人民司法请求占房使用费的案例

A. 法院对合作建房合同纠纷案件一般是如何处理的

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释：

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：
（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；
（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；
（三）擅自变更建设工程规划。
因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

(1)人民司法请求占房使用费的案例扩展阅读：

房地产联建是较为多见的一种房地产开发形式，实践中产生的问题也比较多，就存在的法律问题作以下详解。

一、联建的定义及特征

所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。

从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：

（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。

《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（1）有100万元以上的注册资本；

（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。

（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益

。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同不再直接认定无效而是作改性处理,即认定为借款合同。

需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。

比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。

（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）。

其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。

而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。

再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。

二、房地产联建的主要类型及其法律性质

在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：

第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权。

在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。

从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。

第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。

第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。

在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。

而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。

第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。

享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。

这类合同根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，属于联营合同的“保底条款”，本应认定为无效。但根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同再次被认定为改性合同,即融资借款合同.

总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。

B. 打官司房产纠纷问题，法院要收诉讼费多少钱

物业纠纷是物业公司与业主利益冲突造成的，业主有按时交纳物业费的义务，物业公司有提供物业管理的责任。出现物业纠纷时，双方协商解决是最快捷的处理方式，如果协商不成就可以提起诉讼，那么起诉物业纠纷诉讼费怎么算呢?依据《诉讼费用交纳办法》规定，案件受理费分别按照下列标准交纳：(一)财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：1.不超过1万元的，每件交纳50元;2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳;3.超过10万元至20万元的部分，按照2%交纳;4.超过20万元至50万元的部分，按照1.5%交纳;5.超过50万元至100万元的部分，按照1%交纳;6.超过100万元至200万元的部分，按照0.9%交纳;7.超过200万元至500万元的部分，按照0.8%交纳;8.超过500万元至1000万元的部分，按照0.7%交纳;9.超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6%交纳;10.超过2000万元的部分，按照0.5%交纳。法律依据：《诉讼费用交纳办法》第十三条案件受理费分别按照下列标准交纳：(一)财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：1.不超过1万元的，每件交纳50元;2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳;3.超过10万元至20万元的部分，按照2%交纳;4.超过20万元至50万元的部分，按照1.5%交纳;5.超过50万元至100万元的部分，按照1%交纳;6.超过100万元至200万元的部分，按照0.9%交纳;7.超过200万元至500万元的部分，按照0.8%交纳;8.超过500万元至1000万元的部分，按照0.7%交纳;9.超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6%交纳;10.超过2000万元的部分，按照0.5%交纳。

C. 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用的解答

最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭负责人近日就相关话题回答了本报记者提问。
据这位负责人介绍，在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展，最高人民法院于2006年9月着手《解释》（征求意见稿）的起草和调研工作。
房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。最高人民法院从“保增长、保民生、保稳定”的全局工作出发，高度重视该部司法解释的起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民作为指导思想，严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔赴全国各地调研，广泛征求各方意见。在反复研究讨论的基础上，《解释》经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过。 问：《解释》在合同效力的认定上，是如何体现促进房屋租赁市场发展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目标的？
答：合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。《解释》在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范围。《解释》仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。《解释》在遵循法律规定精神的基础上，采用宽严适当的原则，确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。
问：《解释》规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理吗？为什么参照合同约定的租金标准确定占有使用费？
答：这种理解是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。
对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。 问：房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题，《解释》对此问题是如何规定的？
答：装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。《解释》在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。
问：《解释》就附合装饰装修的处理出现“现值损失”和“残值损失”两个名词，如何理解和区分这两种损失。
答：一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的认定，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大。《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。如装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，三年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。 问：《解释》规定承租人优先购买权受侵害时，无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，是基于何种考虑？
答：首先需要明确，《解释》规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利。最高人民法院废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本《解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
问：出租人出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生，《解释》对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护是如何规定的？
答：从权力的设置目的看，抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，亦不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权力，并以同等条件为权力行使的必备要件。上述两种权利从设置目的上看，行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时，属于出租人出卖房屋的方式，承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋，不会影响抵押权人实现债权，不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此，解释依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，或者拍卖房屋时，依法保护承租人的优先购买权。出租人以其他方式出卖房屋时，应当采取同样的规则保护承租人的优先购买权。当然，承租人主张优先购买房屋时，人民法院应当考虑以下两方面的问题，一是承租人应当具有让出租人信赖的履约能力，如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保，使出租人信赖其履约能力，以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。二是依照权利义务对等原则，承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。
问：按照《解释》规定，是否只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主张优先购买房屋？
答：这种理解是错误的。《解释》第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。（二）出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。（三）出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第二百三十条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。（四）购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

D. 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》全文

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

法释[2009]11号

（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

E. 最高人民法院提出征地补偿费纠纷案件的审判，应当首先解决集体经济组织成员资格问题

集体经济组织成员资格在司法实践中的认定与适用

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发表日期：2007年11月7日 出处：中国农经信息网 作者：湖南莽源律师事务所 韩律师 本页面已被访问 608 次

目前，司法实践中因出嫁妇女、户口在农村的退休人员，要求所在地或原户口所在地的集体经济组织分配征地补偿费的诉讼越来越多，而最高法院在《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》中，对必须涉及的集体经济组织成员资格问题，无法做出明确的司法解释。审判工作中，因为有法官的不同理解，出现不同适用标准和裁判结果。我们认为，最高人民法院在指导司法实践活动中“发现出嫁妇女土地承包经营权保护、农村土地征收补偿费用分配等问题，已经成为影响当前中国农村社会稳定的大问题。要解决上述问题，正确界定农村集体经济组织成员资格是必不可少的基本前提。各相关部门要求确定农村集体经济组织成员资格标准的呼声非常强烈”（最高人民法院副院长黄松有）。碍于司法解释权和立法权限的规定， 最高人民法院已就农村集体经济组织成员资格问题，建议全国人大常委会做出立法解释或者相关规定。但人民法院对进入诉讼程序的征地补偿费分配纠纷案件，不能等到相关立法解释公布后，才对此类案件进行裁判。而在最高人民法院提出征地补偿费纠纷案件的审判，应当首先解决集体经济组织成员资格问题后，此类案件的审判反而因不同理解，出现适用不同标准的裁判，导致司法依据的混乱。作者认为，就目前我国法律法规的制定而言，对农村集体经济组织成员资格的认定并不存在法律障碍；就如何解决农村集体经济组织征地补偿费分配纠纷的法律法规规定虽不是特别明确具体的，但法律规定的精神是清楚明白的，关键在法官如何认识和把握。作者现就自己在审判实践中，如何判定农村集体经济组织成员资格的具体认识和作法，提供司法同仁以参考、批评指正。
一、 农村集体经济组织成员资格应当以户口所在地认定
农村集体经济组织成员资格是最高人民法院在《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》中出现的新名词。成员资格，从法理学的角度认识，本质为权利，是自然人或法人去行动的资格、占有的资格或享受的资格。“一个人只有被赋予某种资格，具有权利主体的身份，才能够向别人提出作为与不作为的主张，也才有法律能力或权力不受他人干预地从事某种活动”（张文显主编，法理学P85）。《中华人民共和国宪法》第三十三条规定， 凡具有中华人民共和国国籍的人都是中华人民共和国公民。这是关于中国公民法律资格的规定。中国的历史习惯把户口所在地当成公民资格认定的依据。一般人讲，我是某村人，指的是自己的户口在该村，即便户口不在该村，也是原来户口在该村，现在已从该村走出来。审判实践中，许多法官也以此类推，凡户籍在农村中的人，就是该村村民或居民组居民，理由是，1958年1月《中华人民共和国户口管理条例》正式实施以后，凡是具有城镇户口的人就是城市居民；具有农村户口的人就是农村村民或居民组居民。这是我国目前法律上确认农村人口的唯一标准。村民比农民的称呼更接近成员资格，村民是户口在该村的居住民；农民是从事农业生产的人，是职业称呼。居民不过是村内集体经济组织中原生产小队改为居民组后的变称。居民一是指户口在该村，或户口虽然不在该村，但现在居住在该村，或原来是该村人，因退休等其他原因又回到该村居住的人。《村民委员会组织法》第十二条规定：年满十八周岁的村民，不分民族、种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限，都有选举权和被选举权。该法没有明确提及“集体经济组织成员资格或选民资格”认定问题，但该法第十四条规定：“具体选举办法由省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会规定。”根据这一授权，各省制定了地方性法规。《山西省村民委员会选举办法》第十四条规定：“选民一般在户籍所在的村进行登记。”《福建省村民委员会选举办法》第十一条规定：“凡具有选民资格的村民可以在户籍所在地的村民选举委员会进行选民登记。”《北京市村民委员会选举办法》第十一条规定：“ 具有选民资格的村民一般在户口所在地的村进行选民登记。现居住地与户口所在地不一致，要求在居住地参加选举的，经居住地所在村的村民选举委员会确认，可以进行选民登记，但不得在户口所在地重复登记。”《河南省村民委员会选举办法》第九条规定：“ 村民选举委员会负责审查选民资格，对有选举权和被选举权、户籍在本村的村民应当在选举日前进行选民登记。”以上规定证明，以户口所在村来认定农村居民成员资格是有法律法规依据的。就涉及土地补偿费的分配纠纷而言，居民组成员资格认定是前提条件，而户口所在地又是能够说明该居民是应当分得土地补偿费的合法的主体。《农村土地承包法》第五条“ 农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地”。《妇女儿童权益保障法》 第三十条 “农村划分责任田、口粮田等，以及批准宅基地，妇女与男子享有平等权利，不得侵害妇女的合法权益”的规定也是证明。否则，不以户口所在村确认农村居民资格，所有集体经济组织通过村民会议或居民组会议形式出让被国家征用的土地，并获得土地补偿费和该村（组）居民分配土地补偿费的决定均无法律根据。
二、具有农村集体经济组织成员资格，是参加该农村集体经济组织政治活动的前提条件。
根据相关法律法规规定，户口在农村的居民均有权在所居住的本村参加一切政治活动。全国各省《村民委员会选举办法》都规定，选民资格以一般户口所在地进行认定和登记，这是集体经济组织是成员权中最重要的权力。《村民委员会组织法》第十九条规定 “涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”目前，我国农村中已经有不少原户籍在本村，但已经在外地落户的从商成功人员，被原籍请回，或从国营企业、事业单位退休回原籍居住的，被农民认为是“能人”的人，被推选为村长或支部书记，他们正带领着广大农民奔向小康，也有不少参加工作时间长的老工人按照国家政策与子女办理了顶替手续，享受着退休金和医疗保险待遇，户口落在原籍，继续承包其子女原耕种的土地。他们都全部参加了所在农村的各项建设事业，为农村的发展做出了一定的贡献。
但是，现实生活中也有户口不在所居住的农村，也同样以相关法规规定，在生活居住地以与当地村民一样的身份，参与村事务管理、选举等政治活动的实例。《山西省村民委员会选举办法》第十五条规定：“结婚后在配偶户籍所在的村居住但户口未迁入，本人要求在居住的村参加选举的，经户籍所在的村出具选民资格证明和未在所在村进行选民登记的证明，并经配偶户籍所在村的村民选举委员会确认，应当予以登记。”可见，以非户口所在村的村民资格领取选民证，参与民主选举，也是符合规定的，也就是说，农村居民的政治权利可以根据当事人的实际居住情况而定。《山西省村民委员会选举办法》第十四条规定，任何村民不得在2个或2个以上的村重复登记。说明一个人不得同时享有两个或两个以上选举权或被选举权。虽然在现实生活中，以户口所在地参加选举与被选举的是普遍现象，以非户口所在地参加选举与选举的是少数并不多见，但法规的规定，至少说明农村居民可以选择自己参与政治活动的区域。
三、 具有农村集体经济组织成员资格，不是参与土地征用费补偿分配权的唯一标准
以户口所在村或长时间居住在农村的居民，都可以本村村民资格参与所在村的相关村务管理活动，甚至可以当选为所居住村的村干部，但是，这并不意味着该村民一定享有本村村民享有的一切经济权利，如征地补偿费的分配权。正确理解和把握这一点，对于从事司法审判的法官具有非常重要的意义。
为充分说明居民户口所在村或不在所在村，该居民不一定享有征地补偿费分配权，作者就司法实践的实例进行合法性证明。
案例一：原告张某诉称，本人原在娘家居住。1996年结婚后，于2003年将户口迁入现住村第四居民组。被告第四组近两年部分土地被征用，该组居民全额分得土地补偿款21000元，该组居民会议讨论因原告在本组没有承包地，只决定分给原告一半征地款，违反法律规定，侵害了原告合法权利，请求判令被告如诉。一审认为，原告在其娘家的承包地仍由其耕种。婚后虽将其户口迁入被告处，但其土地不在被告处，该不具有被告处居民组成员资格，居民组已分给原告土地补偿款的一半，现原告以户口在被告处为由，请求分得另一半土地补偿款，理据不足，判决驳回原告诉讼请求。张某不服提起上诉。二审认为，土地征用补偿款是按照村民户口所在地来确定，还是按照土地使用权所在地来确定，目前尚无明确的法律规定。综合本案实际情况，本着“依事实为根据，依法律为准绳”、“公平”的司法原则和裁判适用法律问题的基本要求，应当从以下三方面来分析认识本案争执焦点：一、村民资格是村民享受和行使政治权利的前提。如本案中上诉人提供的其参与户口所在地选举事项的选民证，足以证明上诉人以村民资格，在被上诉人第四居民组参与社会政治活动，行使政治权利。这是基于《村民委员会选举法》产生的法定权利，人民法院应当予以认可。二、村民依法取得参与所在居民组的政治社会生活权利，是否同时必然取得相应的经济权利，是本案涉及的主要焦点。就本案而言，上诉人作为原住所地的村民，在其娘家分有土地。而且，根据中央“三十年不变”的规定，于出嫁后，仍然保留了对原住地土地的使用、经营和收益权。三、从以上两个事实得出的结论：是上诉人在原住所地和出嫁后新迁入的户籍地，享有继续经营原住所地土地和参与户口新迁入地政治生活两个合法权利。人民法院对此应当认定，并依法提供司法保障。村民政治权利与经济权利的可分离性，与保障村民特别是出嫁女合法的经济权利，是此类民事纠纷案件的基本特征，也是使裁判公正合法的一项原则。本院同时认为，土地征用款的分配权，是指被征用土地的所有人或使用人依法取得的特定权利。上诉人虽经第四居民组讨论决定，分得了部分土地款，是居民组集体对其财产权利的处分，他人无权干涉。上诉人的土地仍然在其原住所地，未被征用，不能在现在的户口所在地取得土地征用款的分配权。如若支持上诉人的诉讼请求，则使得上诉人在其原住所地和户口迁入地两处取得土地使用权和收益权，违反了集体经济组织成员不论男女老幼政治经济权利一律平等享有的原则。原审法院判决驳回原告张卫萍的诉讼请求是正确的，但论理讲法不足，二审驳回上诉，维持原判。
案例二：原告卫某诉称，原告家庭于1994年承包了被告第二居民组的土地8.7亩，原告于2000年出嫁，但承包地未变，也按规定承担农业税费。2004年4月，被告租用了原告家部分土地1.6亩。6月18日，该地随本组其他部分土地被国家征用，每个居民组成员分配土地补偿款6600元，没有给原告分配，请求判如所诉。一审法院认为，土地补偿费是为了弥补被征地的集体经济组织的损失，应当属于土地所有人所有。被告作为土地所有权人，有权通过民主议定程序决定在本集体经济组织内部分配已收到的土地补偿款。原告虽未迁出其在被告居民组的农业户口，但已在2000年出嫁，其上交的各种税费，是其享有土地承包经营权应承担的义务，并不能说明其具有被告居民组的成员资格。关于包括出嫁女是否享有农村集体经济组织成员资格问题，在目前法律法规无明确规定的情况下，应尊重农村集体经济组织通过民主议定程序作出的分配方案，判决驳回原告诉讼请求。卫某上诉后，二审经审理认为，上诉人是否享有征地补偿费分配权，是本案争执的一个焦点。依法维护双方当事人的合法权利，体现司法公正、公平、合理，是司法为民的基本要求。根据《农村土地承包法》第三十条“ 承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得包地的，发包方不得收回其原承包地。”上诉人的居民组成员资格是其取得征地补偿费的前提条件，对此，《农村土地承包法》规定“承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地”，就是保障结婚妇女原有土地份额不变，在其土地被征用后，取得土地补偿费的法律依据。上诉人未嫁时，就是居民组成员，是家庭承包人之一，经营土地是其重要生活来源。现虽然出嫁外村，但其户口未迁，其原有的居民组成员资格未变，原有的承包土地仍由其耕种，同时，又未在新嫁入地取得承包地，原有承包地仍是其主要生活来源。被上诉人以居民组民主议定程序做出“已出嫁女、已故人员不参加此次分钱”的决定是错误的，剥夺了上诉人赖以生存的基本条件。出嫁女婚姻关系的建立，并不产生失去居民组成员资格的法律后果，正如涉外婚姻并不产生当事人失去中国公民资格一样。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。”《村民委员会组织法》 第二十条规定， 村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。 被上诉人居民组集体决定分配土地补偿费的行为，侵害了上诉人的合法权利，与法相悖。人民法院在审判活动中，不仅要对居民组“决定”的形式进行程序合法性审查，更要对其“决定”的内容进行实体合法性审查，被上诉人所做的“决定”，是“以多数人通过的合法形式”，剥夺了上诉人的合法权利，违反了国家法律，是对国家特别保护的妇女的相关权利的侵害，不应当支持，应予撤销。又，本案涉及到的居民组成员资格认定问题，是一个比较复杂的法律问题。仅以户口的迁入或迁出认定，与《农村土地承包法》的相关规定冲突。居民组成员资格或成员权利的政治权利与经济权利可以分离，分别两地行使是解决目前司法实践困扰的最佳选择，它符合司法公正、公平、合理的基本原则。二审判决：被上诉人给付上诉人土地补偿款6600元。
四、农村集体经济组织成员的政治权利与经济权利可以在不同集体经济组织内分别行使，是解决目前司法实践困扰的唯一途径
综上所述，农村集体经济组织成员的资格，应当以其户籍所在地来确认，这样有助于行政管理和相对稳定农村人口，促进社会主义新农村文明建设。但法律同时有规定，农村集体组织成员的政治权利可以选择其户口所在地行使，也可以有条件地选择由居住时间较长的非户口所在地行使。成员的经济权利，一般意义上讲，主要是农村集体经济组织成员对土地的承包权，应当严格按照法律规定来进行保护。这种经济性的权利不是以“人的流动”为前提，恰是以“权利依附于不动产的土地”而有条件的变动。这是集体经济组织成员生存条件的基本保障，尤其对出嫁妇女、入赘男子在新居住地没有取得土地，而原籍原承包土地没有收回时，任何组织都不得以“民主议定程序”来剥夺该居民应当享有的土地征用补偿费分配权。在我国现实中，土地是农村居民赖以为生的主要经济来源，改革开放以来，特别是国家实行农村以家庭联产承包责任制为主要经营方式制度后，农村土地被大量征用，广大农村居民不得不面对失去耕种土地的危险，他们为此而忧心忡忡。征地补偿费的分配直接决定了居民生活质量和今后生存状况，所以，农村土地征用补偿费的纠纷也随之不断发生，当事人希望通过司法审判来保护其合法权益的呼声越来越高。作者认为，最高人民法院在《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条中关于“征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持”解释部分，至少是叙述不完整，或逻辑不周密，极易产生不同理解，之一：决定分配方案时，当事人的户口迁入本集体经济组织，具备成员资格；之二：决定分配方案时，当事人户口虽不在该村，但已经在村集体经济组织内生活了一定时间，甚至还参与了选举这样的重大政治活动，具备成员资格；之三：决定分配方案时，当事人户口迁入本集体经济组织内，还承包了土地，具备成员资格；之四：决定分配方案时，当事人户口未迁入本村，但已经成为本集体经济组织内某个家庭土地联产承包责任制的成员，具备成员资格。甚至还有以出嫁女虽不迁出户口，但已经在其夫所在村居住多年，也享受选民权利，所以，失去成员资格的认定，或以此规定不清，不支持出嫁女诉讼请求的判决。对此，如果从整个国家相关法律法规规定进行认真分析研究，不难找到合理解决问题的答案。这就是：对起诉到人民法院的有关征地补偿费分配引起的纠纷，对当事人集体经济组织成员资格，一般应当以其户口所在地的集体经济组织成员认定，然后按照《农村土地承包法》、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》、《妇女儿童权益保障法》等，相关法律法规中关于维护妇女土地权利的规定，进行公平、公正、合理处理，不管当事人“流动”到何处，人民法院都要保证其承包土地的“不动产物权”不受到侵害。起诉时主张权利的依据不一定完全是户口登记，更要有土地承包合同来证明其是合法的权利主张人。这也是集体经济组织成员资格认定的证据。集体经济组织成员因国家实行农村承包土地“三十年不变”的政策而使得该成员政治权利与经济权利、户口与实际居住地暂时分离。当然，不能以户口作为认定成员资格的唯一标准，使妇女从“流动”中获取“两份”经济权益，这也不是体现对妇女权利的特别保护。
人民法院通过司法审判，实现农村社会普遍正义，保护农村成员权益，彰显法律功能。人民法官作为司法活动的直接参与实践者，正确理解立法精神和司法审判目的，对于正确行使审判权，平衡各方利益，化解矛盾具有重要指导意义。制定法律，由于缺乏具体的对象，无论如何精细，始终是一种有缺陷的政治活动；司法则是一项弥补法律缺陷的综合性艺术。法官是将个别化的生动的案件事实与普遍化的呆板的法律结合，赋予了法律以生命，彰显其人性化活力的艺术家。在此，作者衷心希望广大法官能够尽其所能，适当发挥其主观能动性，通过自己的司法活动，体现司法为民的崇高目标。

F. 最高院关于租赁合同纠纷的司法解释规定了什么

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

G. 租赁合同无效的法律效果

(一)租赁合同无效的情形
、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
2、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持;当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定;但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
4、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
(二)租赁合同无效的法律后果
1、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和相关司法解释的规定处理。
2、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
3、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效;但出租人与承租人另有约定的除外。
4、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
5、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持;但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
6、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

H. 有独立请求权第三人没有提出参加诉讼请求的 法院有没有告知的义务 能不能给出案例 谢谢了 急等

有独立请求权的第三人应当参加诉讼，法院可以通知，但不是义务，如果该第三人没有参加，可以以程序违法为由，要求撤销原来的判决，对案件进行重新审判呀。

I. 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用的介绍

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》是由最高人民法院民事审判第一庭编写的，由人民法院出版社于2009年09月出版的图书。

J. 被告在房屋租赁期内，拖欠租金，到合约到期后，仍然占用房屋。在法庭审理上，被告承认拖欠租金，但因原告

被告主张原告曾口头承诺租期是五年，被告是否有证据证明这一事实，否则被告不愿搬离的要求不能得到支持。
关于设备折旧的问题，看你们之前的合同中对这方面是否有约定。

附：
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。