浙江省商品房买卖合同纠纷

A. 收房后还能追究开发商逾期交房的违约责任吗

逾期交房能先收房后追究责任吗

担心开发商逾期交房，担心一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。因为：

第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；

第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；

第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。

购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。

因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

(1)浙江省商品房买卖合同纠纷扩展阅读：

案情简介：

2012年，原告与开发公司签订商品房买卖合同，约定了逾期交房及逾期办证违约金，同时约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”。

交房日期届满前，开发公司与原告签署《双方同意书》：“经本人与开发公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料”。嗣后，开发公司以原告无正当理由不予以配合交房工作系明显违约行为，其不应承担逾期交房及逾期办证义务。

浙江省余姚市人民法院一审认为：

本案的争议焦点：一是涉案房屋的交付；二是违约责任的承担。

本案中，原告周显治、俞美芳与被告众安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。

双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

参考资料：即墨政府网-关于审理商品房买卖合同纠纷案件

B. 浙江男子7万元买房，拆迁获赔237万，卖家得知后反悔索赔，法院会咋判

这样的情况在买二手房的时候会经常碰到，大部分的原因都是因为房主感觉自己把房子卖便宜了。浙江的一名男子也碰上了这样的糟心事，7万元买的房，因为获得天价赔偿款，结果原房主就想把房子要回去，没想到结果还真被人要回去了。因为法院判决两人签订的买卖房屋协议是无效的。

在买二手房的时候一定要睁睁大眼睛，把每一个细节都要敲定，搞清楚，千万不要因为自己的一时疏忽和无知，被卷入纠纷之中，劳心劳力，得不偿失。

浙江男子7万元买房，拆迁获赔237万，卖家得知后反悔索赔是怎么回事？

由于无知，买二手房也买出了纠纷。浙江一名男子在20多年前，花7万元买了一套房子。买房后一直和原房主没有什么来往交集，但是，最近原房主却找上了门，原因就是他花7万元买的这套房，如今要拆迁，而且拆迁后获得赔偿237万元。

听到这个消息，原房主不淡定了，并表示两人签的合同是无效的。住了20多年，这名男子听到这样的话肯定不愿意把房子还回去的。原房主的家人于是把这名男子告上了法庭。

C. 为什么要起《商品房预售合同》纠纷诉讼代理案

史建兵李朝晖

案情简介

2003年8月4日，原告党某与被告甲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了原告所购房屋的具体事项，签约后原告依约履行了合同规定的付款义务。2005年6月25日，被告通过邮局向原告寄达《交房通知书》。原告收到该通知书后，遂至现场验房。原告在查验过程中发现，房屋二、三层卫生间地面竟高出楼面走道40厘米左右，地下车库的进口高度仅为1．84米，合同约定的二层北面露台区域已变成房间，三层则在北面多建了一处露台(该房屋南面已有一处露台)，原告购买的屋外花园面积也不到合同约定的36平方米，且该花园无法办出权证。原告据此与被告协商并要求减少购房款，遭到被告拒绝。原告遂聘请我们作为其诉讼代理人，通过诉讼解决纠纷。

作为原告特别授权的代理人，我们参与了本案一、二审全部的诉讼活动。我们在一审起诉书中提出了七项诉讼请求：(1)因汽车库建造及其功能不符合行业规范要求，原告要求减少购房款98851元；(2)判令被告退还原告支付的花园款21600元；(3)因被告没有按合同的约定在房屋二层北面建造一处露台，原告要求减少购房款52720元；(4)要求被告根据国家城乡建设环境保护部标准，对房屋二、三层的卫生间地面进行重作(地面标高应略低于走道标高)，如无法重作，减少(返还)购房款19467元；(5)要求被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金18996元(从2005年1月1日暂时计算至2005年10月7日，违约金最终应计算至实际交房日为止)；(6)要求被告退还房屋面积差价款19436元；(7)交付坐落于杭州市余杭区“某某假日之约”排屋10一09房屋。

2006年6月23日，浙江省杭州市余杭区人民法院下达(2005)余民一初字第2715号《民事判决书》，判决如下：(1)被告应于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市余杭区余杭镇凤凰山处的“某某假日之约”10一09房屋(排屋)交付给原告(以被告的书面通知送达原告之日为房屋交付之日)；(2)被告应减少并返还原告购房款人民币29770元(其中地下室为19770元，卫生问为6000元，露台4000元)；(3)被告应退还房屋差价款19436元；(4)被告应返还原告花园款21600元；(5)被告应支付给原告逾期交房违约金35454．42元(自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日万分之一计算)，2006年6月24日起至实际交房时止的违约金，按前述方法计算；(6)驳回原告的其他诉讼请求。

被告不服一审法院的民事判决，以如下理由提起上诉：

1．原审法院适用法律错误。房产公司与原告未办理房屋交付手续之前，双方之间是合同关系，而产品质量赔偿请求权的基础是物权关系，因此在产品未交付之前，原告无权追究被告的产品质量赔偿责任。

2．原审以“双方当事人以房屋质量约定不明，但由于房产公司所建房屋设计不按照国家设计规范的正常要求，又未在缔约过程中向买受人作特别说明，因此要承担相应责任”的观点不成立。买受人的义务是看图买房，房产公司是依图建房，只要房产公司所建房屋符合合同签订时的施工图纸，应当认为所建房屋符合约定。

3．对于花园款的退还问题，一审法院判决没有法律依据，法律没有禁止花园买卖的规定。

2006年12月2日，浙江省杭州市中级人民法院作出(2006)杭民一终字第1329号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

由于本案涉及商品房预售过程中多个容易引发纠纷的焦点问题，特别是作为商品房的附属花园是否可由房屋开发公司任意买卖，以及房屋的建筑设计过程中，开发商不按国家设计规范执行而造成房屋使用功能的损害的应承担何种责任等问题，对此省内房地产界及省内主流媒体给予了极大关注。本案审理后期间，浙江人民广播电台文广电台早间《文广新闻》栏目、《今日早报》、《都市快报》《浙江法制报》等媒体纷纷给予了跟踪报道，引起了社会的广泛反响和瞩目。

争议焦点

1．花园作为小区公共绿地，房屋开发商能否单独出售?原告方：由于诉争花园无法单独办理土地使用证，基于此，我们首先必须明确“花园的权利归属问题”。目前，我国相关法律条文对此问题并没有明确规定，但从法理的角度审视，该问题涉及的是民法原理中的建筑物区分所有权理论。从本质上来讲，诉争花园属于小区公共绿地，住宅小区在项目立项时，政府职能部门确定的小区绿化指标非经原审批机关批准，不得擅自变动，小区的全体业主对小区绿地享有共有权。因此，被告出售花园的行为侵害了小区全体业主的公共利益，合同中涉及花园买卖的条款无效，被告应退还原告支付的花园款21600元。

被告方：购买花园是双方的合同约定，被告已对花园进行了必要的资金投入，该花园具有专用性的特点而不是公用的，现被告正在与土管部门协调办理有关花园权属的问题。

2．被告未按《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》规定的国家标准建造汽车库，被告是否存在违约行为?原告方：《住宅设计规范》4．4．2规定：“地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2米，当作汽车库时，应符合现行行业标准《汽车库设计规范》(JGJ100)的有关规定。”《汽车库建筑设计规范》(JGJ100)中4．1．13规定：“汽车库室内最小净高应符合表4．1．13的规定。”该表将车辆分为四类，其中高度要求最低的为“微型车、小型车”，最小净高2．2米。本案中，诉争汽车库最小净高仅为1．8米左右，根本无法正常地作为汽车库使用，因此根据《合同法》第111条规定，要求被告承担减少价款98851元(房款总价的15％)的违约责任。

被告方：《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》有关汽车库的规定非国家强制性的规范，非必须遵守；《商品房买卖合同》虽附有车库的图纸，但并不能证明被告交付的必须是法律意义上的汽车库；即便汽车库的建设有不符合规范要求的地方，由于房屋目前尚未交付，物权没有转移，被告按规范要求可自行改造后再交付给原告。

3．房屋二、三层卫生间地面高出楼面走道40厘米左右，被告是否应履行特别告知义务?如果没有告知，是否应承担违约责任?原告方：《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)第4．7．1有关厕所、盥洗室、浴室的规定：“六、楼地面标高应略低于走道标高，……”因此作为房屋开发商的被告，在正常情况下理应按上述规范标准进行施工。目前房屋二、三层卫生间地面标高存在瑕疵，已严重影响到卫生间的使用功能。

至于被告一再强调的“已在合同所附平面图中作了类似台阶的图示，原告是看图买房，对此应该是知情的，而被告是按图施工，并不存在违约”之观点不能成立，因为原告作为普通消费者，不具备专业知识，根本无法看懂房屋平面图，特别是涉及如此专业、细节的问题。如被告未按照国家规范标准进行设计、施工，应履行特别告知义务，否则须承担违约责任。

被告方：卫生间的地面标高确实高于走道标高，但这不影响卫生间的使用功能，影响的只是卫生间使用的舒适性问题。卫生间的现状与合同所附平面图相符，原告是看图买房，对卫生间地面标高的问题应该是知情的，而被告是按图施工，并未违约，不应承担违约的民事责任。

4．房屋二层北面露台的设计有否变更?如已变更，被告是否应履行通知义务?如无履行，应否承担民事责任?原告方：从《商品房买卖合同》所附的图纸及原告依法向杭州市余杭区建设局调查取得的涉案房屋竣工资料看，诉争房屋二层北面设计为一处露台，被告当庭亦承认其于2003年4月将原设计进行了更改，将二层北面露台翻造到三层北面，从而增加了8平方米的建筑面积。显然，被告在未通知并征得原告同意的情况下擅自更改房屋结构，此行为已构成违约，应承担民事责任。

被告方：已将露台设计变更内容通知原告，且在双方签订《商品房买卖合同》时，图纸已做修改。

审理判决

一、二审法院对双方争议的问题，在判决书中作出如下认定和判决：

1．对小区花园转让的效力问题。

一审法院：住宅小区的商品房在进行产权登记时，只有纳入建筑容积的才能办理产权证，而花园、绿地通常不计入容积率，故不能办理产权证。如果要单独使用，须经全体业主同意授权，作为出售方的被告应对花园使用权的可销售性承担责任，被告不能提供证据证明其有权销售，故双方签订的合同中关于花园买卖的条款应确认为无效，被告应将花园款退还给原告。

二审法院：上诉人(一审被告)对其出卖的标的物负有权利瑕疵担保的义务。土管部门对“某某假日之约”小区进行验收时，将该小区的别墅花园绿地面积不作为独自使用的土地面积，而作为公用分摊土地面积。因此，买受人是不能取得花园的独自使用权。根据土管部门的答复意见，如果要对别墅、排屋花园绿地面积按独自使用土地面积分摊，须经该小区全体业主同意。鉴于该小区的目前状况，原审判决被告返还买受人所支付的购买花园的款项并无不当。

2．对被告未按《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》规定的国家标准建造汽车库，被告是否承担责任的问题。

一审法院：《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》涉及汽车库的规定虽非国家标准中的强制性规定，但也属正常情况下都应当执行的内容。当事人如未按类似规定执行，则有义务在缔约过程中向对方作出特别的说明，不作特别约定，则相对方有理由认为其交付的标的物应当符合国家标准或行业标准。本案中作为开发商的被告既未在合同中对车库净高作出约定，实际交付的结果也远未达到国家标准，严重影响了地下室作为正常车库使用的功能，故原告就车库问题要求减少价款符合法律规定，判令被告减少并返还原告19770元。

二审法院：上诉人(一审被告)的房屋设计图纸是早已设计完成的，并非是与买受人协商所达成的标准。因此，设计中未按国家标准执行的内容，应当履行向买受人特别告知的义务，以利于买受人作出判断，否则买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或专业标准的。现上诉人交付的成果未达到国家标准，严重影响地下室作为车库使用的功能，应当向买受人承担违约责任。

3．房屋二、三层卫生间地面高出楼面走道40厘米左右，被告是否应履行特别告知义务?如果没有告知，是否应承担违约责任?一审法院：被告虽在合同所附平面图中作了类似于台阶的图示，但未作其他任何说明，作为通常不具备专业知识的消费者，很难作出正确的判断，被告也就不能证明该图原告方知情。作为房屋开发商，被告在未执行国家标准施工的前提下理应履行“特别说明的义务”，如未履行此义务，应承担违约责任，故原告就卫生间的问题要求减少价款符合法律规定，判令被告应减少并返还原告购房款6000元。

二审法院：上诉人(一审被告)的房屋设计图纸是早已设计完成的，并非是与买受人协商所达成的标准。因此，设计中未按国家标准执行的内容，应当履行向买受人特别告知的义务，以利于买受人作出判断，否则，买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或专业标准的。现上诉人交付的成果未达到国家标准，严重影响到卫生间的使用功能，应当向买受人承担违约责任。

4．房屋二层北面露台的设计有否变更?如已变更，被告是否应履行通知义务?如无履行，应否承担民事责任问题?一审法院：被告竣工的房屋二层实际状况与合同约定不一致，被告对此应承担违约责任，故原告就露台的问题要求减少价款符合法律规定，判令被告减少并返还原告购房款4000元。

二审法院：(非二审争议焦点，二审法院在判决书中未曾涉及)。

经典评析

与本案一起提起诉讼的还有该小区的其他十几名业主，均有我们两位代理人代理，诉讼请求基本一致，法院对这些案件一并开庭审理。由于案件涉及别墅项目的花园转让问题以及在建设设计过程中违反建筑设计规范中的非强制性条款而事先未向受买人作特别告知是否应当承担责任等十分敏感的问题。在本案起诉之前，省内还没有现存的案例可供参考，但仅在杭州市，房产公司销售小区绿地、花园的事例不胜列举，绿地的销售额保守估计也在数亿元之上。虽然销售条件、销售的方式、方法不尽一致，但确实有很大比例的房产公司在这一问题上的做法是没有法律依据的；违反建筑设计规范给购房业主房屋功能造成损害的情况更是屡见不鲜。这一诉讼请求的提起，必然对部分既得利益者造成极大冲击，因此我们对这一诉讼的启动以及面临的风险、压力，事先有足够的预期和思想准备，但诉讼过程中受到的压力仍超乎意料。

值得欣慰的是，在本案一、二审诉讼过程中，两级法院主审法官所体现的职业操守和对事实、法律负责任的态度，终于使这一系列的案件得到了公正的处理。

在国家《物权法》出台之前，这一系列案件中确立的两条原则，为以后处理类似案件确立了很好的范例。

第一，对住宅小区的绿地的销售，房产公司应当要对其可销售性承担责任，如果房产公司不能提供证据证明其销售的合法性或业主有证据证明房产公司销售小区绿地违法，应当认定其销售绿地的行为无效。

第二，对房产公司违反国家或行业非强制性建筑设计规范，如房产公司在销售房屋时就该事项对买受人未尽特别告知义务，则买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或行业标准的，如交付的房屋未达到国家标准或行业标准，影响到使用功能，则应当承担违约责任。

D. 关于《浙江省物业管理条例》中交付使用的定义

首先佩服楼主查验法规 细心研究法规 我给你解释下
交付使用 一般指的是 交付 并 使用 房子是这样 其他的物件也是这样
房子业主可以交付 交付完了也可以不使用 使用一般就只 正式入住
你说的 在旧的《浙江省住宅区物业管理办法》第十二条 住宅区交付使用而入住率不到60％的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理 这条里的“住宅区交付使用”和 “入住率”是有两种含义 交付率可能会高 而使用即入住率可能会很低
我看看 新老物业管理条例 关于 涉及到 物业公司和 成立业委会的 一个是按入住率 一个是按 交付使用的建筑面积率 来定的
你说的业主交了物业费 就是交付使用 这个观点是错的 房子使用不使用是业主自己的事 主动权是在于业主自身 你交物业费只是和物业公司的服务有关 和入住和入住率没关系
对于成立业主委员会的 国家或者相关部门按照所谓的少数服从多数才定的60%（我个人认为的） 其实这个在实际操作中 这个60%（不管是入住率还是建筑面积率）还是很难成立业主委员会 大多是的业主不会关心成立不成立业主委员会， 就算小区一部分 业主同意成立了业主委员会 但到后期 很多人不会认同你业主委员会 他们会拿出所谓的小区入主数量不够 来否定你早产的 业委会
业主不装修就不能使用！ 你一空房子 你是用什么？ 你就不经常来不知道小区情况怎么能代表小区或业主的精神呢？
说的比较乱 我们可以私底下讨论

E. 胡忠义的工作经历

1、代理北京住总房地产开发有限公司与民福置业集团有限公司在北京市高级人民法院的标的额为1.2亿元的解除委托合同纠纷一审案件；
2、代理北京住总房地产开发有限公司与民福置业集团有限公司在北京市第一中级人民法院的标的额为6，500万元的房地产开发合同纠纷一审案件；
3、代理雍某某与东方跃龙房地产开发有限公司、天亚物业开发有限公司及海南融创投资有限公司在北京市高级人民法院的标的额为2.4亿元的分配合作权益及撤销股权转让协议纠纷一审案件；
4、代理北京西金房地产开发有限公司与中建二局三公司在北京市第一中级人民法院、北京市高级人民法院标的额为3，000万元的建筑工程合同纠纷
5、代理北京商务中心区（CBD）开发建设有限公司与核工业总公司北京核仪器厂在北京市朝阳区人民法院的涉案金额达7.8亿元的企业搬迁协议纠纷一审案件；
6、代理北京住房公积金管理中心与北京可控硅元件厂、北京瑞普电子集团在北京市朝阳区人民法院、北京市第二中级人民法院不等得利纠纷一、二审案件；
7、代理北京科银京成技术有限公司与北京联合孵化器有限公司在北京市海淀区人民法院的引进境外资金的居间合同纠纷一审案件；
8、代理中铁联合物流有限公司与付某某在山西省吕梁市中级人民法院撤销股权转让合同纠纷二审案件；
9、代理信达公司呼和浩特办事处与内蒙古恒丰集团有限公司在内蒙古高级人民法院的标的额为6，500万元的借款合同纠纷一审案件
10、代理吉林港华燃气有限公司与深圳金融租赁有限公司、交通银行深圳科技园支行及吉林市燃气公司在吉林市高新区人民法院确认融资租赁合同及买卖合同无效纠纷一审案件；
11、代理某外资燃气公司与某捷克房地产开发有限公司建设工程合同及燃气供应合同纠纷案件;
12、代理某港资房地产有限公司与浙江华强建设有限公司在杭州市中级人民法院的建设工程合同纠纷一审案件；
13、代理北京某房地产开发有限公司与某小区业主委员会建筑物区分所有权纠纷案件；
14、代理北京中诚信拍卖有限公司与珠海振华集团有限公司在北京市第一中级人民法院的拍卖持有华夏银行1000万法人股行为效力一审案件；
15、代理某中外合资经营企业与某国有公用企业之间的股东代表诉讼；
16、代理浙江温州某村民委员会与某公司之间在温州市中级人民法院的国有土地转让合同纠纷案件；
17、代理洪某某与毛某某在温州市中级人民法院合伙纠纷案件；
18、代理浙江温州某村民委员会与温州市工务局在温州市中级人民法院的房屋拆迁安置补偿纠纷案件；
19、代理陈某与河南嵩县某矿冶有限公司在河南省高级人民法院的股权转让合同纠纷案件；
20、代理茅某某与白银有色金属公司之间在最高人民法院侵犯采矿权纠纷二审案件；
21、代理河北某房地产公司与王某某之间在石家庄市中级人民法院股权转让纠纷一审案件；
22、代理北京某房地产有限公司与王某某之间在北京市第二中级人民法院商品房买卖合同纠纷案件；
23、代理某汽配城在北京市第二中级人民法院、北京市高级人民法院侵犯专利权案件；
24、代理吴某某在浙江省湖州市中级人民法院的与合伙企业有关的纠纷案件；
25、代理某上市公司在最高人民法院的委托合同再审案件；
26、代理北京某房地产开发有限公司在内蒙古自治区高级人民法院的房地产项目转让合同纠纷二审案件；
27、代理北京某房地产开发有限公司在重庆市高级人民法院的股权信托合同纠纷一审案件；
28、代理某港资公司在新疆维吾尔自治区高级人民法院借款合同纠纷二审案件；
29、代理北京三家房地产公司在北京市第二中级人民法院百余件上商品房买卖合同纠纷案件；
30、代理山西某煤炭企业在吕梁市中级人民法院的买卖合同纠纷案件；
31、代理常某某在河北省沧州市中级人民法院和河北省高级人民法院的权属纠纷一、二审案件
32、代理北京某房地产开发有限公司在最高人民法院的房地产项目转让合同纠纷再审案件
33、代理高某在最高人民法院的借款合同纠纷再审案件 1、代理北京住房公积金管理中心与张某某在北京市崇文区人民法院、北京市第二中级人民法院不履行法定职责、不服行政处理决定纠纷一、二审行政案件；
2、代理北京住房公积金管理中心与陈某在北京市崇文区人民法院、北京市第二中级人民法院不履行法定职责纠纷一、二审行政案件；
3、代理何某在温州市中级人民法院诉浙江省人民政府土地行政案件；
4、代理浙江某村民委员会与温州市国土资源局在温州市中级人民法院行政合同纠纷案件；
5、代理浙江某村民委员会与温州市房屋管理局在温州市中级人民法院行政裁决纠纷案件；
6、代理浙江某村民委员会与温州市人民政府在温州市鹿城区人民法院土地登记行政纠纷案件；
7、代理山东某地农民诉山东省人民政府在济南市中级人民法院、山东省高级人民法院土地征收行政案件。
8、代理中国某著名团购网站在湖北省黄石市的反不正当竞争案件；
9、代理长春市某汽车检测企业在长春市中级人民法院的诉长春市工商行政管理局反不正当竞争案件。 1、担任北京市丰台区法院审理的李某故意伤害（重伤）案件辩护人；
2、担任北京市第二中级人民法院审理的国家卫生部直属著名医院检验科主任、国内知名检验医学专家张某某在北京市第二中级人民法院的受贿案件二审辩护人；
3、担任北京市丰台区人民法院审理的朱某故意伤害（重伤）案件辩护人；
4、担任北京市公安局侦查的某涉嫌7，000万元标的的贷款诈骗案件辩护人；
5、担任温州市中级人民法院审理的浙江某村民委员会主任聚众扰乱社会秩序案件辩护人；
6、担任北京市昌平区人民法院审理高某强迫交易案件辩护人；
7、担任北京市丰台区人民法院审理的李某某寻衅滋事案件辩护人；
8、担任内蒙古自治区“515“案件（涉密）律师团首席辩护人；
9、担任北京市第一中级人民法院审理的王某某非法经营案件（涉密）辩护人；
10、担任深圳市福田区人民法院审理的何某逃税案件辩护人；
11、担任某铁路运输公司朱某某贪污、受贿案件辩护人；
12、担任北京市第二中级人民法院审理的北京市公安局某分局民警李某某介绍贿赂罪案件辩护人；
13、担任内蒙古乌海市中级人民法院审理的原市政协常委、民营企业家娄某某故意毁坏财物案件辩护人；
14、担任江西省丰城市人民法院审理的徐某某寻衅滋事案件辩护人；
15、担任北京市第三中级人民法院审理的关某某故意杀人案件辩护人；
16、担任北京市高级人民法院审理的马某某合同诈骗案件辩护人；
17、担任内蒙古锡林郭勒盟中级人民法院审理的李某运输枪支案件辩护人；
18、担任北京市门头沟区检察院侦查的吴某某贪污案件的辩护人；
19、担任北京市西城区公安局侦查的李某某诈骗案件的辩护人；
20、担任北京市朝阳区人民法院审理的黄某某盗窃案件辩护人
21、担任辽宁省抚顺市人民检察院审查的迟某某合同诈骗案件辩护人；
22、担任沈阳铁路运输法院审理的朱某某贪污、受贿案件辩护人 1、代理北京汽车工业进出口公司与杭州津庆化工有限公司在北京仲裁委的标的额为6，400万元买卖合同纠纷案件；
2、代理北京汽车工业进出口公司与理想四维地产集团有限公司在北京仲裁委的标的额为6，800万元担保合同纠纷案件；
3、代理北京大周和康生物技术有限公司与北京京开投资股份有限公司在北京仲裁委的解除联营合同纠纷案件；
4、代理吉林港华燃气有限公司与深圳金融租赁有限公司在深圳仲裁委的标的额为1.5亿元的融资租赁合同纠纷案件；
5、代理中国航空港建设总公司与延庆有机农产品发展中心在北京仲裁委的建设工程纠纷案件;
6、代理中建五局三公司在温州仲裁委的建设工程承包合同纠纷案件；
7、代理某港资房地产有限公司在中国国际经济贸易仲裁委员会的涉外房屋买卖合同纠纷案件；
8、代理汪某某在北京仲裁委的商品房买卖合同纠纷案件。 1、北京华业富通投资有限公司；
2、金义杰投资咨询（北京）有限责任公司；
3、北京百旺伟业广告传媒有限公司；
4、北京汽车工业进出口公司；
5、北京大周和康生物技术有限公司；
6、北京天缘惠达宾馆有限公司；
7、河北华业房地产开发有限公司；
8、北京北医联合药业有限公司；
9、辉煌国际集团有限公司;
10、河北衡水润达房地产开发有限公司
11、北京柳芳苑房地产开发有限公司
12、北京中成越洋软件技术有限公司
13、北京宝赛生物技术有限公司
14、万世德（北京）文化传媒有限公司
15、北京龙泰基药业有限责任公司
16、北京聚能捷科技有限责任公司
17、天津大周和康生物技术有限责任公司
18、北京汽车国际贸易有限公司
19、北京三利商城房地产开发有限公司
20、北京木樨园天雅服装大厦
21、北京住房公积金管理中心
22、中广树德国际文化传媒有限公司
23、北京腾跃通达不锈钢有限公司
24、北京时光房地产开发有限公司
25、北京百利嘉华商贸有限公司
26、联洋通（北京）国际贸易有限公司
27、国家统计局《中国经济景气月报》

F. 如何评议业主委员会诉讼“全国第一案”

郁华

案情简介

2003年11月，温州市某花园业主委员会诉温州市某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，浙江省高级人民法院立案受理。因原告的诉讼请求金额累计逾5000万元人民币，该案被新闻媒体称为业主委员会诉讼全国第一案。

案件事实：1996年7月25日，被告受让土地，依据政府部门批准的规划进行商品房开发。被告在楼书和广告中称：创国内一流的别墅花园，区内设购物超市、医疗保健站、900平方米幼儿园、银行、物业管理楼、酒店及三个标准网球场、一个游泳池，绿化面积达2．7万平方米，拥有4500平方米俱乐部(内设台球、保龄球、乒乓球、KTV、咖啡座)等生活设施，小区实行封闭式管理，并设有电视监控、红外报警等。1997年1月、1999年1月和2001年12月，被告分别取得商品房预售证，先后与业主签订了购房合同，其中部分合同约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，任何一方均可向温州市仲裁委员会申请仲裁”，部分合同约定由鹿城区仲裁委员会仲裁(该仲裁机构不存在)，部分合同约定由商品房所在地仲裁委员会仲裁，也有部分合同约定向人民法院起诉。

业主人住后，发现开发商的承诺没有完全兑现，双方在合同履行过程中发生争议。原告认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告的行为侵害了业主的利益，为了维护业主们的合法权益，经业主大会决定，由业主委员会代表全体业主提起本案诉讼。诉讼请求是：1．判令被告立即履行承诺将花园内拥有的4500平方米的俱乐部、3个网球场和1个游泳池移交给原告管理使用，并判令被告至今没有履行赔偿原告经济损失324万元；2．判令被告立即履行承诺，完成俱乐部内台球、保龄球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身娱乐设施，并判令被告至今没有履行赔偿原告的损失312万元；3．判令被告因没有依照规定移交1368平方米的物业用房和132平方米的经营用房，赔偿原告经济损失921．6万元；4．判令被告立即履行承诺，完成小区内超市、医疗、保健、银行等生活设施，并判令因至今没有履行赔偿原告损失312万元；5．判令被告立即履行承诺，完成小区的部分电视监控、红外线报警系统、卫星电视及自备发电机等设施，并判令被告因迟延履行造成原告的损失312万元；6．判决被告因没有按承诺完成小区的38．6％绿化率赔偿因绿地减少4．1亩的经济损失1435万元；7．判决被告赔偿因擅自占用小区东首区内道路800平方米造成原告的经济损失420万元；8．判令被告因无法完成小区东侧和北侧的封闭性围墙向原告支付补偿金1040万元。

争议焦点

1．原告诉讼主体是否适格；2．本案是否属于法院受理的范围；3．被告在广告中承诺的事项是否履行、是否违约，违约赔偿如何计算。

审理判决

浙江省高级人民法院认为，根据合同相对性原则，本案业主委员会与被告之间不存在合同关系，故不是合同一方当事人。从物业管理条例规定来看，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，业主委员会不能行使业主的合同权利代表业主提起诉讼。因此，业主委员会在本案中的原告主体不适格。根据《民事诉讼法》第111条第(二)项之规定，约定仲裁条款的部分业主不得向人民法院提出诉讼，只能向仲裁委员会申请仲裁，但部分业主可以向人民法院提起诉讼。据此，业主委员会以业主名义提起本案诉讼，不符合《民事诉讼法》规定。由于业主委员会不是合同的当事人，不是本案适格的主体，且部分合同不属于法院管辖，对被告在广告中承诺的事项是否履行等诉讼请求，法院不予审查。法院裁定：驳回原告温州市某业主委员会的起诉。

一审裁定后，温州市银都花园业主委员会不服判决，向最高人民法院提起上诉。

最高人民法院认为：商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未兑现，业主可通过法律途径解决。业主委员会与房地产公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共有权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事诉讼主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。虽然本案中业主大会授权银都业主委员会提起诉讼，但这种授权超出了业主大会的职责范围，不能产生业主享有的合同权利转换的效果，因此不能导致民事诉讼主体的转移。本案中，业主委员会在一审起诉时提出的诉讼请求，基本上属于业主与房地产公司签订的商品房买卖合同约定的内容，虽然有一些涉及全体业主的公共利益问题，但这些问题也都属于合同权利衍生的权益问题，业主委员会主张属于违约和侵权的竞合，与本案的实际情况不符。业主委员会在一审起诉时主张的8项诉讼请求，涉及全体业主拥有的共有权，虽然无法以单个业主名义实际取得份额，但可以从法律上区分各自应当享有的权益份额，该项共有权可以由全体业主共同主张和行使。业主委员会认为该类共有权只能由其主张和行使的理由不成立。因此，一审法院认定业主委员会作为本案的原审原告主体不适格，裁定驳回业主委员会的起诉，在适用法律上并无不当。最高人民法院经审理后裁定：驳回上诉，维持原裁定。

经典评析

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条第(一)项的规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。享有民事权利能力的公民、法人和其他组织，认为自己的权利、利益或者某种资格被侵害，或者认为需要通过人民法院确认某种民事权利状态，向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持自己主张，这提起民事诉讼程序的公民、法人和其他组织是原告。原告应当是民事实体法律关系的主体，或者依法享有民事实体权利的主体，或者是依法享有代位诉讼权利的主体。如果某个主体在实体法律关系中没有任何权利和义务，那么，这个主体就不可能与特定的实体法律关系有直接的利害关系，除了法律规定的情形，这个主体依法不能成为由这特定实体法律关系而产生的诉讼中的原告。

《物业管理条例》(2003年)第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第11条规定：“业主大会履行下列职责：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(三)选聘、解聘物业管理企业；(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(四)监督业主公约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”

从上述规定可以看出，业主委员会是业主大会的执行机构，经业主大会民主选举产生，代表业主对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治管理组织。业主委员会可以代表业主或业主大会，与物业管理企业签订物业管理服务合同，成为物业管理服务合同关系的主体。而本文中，原告业主委员会诉讼的案由是“商品房买卖合同纠纷”，在起诉状中所陈述的事实，是业主与开发商之间的商品房买卖合同关系的内容，引用的法条是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，主张的是业主与开发商之间的商品房买卖合同中的业主享有的权利。显然，原告业主委员会和被告开发商之间从来就没有形成过商品房买卖合同关系。业主委员会能否代表全体业主提起商品房买卖合同纠纷诉讼吗?合同相对性原则告诉我们，除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利，除合同当事人外，任何人不必承担合同责任。所谓“无契约即无责任”，说的就是这个意思。合同当事人外的第三人没有参与合同意思表示一致的形成，没有参与要约和承诺的过程，当然不必承担合同义务，也不能享受合同权利。显然，业主委员会不是商品房买卖合同的当事人。事实上，商品房合同生效时，业主委员会还没有成立，业主委员会不可能享有商品房买卖合同的权利，不可能充当商品房买卖合同的当事人，也不可能行使商品房买卖合同当事人的权利。业主委员会不能以自己的名义，直接以商品房买卖合同当事人自居，进而充当商品房买卖合同纠纷的原告。

业主委员会能否代表全体业主提起商品房买卖合同纠纷诉讼吗?所谓业主委员会代表诉讼，是被告代理人在法庭上陈述的一个观点，这个观点本身的概念是模糊的。从法律上来说，通常情况下，在诉讼中，原告自己不亲历诉讼行为的话，可以委托诉讼代理人参与诉讼。但是，诉讼代理人参与诉讼，并不改变诉讼当事人的身份，诉讼代理人也不能充当当事人的角色。

其次，有可能出现的是诉讼信托情况，原告以自己的名义提起诉讼，维护他人的合法权益，诉讼涉及的实体权利和义务可能与原告无关。如根据《民法通则》第十八条第三款的规定：“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”这里的有关人员或者有关单位可能提起的诉讼，就属于诉讼信托。诉讼信托情况，只有在法定的情况下才出现。没有法律明确规定，不可能出现诉讼信托的权利人。业主委员会显然不可能成为业主或者业主大会的诉讼信托人。

第三，诉讼代表人的情况。《民事诉讼法》第54条规定：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。”诉讼代表人自己本身就是共同诉讼的当事人之一，不是当事人的人不能成为诉讼代表人。业主委员会与业主、业主大会是不可能同时出现在商品房买卖合同纠纷中的，因此，业主委员会也不可能成为商品房买卖合同纠纷的诉讼代表人。

综上所述，已经可以作出明确的判断，业主委员会依法不能成为商品房买卖合同纠纷的原告。至于有相当部分的业主与开发商的商品房买卖合同中约定了，争议解决选择了仲裁，对有明确仲裁条款的业主来说，根据《民事诉讼法》第111条第’1款第(二)项规定：“依照法律规定，双方当事人对合同纠纷自愿达成书面仲裁协议向仲裁机构申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁”，对这部分商品房买卖合同纠纷，依法不应由人民法院审理。

由于原告诉讼的案由是商品房买卖合同，而业主委员会显然不是合同的当事人，这使得原来本应该非常复杂的、关于被告是否完全履行商品房买卖合同中承诺的诉讼，转瞬间变得非常简单，这部分内容法院不再审查。当然，被告方面也已经提交一定的证据证明自己没有违约，这在此就不再赘述了。

G. 应该怎样从一起房屋买卖合同纠纷案说起

姜丛华朱宁

案情简介

原告：太平洋人寿保险股份有限公司A中心支公司

被告：A市B房地产开发有限公司

2002年5月20日，太平洋保险A支公司与B房地产开发公司就B房产所有的B商务馆一楼西侧三间约150平方米、二至四楼约1800平方米的房屋签订了《房屋租赁协议》。其中，第2条载明租期为10年，时间从2002年5月31日至2012年5月31日止。第5条载明太平洋保险A支公司若在2004年底之前购买上述房产的，一楼营业房按每平方米8600元计价，二至四楼办公用房按每平方米2800元计价。2005年后购买上述房产的，价格另行协商，但同等条件下太平洋保险A支公司有优先购买权。后太平洋保险A支公司按协议实际承租了房屋。2004年2月18日，B房产向太平洋保险A支公司发出收回要约的通知函，明确收回租赁房屋协议中第五条规定的要约。同月25日，太平洋保险A支公司针对B房产发出的函予以复函，明确要求B房产同意太平洋保险A支公司按每平方米8600元的价格购买一楼营业房，按每平方米2800元的价格购买二至四楼的办公用房。同年3月19日，被告复函并明确双方未达成买卖协议，《租赁协议》第五条因发出收回要约的函而失效。此后，双方针对《租赁协议》中第五条内容的争议相互发函，但未达成一致意见。

原告太平洋保险A支公司一审中提出的诉讼请求是：要求被告协助原告办理B商务楼一楼营业房和二至四楼办公用房的房屋过户手续；若被告无法履行上述义务，被告应赔偿原告房屋差价损失135万元。后原告变更其诉讼请求，仅要求被告履行房屋买卖合同及协助原告办理房屋过户手续。

争议焦点

双方所争议的焦点一直围绕在双方的《租赁协议》第五条。原告认为该协议第五条的约定是双方真实的意思表示，合法有效，双方已经形成了房屋买卖合同关系。被告虽然在2004年2月18日致函原告，要求撤销所谓的出售房屋的“要约”，但这实质上是被告单方面要求变更合同的行为。根据《合同法》第77条的规定，合同变更需要双方当事人协商一致才可以，单方是不能擅自变更合同的。被告要求撤销所谓的出售房屋的“要约”的行为是无效法律行为。

而被告则认为《租赁协议》第5条的约定是要约邀请，而非要约。因为要约的内容应当具体确定，必须有足以使合同成立的主要条款，且内容须明确，不能模糊。但租赁条款的第五条不具备合同应当具备的其他主要内容。因此该协议第五条的规定不是要约，而是要约邀请。同时，关于2004年的约定也非承诺的期限，而是作为价格的时间条件。因此对被告不具有约束力。

审理判决

一审法院认为，构成要约的条件应当是当事人有明确希望与他人订立合同的意思表示以及意思表示的内容应当具体确定。在本合同中，《房屋租赁协议》第5条约定“原告若在2004年底之前购买上述房产的，一楼营业房按每平方米8600元计价，二至四楼办公用房按每平方米2800元计价。2005年后购买上述房产的，价格另行协商”，从当事人缔约的真实意思分析，该条规定以"2004年购买”和“2005年购买”为条件分别确定不同的价格，说明双方只是达成一种价格的意向。其次，从要约应当具备合同的主要条款分析，买卖合同的主要条款应当包括标的数量及价金。本案中《租赁协议》第五条涉及房屋的范围较广，当事人未约定具体的房屋范围和数量，因此该条款对买卖标的数量约定不明确。同时，根据该条款约定按2004年、2005年购买房屋则分别采取不同的价格，表明被告表达某种订立合同的初步意向，其目的是希望原告主动提出订立买卖合同的意思表示，故该条款的性质为要约邀请，而非要约。由于要约邀请依法于当事人不具有约束力，原告向被告提出购买合同其承租房屋的意思表示，对被告不产生约束力，因此双方当事人未达成房屋买卖的合同。原告主张双方已达成房屋买卖协议并要求被告履行房屋买卖协议的理由依据不足，而被告辩称该约定为要约邀请的理由于法有据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第十五条，判决驳回原告太平洋保险A支公司的诉讼请求。

原告上诉至浙江省高级人民法院。经省高院主持调解，双方达成调解协议，由被告赔偿原告损失20万元。

H. 记某宾王词林小区商品房买卖合同诉讼案是怎样形成的

唐国华

案情简介

1993年至1995年间，原告陆某某等276人与某某市房地产综合开发总公司(以下称总公司)双方订立了《商品房住宅购销协议》(以下简称购销协议)和《商品房买卖交付使用合同》(以下简称交付使用合同)。1996年8月1日，陆某某等276人(以下简称原告)以商品房延期交付和质量不过关等原因，对某某市房地产综合开发总公司(以下简称被告)以商品房质量不合格、多收购房款、逾期交付房屋等十项诉讼请求向浙江省高级人民法院提起诉讼。浙江省高级人民法院受理该起诉。

原告的诉讼请求如下：(1)判令被告对质量不合格的商品房按《中华人民共和国建筑法》有关规定处理，赔偿原告经济损失669．8万元。(2)判令被告返还其强行向原告多收房价款利息合计754．3078万元。(3)判令被告返还多收的地价款及利息合计675．4227万元。(4)判令被告支付逾期交付房屋的违约金及利息合计607．1585万元。(5)判令被告返还地下车库款291．4155万元。(6)判令被告向原告提供商品房原工程设计图纸、施工技术标准图纸和工程决算书的复印件，提供某某市建筑工程质检站对商品房检测中被告所提供和存档的工程原始数据资料复印件。(7)判令被告立即归还原告原有而被骗去的商品房购销协议公证书；判令被告应给原告商品房买卖交付使用合同书。(8)判令被告完善小区配套设施，清理小区配套项目，并明确小区公益工程的产权。(9)判令被告赔偿因少批多建而造成缩小幢距、道路、绿化面积、影响采光、通风等无形和间接损失每套3000元，合计94．2万元。(10)确认某某市商品房买卖交付使用合同无效。

被告答辩称原告之诉缺乏事实根据，应予驳回。

1999年3月2日，一审法院作出(1996)浙法民初字第13号民事判决书，判决如下：(1)某某市房地产综合开发总公司在本判决生效之日起十天内支付给原告延期交房违约金人民币5908546元(附表二)及该款自房屋交付之日起到实际履行之日止的利息(按人民银行同期同类贷款利率计算)；(2)某某市房地产综合开发总公司应在判决生效之日起六个月内对原告商品房(包括地下车库)存在的质量缺陷予以修缮，所需费用由某某市房地产综合开发总公司负担；(3)驳回原告的其他诉讼请求。

一审判决作出后，原被告双方均不服，向最高人民法院提起上诉。1999年11月24日，最高人民法院认为一审判决认定事实不清、证据不足，以(1999)民终字第75号民事裁定书裁定撤销一审判决并发回一审法院重审。

浙江省高级人民法院另行组成合议庭进行重审，在重审期间，原告陆某某等117人提出撤回起诉申请，重审法院裁定准许撤诉。

重审法院于2004年12月30日作出(2000)浙法民重字第1号民事判决书，判决如下：(1)被告房地产开发公司应在判决生效之日起六个月内对原告陆某某等购买的商品房(包括地下车库)存在的质量缺陷予以妥善修理，所需费用由被告房地产开发公司承担；(2)驳回原告陆某某等的其他诉讼请求。

原告陆某某等不服浙江省高级人民法院(2000)浙法民重字第1号民事判决，于2005年2月3日向最高人民法院提起上诉。上诉请求：(1)撤销浙江省高级人民法院(2000)浙法民重字第1号民事判决第一、二项，依法改判：①判决某某公司依法承担延期交付房屋的违约金4404482元，及该款自房屋交付之日起到实际履行之日止的利息；②请求二审法院对一审法院判令被上诉人“在判决生效之日起六个月内对原告陆某某等购买的商品房(包括地下车库)存在的质量缺陷予以妥善修理”的判决予以改判。依法对商品房工程质量进行鉴定，客观评价该商品房的全面质量情况，不仅包括结构质量安全问题，还应包括其他工程质量问题(地基基础工程、层面、防水、墙面、楼板、地下室及钢筋、水泥、砂浆等建筑材料)，并对此工程质量问题依照法律规定承担责任。同时依据重新鉴定的各项数据，具体明确该争议商品房工程质量缺陷存在的具体部位，及修缮地设计方案、核准、验收方法及监督执行等措施。③判令被上诉人给付因质量不合格的商品房及地下车库给上诉人造成的经济损失618．4551万元。④确认该案《某某市商品房买卖交付使用合同》中第九条“其他互不追究”条款无效。并归还原告《某某市商品房买卖交付使用合同》。⑤判令被上诉人返还其强行向上诉人多收的房价款428．4600万元及该款自房屋交付之日起到实际履行之日止的利息。⑥判令被上诉人返还多收的地价款288．7447万元及该款自房屋交付之日起到实际履行之日止的利息。⑦判令被上诉人返还其非法占有的上诉人的《商品房购销协议公证书》。(2)判令被上诉人承担一审期间的10万元商品房质量鉴定费。(3)判令被上诉人承担一审、二审全部的诉讼费用。上诉人陆某某等在重审上诉时改变原诉讼请求：①对讼争房屋的工程质量进行重新鉴定；②判令被上诉人给付因质量不合格的商品房及地下车库给上诉人造成的经济损失618．4551万元；③确认《商品房买卖交付使用合同》中第九条“其他互不追究”条款无效；④判令被告承担一审期间的10万元商品房质量鉴定费。

最高人民法院经开庭审理，认定一审判决事实清楚，适用法律正确。于2006年3月2日作出(2005)民一终字第27号的终审判决，判决驳回上诉，维持原判。

本案至此审理终结，被告某某市房地产综合开发总公司最终几乎全部胜诉。

唐国华律师作为本案被告某某市房地产综合开发总公司的代理人从1996年8月1日开始至2006年3月自始至终坚持十年代理该诉讼案件。其中在浙江高院的一审与重审，与浙联律师事务所戴和平律师共同担任代理人。

争议焦点

本案的争议焦点多达十项，涵盖商品房买卖合同纠纷的主要方面，具有非常典型的意义。

(1)被告交付原告的商品房是否存在质量不合格问题。

(2)被告是否存在多收房价款问题。

(3)被告是否存在多收地价款问题。

(4)被告是否存在逾期交房的违约行为。

(5)《商品房买卖交付使用合同》是否格式合同及其第九条的效力。

(6)被告是否应向原告返还地下车库款291．4155万元。

(7)被告是否应向原告提供商品房原工程设计图纸、施工技术标准图纸和工程决算书的复印件，提供某某市建筑工程质检站对商品房检测中被告所提供和存档的工程原始数据资料复印件。

(8)被告是否应立即归还原告原有而被骗去的商品房购销协议公证书；被告是否应给原告商品房买卖交付使用合同书。

(9)被告是否应完善小区配套设施，清理小区配套项目，并明确小区公益工程的产权。

(10)被告是否应赔偿因少批多建而造成缩小幢距、道路、绿化面积，影响采光、通风等无形和间接损失每套3000元，合计94．2万元。

审理判决

本案经过浙江省高级人民法院一审，最高人民法院二审裁定发回重审，再经浙江省高级人民法院重审，最后经最高人民法院终审裁定维持原判。

1999年3月2日一审法院作出(1996)浙法民初字第13号民事判决书，判决如下：(1)某某市房地产综合开发总公司在本判决生效之日起十天内支付给原告延期交房违约金人民币5908546元(附表二)及该款自房屋交付之日起到实际履行之日止的利息(按人民银行同期同类贷款利率计算)；(2)某某市房地产综合开发总公司应在判决生效之日起六个月内对原告商品房(包括地下车库)存在的质量缺陷予以修缮，所需费用由某某市房地产综合开发总公司负担。(3)驳回原告的其他诉讼请求。

一审判决作出后，原被告双方均不服，向最高人民法院提起上诉。1999年11月24日，最高人民法院认为一审判决认定事实不清证据不足，以(1999)民终字第75号民事裁定书裁定撤销一审判决并发回一审法院重审。重审法院于2004年12月30日作出(2000)浙法民重字第1号民事判决书，判决如下：(1)被告房地产开发公司应在判决生效之日起六个月内对原告陆某某等购买的商品房(包括地下车库)存在的质量缺陷予以妥善修理，所需费用由被告房地产开发公司承担；(2)驳回原告陆某某等的其他诉讼请求。

原告陆某某等不服浙江省高级人民法院(2000)浙法民重字第1号民事判决，于2005年2月3日再次向最高人民法院提起上诉。最高人民法院经开庭审理，认定一审判决事实清楚，适用法律正确。于2006年3月2日作出(2005)民一终字第27号的终审判决，判决驳回上诉，维持原判。最终判决结果：(1)被告应在判决生效之日其六个月内对原告陆某某等购买的商品房(包括地下车库)存在的质量缺陷予以妥善修理，所需费用由被告承担；(2)驳回原告陆某某等的其他诉讼请求。

I. 法院如何裁判借名买房，合同效力和风险是怎样

【借名买房之若干法律问题】

一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力

我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：

1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。

借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。

在司法实践中，通说观点认为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2011]458号)第十六条也明文规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”（案号：(2013)一中民终字第7624号）中，被告胡某某出资，借原告王某某之名购买经济适用房一套，原被告签订协议，内容为：“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某，由胡某某付全部购房款，如与房屋有关之事，本人有义务提供一切手续”。交付后，胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由，主张该协议无效。二审法院认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无效合同。

但若双方明确约定：在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2011]458号)第六条也规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”

“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案（案号：（2014）一中民终字第01898号）。一审法院认为：诉争房屋系以刘金丽的名义购买，房屋亦登记在刘金丽名下，但首付款由路士君支付，购房贷款由路士君偿还，相关票据亦在路士君处，且房屋一直由路士君居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外，2008年7月，双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房，在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知，刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋，在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年，且缴纳契税的时间也已满5年，故该房屋具备上市交易条件，双方签订的房屋买卖合同应当有效。

“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案（案号：（2014）一中民终字第2727号）中，二审法院认为：根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后，将诉争房屋转移登记至张×1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。

2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房

对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力，有肯定和否定两种意见。肯定说认为，限购令政策既非法律也非行政法规，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。

否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如2011年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”（案号：（2013）穗花法民三初字第893号）一案中，原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产，登记在麦前志名下，后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。

但笔者认为：限制、禁止购房属于调控性政策，具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，应尊重交易自由原则，不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。

3、为规避信贷政策而借名买房

规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”，其中关键在于对社会公共利益的认定。

北京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”（案号：（2011）二中民终字第19950号）中，原告金姬善借被告董金宝之名，出资向案外人张丽购买房屋一套，因原告名下已有多套房产，为享受一套房贷7折优惠的贷款利率，原被告达成协议：原告以被告名义办理贷款手续，后被告取得房屋产权证后。2009年12月19日，双方签订了协议书，确认该房屋归原告所有，每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续，被告不肯，原告诉至法院请求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方所签协议无效，房屋为其所有。一审法院认为：诉争房屋实际购房人为金姬善，房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此，对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求，应予支持。即使双方所签协议系无效协议，也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求，被告不服，提前上诉。二审法院认为：认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，并非不允许金姬善购房，仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平，该行为行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以该合同有效。二审驳回上诉，维持原判。

4、借名购买单位自建房、集资房、团购房

此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益，借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比，存在价格、物业管理多方面优势，此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利，实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定此类合同有效。

“国子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案（案号：（2014）一中民终字第341号）。一审法院认为：古富新与国子厚为同一单位职工，在单位出售住房时，经双方商议由古富新借用国子厚的名义购房，购房款实际由古富新支付，双方名为租赁实为借名买卖关系，该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真实意思表示系借名购房，房屋交付后该套房屋一直由古富新居住至今，古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿，该协议中除涉及违约金标准的约定外，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。

山东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”（案号：（2012）淄民一终字第406号）中，2006年11月25日，原告与被告陈勇签订转让协议，原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋，原告向陈勇缴纳5万元转让费后取得该房屋的购房权，原告支付首付款、其税款及后续房款，陈勇向其出具购房发票和收款收据，房屋登记在被告张颖名下（张颖系陈勇妻子）。后原告要求被告办理房屋过户手续，被告不肯，因此诉至法院。一审法院认为：双方的转让协议是双方真实意思表示，合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务，对于尚未履行的部分应当继续履行，判决支持原告诉求。被告不服，上诉，淄博市中院二审维持原判。

5、房改房

对于房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政策性保障住房，在双方自愿，且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年第69号令）第5条的情况下，借名买房合同应为有效。

“于长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”（案号：（2014）淄民一终字第6号）中，原告王某乙、丁长友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出资，借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房，后参加房改，涉诉房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚，欲分割涉诉房产，诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为：虽然双方无书面协议，但根据原被告亲属的证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实，以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久，房屋产权证书亦由原告持有，认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服，提起上诉，二审维持原判。

二、
借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据

《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则，即意思主义与登记（或交付）相结合，并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销，则物权变动也相应的无效或被撤销。

依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

因此，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

“张某与孙某房屋所有权确认纠纷上诉案”（案号：(2012)一中民终字第9875号）中，法院认为：孙A虽与李某于2003年5月19日签订了房屋买卖合同，且以孙A的名义办理了房屋所有权证，但综合孙某提供的该房屋的所有权证、购房发票、契税发票、已购公有住房首次上市房屋买卖合同的相关手续，出资手续（以上材料均在孙某处）、603号房屋的原所有权人李某的证人证言以及自2003年至今孙某一家一直居住在603号房屋的事实，能够认定孙某与孙A之间存在借名买房关系，确认涉争房屋为孙某所有。

天津市红桥区人民法院审理的“赵誉、李兴禄与合同纠纷”一案（案号：（2013）红民初字第4479号）。二原告赵誉、李兴禄于2011年借被告李颖之名贷款购买诉争房屋，首付和还贷均由二原告负担，被告现欲出售该房屋，诉至法院请求确认该房屋归二原告所有。法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，此时就不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人，而应根据当事人的举证，法院查明的事实确定物权所有人。本案中，通过二原告的当庭举证可以证实诉争房屋的首付款全部由二原告实际出资，每月房屋贷款亦由二原告偿还，且二原告与被告之间存在借名买房的意思表示，故可以认定二原告是诉争房屋的真实权利人，判决：诉争房屋归原告赵誉、李兴禄所有。

J. 签了购房合同，但在银行无法办理按揭，首付能否退还

这个目前还真没有定论，不过我可以给你看一篇新闻，是今天发生在杭州的新闻，关于新政后银行无法按揭的开庭情况。 原告和被告双方律师的争论焦点就是目前法律界的争论的焦点。 你可以有参考价值。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------提要：新政算不算“情势变更”成庭审焦点一旦判决，它将成为杭城首起购房“违约”判例而具有示范意义昨天在杭州下城区人民法院开庭审理的“李全青案”，因为是房产新政后杭城首起退房案，备受关注。 新政算不算“情势变更”成庭审焦点一旦判决，它将成为杭城首起购房“违约”判例而具有示范意义本报记者 娄炜栋张卉卉 肖菁本报通讯员 夏法蒋维岩 瞿静李全青昨天向法院请求和自己的律师一起出庭，法官同意了。坐在原告席上，他显得紧张。他不懂法，但这个案子对他来说太重要了，他必须打起十二分精神来面对，“8万块辛苦打拼赚来的血汗钱，不能说拿不回来就拿不回来了。买不了房子，不是我的错。是国家的新政策，我无能为力。”李全青说。昨天在杭州下城区人民法院开庭审理的“李全青案”，因为是房产新政后杭城首起退房案，备受关注。此前，虽然杭州退房潮汹涌，但杭州主城区尚无一起通过法院判决处理的退房官司。在两次调解均告失败之后，各界对“李全青案”未来会怎么判更加期待。“如果它成为杭城第一起购房违约的判例，将具有很强的指导性意义。”司法界人士如此描述这个案子的意义。据了解，由于房产新政纠纷适用法律的复杂性，省高院近日将就此类官司如何审理专门出台内部指导意见，作为法官审判此类案件的法律依据。咬牙买下的首套房遭遇新政办不了贷款33岁的李全青是典型的新杭州人，他从河南来杭近10年。他有手艺，平时给人打工搞装修，偶尔还自己承包一点活。日子过得还算可以，基本可以在杭州立足。去年，李全青在老家的儿子8岁了，到了上学的年纪。为了以后孩子能有出息，李全青咬咬牙，决定在杭州买房子，这样可以把孩子户口迁过来，也能找个好学校。他们看中了下城区石桥路新乡里一号的一套公寓楼，房主曹先生夫妇很快和他谈成了这笔生意。今年4月3日，双方通过中介公司签了一份转让居间协议，房子总价88万元，首付先付3成，其余房款申请银行按揭。当天，李全青按约定付了2万定金。10天后，他们又正式签订了合同并加了一份补充协议，约定88万元的总价里，房屋款为80万元，装修款8万元。李全青又付了6万元，连同原先的2万元，作为全部装修款。一切都很顺利，双方都想把房子尽快过户，可是谁也没有想到，4月17日，国务院发布了遏制房价过快上涨的“国十条”，其中一条对李全青来说是当头一棒，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”“我在杭州干活，户口一直在河南老家。我拿不出相关证明，银行不肯批下这笔按揭贷款。”李全青说，没了贷款，他根本买不起房子。这导致了他没有能力再履行房屋转让合同。4月25日，他通知曹先生解除合同并返还8万元购房款。但曹先生不同意。多次请求无果后，他把曹先生告上了法庭。被告曹先生也很无奈。他为了把房子腾出来，已经提前还了房贷，并已租了房子，对于李全青的“违约”，他不能接受。庭审焦点：新政算不算“情势变更”昨天开庭的焦点是当前房产界的热点话题：新政算不算“情势变更”？曹先生的委托律师郑律师一上来就否定了情势变更的说法，“按揭贷款本身就存在商业风险，这是可以预见的。大家都知道，房价很高已经是共同话题，媒体、官员、专家都在呼吁要抑制房价，宏观调控政策随时可能出来，风险指数已经很高，你们既然贷款就应该预见这些风险，所以不应适用情势变更原则。”“最高人民法院出台《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条明确，‘情势变更’指的是合同依法成立后，发生了不可预见、且不可归责于双方当事人的事情，动摇了合同订立的基础。在此情况下，应允许合同双方变更或者解除合同。”郑律师再三强调，最高法院有规定，法院在采纳情势变更情况时也会相当谨慎，情势变更原则的适用需要得到省高院的核实。郑律师的说法马上遭到了原告律师的反驳。“我们很有诚意买这套房子，并没有恶意想违约。”李全青的委托律师说，合同签后一星期，他们就向兴业银行申请按揭贷款，但是就是因为新政对外地人限贷，贷不出这笔款，他们履行不了合约也是迫不得已。“这绝对可以适用情势变更原则。李全青作为外地人在杭州首次购房，他的贷款不存在有无商业风险的说法，尽管之前有很多报道和信号，可能出台宏观调控，但是对于贷款方面，我们能预料的顶多是提高贷款的利率。对外地人限贷的政策是没能想到的，怎么谈得上可以预见呢？”律师说，合同上明确写着余款通过商业贷款来支付，现在银行不能贷款，这个合约就没法继续下去，所以8万元购房款应该退还。“当然，将心比心，我们也愿意给曹先生他们一点补偿，这个数字大概在5000元。”对方摇摇头，表示无法接受。法官庭后又做了一次“背靠背”（和各自律师单独谈）调解的努力，但是由于双方要求差距很大，调解又一次失败。各界关注：一旦判下来会有示范意义社会各界，尤其是司法界对这个案子将来怎么判非常期待。曹先生的律师事后告诉记者，“我还是希望这个官司能够由法院裁判，这也是给我们律师业一个相对明确的判例，以后可以供类似官司参考。”其实，早在房产新政出台不久，专攻房产官司的浙联律师事务所就汇集了很多此类违约纠纷。针对这种二手房交易解约的情况，考虑到现在房价下跌的因素，浙联戴和平律师会建议作为解约方的购房者适当补贴一点房东，一般是定金的20%，这样可以节省时间，节省成本，促进调解成功率。不过目前戴律师手头也有8例已经决定走法律途径。浙大光华法学院方立新教授说，自从新政出台后，针对各类汹涌的房产违约高潮，浙江省高院和相关研究院也一直在商讨和研究可适用的法律：“这个案例下城区法院会特别慎重，因为一旦判下来，对整个杭州二手房的违约纠纷将具有示范性的影响。”泽大律师事务所建筑房地产业务部主任余合力律师说：“这次法院的判例，会在如何认定合同解除的条件上提供参考性。就拿这例事件来说，合同上约定了申请银行按揭，因为新政下办理不成银行贷款，支付方可以此为条件解约。”