房地产楼盘存货与无形资产

A. 高手请进：什么是作为存货的房地产什么是自行建造的投资性房地产这两者又如何区别

房地产开发企业存货有以下几大类：
1．原材料类存货。
指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。
2．设备类存货。
指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。
3．在产品类存货。
指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。
4．产成品类存货。
指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。
5．开发用品类存货。
指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。
房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。
注意：临时出租房、周转房是视同存货的。
自行建造的投资性房地产：企业自己正在建造过程中的，决定完工后于出租的房地产，在在建的过程中，还是通过在建工程科目核算，完工之后如果直接对外出租的，直接转入投资性房地产核算，属于投资性房地产
不过按照准则规定，应该该房屋实际已经出租出去之日开始，才能归属于投资性房地产，如果只是决定，还没租出去，不能通过投资性房地产核算，而应计入固定资产

企业会计准则规范的投资性房地产主要包括三类：
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
特别注意：房地产开发企业决定增值后再转让的土地，不得确认为投资性房地产。
区别：

土地使用权的摊销：
一、对于房地产开发企业来说：
（1）土地使用权计入无形资产的，比如建造自用的办公楼，那么就作为无形资产核算，在办公楼建造期间的摊销计入在建工程成本，建成之后计入当期损益（一般是管理费用）；
（2）土地使用权作为企业存货的，比如建造住宅小区，那么与建造的住宅小区一起作为企业的存货，是开发成本的一部分，建造期间不摊销，建成之后与住宅小区一起作为存货核算，不摊销；如果住宅小区卖出去了，也不用做相关处理；
（3）土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本；

二、对于普通企业来说：
如果土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建造物的，土地使用权作为无形资产核算，建造期间，土地使用权的摊销计入工程成本，工程完工之后，其摊销计入当期损益；如果外购的房屋建筑物与土地使用权无法合理区分的，那么都作为固定资产核算。

B. 在成本模式下，存货与投资性房地产相互转换，为什么不像固定资产和无形资产那样结转

可以理解为把“存货”卖掉了，扣除相应的减值准备后的净额作为投资性房地产的初始入账价值。这和固定资产转为投资性房地产是有区别的。因为原有的固定资产计提的减值准备和折旧，作为成本模式计量属性时的投资型房地产都有对应的科目。

存货的跌价准备是可以在跌价消失后转回的。而固定资产的减值准备一经计提，持有期间不得转回，而且你看存货跌价准备根本没有在“资产减值准则”中规范合算，或者说教材上没有把它并入到这里。综上所述，把一个可以转回的跌价准备和一个不得转回的减值损失一一对应，这显然不合适。

小标题：固定资产是厂房，那么相应的增值税进项税额需要计入固定资产成本。实际上工程物资如果提及有进项税的话，也得转出。如果是建造生产用的生产线，那么进项税额是可以抵扣的。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定： 第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

(2)房地产楼盘存货与无形资产扩展阅读

根据现行会计准则的规定，企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

所以，首先这是准则规定；存货跌价准备可以转回，固定资产、无形资产、投资性房地产减值准备均不可转回，故投资性房地产减值准备不能转存货跌价准备。

所以，不能对应结转，能转过来的只是投资性房地产的账面价值。购入原材料自用，应做进项税转出，将其进项税转入成本。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。

C. 如何理解存货与投资性房地产

因为房地产的本身主营就是卖土地和建筑物，土地和建筑物对他们来说就是存货，就专像一般企业属买进货物囤积，等到价格上涨再抛售是同一个道理的，所以为了持有并增值转让的土地使用权只能作为他的存货。
而其他企业不一样，主营的是货物，买卖土地非他的主营项目，那么他们购买为了持有并增值转让的土地使用权其实是类似一项投资行为，就要计入投资性房地产。

D. 自用的房地产在会计分录中对应的是“固定资产”或“无形资产”，那作为存货的房地产在会计分录中对应的是

房地产企业对应的是“开发成本”，相当于“库存商品”。之所以不叫库存商品，是因为没有这么大的“库”来存——开玩笑的。

E. 投资性房地产与无形资产什么差别投资性房地产与企业自用房地产在会计处理上的区别。

企业会计准复则第3号——投制资性房地产（2006）财会[2006]3号第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。第三条 本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。（三）已出租的建筑物。第四条 下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（二）作为存货的房地产。 无形资产具有如下特征：1.无形资产不具有实物形态。 2.无形资产属于非货币性长期资产。3.无形资产是为企业使用而非出售的资产。4.无形资产在创造经济利益方面存在较大不确定性。 您的问题好多，回答太长，我写不下了！

F. 房地产公司购买用于建造商品房的土地属于库存还是无形资产

房地产抄公司购买用于建造商品房的土地属于库存。

房地产公司购买用于建造商品房的土地计入开发成本---土地

借：开发成本---土地
贷：银行存款

待到商品房完工后，一起转入开发产品里面

借：开发产品
贷：开发成本

房地产公司购买用于建造商品房的土地，产权是业主的，不是房地产开发商的，所以不是开发商的资产。

G. 关于房地产企业的存货和投资性房地产分不清，请老师帮忙总结下，谢谢！

一、对复于房地产开发企业制来说：（1）土地使用权计入无形资产的，比如建造自用的办公楼，那么就作为无形资产核算，在办公楼建造期间的摊销计入在建工程成本，建成之后的摊销计入当期损益（一般是管理费用）；（2）土地使用权作为企业存货的，比如建造住宅小区，那么与建造的住宅小区一起作为企业的存货，是开发成本的一部分，建造期间不摊销，建成之后与住宅小区一起作为存货核算，不摊销；如果住宅小区卖出去了，也不用做相关处理；（3）土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租的，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本。二、对于普通企业来说：如果土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建造物的，一般来说，摊销费用计入在建工程的成本中；如果是自用的房地产占用的土地使用权，则作为无形资产核算，其摊销金额记入“管理费用”；如果作为投资性房地产核算，则摊销记入“其他业务成本”中。

H. 比较存货，固定资产，无形资产，投资性房地产

我才复习完这4章，也正想总结一下
相同点：
1，初始确认原则相同回
首先，满足的条件相同:与XX有关答的经济利益很可能流入企业，XX的成本能够可靠计量。其次，初始成本的计量表述相似，外购或者自制时是“达到目前状态或场所的必要支出”、“达到预计可使用状态前的必要支出”等，接受投资者投入是“以合同价计量，合同价不公允的除外”，其他方式取得的处理也相同。
2，后续计量相似
均有提减值的情况，而且提取的减值准备均不得转回。
3，提取折旧（摊销）方法相似

不同：
1，提取减值准备的依据不同，存货是可变现净值与成本孰低计量，固定资产、无形资产、投资性房地产是账面价值与可收回金额孰低计量。
2，计量基础有相同也有不同，存货，固定资产只有历史成本属性，使用寿命不确定的无形资产可采用公允价值，投资性房地产在满足一定条件时可采用公允价值模式。
3，细微点差异
a.固定资产在建期间与投资性房地产在建期间对于非正常损失的处理不同，固定资产计入成本，投资性房地产计入当期损益。
b.固定资产改扩建通过“在建工程”核算，投资性房地产改扩建后仍为投资性房地产的通过“投资性房地产-在建”核算，但两者在改扩建期间均不计提折旧

I. 房地产开发商的存货（商品房）需要计提折旧吗如不需要，那又为什么不需要计提折旧是国家政策允许还是

1、想想那些资产需要计提折旧？为什么要通过折旧？
2、房地产的商品房属于存货，需要折旧吗？

我简单的说一下，说折旧（摊销）一般针对的是固定资产和无形资产，为什么要折旧呢？教科书上的解释是折旧是固定资产在使用过程中因损耗逐渐转移到新产品中去的那部分价值的一种补偿方式。固定资产的物质形态在报废之前是在生产中长期被使用的，它的价值却是按照其在生产中的损耗程度一部分一部分逐渐地转移到产品中去的。为了保证再生产的正常继续进行，必须在产品销售以后，把那部分已经转移到新产品中去的固定资产的价值，以货币形式提取并积累起来，以便若干年后即在固定资产价值全部转移完毕时用于更新固定资产。
商品房是以销售为目的的，不存在折旧，需要考虑的是减值影响！

J. 房地产开发企业购入用于建造商品房的土地使用权属于存货。还有说土地是固定资产，土地使用权是无形资产。

房地产企业，其主营业务是商品房的交易，而商品房交易时必然伴随着土地使用权的交易，即房地产企业在结转商品房成本时，是要将土地使用权算进去的，故土地使用权应当作为房地产企业的存货。因为只有存货才能结转主营成本。