仙游县城镇土地等级与基准地价修编成果

Ⅰ 城镇土地使用税怎么计算

1、应纳税额的计算来

应纳税额=实际源占用的土地面积×适用税额

2、税额计算

城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

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一、计税依据

以实际占用的土地面积为计税依据。

1、凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

2、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

3、尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再做调整。

注意：税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。

二、税率

城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下

1、大城市1.5～30元

2、中等城市1.2～24元

3、小城市0.9～18元

4、县城、建制镇、工矿区0.6～12元

Ⅱ 陈英的项目

在研项目有：1、国家自然基金项目：村民关联度与农地利用的关系研究—以甘肃河西走廊为例（71263003）；2、甘肃农业大学青年导师基金项目：农民土地价值观对农地利用的影响3、参加国家自然基金项目：黄土高原旱作农业区保护性耕作下农田碳汇与稳产机制研究（31160269）。完成项目有：1、主持甘肃省青年教师基金项目《基于生态位理论的土地利用变化及驱动力研究》（0702-02），已结题。2、主持教育部社科规划基金项目：后农业税时代甘肃土地经济问题调查研究（07JA630056），已结题3、主持完成《征地补偿标准研究》，于2008年通过甘肃省科技厅鉴定（1/11）；2008年负责完成兰州市、定西市、张掖市、酒泉市（肃州区、玉门市、敦煌市）征地统一年产值标准与区片综合地价制订，指导甘肃省其他各地的征地区片综合地价制订工作。2012年主持完成天水市二区四县、玉门市、瓜州县征地补偿标准更新工作；4、主持完成《兰州市新农村建设村镇土地利用规划研究》，通过甘肃省国土资源厅验收，于2008年通过甘肃省科技厅鉴定（1/12）。期间完成《兰州市新农村村镇土地利用结构和布局研究》和《兰州市新农村建设用地利用潜力分析和规模预测》。5、主持完成《甘肃省土地利用总体规划修编前期研究——甘肃省土地利用与生态环境建设和谐发展对策研究》、《甘肃省土地整治资金供需分析与预期效益评价》等 研究项目，、《康乐县土地利用总体规划》、《陕西省米脂县沟首整治规划》、《陕西省平利县土地整治规划》等 。6、主持《基准地价土地地分类研究》、《综合用地土地价格评估研究》等研究项目，2009年完成兰州市三县五区城市土地级别与基准地价更新、，张掖市城市规划区土地定级与基准地价更新、定西市城市规划区土地定级与基准地价更新工作。2012年完成《康乐县城镇土地给别与基准地价更新》。代表性文章有：土地利用可持续发展位理论构建与应用,中国沙漠，2012,32(2):574-579.河西走廊中部山丹县农地规模经营意愿及其影响因素究.干旱区地理.2012, 35（6）:1-8分家析产对耕地田坎系数的影响——以河西走廊地区永昌县为例,资源科学,2012,34(8).西北干旱区土地资源生态安全评价——以甘肃省古浪县为例,干旱地区农业研究,2012,30(4):195-199土地利用结构动态演变及预测研究——以张掖市为例. 干旱区资源与环境. 2012,26(04):87-91甘肃省县区单元城镇工矿用地经济密度区域差异及动态演变特征分析.干旱区资源与环境.2012,26(11):12-19.河西走廊农地适度经营规模计量研究——基于 578 农户调查的研究.干旱区资源与环境,2012,26(11):6-11.基于信息熵的张掖市土地利用结构分析及其灰色预测,干旱区研究，2011,28 （1）： 92-97. 土地利用生态位理论构建与应用，干旱区地理 ,2010,33(5):791-801.立体综合用地宗地价格评估方法研究.中国土地科学,2010,24 (8):16-20. 后农业税时代河西走廊农户农地流转意愿及其影响因素分析.生态经济 ( 学术版 ),2010(1):16-19. 兰州市城市热岛效应评价与灰色预测.中国沙漠 ,2009,29(3):572-576.兰州市土地利用经济生态位测度.干旱区资源与环境 ,2009,23(12):15-20.

Ⅲ 沁阳市国土资源局

沁阳市位于河南省西北部太行山南麓,焦作市西南部。地理坐标为东经112°42′35″~113°02′34″,北纬34°59′16″~35°18′42″。东西宽28.8公里,南北长36.8公里,总面积623.5平方公里,其中平原面积410.5平方公里,占总面积的65.8%;山区面积158.2平方公里,占25.4%;丘陵面积54.8平方公里,占8.8%。全市有6镇3乡4个办事处,329个行政村,总人口48.3万人。沁阳地处晋煤外运咽喉要道,是全国重要煤炭集散地、造纸机械之乡、玻璃钢之乡和豫西北重要的铝工业基地。境内有二广、长济两条高速公路,常付、紫黄、卫柿、温邵、冢沁、郑常六条省道,焦枝、侯月两条铁路穿境而过。沁阳是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县(市)和36个扩权县(市)之一。沁阳是一座独具魅力的文化旅游城,有天宁寺三圣塔、清真北大寺、朱载堉墓等国家文物保护单位3处,有唢呐、怀梆等国家首批非物质文化遗产2个。境内神农山景区集龙脊长城、神农古迹、白松雅韵、猕猴憨态等为一体,是“北方山水”的经典代表,被评为国家级猕猴自然保护区、国家4A级旅游区、世界地质公园、国家重点风景名胜区。

郭豪收 局长、党组成员(2010年8月任职)

张书峰 党组书记

胡齐军 副局长、党组成员

赵功水 纪检组长、党组成员

陈和平 副局长

郭豪收简介:河南省博爱县人,1967年9月出生,汉族,大学本科学历,工程学士,工程师,国家一级注册结构工程师,一级注册建造师。1988年7月参加工作,历任焦作市高新区城管中心副主任、爱德市政工程公司总工程师、高新区国土资源分局副局长、分局局长,焦作市中站区国土资源分局局长。2010年8月至今,任沁阳市国土资源局局长。

【机构设置】现设有办公室、土地利用科、地籍管理科、矿产开发科、规划科、人事科、监察科、行政事项服务科和信访室9个职能科室。辖6个二级机构,即勘测设计队、监察大队、交易中心、整理中心、收储中心、矿山公安中队(实行双重领导)。派出13个基层国土资源所,即覃怀所、怀庆所、太行所、沁园所、崇义所、王召所、王曲所、柏香所、紫陵所、西向所、西万所、山王庄所、常平所。

【国土资源】全市共有耕地面积45万亩,基本农田41万亩,人均耕地0.9亩,基本农田保护率92%。矿产资源以非金属矿居多,主要有建筑石料、高岭土、耐火粘土、玻璃用白云岩、赤铁矿等,其中,铁矾土储量409万吨,耐火粘土1087.5万吨,铝土矿625.4万吨,高岭土739.8万吨,水泥灰岩1.2529亿吨,白云岩远景资源量上亿吨。2010年,沁阳市耕地面积454934.1亩,与去年持平;园地面积5606.3亩,减少508.7亩;林地面积191081.6亩,减少847.7亩;草地面积9825.6亩,减少39.9亩;城镇村及工矿用地面积149330.1亩,净增2768.1亩;交通运输用地面积33686.4亩,净增81.75亩;水域及水利设施用地面积37520.7亩,减少49.2亩;其他土地面积10366.7亩,净增125.1亩。

【国土资源宣传】2010年,投入宣传经费12万元,利用“3·19矿法宣传日”、“4·22地球日”、“6·25全国土地日”和“12·4法制宣传日”契机,深入山村、学校、矿山、街头和居民点,通过现场解答、巡回宣讲、演讲比赛、电视专题、报纸特刊、网络竞答、防灾演练、主题班会等形式,广泛宣传国土资源法律法规。与此同时,对全市329名村级执法信息员进行了业务知识培训。

【基本农田保护】严格实行全市四级责任保护机制、内部五级巡查机制、外部约谈警示机制和五部门联动机制,全年实施部门联动4次,查处违法占地案件39起,对4个村委领导进行约谈,制止240亩违法占地苗头。对全市52个行政村区域砖瓦窑、废弃工矿、“空心村”进行综合治理,仅西万镇校尉营村、邗邰村就拆除房屋850间,腾出空闲地12400余平方米,疏通街道22条。上报增减挂钩项目17个,面积达805亩。多项措施的实施,确保了全市耕地保有量45.24万亩,基本农田面积40.63万亩,连续11年实现耕地占补平衡。

【测绘市场管理】投入资金10万元,添置了GPS、全站仪、手持测距仪等设备。开展了“8·29”测绘法宣传日活动,共发放宣传材料500余份。全年测绘项目用地33宗、宅基地320余宗。

【地政地籍管理】采取明确目标、制订计划、突出重点、跟踪督察等措施,最大限度地推进集体土地和居民小区登记发证工作,全年累计发证1700本。高质量完成“二调”工作,按照“走到、看清、问明、记全、绘准”的10字工作方针,定期不定期进行督查,避免漏斑、错斑图及权属界线不准确等问题发生,共编辑1:1万分幅图43幅,1:500地籍分幅图343幅,调查数据库顺利通过国家核查。

【土地利用管理】按照“一优二严三不准”的工作原则,对项目选址实行集中会审,重点倾斜既符合国家产业政策,又符合调结构、促增长的绿色环保高新项目,优先保障产业集聚区、重大基础设施等项目用地。深入开展节约集约用地模范县(市)创建活动,采取“引企上山、腾笼换鸟、和谐搬迁、堵疏结合”等方式,用足用活有关政策,确保了全市经济社会用地需求。

【建设用地管理】2010年,组织农转用征收报件4个批次计1147.5亩,供应土地28宗2530亩,签订征地协议和附着物补偿协议100份,支付涉农补偿费2998万元,为广东兴发铝业等16个项目办理了用地手续,确保了“六路一中心”等26个重点项目顺利开工建设。

【土地开发复垦整理】争取政策性资金1867万元,设立了王召、柏香两个土地整理项目区,对3万余亩中低产田实施水、田、路、林、渠综合整治,项目完工后可增加有效耕地面积1300余亩,王召项目已通过验收,柏香项目正在申请验收。

【第十次全市卫星遥感执法检察】出台《沁阳市人民政府关于迎接2009年度(第十次)土地卫片执法检查工作的通知》,成立以市委副书记、市长为组长,主管副市长为副组长的工作领导小组,召开政府专题会议,组织国土、劳动、监察、公安、检察、法院和乡镇等单位集中学习并安排部署迎检工作。对自查中发现的3宗违法、违规用地问题,均申请移送人民法院,并追究两名村干部党纪政纪责任。在国家土地督察济南局的核查中,沁阳市违法占用耕地面积与新增建设用地占用耕地面积比例为1.04%,履职到位率100%,顺利通过了核查。

【矿产开发管理】按照“合理布局、统筹规划、集约高效、整装勘查、规模开发”的总体要求,起草《沁阳市矿产资源勘查开发整合实施方案》并报市政府审批,待方案实施后,全市采矿权数量由2009年底的39家减少到23家,总数减少41%,矿山开采规模全部达到最低开采规模标准(含)以上,产量及效益明显提高。全年依法审查采矿权、探矿权38宗,征收矿产资源补偿费10.72万元、采矿权价款37.39万元。

【地质环境与储量管理】督导22家矿山企业编制矿山地质环境治理恢复方案,签订地质环境保护与治理恢复目标责任书,并按规定征收治理恢复保证金69.62万元。成功实施了红土坡核桃园使用管理权的租赁公开出让工作,经47轮竞价最终以42.6万元成交,实现了地质环境治理管护与农民收益并举的有益探索。对全市地灾隐患点认真排查,对排查出的17个隐患点全部落实监测单位和责任人,并在主要地质灾害隐患点以及易受到地质灾害威胁的村庄、河道、路段埋设警示标牌33个。督促矿山企业和储量动态检测机构,按时完成了2009年矿山储量动态检测工作,分别对22家零动态的矿山企业和15家生产矿山企业提交的矿山储量动态检测年度报告进行了审查,并出具审查意见,上报焦作市局备案。

【矿产执法监察】联合公安、安监、林业、电业等部门,组织开展了4次大规模矿业秩序整顿治理活动,查处制止违法采矿行为92起,封堵矿洞12个,遣散非法采矿人员200余人,立案5起,结案5起。针对局部区域非法采矿活动反弹情况,及时结合乡党委、政府,抽调精干人员组成整顿小组驻村工作,采取宣传教育、民意调查、蹲点守候、重点取缔等措施,一举扭转了被动局面。

【矿产勘查管理】2010年,沁阳市无矿产勘查项目。

【国土资源规划】严格执行全市土地利用总体规划和土地利用年度计划,认真履行建设用地预审职能,全年完成建设用地预审8宗,初审1宗,争取中央预算内资金项目4宗。

【国土资源科技规划管理】2010年,沁阳市土地登记资料公开查询系统建设项目、沁阳市城镇土地定级与基准地价更新调整数据库建设项目均获得由河南省国土资源厅颁发的国土资源科学技术奖三等奖。

【地质公园管理】云台山地质公园神农山园区紧紧围绕规划建设、营销宣传、创建国家5A旅游区等重点工作,狠抓基础设施建设,加大广告宣传力度,创新旅游营销策略,深入挖掘文化内涵,努力提高员工素质,景区的知名度和美誉度明显提升。2010年,成功通过国家5A级旅游区验收,接待游客24.58万人次,实现旅游收入1060万元,较2009年分别增长129%和165%。

【人事教育】投入资金购买各类书籍万余本,深入开展“爱读书、勤读书、读好书”活动,实行“日学一小时、月读一本书、一年一考评、互相交流一本书”“四个一”读书法,结合迎“七一”组织了演讲比赛,举办读书笔记观摩、心得体会交流会,创造条件激发职工学习热情。此外,组织开展执法监察、法律法规、预防职务犯罪专题培训20期。

【深入开展争先创优活动】深入开展“创先争优”和“职务是义务、权利是责任、工作是使命”学习讨论活动,制订方案,明确指导思想、目标任务和方法步骤,着力提高全员创先争优、爱岗敬业和务实高效意识。

【党风廉政建设】认真贯彻落实省厅、市局党风廉政会议精神,大力开展学习《廉政准则》、上好廉政党课活动,做到警钟长鸣。强力推进工程建设领域突出问题专项治理活动,从源头上抓预防。大力开展廉政文化建设,投资近两万元建立了50米长的廉政文化长廊,设置廉政文化宣传栏和党务、政务公开栏,开通局域网廉政文化专栏,制作廉政桌牌120个、廉政纸杯5000个、廉政屏保50个和廉政工作日志200本,全部发放到个人,使廉政文化渗透到日常工作中,被命名为焦作市廉政文化“六进”活动示范点。深入开展“两整治一改革”专项行动,共排查出廉政风险点234个,制定防范措施220项,并将其梳理整合、划分等级后,印制成册,发放给全局干部职工。

【土地收购储备】全年收储土地22宗2100亩,出让工业用地7宗623.76亩,商业用地7宗67.68亩,住宅用地7宗205.88亩,成交金额2.88亿元,实现了商住用地成交亩均价过百万元,其中怀府宾馆宗地亩均价高达259万元,压力容器厂宗地成交额超亿元的历史最高纪录。

【信息化建设】申请专项资金45余万元,按照市局2010年信息化建设目标要求,采取政府采购方式,与技术单位合作,对局政务网站进行了改版,完成了门户网站改变、综合事务管理系统建设、连接县乡两级国土资源主干网的建设,实现了信息发布的及时性、信息内容的全面性、信息管理的互动性,在宣传国土资源管理法律法规、提高便民服务水平、促进政务公开、加强信息交流等方面,收到了显著效果。利用政务信息公开直报系统发布各类政务信息达240多条。

【信访工作】2010年,本着“重调解、轻立案、促和谐”的原则,强化辖区负责制,及时掌握信访动态,严格实行信访零报告和辖区负责、谁问题谁解决的包案制度。建立信访工作月通报和责任追究制,确保做到“四个不转化”,即“来电来信不转化为来访,初访不转化为重访,本地访不转化为越级访,个体访不转化为集体访”。畅通信访渠道,采取重点约访,针对性地邀请谈话的办法,从而促进问题有效解决。全年调解纠纷10余起,接待群众来访20起82人次,办理上级交办12件,排查信访苗头10余起,与去年同期相比来访量下降59%,这些信访矛盾均已妥善处理,办结率达100%。

【法制工作】在法制规划中明确“突出重点,突出针对性”的工作原则,将普法对象分为本系统干部职工、各级党政领导、村级干部及村民三大类。针对不同对象,制定相应的普法内容,采用集中培训、全员轮训、专题讲座、以案说法、不定期考试、短消息提示、知识竞赛以及考察调研等多种方式开展法制教育。同时,在门户网站中开辟“政策法规”栏目,及时公布国家新出台的国土资源法律法规。此外,充分利用“12·4法制宣传日”等宣传平台,组织好法律法规宣传活动。

【“双保”工程】坚持最严格的耕地保护制度,建立健全耕地保护目标责任体系,明确目标,量化考核,形成一级对一级的基本农田管护制度;建立健全内、外问责和监督体系,政策引导,机制约束,实行内部月考核月督查月工资兑现和外部约谈告知制度;建立健全部门联动共同责任机制,政府主导,部门协作,确保国土资源违法案件“发现及时、查处迅速、制止得力”。坚持经济发展第一要务,转变思路,实行工业出城、项目上山,破解土地瓶颈制约;提前介入,开辟绿色审批通道,保障重点项目用地需求;全程跟踪,实行“五加二”、“白加黑”工作法,将服务贯穿到项目建设始终,确保项目早投产、早见效。

【项目服务年活动】建立周例会、周汇报、周安排、周督导制度,着力构建保障新机制,强化服务保障能力,制定了《“项目服务年”活动实施方案》和《关于建立服务企业长效机制的实施方案》,成立“一对一帮扶”工作领导小组,到昊华宇航、屹峰公司等重点招商引资企业调研回访,为企业解决了在用地审批、手续办理、涉土信访等方面遇到的困难和问题10余项。

(周新星)

Ⅳ 土地等级是三级说明什么

为三等对应价是600元/平方米。

依据国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知，全国工业用地出让最低价标准规定：一等对应价是840元/平方米；二等对应价是720元/平方米；三等对应价是600元/平方米；四等对应价是480元/平方米；五等对应价是384元/平方米；六等对应价是336元/平方米。

七等对应价是288元/平方米；八等对应价是252元/平方米；九等对应价是204元/平方米；十等对应价是168元/平方米；十一等对应价是144元/平方米；十二等对应价是120元/平方米；十三等对应价是96元/平方米；十四等对应价是84元/平方米；十五等对应价是60元/平方米。

(4)仙游县城镇土地等级与基准地价修编成果扩展阅读：

土地分级要求规定：

1、对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15%执行。

2、以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。

3、使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50%执行。

Ⅳ 土地等级13级是什么意思

根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定，部按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507－2001）对各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素进行了综合评定，依据评定结果调整了部分地区的土地等别。调整后全国各县、市（区）的土地等别详见附件，此次调整中土地等别发生变化的以黑体标注。
中部：
十三等：

河南：宝丰县 博爱县 长垣县 方城县 淮阳县 潢川县 临颍县 鹿邑县 孟津县 内乡县 濮阳县 淇县 清丰县 汝南县 陕县 遂平县 汤阴县 唐河县 通许县 尉氏县 西平县 新安县 新野县 修武县 鄢陵县 延津县 镇平县 浚县

湖北：保康县 长阳土家族自治县 崇阳县 大悟县 公安县 谷城县 红安县 黄梅县 嘉鱼县 监利县 京山县 利川市 南漳县 蕲春县 团风县 浠水县 孝昌县 远安县 云梦县 郧县 秭归县
湖南：安化县 茶陵县 辰溪县 慈利县 东安县 洞口县 洪江市 会同县 嘉禾县 靖州苗族侗族自治县 蓝山县 隆回县 麻阳苗族自治县 宁远县 平江县 绥宁县 新化县 新宁县 新田县 溆浦县 炎陵县 宜章县 永兴县 芷江侗族自治县 中方县 道县 沅陵县
安徽：砀山县 东至县 凤台县 广德县 和县 霍邱县 霍山县 界首市 金寨县 庐江县 明光市 南陵县 祁门县 青阳县 石台县 寿县 濉溪县 天长市 涡阳县 无为县 歙县 萧县 黄山市黄山区 含山县

福建：安溪县 长泰县 东山县 古田县 建阳市 将乐县 平潭县 上杭县 顺昌县 霞浦县 仙游县 永春县 永定县 永泰县 尤溪县

江西：大余县 分宜县 广丰县 吉水县 九江县 宁都县 上栗县 上饶县 万安县 万年县 新建县 永丰县 永修县 余江县 井冈山市 吉安县 瑞金市 峡江县 新干县

Ⅵ 基准地价如何制定及公布

基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有专同样的市场价属格的原理进行。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价，具体程序如下：
（1）确定基准地价评估区域。
（2）收集与调查基准地价评估资料。
（3）资料整理。
（4）样点数据检验。
（5）评估基准地价。
基准地价的公布：为保证城镇基准地价评估成果质量，在基准地价评估的每个阶段或每道工序完成后，都必须进行认真的自检和互检，全部工作完成后要进行自检。在全面自检合格的基础上，再提请上级国土资源管理部门验收，经验收符合《城镇土地估价规程》要求的，其成果才能定为合格，经验收合格后，报经当地人民政府批准后向社会公布。

Ⅶ 农用地分等成果在征地补偿中的应用

征地补偿制度改革的一个重要目标是测算征地区片综合地价，建立科学合理的同地同价补偿标准，这项工作必须以农用地分等定级估价成果为基础。

（一）应用分等成果进行农用地定级

农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区内主要考虑定级目的，按照规定的方法和程序进行农用地质量综合评定而划分出的农用地级别。农用地级别侧重反映因农用地现实的自然质量利用水平和效益水平不同而造成的农用地生产力水平差异。农用地定级成果要求在县域范围内具有可比性。

农用地定级主要采用修正法。定级过程包括农用地分等成果整理、选择修正因素与确定权重、修正因素量化、划分定级单元、计算单元修正因素质量分、计算修正系数、计算定级指数、级别划分与校验等步骤。

1. 分等成果整理

根据《农用地定级规程》（TD/T 1005-2003）的规定，采用修正法定级需利用农用地分等成果中的分等单元及分等指数、农用地等别图等分等成果。因此，在进行农用地定级时，对分等成果中的图件和计算结果进行了核实整理，为农用地定级做好准备。

2. 选择修正因素与确定权重

修正因素是指分等因素之外对农用地等别有显著影响的因素。修正因素包括：

（1）土地区位条件：包括农贸中心和交通状况等。具体可用中心城市影响度、农贸市场影响度、道路通达度 3 个因素来衡量。

（2）耕作便利条件：包括耕作距离、田间道路和田块形状等。

（3）土地利用状况：包括土地利用现状、利用方式、经营效益、利用集约度等。

（4）其他因素。

基于上述因素因子选取原则，结合当地实际，广泛听取各方面意见，运用特尔菲法等对各种因素和因子进行筛选，构建出农用地价格影响因素因子评价体系，确定各因素的权重。

3. 修正因素量化

农用地定级修正因素的作用分值的计算主要遵循以下原则：

（1）因素质量分与土地质量优劣成正相关，即土地质量越好，质量分值越高；反之，质量分值越低。

（2）质量分值体系采用百分制，分值范围采用 0 ～ 100 分的封闭区间，即指标优劣均在0 ～ 100 分内。

（3）作用分值与因素的显著作用区间相对应，距影响因素越远，其影响作用越弱化，分值差距越小。

4. 划分定级单元

定级单元是定级指数测算的基本空间单位。其划分要求是单元内土地质量相对均一，单元之间有较大差异。单元界线一般由线状地物或权属界线封闭构成，且实地明显可辨。

5. 计算单元修正因素质量分

将定级单元图叠置在定级修正因素分值图上，根据实际情况选择以下方法对单元内定级因素分值进行取值和计算：

（1）以定级单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值。

（2）以定级单元跨越的不同分值区的面积加权平均值代表单元分值。

（3）以定级单元几何中心点的分值代表单元分值。

（4）以定级单元各转折点、明显变化点的平均值代表单元分值。

（5）综合运用上述方法，计算分值。

6. 计算修正系数

修正系数反映了修正因素在定级范围内相对变化的程度，用单元的修正因素指标值与单元所属级别内所有单元的修正因素指标平均值进行比较计算。

7. 计算定级指数

定级指数由单元的农用地分等指数与单元的修正系数相乘获得。

8. 级别划分与校验

根据单元定级指数，采用总分频率曲线法初步划分农用地级别。确定各级别分值界线后，根据各单元总分值高低，将各单元进行归并，对归并后的边界进行调整，划分出不同的土地级别。并采用实地调查及专家论证法和级差收益验证法对初步划分的农用地级别进行校验，以保证定级结果的正确性。

（二）根据定级结果进行农用地基准地价评估

由于农用地的特殊性，考虑其资料的可获取性、政策法规的控制性和评估结果的应用性，在评估农用地价格时，以收益还原法为主，以征地资料为参考，以样点地价平均法计算基准地价。

1. 确定基准地价内涵

农用地基准地价是指县（市）人民政府根据需要，针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

2. 资料调查与整理

农用地地价资料调查以基准地价区片为单位进行，并按照土地级别、用地类型进行归类整理后，按实地位置标注到工作底图上，建立样本资料数据表。

（1）投入产出资料调查。投入产出样本以村为单位，选择行政区域内具有代表性的地块进行调查，每村调查 1 ～ 3 个地块。调查的内容主要包括产出情况、物化投入情况、活劳动投入情况和管理投入情况等。

（2）土地交易资料调查。土地交易资料主要包括农用地转包、农用地开发等交易样本资料。土地交易资料调查为全面调查。

（3）其他地价评估相关资料调查。其他地价评估相关资料主要包括各种利率、利息、税费、开发成本、土地利用规划、政策、法规等资料，主要从农业开发办、农业局、统计局、国土资源局、银行等部门收集。

在资料分类基础上，将审查合格的样本资料，按土地用途、交易方式和地价计算的方法进行归类、编号，绘制以村为单位的样点分布图，然后再将样点按实地位置标注到工作底图上。

3. 农用地基准地价评估

将农用地在未来使用年限内可能获得的年收益折算为现在价值的总和，即为地价。应用这一方法的关键在于正确求算农用地经营纯收益和确定还原利率。

1）样点地价计算

农用地基准地价测算中样点地价计算采用收益还原法。

2）土地年纯收益计算

土地年纯收益为农用地生产经营年总收入减去年总费用后得到的农用地的年纯收益（年地租）。

（1）农用地生产经营总收入的分析计算。年总收益是农用地按现用途，合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。

（2）年总费用的计算。年总费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年平均客观总费用。

（3）土地年纯收益。土地年纯收益为年总收益与年总费用之差，即纯收益 = 年总收益－年总费用。

3）土地还原利率的确定

根据《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）的规定，土地还原利率采用安全利率加风险调整值法确定，即土地还原率 = 安全利率 + 风险调整值。其中，安全利率采用中国人民银行一年期定期存款年利率，风险调整值根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度确定。

4）期日修正

调查的样点的投入产出地价应该均为近几年数值，距评估基准日较近，农用地价格基本上没有变化，期日修正系数为 1。

5）样点地价计算

根据收益还原法计算公式计算出调查的样点地价，并进行期日修正。

6）农用地基准地价测算

将在标准差范围内的有效样点进行算术平均，得到各级别内各具体地类的平均地价，即各级别内各地类的基准地价。

（三）定级和基准地价测算成果在测算征地区片综合地价中的应用

征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准。

制订征地区片价的目的是为征地补偿提供依据，直接为征地服务，是依法、合理做好征地补偿安置工作、维护被征地农民权益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，是贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国家有关规定，解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题的重要举措。通过本项工作的开展，能够科学地建立起以征地区片价为核心的计算征地安置补偿费用的新方法，为落实科学发展观，维护社会稳定，保证经济建设征收土地的顺利实施提供有力保障。

制订区片综合地价的指导原则主要有四个：一是维护被征地农民合法权益的原则，确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要；二是同地同价原则，相邻区域的征地项目，征地补偿标准不因征地目的及土地用途不同而有差异；三是协调平衡原则，在同一个区域，征地统一年产值标准确定的补偿标准与区片综合地价应相衔接，新标准应与原征地补偿标准相衔接，不得低于当地原征地补偿标准；四是公开听证原则，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。

1. 征地区片价测算总体技术路线

征地区片价测算的总体技术路线确定为：划分征地区片，并针对征地区片，采用农地价格因素修正测算法和年产值倍数测算法两种方法测算征地区片价，并对测算结果进行验证和调整，确定最终的征地区片价。

2. 资料收集、调查与整理

主要是收集测算征地区片综合地价所需要的图件、报告、统计等资料，调查农用地投入产出资料，并对这些资料进行整理。

3. 征地区片的划分

在遵循相对一致性原则、多因素综合评价原则和与行政界线相一致原则的前提下，采用农用地级别调整法划分征地区片。

农用地级别调整法是在村行政界线的基础上，根据农用地级别界线并考虑其他相关情况，适当调整划分征地区片的方法。

4. 征地区片价的测算

征地区片价测算的基本方法主要有农地价格因素修正法、征地案例比较法和年产值倍数法等，应选择两种或者两种以上方法测算。实际操作时，在开展完成的农用地定级估价工作基础上，首选农地价格因素修正测算法进行测算。为做好不同市（县）、不同区片的平衡工作，同时选用年产值倍数测算法、征地案例比较测算法作为辅助方法进行验证。

1）农地价格因素修正法

（1）计算区片农地价格。区片内耕地价格可直接采用基准地价测算成果确定。除耕地外，其他农用地等可通过样点补充调查，采用收益还原法等地价评估方法确定。具体方法参照《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）的有关规定，也可以通过类比或推算法确定区片内其他地类价格。

区片农用地价格确定主要有两种方式：区片内土地利用类型单一的，以单一利用类型农地价格确定为最终区片农地价格；区片内土地利用类型复杂的，以区片内各类型农地价格的面积加权平均或其他方法的评定结果作为最终区片农地价格。

（2）确定修正因素和系数。修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等。

采用综合评分法确定因素修正系数，因素修正幅度大小要适当，并根据当地实际情况确定。修正系数最小为零，并以零为基础向上修正。修正系数参照下面的方法确定：

①土地区位：将测算范围内的区片，根据距离市（县）中心的距离划分档次并确定修正系数。距离越近，档次越高，修正系数越大。

②人均耕地数量：将测算范围内的区片人均耕地数量进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。人均耕地数量越小，档次越高，修正系数越大。

③土地供求关系：将测算范围内的区片一定时间段的土地征收数量进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。土地征收数量越多，档次越高，修正系数越大。

④当地经济发展水平：将测算范围内的区片一定时间段的经济收入水平进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。经济收入水平越高，档次越高，修正系数越大。

⑤生活保障水平：将测算范围内的区片一定时间段的生活保障水平进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。生活保障水平越高，档次越高，修正系数越大。

（3）计算征地区片价。将各区片农地价格和所对应的修正系数代入公式，计算得到各区片的征地区片价。

2）年产值倍数法

年产值倍数法是以土地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法，按以下步骤进行：

（1）确定区片土地年产值。区片土地年产值应为区片土地综合年产值，可在第一阶段已调查主要农作物投入产出样点数据综合分析的基础上，根据土地附加收益情况（其他种植、养殖等多种经营）适当向上修正后确定。

（2）确定土地补偿倍数和安置补助倍数。土地补偿费和安置补助费的倍数确定可采用两种途径，一种是分别确定，一种是统一确定。

确定补偿倍数应主要遵循多因素综合分析及适当提高征地补偿标准的原则。按照保证被征地农民原有生活水平不降低、并体现长远生计和未来发展的要求，应在综合分析土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、当地人均耕地水平、原有征地补偿标准的基础上确定补偿倍数，并在法律规定范围内适当提高确定。

（3）计算征地区片价。将各区片土地年产值、土地补偿倍数和安置补助费倍数或统一倍数按公式计算，得到各征地区片价。

3）征地区片价结果确定

在对各种测算方法结果进行综合分析的基础上，采用其中一种方法的结果或多种方法结果的平均值确定征地区片价结果。平均值确定可以使用简单算术平均法或者加权算术平均法。

从以上征地区片综合地价测算过程可以看出，每一步骤都在直接或间接地利用着农用地分等成果，足见农用地分等成果在征地补偿中的重要转化应用价值。

Ⅷ 仙游县最新基准地价表

没用，是泡沫，10年后价格才真实