⑴ 我是城镇居民在1998年时在农村买的宅基地，土地证和房产证上都是我的名字。请问现在人家起诉要
农村私有房屋也就是农村宅基地。
国家土地管理法和一些法规、规章，如《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》等等都将宅基地向城市居民出售、建造、翻建的行为视为违法，予以禁止。
但是，由于相关法律的不够明确、细化和迅猛的经济发展，导致此类买卖行为
层出不穷；并且有些还与其他的法律有抵触。所以，现在法院对此类合同纠纷的
判决不尽相同。也不知道你是哪里的。在北京、上海等大城市的话对你会有利些。
下面提供你北京对涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则：
1.尊重历史，照顾现实。根据此类案件产生的复杂性，妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
2.判决以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，以制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
3.综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；第三，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
不知道你是否知晓北京有名的“画家村事件”，案情就是因为画家购入农民
宅基地，翻造房屋；因为画家的入住导致房价大涨，卖方毁约的事件。
你的例子中，有利的是，年代久远（到底是98年还是八几年呀），且又有充足的证据；不利的是，在农村地区，乡村属于山高皇帝远的地方，且地方保护主义和
家族观念又强。
判决的结果，我估计你不会全赢，最起码要给对方一点补偿；至于多大程度上的胜诉，要看你的表现和外界的影响。
以上的判决处理原则来自北京的
《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》
京高法发391号
⑵ 我的宅基地2017年与村委会签订土地证用合同钱己收,村委会卖给城镇居民建会所，现在我想收回可以吗
伴随着市场经济的发展,宅基地上的房屋出售给本村或者外村村民以及城市居民的情况逐渐增多,农村房屋买卖中产生的纠纷也越来越多,尤其是北京市通州区“画家村”事件以后,农村房屋买卖纠纷案件也达到白热化的阶段,今天北京市振邦律师事务所房地产部的王树德律师依据法律、法规规定以及以往的办理此类案件的经验
⑶ 未成年人和父母一起签订了房屋买卖合同，把房子卖给了乡集体以外的人合法吗否决它的法律依据是什么
合同无效，交易无效。
1、虽然根据《合同法》，合同体现双方意思自治，且没有无效合同的几个条件，根据本合同第8）条双方约定，本合同自“签契约”之日起生效。但是！但是，你们没有合同标的物（也就是这个房产）的处置权，所以这份合同最终还是无效的！
2、根据《物权法》，房屋是附着于土地之上的不动产，不能单独处置。也就是说不能把房屋和土地分开来卖。
3、根据《土地管理法》：
（1）所谓“乡产权房”即为小产权房，即你们只有房屋和土地的使用权而没有处置权，产权属于集体所有；
（2）属于农村集体所有的土地，禁止出售给非农户口的城镇居民。也就是说，即使是以村集体为签约方将房屋卖给城镇居民，合同也是无效的。
4、不动产权利是有期限的，即便是你们违规操作把房子卖了，以后期限界满或国家一声令下，收回就收回，买家得不到任何法律救济。
5、如果你们想处理该房产：
（1）可以跟别的集体所有的房地产进行等价交换，只要使用权在农村户口间流转就没问题；
（2）可以采取租赁的形式，把房子租给城镇户口居民，但是根据《合同法》，租期最长不得超过20年。
6、另说个与本事件关联度不高的事，未成年人单独签署的此类合同效力待定（待监护人确认后生效），与父母共同签署时，表达的是父母的意愿。
⑷ 关于宋庄画家村的事情
最近第六届宋庄艺术节要召开了.
来的正是时候
宋庄之所以叫画家村是因为聚集了好多艺内术家.他们生活在这,家里也就容是画廊.
这附近都是村子 但宋庄的服务设施还挺全
你要来的话 这里有旅店,饭店,可以吃住.有画廊(但有不太招摇)和那些艺术家待的地方有机会可以进去看看
宋庄有个小铺商业广场 那边的超市,饭店,网吧都有.饭店推荐广场最南有家烧烤店很好吃,也不是很贵.
我们学校就在那附近也欢迎参观,哈哈.
祝你宋庄之行愉快~~
⑸ 购买农村房屋买卖合同是否有效
1.1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(中发(1997)11号文)第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。 2007年12月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
2007年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的基本原则。理由(1)，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。理由(2)，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。理由(3)，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。理由(4)，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
现实中，该原则在对于一时间轰动全国的北京市宋庄“画家村”案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案，经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。而北京二中院同时又以买房画家“信赖利益损失”为主要理由支持败诉方反诉。在另两起案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成以下协议：(1)双方签订的买卖协议无效;(2)被告方可以在房屋中继续居住直至房屋拆迁之日止;(3)如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款归被告所有，土地补偿款归原告所有。
2.《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。这是法律规定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。1991 年4月，北京市某区某乡农民甲与邻乡农民乙签订卖房协议，双方支付价款交付房屋及相关证件但没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995 年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，请求法院判令甲、乙双方签订的房屋买卖合同无效，理由是该房屋买卖未办理相关手续。该区法院审理后认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。”“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。”“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”甲与乙买卖房屋的行为，未经有关部门批准，双方所签订的买卖房屋的协议书无效。
3.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。 《山东省民事审判工作座谈会纪要2005》中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为,“《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，因此，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”
4.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，如果农民的房屋允许其自由买卖，那么也就是允许农民将其房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了。
⑹ 北京通州宋庄画家村小产权房能买吗
这个问题要分开来看，没入住的危险性很大。已经成熟的和入住的还是不错的选择，毕竟它便宜很多
⑺ 我购买一个小产权房子、交了订金、并签了合同、现在有房子质量的问题、我不想要了、对方要起诉我、让我赔
让他起诉，别怕。你们的合同无效。请看下面的网址，你就明白了。
http://court.gmw.cn/html/article/201304/03/124566.shtml
小产权房买卖合同效力的认定
作者：黄建平 余建岗 发布时间：2013-04-03 15:31:21
“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。
而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。
一、各地法院如何处理小产权房买卖合同纠纷
由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。
以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。2004年12月15日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”2006年青岛市中级人民法院青中法[2006]232号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”2008年10月17日，郑州市中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。
二、小产权房买卖合同效力剖析
（一）认定小产权房买卖合同无效的理由
1、农村集体所有土地的使用权不得流转
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。
2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制
小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。 宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。
3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖
关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发［2004］234号《关于加强农村宅基地管理的意见》，2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。
（二）认定小产权房买卖合同有效的理由
1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。
小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。
2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的农民在宅基地上通常是建楼房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地，相反的小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。综上，小产权房的买卖并不违反《合同法》第五十二条的禁止性规定。
3、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。
现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是出卖方，起因大多是因为房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法过户办证，对于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同违反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反。
这里笔者需要说明的一点是，保护守信方的利益、促进交易安全与保护弱者之间的关系。通常公众认为农民是弱势群体，认定小产权房买卖合同有效是否有利于保护弱势群体是个值得商榷的问题。目前关于弱势群体还没有一个统一的定义，它主要是一个用来分析现代社会经济利益和社会权力分配不公平、社会结构不协调、不合理的概念。笔者认为弱势群体是相对而言的，是有一定的时间、区域限制的。对于房地产市场来说，现在商品房的房价飞涨，作为比商品房价格低数倍的小产权房，绝对具有市场竞争力，小产权房所有者的农民在小产权房市场上处于优势地位；而无力购买商品房的城镇居民，在此市场中则处于劣势地位，他们才是这个市场中的弱势群体。认定小产权房买卖合同有效，正是保护了这部分弱势群体，两者并不冲突。农民并非是智力低下者，作为一个思维正常的人都有趋利避害的本性，在改革开放十几年的这种大背景下，农民完全有能力和智力判断出卖小产权房对其是否有利。如果认定小产权房买卖合同无效，那么基于趋利避害的本性，将会有更多的出卖者在有利可图的时候，选择撕毁协议来赚取更多的金钱，这无异于纵容了行为人的违法和不诚信，破坏了交易的安全性。
4、从《中华人民共和国物权法》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《物权法》精神的。
《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其买卖小产权房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。
三、笔者对小产权房买卖合同效力的看法
对于小产权房买卖合同的效力，笔者同意认定合同有效。除了上述认为合同有效的理由外，还可从以下几方面来分析。
（一）从历史的角度来看小产权房问题
小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展，我们发现在1999年第二次修订《土地管理法》以前是允许小产权房的买卖的。1982年的《村镇建房用地管理条例》第十五条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。第十八条规定，集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。从以上规定可以看出，1982年的《村镇建房用地管理条例》允许小产权房买卖。随之其后在1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》同样没有禁止小产权房的买卖，该法第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。第三十八条第三款规定，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。可见《土地管理法》延续了《村镇建房用地管理条例》的精神，这在1988年的第一次修订时，也予以了保留。
不允许城镇居民在农村集体土地上建造房屋始于1999年《土地管理法》的第二次修订之后，修订后的《土地管理法》删除了原来的第四十一条，新增加了第六十三条，即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如此修改的目的在于保护耕地，控制农用地转建设用地。然而对于城镇居民购买小产权房以及农村居民在自家宅基地上建房出售并没有规定，相反的，在《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说，法律禁止城镇居民直接购置农村集体土地用于非农建设，但没有禁止农村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三条规定的是不允许将集体所有的土地用于非农建设，其立法目的在于限制农转非，而宅基地本身就是建设用地，所以农村居民在宅基地上建房出售并不违反《土地管理法》第六十三条的规定，小产权房买卖合同应当被认定为有效。
（二）从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房
《物权法》从草案的提出到最后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。可见草案的第二稿是允许宅基地上的住房和宅基地的转让的。到了草案第三稿，一些常委会委员对这一规定有不同意见，且鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，故而将该条修改为“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定一直保留到了草案第六稿，但是在第七审中，鉴于对“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一条始终有争议，将该条改为了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从《物权法》的修改过程可以看出，对于宅基地能否转让的问题一直都有争议，如此修改是为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，并非绝对的禁止。
（三）订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立。
物权行为与债权行为是既有关联又相区别的，物权最终能否按照当事人的意思发生变动，并不影响债权的设立，也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记，但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现罢了，这个时候完全可以以合同目的无法实现为由，要求解除合同，而不是认定合同无效。《中华人民共和国物权法》对此也予以了肯定，该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另外应当注意的是，所谓的“小产权房买卖合同”的买卖双方，可能其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已，如果强行认定合同无效，岂不是有违当事人的意思？在主张当事人意思自治的民法理论下，这样做恐怕不妥。
（四）只要小产权房手续齐全，其所在集体经济组织认可，就应当认定买卖合同有效。
《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《物权法》对此也做了规定，而且还规定，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。既然法律规定了集体对土地的所有权，那么集体经济组织就对其所有的土地享有占有、使用、收益、处分等完全的权利。只要房屋在建造时各种手续齐全，在买卖时经集体经济组织认可，就应当确认其效力，这是充分保证农村集体经济组织和农民行使自己的权力，而不应当以其为非国有而区别对待。
综上所述，只要争议房屋为合法建筑物，就应当认定该买卖房屋的合同为有效，即以认定小产权房买卖合同有效为原则。
⑻ 宋庄画家购房案
画家村房屋买卖案件中，画家败诉了。农民胜诉了，但具有讽刺意义的是， 农民胜诉不是因为农民被侵权，也不是农民权益被损害，是因农民没有处分自己财产的权利，农村经济组织没有处分集体所有土地的权利。宋庄的画家败诉案件，显现出法律对农民财产权保护不足。
案件背景
12月17日,北京市第二中级人民法院就画家李某上诉马某房屋买卖合同纠纷案件作出判决,这一备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定“买卖合同无效”。
北京市通州区宋庄镇小堡村因许多画家聚居在其周围而得名画家村，马某原系宋庄镇辛店村农民。李某系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马某与李某签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与李某。2006年2月份，马某夫妇要求确认购买合同无效。
通州法院经审理认为，李某系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。故判决一、李某于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马某；二、马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元，于本判决生效之日起十五日内执行清。判决后，李某不服提出上诉。
二中院经审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马某与李某所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李某并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李某名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。
新闻焦点
判决一出，引起了全国媒体的普遍关注，也牵动着几千万城乡群众的心。有些人认为农民缺乏诚信，“赢了官司，输了诚信”。也有很多人为宋庄的未来担忧，“一旦画家出走，宋庄会是怎样？”。就是判案法官似乎也很同情，在判决中增加了一个说明段，告诉败诉的画家，可以起诉要求赔偿损失。
其实，在纷繁的表象背后一个严峻的问题，已经开始摆在我们面前，农民的财产所有权如何保护。
具有讽刺意义的是， 农民胜诉，不是因为农民被侵权，也不是农民被欺诈，是因农民没有处分自己财产的权利，农村经济组织没有处分集体所有土地的权利。
强调和谐社会的今天，应该打破城乡二元结构，向着城乡统筹的方向发展。实现城乡统筹，不仅仅要城市化，允许农民工进城，也应当允许城里人“上山下乡”，只有这样，才能最终真正缩小城乡差别。
解决三农问题，不只是给农村输血，更重要的是要农民通过资源统筹和资源交换，壮大农村集体实力。农村的最优质和最有价值的资源土地，限制农民使用和处分，是对农民根本利益的侵害。
《物权法》已经生效，物权法明确规定物权平等地受法律保护。《宪法》《物权法》《土地管理法》都明确宣布，农村土地归农民集体所有，但是农民真正行使土地所有权，包括处分土地的权利还很远。