房地产开发公司出售房屋如何摊销

『壹』 土地使用权如何摊销

土地使用权根据同途不同，计入的科目也不同：
1.如果是房地产开发企业，用于建造商品房，因为商品房属于存货，所以土地使用权也计入存货，因为将来卖房的时候，肯定是地随房走，没听说谁买房子，土地使用权没得到的。
2.如果是一般的企业，土地使用权，要看初始取得时的用途，如果是为了建厂房、办公楼，就要计入无形资产，同时在固定资产建造期间（在建工程）无形资产的摊销计入在建工程（即资本化），最后结转为固定资产；结转后，无形资产的摊销还是分用途，比如用于车间还是用于管理用，分别计入制造费用（或生产成本）、管理费用等。
3.如果厂房使用一段时间转为投资性房地产，根据地随房走的原则，你把房租给别人，不可能不让人家使用土地；这个时候，要看投资性记地产后续计量的方法，如果是成本模式，原来的固定资产和累计折旧与投资性房地产和投资性房地产累计折旧等额结转；原来的无形资产和累计摊销与投资性房地产和投资性房地产累计摊销等额结转。如果是公允模式，原来非投资性房地产科目与投资性房地产科目之间的差额，又分为借方和贷方差异，如果在贷方计入：其他综合收益，借方计入：公允价值变动损益。
同时，土地使用权转为投资性房地产后，其摊销计入的科目为：其他业务成本，是为了与租金的收入配比。

『贰』 房地产企业将开发产品对外出租，如何入账

一、税务处理上，房地产企业出租和出借的商品房时，《企业所得税法》第六条规定，应当将出售、转让收入并入转让财产收入。同时，按照《企业所得税法》第十六条的规定，该项资产的净值和转让费用，可以在计算应纳税所得额时扣除。投资性房地产的报废、毁损，按照固定资产、无形资产的相关规定处理。

将开发产品对外出租的具体会计处理：

1、将开发产品转换为投资性房地产进行后续计量：

借：投资性房地产—成本

累计折旧

贷：固定资产

公允价值变动损益

2、出租固定资产，收取租金时：

借：银行存款

贷：其他业务收入

3、计提固定资产折旧时：

借：其他业务成本

贷：累计折旧

二、用于出租的开发产品未转作固定资产核算，会计上正常做账就可以了，但是其摊销的折旧不能税前扣除。

(2)房地产开发公司出售房屋如何摊销扩展阅读

资产转换的会计处理

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。

在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

『叁』 房地产公司出售固定资产—房屋建筑物,如何做帐务处理

1.转出固定资产
借：固定资产清理
贷：固定资产
2.计入收入
借：银行存款
贷：固定资产清理内
3.结转计提折旧容
借：累计折旧
贷：固定资产清理
4.提税
借：固定资产清理
贷：应交税费（营业税，土地增值税）
5.结转损益
借：固定资产清理
贷：营业外支出

『肆』 企业土地使用权如何计提摊销

关于企业土地使用权计提摊销的处理规定：
一.按《企业会计内准则第容6号无形资产》的规定，一般企业购进土地，做无形资产入账核算，按规定期限进行摊销；
二.房地产开发企业购进土地使用权用来建造对外出售房屋和建筑物，土地使用权与地上建筑物合并核算。
三.企业/单位可以根据上述规定，结合企业的性质进行核算：
1.假如是一般企业，则做无形资产处理，按无形资产的使用期限的规定时间摊销；
2.假如是房地产开发企业，用来开发出售的房产，则是将土地出证金及契税等计入开发成本-土地征用及拆迁补偿费；竣工后作为存货出售，出售了不用计提摊销和折旧费用。

『伍』 房地产开发公司如何做账务处理

、开发产品成本采用制造成本法核算
2、营业收入要根据不同的经营方式进行确认。
营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式：
(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，
(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；
(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；
(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。
3、土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理
涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。
4、出租房产作为企业存货核算。房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货）

『陆』 房地产开发公司如何会计核算

2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。 2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简单的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。 2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。 2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。 2301 长期借款 核算银行贷款。 3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。 4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费(系4015 转入)，建议在建立核算体系之前与成本控制部门(预算部门)进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都会挨骂。 4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。 5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。 房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。 另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。 房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。 一、房地产公司的成本要通过“开发成本”科目核算，开发成本科目每月不需要结转，只有在别墅楼完工交付使用后，才能进行成本的结转。 二、开发成本核算的内容 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 三、你公司前期工程准备，产生了一些支出，比如:勘测费用、文物保证金(确保挖到文物要汇报)、设计费用、人员工资、等等帐务处理： 1、勘测费用、设计费用支出 借：开发成本--前期工程费 贷：银行存款等 2、支付文物保证金(确保挖到文物要汇报) 借：其他应应收款--文物保证金 贷：银行存款等 3、人员工资 (1)支付工资时 借：应付工资 贷：应交税金--个人所得税 贷：现金 (2)月末，工资分配时 借：管理费用--工资(管理部门) 借：销售费用--工资(销售部门) 贷：应付工资 四、成本、收入核算的帐务处理 1、收入的核算 (1)收到首付款、按揭贷款时 借：现金(或银行存款) 贷：预收帐款--预售房款 (2)商品房完工交付使用后 借：预收帐款--预售房款 贷：主营业务收入 (3)同时，结转收入 借：主营业务收入 贷：本年利润 2、成本的核算 (1)商品房开发过程中发生的支出 借：开发成本--土地、前期、基础设施、建安费等 贷：银行存款等 (2)商品房完工交付使用后 借：开发产品 贷：开发成本 (3)结转销售房屋成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 (4)同时，结转成本 借：本年利润 贷：主营业务成本 哈哈，这就是房地产行业的一个特殊性啊!是先产生成本，后有收入，与工业企业是不同的，有的房地产项目还牵涉几个会计年度，又不能估计收入，所以在项目未对外出售之前，都是先计入(开发成本的)。 1。发生的费用按照部门分类： 借：开发间接费用 管理费用 贷：现金(银行存款) 2。发生的与项目有关的土地，土地征用费，拆迁费，前期工程费，基础设施费，建筑安装工程费属于直接费用，可直入成本。

『柒』 房产公司的土地要摊销么

土地看用途，如果是公司自己使用的，计入无形资产，如果是用于开发房产销售的，计入开发成本。

『捌』 房地产开发公司顶帐房如何账务处理

借：固定资产（如果和商品房一起卖，做成存货）
（营业外支出）
贷：内应收账款
（ 营业外收入）
按应收帐款容的帐面价值加过户等费用的合计计入该房的原值，
如执行新会计准则的，则按公允价值计入该房原值，
差额部分计入“营业外支出”或“营业外收入。
折旧年限按预计可使用的年限折旧。

『玖』 房地产开发公司如何做账

一、房地产公司应该执行《房地产开发企业会计制度》，不能按商业和工业会计制度建账。

二、建账
（一）首先，建账必须按照《会计法》和房地产企业会计制度的规定设置会计账簿，包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿。

（二）设置总账
1、总账是根据一级会计科目（亦称总账科目）开设的账簿，用来分类登记企业的全部经济业务，提供资产、负债、所有者权益、费用、收入和利润等总括的核算资料。
2、总账的格式采用三栏式，外表形式一般应采用订本式账簿。

（三）设置明细账
1、明细账通常根据总账科目所属的明细科目设置，用来分类登记某一类经济业务，提供有关的明细核算资料。
2、明细账的格式主要有三栏式、数量金额式和多栏式，企业应根据财产物资管理的需要选择明细账的格式。
3、明细账的外表形式一般采用活页式。明细账采用活页式账簿，主要是使用方便，便于账页的重新排列和记账人员的分工，但是活页账的账页容易散失和被随意抽换。因此，使用时应顺序编号并装订成册，注意妥善保管。

（四）设置日记账
1、日记账又称序时账，是按经济业务发生时间的先后顺序逐日逐笔进行登记的账簿。根据财政部《会计基础工作规范》的规定，各单位应设置现金日记账和银行存款日记账，以便逐日核算和监督现金和银行存款的收入、付出和结存情况。
2、现金日记账和银行存款日记账
（1）现金日记账和银行存款日记账的账页一般采用三栏式，即借方、贷方和余额三栏。
（2）账簿的外表形式必须采用订本式。现金和银行存款是企业流动性最强的资产，为保证账簿资料的安全、完整，财政部《会计基础工作规范》第五十七条规定：“现金日记账和银行存款日记账必须采用订本式账簿。不得用银行对账单或者其他方法代替日记账”。

（五）设置备查账
1、备查账是一种辅助账簿，是对某些在日记账和分类账中未能记载的会计事项进行补充登记的账簿。
2、备查账应根据统一会计制度的规定和企业管理的需要设置。并不是每个企业都要设置备查账簿，而应根据管理的需要来确定，但是对于会计制度规定必须设置备查簿的科目如“应收票据”、“应付票据”等，必须按照会计制度的规定设置备查账簿。
3、备查账的格式由企业自行确定。备查账没有固定的格式，与其他账簿之间也不存在严密的勾稽关系，其格式可由企业根据内部管理的需要自行确定。
4、备查账的外表形式一般采用活页式。为使用方便备查账一般采用活页式账簿，与明细账一样，为保证账簿的安全、完整，使用时应顺序编号并装订成册，注意妥善保管，以防账页丢失。

『拾』 房地产开发公司账务核算流程

房地产企业的会计科目及帐务处理
一.预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
借：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：预付账款——预付承包单位款
贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：应付账款——应付工程款
贷：预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款
贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款
贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：应付账款——应付购货款
贷：预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款
贷：银行存款
（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）
借：物资采购——设备采购
贷：银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）
借：物资采购——设备采购
贷：采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）
借：库存设备
贷：物资采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）
借：预付账款
贷：银行存款
设备到达验收入库
借：物资采购——设备采购
贷：应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借：应付账款——应付供货款
贷：预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借：应付账款
贷：银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）
借：开发成本——房屋开发
贷：库存设备
销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）
借：银行存款
贷：其他业务收入
结转成本
借：其他业务支出
贷：库存设备
（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工
借：委托加工材料
贷：库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借：委托加工材料
贷：银行存款
借：库存材料——XX材料
贷：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用
借：开发间接费用
贷：低值易耗品
仓库领用工具一批，用五五摊销法：
借：待摊费用
贷：低值易耗品
借：采购保管费
贷：待摊费用
（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
企业开发的产品，在竣工验收时
借：开发产品
贷：开发成本
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品
（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时
借：出租开发产品——出租产品
贷：开发产品
租金收入：
借：银行存款或应收账款
贷：主营业务收入
（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本
借：周转房——在用周转房
贷：开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借：开发成本或开发间接费用
贷：周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大
借：开发成本或开发间接费用
贷：银行存款
如果金额较大的
借：待摊费用或长期待摊费用
贷：银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
（18）固定资产
①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）
借：固定资产
贷：银行存款
购入需要安装的固定资产
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
支付安装费用
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
安装完毕交付使用时
借：固定资产
贷：固定资产购建支出
②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）
支付的土地征用费及堪设计费
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
领用材料时
借：固定资产购建支出
贷：库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借：固定资产购建支出
贷：应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借：固定资产
贷：固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）
借：固定资产
贷：实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借：银行存款
贷：固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产购建支出
交付使用时
借：固定资产——生产用固定资产
贷：固定资产——未使用固定资产
（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
二、负债的主要会计科目的核算
（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借：开发成本
贷：应付账款
以预支款抵冲应付款时
借：应付账款
贷：预付账款
补付其余款时
借：应付账款
贷：银行存款
（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时
借：银行存款
贷：预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借：应收账款
贷；主营业务收入
借：预收账款——预收代建工程款
贷：应收账款
收回全部余款
借：银行存款
贷：应收账款
（3）应付工资
开出现金支票，发放工资
借：现金
贷：银行存款
借：应付工资
贷：现金
结转代扣款项
借：应付工资
贷：其他应收款——代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
管理费用——劳动保险费（长期放假员工）
应付福利费（医务人员）
（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
贷：应付福利费
用现金支付福利费时
借：应付福利费
贷：现金
（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借：管理费用
贷：应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借：所得税
贷：应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借：应交税金——XX税
贷：银行存款
（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借：主营业务税金及附加
贷：其他应交款——教育费附加
三、成本、费用主要会计科目核算
（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
贷：银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
贷：开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借：开发间接费用
贷：银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品——房屋
贷：开发成本——房屋开发
（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
发生的销售费用
借：销售费用
贷：银行存款
或应付账款
四、收入、利润的主要会计科目核算
1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
①在实现营业收入同时收到价款时
借：银行存款
贷：主营业务收入
②营业收入实现前，价款收取后的。
借：应收账款
贷：主营业务收入
③预收价款时，待开发完工后再移交使用的
借：银行存款
贷：预收账款
移交使用时
借：应收账款
贷：主营业务收入
借：预收账款
银行存款
贷：应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入
借：银行存款
贷：主营业务收入
（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入
借：银行存款
或应收账款
贷：其他业务收入
（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额
转让或是销售开发产品成本的结转
借：主营业务成本
贷：开发产品
如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品
（4）其他业务支出
（5）主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
借：主营业务税金及附加
贷：借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
——应交土地增值税
其他应交款——应交教育费附加
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
其他应交款——应交教育费附加
五、配套设施开发成本的核算
一）、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；
2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；
3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。
二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务
的有关设施的开发成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
（三）、配套设施开发成本的核算
企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工
程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度
安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。