出23467宗土地，同比减少17%，而成交的土地总数为18023宗，同比减少24.75%。1-8月，全国300个城市土地出让金总额为15332亿元，同比减少12.9%。
一位业内人士说评论称，“如果今年卖的地价格低于去年，这对中海地产的项目销售会影响很大，因此政府不可能降地价。”

G. 上海市徐汇区从2007年到现在的基准地价表是怎样的

不会是房地产估价让我们做的作业吧???

H. 城镇基准地价更新的目的与意义

为保证基准地价及定级成果和宗地地价评估标准的现势性,更加科学合理地反映石家回庄市的地答价水平,服务地区经济,依据冀政〔2001〕55号《河北省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》:“各市、县要加强地价管理,根据土地市场价格的变化,及时更新基准地价。凡现有基准地价已3年以上未更新或当地地价水平已发生重大变化,要进行基准地价更新”的要求,以及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。对石家庄市现行的各县(市)土地定级估价成果进行更新。目的为使该项成果更加科学、合理地显现石家庄市各县(市)地价水平,保持土地定级估价成果的现势性,为政府制定规划和土地利用计划;进一步规范和调控地产市场,优化土地资源配置,促进合理利用土地;依法征收土地税费,防止国有资产流失;为服务于经济建设提供更加客观的依据。

I. 基准地价成果介绍

2007年1月,河北省国土资源厅下发了《河北省国土资源厅关于转发《<国土资源部关于实施全国工业用回地出让最低答价标准通知)的通知》(冀国土资地字〔2007〕1号),通知要求,各地要及时开展城镇基准地价更新工作,确保在2007年底完成。石家庄市国土资源局下发了《石家庄市国土资源局关于在石家庄市域范围内开展城镇土地定级估价更新工作的通知》,要求各县(市)开展城区土地级别与基准地价更新工作,2007年12月底提交全部成果。本轮石家庄各县(市)城区土地级别与基准地价更新是应各级国土资源管理部门的工作部署进行的,更新后的基准地价成果见表8.1。

表8.1 石家庄市基准地价成果表单位:元/米2

续表