履约定金纠纷

① 什么是立约定金，什么是违约定金

一、立约定金的性质和作用。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条“当事人约定交付定金作为订立主合同担的给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。首先，立约定金是订立主合同的一种担保形式，其作用是保证给付定金一方和接受定金——方，互相遵守签订主合同的约定。其次，立约定金又是违约的责任形式，一般情况下，买受人和出卖人在立约定金交付后，在一定的时间内正式签订合同，否则就应承受定金条款的罚则，即交付定金一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方，拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。立约定金的约定是从属于商品房买卖合同的从合同，同时它还具有一定的独立性。即在主合同签订前是独立存在的，立约定金一旦交付，买受人和出卖人即受其约束。无法定事由或未经双方一致同意，不能解除双方签订主合同的权利和义务，而主合同订立后，立约定金的归宿将服从于主合同。

二、走出立约定金的误区，公平签订主合同。

从立约定金的性质和作用来看，它是约束买卖双方当事人的，并没有给哪一方特殊的权利.而在现实中为什么会出现商品房出卖人用立约定金设陷阱，迫使买受人吃亏上当之说呢?笔者认为这是因为商品房买卖双方都走入一个误区，走出这个误区便没有什么陷阱可言。

首先，我们知道合同是双方协商一致的意思表示，在签订主合同时双方的地位是平等的。我国《合同法》第四条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。出卖人不应因为收受了定金，而自以为有优势，在主合同中提出明显不利于买受人的条款，而强迫买受人接受；而买受人也不应该因为自己已交了定金，怕不接受出卖人对自己不利的条款，而背上拒绝签词‘主合同之罪名，应敢于坚持自己的主张。其次，签订主合同时应遵守公平原则，是双方的权利和义务。我国《民法通则》第四条规定“民事活动应遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则”。 《合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”这是双方签订主合同的基本准则。始终坚持明显不公平条款的一方，不肯放弃自己的主张，不接受另一方比较公平的要求，致使主合同不能签订，无疑违背了公平原则。一旦付之法律，拒不签约之责任应该由谁来承担，已经非常明确了。

因此，出卖人与买受人都应有充分的心理准备，即立约定金交付后买受人和出卖人应公平签订主合同的心理准备，任何一方都没有什么特定优势可言，更不可以提出明显不公平的条款迫使对方接受，更不能认为不接受不公平的条款就是拒不签约，这样才能从误区中走出。

三、立约定金风险的防范。

做出立约定金约定前，预测给付和收受立约定金后可能产生的风险，采取有效的防范措施，避免出现对自己不利的后果，这对于买受人和出卖人都是一个重要的问题。

买受人应首先对出卖人的信誉进行了解，信誉不好的免谈。其次，审查出卖人进行销(预)售商品房的手续是否合法。是否符合国家、省、市有关法律法规的规定。再次，如需签订认购书，应在认购书中尽可能明确详细的注明—些主要事项。同时尽可能地详细了解主合同中的主要内容，如有不能接受之处，不要勉强签定认购书，更不可以交付立约定金。最后，在交付立约定金后，应在约定的时间内与出卖人协商签订主合同，并要留有足够的时间进行分析和咨询。如发现主合同有与认购书不一致或有对自己明显不利的条款，应及时要求修改。如一旦不能与出卖人达成一致意见，致使主合同不能签订，应及时与出卖人协商解决，如协商不成，应诉之于法院。

出卖人在与买受人做出立约定金的约定前，应明确自己能对买受人做出哪些较为实际的，能在合同中加以确定的承诺。主合同有不利于买受人的条款怎样能被买受人接受，在合同中怎么约定才能接近于公平，稍有不公平的地方，应在交付立约定金前向买受人讲清楚，树立诚实信用，公平交易的良好形象。由于出卖人从商品房开发的立项、审批到开发建设，从预售、竣工验收到交付给买受人环节多、秩序复杂，说不定受那个方面影响，而使自己逾期交付商品房。出卖人不应通过制定不公平的违约条款，来减小自己逾期交房的风险。不了更刁；应利用立约定金的“小计谋”来“套牢”买受人。 而应将事先可能预见到的风险转嫁到项目开发的多个环节中，并通过合同形式体现出来。

② 请教关于定金问题急!

根据合同法及民法通则的规定，很遗憾的告诉楼主，你的钱是无法退还的。

定金与订金不同，交纳定金后，如果开发商违约，如不卖房给你了，那么你可以要求开发商既退还定金于你，又赔偿与定金数额一样的损失款。

订金与上述基本相同，不同之处在于不能双倍返还。

楼主的情况，是开发商常设的陷阱之一，除非楼主有证据证明开具收条前说的那个“预订款押金”事实，否则根据“定金罚则”，你的钱是拿不回了。

收条上不必写退不退的，“定金”二字已说明了这点。

证据方面建议从开发商的广告或宣传单上着手，看看有没有关于“押金”一说。如果有，可能还有一线希望。

以下是来自新浪网的一些资料。

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根据消费者投诉的种种不平等现象，广东省消委会总结出八大定金“陷阱”，并提醒消费者注意。

陷阱一：谈合同先交预付款2003年7月，范先生等二人在番禺某楼盘看中一复式单位，售楼小姐说谈合同要先交钱，杨先生交了2万元预付款后，该小姐又表示要先签一份认购书，然后才能看合同，杨先生当即提出异议。后来杨先生看到格式合同添加了很多开发商制定的内容，不利于买楼人，如对商品房面积的确定和办理房产证的时间等，都不按照国家规定的条文处理，对这种不符合国家规定且显失公平、单方面强加给消费者的合同，杨先生拒签。销售人员表示合同条款是公司规定的，不可能更改。双方对购房条款协商不成，杨先生要求退回2万元预付款，但被拒绝。

陷阱二：不说明房屋抵押情况李先生今年2月在淘金路某楼盘看中一套房，签了认购书并交了11000元定金，当时该公司未说明该套房的抵押情况，也未出示任何相关证件，只是约定三日内签定商品房买卖合同，三日后，在李先生再三要求下，售楼小姐出示了该楼相关证件的复印件，但在要求出示预售许可证正本时被以各种理由拒绝，再三盘问下，售楼小姐承认该房已抵押给银行，但承诺一个月内可解押，李先生要求就解押订立协议书，被拒绝，要求返还定金也被拒绝。

陷阱三：强制签订不平等条款殷先生于2003年底在南州路某楼盘预定了一套128平方米的房子，并按发展商的要求交付了10000元定金，签定了认购书。到签购房合同时，殷先生发现条款有许多不平等的地方，与发展商协商要求更改合同中的某些不平等条款遭到拒绝，殷先生因此要求退定，但至今发展商仍未有答复。

陷阱四：宣传与房屋状况不符2002年五一期间，陈先生一家到机场路某楼盘看楼，在12栋4楼样板房，售楼小姐推介了12栋3楼的一个单位，售楼小姐肯定该楼有3米宽的“架空带”，但由于南面正在搞基建，根本看不到外面的情况，陈先生在看了北面花园景观后便付了5000元定金。几天后陈先生实地观察，发现所谓“架空带”其实是可直接连接南边楼房的大平台，并且这些平台是送给两户人家的私家花园，陈先生套房的厨房、洗手间、饭厅、小孩房等的窗户都与3楼平台紧紧连在一起，安全受到严重威胁。陈先生认为售楼小姐未清楚告知3楼套房的实际情况，于是要求退还定金，被拒绝。

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陷阱五：无楼房编号也不退定2003年何女士在海珠区某楼盘交付了1万元的定金，签定了认购协议书购买该楼盘的C座704单位。为了了解楼盘的情况，何女士拿该楼盘的预售证号到广州市房地产管理局调查该楼盘的产权情况，回答是此预售证号码上无C座，只有D、E、F座，何女士怀疑发展商有诈，不敢继续交钱购买该楼盘了，要求发展商退定。发展商解释说预售证上的F座即是认购书上的C座，为此她再到市房地产管理局要求出具F座就是C座的证明，但房管局说不会开这样的证明，就这样拖了10多天，何女士被告知超过了签合同时间，定金同时被发展商没收。

陷阱六：未签认购书定金不退廖先生于2004年3月6日同妻子到东风东路某楼盘看楼，夫妇两对1606单元比较感兴趣，代理商一位顾小姐要他们交10000元的定金和签认购书，当时廖先生表示不一定会买这套房子，暂时不签认购书，但顾小姐说，那你们先交10000元，待定下来买那一套房子时才签认购书，廖先生当时想这也不算认购，就交了10000元给发展商。后来廖先生于3月8日去找顾小姐，要求退还所交的10000元，但她说是定金，不能退。廖先生认为所交10000元应该是预定款，他没有与开发商签订任何协议，所以谈不上给定金。

陷阱七：不公示楼盘周边环境谭先生夫妇于2003年9月21日到位于白云区增槎路的某楼盘看楼，在交了1000元定金后，谭先生夫妇抽中了头等奖，可获得房价9.8折的优惠和6150元，售楼部人员要他们第二天把另外的9000元交齐，且不同意把6150元的奖金算入定金，结果谭先生夫妇交了10000元定金。过了两天，谭先生夫妇发现紧贴该楼盘的是一污水处理厂，但发展商并未在楼盘挂出规划图公示周边情况。谭先生夫妇要求发展商退定，但发展商不肯退，也不作任何解释。

陷阱八：办不成按揭不退定香港特别行政区居民黄小姐于2001年12月13日到天河区龙口西路的某楼盘看楼，售楼小姐对黄小姐说：“你只要一次性认购两套单位以上就可获得特惠价，物业管理公司还可以帮你办出租，回报是每月租金8500元以上，你是香港人，只要有稳定的收入和可靠的职业，银行可办理7成30年按揭，如果申请不成功，则马上退还你所交付的全部款项。”黄小姐决定认购三套房子，共交付了6万元定金。签订认购书后，黄小姐按约定交付了首期房款和其它费用，并于同年12月24日与发展商签订《商品房买卖合同》，期间，黄小姐积极配合发展商指定的律师行提交相关个人资料，资料经银行指定律师行审验合格，并缴纳了律师见证费。在有关部门收取了办理按揭须缴纳的契税、保险费、抵押登记费后，12月25日，黄小姐与中国工商银行高新技术开发区支行签订了三套单位的贷款合同，并填好了三套单位的贷款凭证。但12月26日，黄小姐被告知由于工行对同一业主认购三套房按揭的贷款不能受理，她的按揭申请未被接纳。为此，发展商不但不把购房定金退还给黄小姐，还要黄小姐按合同支付房款总额的20％违约金。但黄小姐事前并不知道银行有同一业主不能按揭三套房的规定，在她签署合同和交付有关费用时，发展商和发展商指定的律师行也没有尽告知义务。

□典型案例万元定金竟遭吞没7月30日，黎小姐看中了番禺洛溪华荟明苑的一套房子，代理商要求先交订金并签署认购书，然后再签正式的购房合同。第二天黎小姐按要求交纳10000元定金并签订了认购书。但在签订正式合同书的时候，卖方却要求黎小姐先缴清首期款才能签订合同，几经交涉，双方不能达成协议。黎小姐因而决定退房。

笔者在华荟明苑的认购书看到第五条有一项这样写着：第一期楼款55158元，认购方须于认购书签订之日起7天内，交付第一期楼款……认购方应于付第一期楼款当天至“华荟明苑”售楼部签订正式《商品房买卖合同》。未付清上述款项的，出售方有权拒绝与认购方签订《商品房买卖合同》。

黎小姐在交付订金签署认购书时并未见过认购合同，对钱到帐才能签合同的条款颇感不解，黎小姐觉得如此购房缺乏保障，决定退房。然而，此时却被告知所交定金不得退回。黎小姐感到十分无奈。

对此，发展商方面这样解释：这不是先付款再签购房合同，付款与签合同必须同时进行，也就是在同一天进行，先付款再签合同或者是先签合同再付款，只要是在同一天，前后都行。但是消费者过了认购书规定的付款时间就属于违约，目前市场上基本上都是这样操作的。消费者肯定是误解了认购书里的条款。

□各方意见省消委会的通告，仿佛一石激起千层浪，引起各方关注，大家对此纷纷发表了不同的观点和见解。

退定金对销售不利天比高物业公司董事总经理马咏翔如果不交定金或者消费者最终不能签下正式合同，发展商要把消费者的定金退还给消费者，这对发展商是不公平的。如果先来的消费者落订下房子之后，一个星期后又反悔，不要这套房子，发展商退回消费者的定金，这会影响到发展商的销售，也会加大发展商的投资风险。

另外，如果购房不用交定金或交易不能完成，退回定金，会搞乱市场。比如，发展商投入大量的宣传和准备工作，花了大量的资金，终于可以正式推盘了，其竞争对手或许会安排一批的“员工”乔装成购房者，人手一份定金，将楼盘认购完毕，一个星期后，这些人都不想要房子，都来退定金……结果耽误了发展商的最佳的售楼的时间，这岂不害惨了发展商？有合适理由可以退经纬总经理区俊文消费者不购房发展商就要退定金，不能一刀切。现在有很多消费者都懂得保护自己的利益，都会在下定金前把正式合同看清楚的，有的发展商还把正式合同范本以公告栏的形式放在售楼部里，以提醒消费要注意的事项。

签订购房合同前所签的认购书也算是临时合同，具有法律效应，仅就这份认购书而言，如果发展商最后不想卖了，违了约，却要双倍定金赔偿给消费者；相反，如果是消费者违约，不想购房了，只损失定金。同样是违约，发展商方面的代价是消费者的二倍。

消费者当然有权了解清楚正式合同中的各项条款，以及商品房的各种真实情况，如果消费者所提出的合理要求与发展商达不成一致，或者发展商无法满足消费者的合理要求最终导致合同无法签订，消费费者的定金是应该退还的。

定金没有理由退华荟明苑发展商李总消委会认为消费者未看合同和条款就落定，属于霸王合同，可以退还金。发展商也允许这么做，作为买家，他自己不看合同条款，我们的合同条款贴在公告栏上，他自己不看，是个人行为，没法约定。我们一般在签正式合同之前，也给买家看了合同，认为没问题才签。

退还定金是不行的，顾客交了定金又拿回定金，发展商卖楼一点保障也没有，消费者一旦交了定金，买卖双方各自的责任就划分清楚了，再说发展商又不是社会福利机构，是属于一种商业行为，要互相承担责任。不仅发展商卖楼要消费者交定金，在工厂订一批货也要交定金的，一旦中途退货，定金同样要不回来。所以不签正式合同，定金是没有理由退的。

意义不大可以取消广东合邦律师事务所刘学兵律师在法律上有两种订金方式，一种是履约定金，一种是立约定金。商品房的认购书可视为一个立约合同，是为了保证正式的《商品房买卖合同》的签订。

现实购房中，有些消费对购房中将会出现的问题一无所知，有的甚至连正式合同中的条款都没有弄清楚，就下定金签了认购书。但认购书中也没有体现出正式合同的条款，一般来讲，认购书只是将房屋的地址、单位、面积等一些消费者已经较为清楚的内容写在上面，等交完定金签正式购房合同时，消费者才会慢慢地发现许多问题，或者双方就某个问题不能达成协议等，因此产生纠纷。

由于认购书的条款比较简单，消费者在签订正式合同时往往会由于此前种种未知的原因而达不成协议最终导致正式合同的无法签订，消费者真要退房，也会在正式合同里找出种种理由来拒绝发展商的种种条款，导致合同不能签订，因此，从这个角度上看，消费者交定金的意义并不大，购楼定金基本上可以取消。

定金是套子消费者王某我认为购楼下定金完全是一种套子，消费者对房子的了解及购房合同条款的了解，需要一个过程，而发展商方面往往会催着你落定、付首期。许多销售人员往往会说，有问题在正式签合同的时候可以商量，但等你发现问题想退楼时，却发现自己的一万元定金已经没有了，这是很不公平的。我认为购房最好取消定金，让消费者在没有压力的情况下进行消费，谁先签正式合同谁先得，如果发展商的楼真的没有问题，还怕卖不出去吗？

③ 关于违约金、赔偿损失、定金并存时如何适用的问题

有违约金的，最先适用违约金，当违约金低于损失时，可以要求按照实际损失计算赔偿；违约金和定金，不可同时使用，择一选择适用定金与损害赔偿，可以并用，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处法律依据：

1、《合同法》合同法第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

2、《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

(3)履约定金纠纷扩展阅读：

违约金中承担的责任：

所谓违约金责任是指一方违约后，适用的以支付违约金为内容的民事责任。违约金具有约定性，而解除合同具有消灭合同效力的法律后果。

违约金的功能：

1、督促当事人履行合同；

2、补偿一方违约给对方造成的损失；

3、制裁违约方。

④ 合同纠纷，交了订20万，注意是这订金，不是定金，能退吗

通过你的描述，你只有一个订金收条，你们双方也履行了口头协议，进场经营，然后退场，这一系列可以认定为是履行合同然后解除。所以这个案子会有不同的处理方式，但一切要看实际掌握的证据。

⑤ 质疑对方履约能力，可以据付定金吗

若该证据足以证明对方无法履行合同义务，你方可以行使不安抗辩权，拒付定金。

⑥ 买车定金不退12315投诉成功的几率有多大

定金是无法退还的。您首先要确定是定金还是订金，如果是定金，因为您的版原因没有履行合同的权，对方是可以不退换定金的;如果是订金，可以在扣除少部分费用的情况下向您返还。

⑦ 商家不退定金除向12315投诉外还能求助哪些部门

订金商家不退该起诉到当地人民法院解决。订金的交付应当理解为预付款的交付，其目的不外乎解决收受订金的一方的资金周转短缺，从而增强其履约能力。其与定金最本质的区别在于，订金不具备债的担保性质，收受订金的一方违约，只需返还所收受的订金即可，而无需双倍偿付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

第四条凡在中华人民共和国领域内进行民事诉讼，必须遵守本法。

定金的法律规定。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

⑧ 订金不退怎么起诉

订金商家不退该起诉到当地人民法院解决。订金的交付应当理解为预付款的交付，其目的不外乎解决收受订金的一方的资金周转短缺，从而增强其履约能力。其与定金最本质的区别在于，订金不具备债的担保性质，收受订金的一方违约，只需返还所收受的订金即可，而无需双倍偿付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

第四条凡在中华人民共和国领域内进行民事诉讼，必须遵守本法。

(8)履约定金纠纷扩展阅读：

订金和定金的区别

“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。

给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，只是单方行为，不具有明显的担保性质。交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。

一般情况下，交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

相比之下，“订金”虽不是法律上的“定金”，但在签合同时，却经常使用。一字之差，意思大相径庭。合同中，如果写的是“订金”，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额。