四合院转让

『壹』 寿光四合院转让

经纪人李正山回答：
首先此房产有共有人，在过户的时候必须共有人四人专都到场或者做一个委托公证属。在双方缴纳税费后，房产所在地建设委员会会给你们过户，收回原始房产证，给新产权人发放新的产权证。这样交易就算成功了。当你拿到新的房屋产权证后，如果你认为土地证有那么重要的话，就可以向当地管理部门申请办理土地证，但是这是个复杂的过程。如房屋没有问题，共有人没有纠纷，产权清晰的情况下，房屋管理单位是没有理由不给你们过户的。

『贰』 请问北京有1000平米以上的四合院出售吗哪家中介的信誉度高一些呢望赐教！

北京城做四合院买卖中介最专业的要数顺益兴四合院专营店，还有万得成了。

『叁』 北京四合院买卖投资有什么法律风险注意事项

买卖四合院性质与买卖二手房无疑。需要注意一下法律风险。

1. 房屋产权回是否明晰。购买人答要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。

2. 买卖双方主体资格审查签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人.

3. 核实房屋所有权人状况确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。

4. 核实土地使用权的使用年限有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。但是一般的四合院从建国时期算到现在都六十多年了，如果是当时办理的房产证的话，现在基本快到期了。

5. 房屋原始的地契、房产证及相关文件是否齐全。买房人索要所购房屋的原始证照及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据。

6. 还要特别注意，一些四合院可能具有文物价值，而不被允许买卖或买卖后不得任意改建或装修，这个问题也是日后转手的一大麻烦。

『肆』 在北京如何进行四合院的买卖

在进行上述实地考察和权属调查的基础上，买卖双方应就买卖合同的具体事宜进行协商，四合院买卖合同的一般条款与二手房买卖没有多大区别，由于四合院的特殊性，购房者一般在购买四合院之后都要进行翻修，因此在交房时间、房屋质量等问题上不会像商品房买卖那样严格。因此专家在有关合同签署问题上给记者做出了以下答复。
1.关于出售方的承诺。由于四合院的历史遗留问题比较多而且权属状况非常复杂，因此在事先调查中并不能发现所有的风险和问题，许多问题仅仅只能依据出售方的承诺或保证，所以，在买卖合同中应明确约定出售方的责任和承诺。另外，如果经双方协商后一直认为由出售方进行过户前的测绘和评估、过户后翻建的规划报批手续等也应在买卖合同中明确约定出来。除此之外，在合同中还应明确约定违约的经济补偿和救助措施。

2.关于购房款的支付。由于四合院的特殊性，在购买四合院时只能一次性交清所有款项，不能贷款，因此为了平衡买卖双方的利益和风险，在付款安排上，建议在双方签署买卖合同的时候支付一部分定金，办理过户手续的时候支付部分购房款，其余大部分房款应在缴纳契税后取得新产权证时支付。

特别说明的是，一般来说买卖双方向房屋管理部门提交过户申请资料后，虽然买卖双方任何一方均无权要求撤回申请，但也并不表示双方提交申请之后交易房产就肯定可以过户，房屋管理部门接受申请时仅仅进行形式上的审查，之后会在内部进行实质审查以确定该交易是否符合法律规定的条件并最终确定是否办理过户。所以如果购房者在提交过户申请的时候即支付大部分购房款，一旦房屋管理部门最终没有批准过户，买受人如何追回已付款将面临较大风险。如果购房者在前期调查中对此心存疑虑，建议可以委托一家正规的中介公司来办理此事，这样可以避免购房者遭受更大的经济损失。

3.关于土地出让金及其他费用。依据我国现行法律规定，在转让该四合院的时候，应补交土地出让金。该土地出让金的标准依据视地段状况的不同而不同，最后由房管部门核准确定，买卖双方应明确该费用由谁承担并在买卖合同中明确约定。同时，四合院买卖过程中还会涉及到测绘费、评估费以及契税等各种税费，也应在买卖合同中明确约定。另一方面，在办理四合院买卖过程中，还会涉及到各种税费。各主要税费如下：

1）印花税：为转让价款的万分之五，由买卖双方分别缴纳；

2）契税：一般为转让价款的百分之三，由购房者缴纳。根据北京市普通住宅的标准：“单套建筑面积在140（含）平方米以下，建筑容积率在1.0以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，四合院一定是非普通住宅，所以，在税款方面不享受优惠政策。

3）测绘费用：购房者可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘，测绘费用参照国家标准确定，由购房者缴纳。

4）评估费用：依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，一般由购房者缴纳。

今年四月，北京市推出四合院买卖新政策以来，四合院交易明显活跃,以代理四合院为主要特色的万德成房地产经纪公司每日接到的咨询电话不断。据介绍，从获得的信息看，买卖双方对交易中涉及的政策细节及相关费用普遍不了解。对于存在的主要疑问，万德成公司做出了相应的解答。

问：哪些人可以购买四合院？

答：新政策对四合院购买者的身份几乎没有了限制，北京人、外省市人、港、澳台胞、外籍人士以及相关企事业单位、社会组织均可购买四合院。需要提示的是，境外人士购买四合院，需经涉外安全部门审核批准。一些特殊地段的四合院还不能完全允许外国人购买。

问：购买四合院后享有哪些权利？

答：单位和个人购买四合院后，可以依法出售、出租、抵押、赠予和继承，明确拥有四合院的产权。交易价格由买卖双方协商确定，由市场调节价格，政府不予干涉。

问：买卖双方如何缴纳税费？

答：卖方缴纳0.5‰的印花税；买方缴纳1.5%的契税和0.5‰的印花税。如果成交单价在9432元以上，则缴纳3%的契税。

问：四合院购买后可以翻建吗？可享受哪些政策优惠？

答：购买四合院可以翻建，但不能超出限高范围，不能随意拆毁改建别墅或门面房。必须落实政府公布的四合院保护和修缮责任。需要改造的都要经规划部门审批。政府要求规划、文物等行政主管部门简化程序，提高效率支持购买保护区四合院的单位与个人保护和修缮四合院，优先安排落实四合院的供水、排水、供电、供暖、燃气等工作。

问：购买四合院可享受哪些税费优惠？

答：第一，保护和修缮四合院涉及的行政事业性收费，参照经济适用房有关规定执行。如翻建四合院涉及缴纳的行政事业性收费，若商品房每平方米需缴纳100元，四合院与经济适用房相同，只需50元。第二，个人购买四合院，符合普通住宅标准的，可减半征收契税，即按交易价的1.5%计算。第三，转让普通标准住宅或住满五年以上的非普通标准住宅，转让时免征土地增值税；住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税。普通住宅标准是指价格低于去年平均房价两倍的住宅，即单价在9432元以下的属普通住宅。

问：购买四合院后会不会被拆迁？

答：北京已经划定了40片历史文化保护区，其中内城有30片。在30片文保区内的胡同，四合院一定会得到保护，没有特殊情况不会列入拆迁范围，所以单位和个人可以放心购买。另外，根据联合国教科文组织的要求，市规划委员会和文物局已初步确定了世界文化遗产故宫保护缓冲区的两个备选方案，以控制故宫周边环境。故宫缓冲区的胡同和四合院将被严格保护，并将逐步向缓冲区外疏导部分居民，降低缓冲区的居民密度。实例说明：在万德成公司独家代理的四合院中，有一座地处东四三条文保区内，占地方正，布局规整的一进院落，此院建于清代，主人曾是内务部一官吏，院内有南、北房各5间，东、西厢房各2间，保存着清代建筑的原风原貌，房况较好，有保留价值。目前，房主要价380万元。如果以380万元成交的话，那么卖方应缴纳1900元的印花税，买方需缴纳114000元的契税和1900元印花税。

『伍』 出售四合院需要土地证吗丢失怎么补办

由于历史原因，北京四合院有两证，即房屋所有权证与土地证，出售四合院时两证缺一不可。若土地证不慎丢失，需要权利人去相关部门办理补办手续。

国有土地使用证内页示意图

二、土地证丢失怎么补办？

补办人申请前应当向土地所在区（县）国土资源行政主管部门报失；并在《北京日报》上声明土地证遗失；自登报之日起30日内无异议的，权利人可持完整报纸原件及其他证明材料提出补发土地证的申请。

1.申请材料

（1）土地登记申请书（原件）；

（2）刊登灭失、遗失声明的《北京日报》（原件）；

（3）申请人身份证明材料：

a.企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；驻京军队、武警不提交；

b.非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；驻京军队、武警不提交；

c.申请人为个人的，提交身份证（复印件）；

d.法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；

e.委托办理的，提交土地登记委托书（原件）和受托人身份证（复印件）；属于境外法人或其他组织委托的，委托书应经公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章（原件）；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或北京市公证员协会确认（原件）。外国法人或其他组织委托办理的，其授权委托书应经公证，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。

备注：本事项申请材料注明为复印件的，均应加盖申请单位公章；申请人身份证明材料注明为复印件的，应出示原件，以供核对。

2.审批单位

在京中央单位的，批准机关为国土资源部（国土资源部委托市国土资源局审批）；驻京军队、武警、保密单位的，批准机关为市人民政府；其他单位或个人的，批准机关为区县人民政府。

3.办理时限

补发《国有土地使用证》，为10个工作日（不包括市国土资源局或市、区县人民政府审批时间）。

审批时长要看审批单位的办理速度，如果着急出售四合院，业主可以提前做准备。

来源：《土地登记办法》、北京市规划和国土资源管理委员会

该内容只在北京适用

『陆』 北京二环内四合院，或者平房小院哪里有出售的

二环内有四合院出售的院子 每平米3.5万--6.8万左右

『柒』 请问违规购买北京四合院怎么办，由于想回老家了，北京购买的四合院想转让也转让不了，

你买的是小产权房吧，过不了户只能继续按过不了户的方式卖。要不就起诉原出让人。再无它法了。

『捌』 买四合院要交土地出让金吗都有哪些性质的房屋需要交

从17年1月1号开始，平房交易必须办理土地证，缴纳土地出让金，四合院也属于平房，是要缴纳出让金的，
现在所有的平房交易都需要缴纳出让金。缴纳完出让金以后，土地性质是出让，70年使用权。

『玖』 想买一套四合院，因为标的非常大，所以我想请一个专业的四合院买卖律师，请高手推荐！

旧四合院买卖作为一种特殊的二手房买卖，涉及较复杂的历史遗留问题，在整个购买过程中存在较多的政策问题和法律障碍，加上四合院买卖往往涉及巨额的价款，尤其需要加倍小心。北京著名四合院交易律师张仁藏曾成功代理数宗四合院陪购、陪售案例，现将张律师多年四合院陪购陪售经验做一简要总结，以期使各位欲投资四合院或者对四合院感兴趣的人士能够对北京四合院有一个比较详细的了解。
一、四合院购买主体
鉴于北京历史遗留四合院数量庞大，为了充分调动社会力量参与四合院的保护，北京市国土房管局和市地方税务局于2004年4月12日联合发布的《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，规定“本市行政区域内和符合国家及本市规定的其他省、区、市（包括香港、澳门和台湾地区）的机关、企事业单位、社会组织和个人，以及其他境外企业、组织和个人（以下简称单位和个人），除法律、法规、规章另有规定外，均可购买四合院”，并在税费和办理程序上为旧四合院的买卖提供了方便。新政策对四合院购买者的身份几乎没有了限制，北京人、外省市人、港、澳台胞、外籍人士以及相关企事业单位、社会组织均可购买四合院。张仁藏律师需要提示各位的是，境外人士购买四合院，需经涉外安全部门审核批准。一些特殊地段的四合院还不能完全允许外国人购买。
二、购买四合院后享受的权利
购买四合院后，可以依法出售、出租、抵押、赠予和继承，明确拥有四合院的产权。交易价格由买卖双方协商确定，由市场调节价格，政府不予干涉。
三、四合院买卖过程中税费如何缴纳
（一）土地出让金及其他费用
依据我国现行法律规定，在转让四合院的时候，应补交土地出让金。该土地出让金的标准依据视地段状况的不同而不同，最后由房管部门核准确定，买卖双方应明确该费用由谁承担并在买卖合同中明确约定。同时，四合院买卖过程中还会涉及到测绘费、评估费以及契税等各种税费，也应在买卖合同中明确约定。
（二）各种税费
在办理四合院买卖过程中，还会涉及到各种税费。主要税费如下：
（1）印花税：为转让价款的万分之五，由买卖双方分别缴纳；
（2）契税：一般为转让价款的百分之三，由购房者缴纳。根据北京市普通住宅的标准：“单套建筑面积在140(含)平方米以下，建筑容积率在1.0以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，因此个人购买四合院，符合普通住宅标准的，可减半征收契税，即按交易价的1.5%计算。
（3）土地增值税：转让普通标准住宅或住满五年以上的非普通标准住宅，转让时免征土地增值税；住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税。
（4）测绘费用：购房者可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘，测绘费用参照国家标准确定，由购房者缴纳。
（5）评估费用：依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，一般由购房者缴纳。
四、四合院购买人可享受的权利
1、购买四合院可以翻建，但不能超出限高范围，不能随意拆毁改建别墅或门面房。必须落实政府公布的四合院保护和修缮责任。需要改造的都要经规划部门审批。政府要求规划、文物等行政主管部门简化程序，提高效率支持购买保护区四合院的单位与个人保护和修缮四合院，优先安排落实四合院的供水、排水、供电、供暖、燃气等工作。
2、保护和修缮四合院涉及的行政事业性收费，参照经济适用房有关规定执行。如翻建四合院涉及缴纳的行政事业性收费，若商品房每平方米需缴纳100元，四合院与经济适用房相同，只需50元。
五、购买四合院后是否会面临拆迁
北京已经划定了40片历史文化保护区，其中内城有30片。在30片文保区内的胡同，四合院一定会得到保护，没有特殊情况不会列入拆迁范围，所以单位和个人可以放心购买。另外，根据联合国教科文组织的要求，市规划委员会和文物局已初步确定了世界文化遗产故宫保护缓冲区的两个备选方案，以控制故宫周边环境。故宫缓冲区的胡同和四合院将被严格保护，并将逐步向缓冲区外疏导部分居民，降低缓冲区的居民密度。
北京作为中国的历史文化古都，至今保留了众多神秘而宝贵的历史文化遗产，包括分布于旧城各处的旧四合院。为了保护北京明清旧城，加强对文物、古树名木以及有保存价值的四合院、胡同等历史建筑和遗址的保护，北京市政府于2002年2月制定了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》，紧接着又分别于2002年10月出台了《北京历史文化名城保护规划》、于2003年制定了《北京皇城保护规划》，对北京市的旧四合院做出了重点保护，针对各类四合院的不同情况提出了具体的保护要求。
综上所述，四合院买卖交易程序复杂，涉及的金额巨大，一旦发生纠纷则有可能给相关当事人造成巨大损失，因此在四合院买卖过程中聘请专业律师陪购、陪售非常有必要。