有一宗房地产假设使用期限无限

Ⅰ 房地产评估求楼面地价和土地折现率，跪求解题过程啊

（1）建筑物的价格150万元，建筑物折现率12%，由收益法收益每年不变无限年公式得建筑物年收益为150乘以12%得18万元；
（2）由题可知土地每年的净收益为15万元，故该房地产每年的净收益为18+15=33万元；
（3）由房地产年净收益及综合折现率得，该房地产现在的价值为330万元；
（4）土地总价值=房地产价值-建筑物价值=330-150=180万元；
（5）楼面地价=土地总价值/建筑总面积=180万/2000=900元/平方米；
（6）土地折现率：由土地总价值及土地年净收益可得：
土地折现率=土地年净收益/土地总价值=15/180=8.33%

Ⅱ 收益法的概念和理论依据是什么

收益法概念：
收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。
收益法的理论依据：
收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它来推知未来，解释预期的合理性。具体地说，一宗房地产过去的收益虽然与其当前的价值无关，但又不意味着过去的收益毫无用处。过去的收益往往是预测未来收益的基础和参考，除非外部条件发生了变化使过去的趋势不再继续下去。因此，为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。

Ⅲ 买房的时候，不动产权证是干嘛用的什么意思为什么新闻说不限于40、40、70年，说无期限永久什么意思

这个新闻是相当不专业的。

不动产权证是证明物业的产权归属，就是以前的产权证和土地证合二为一，方便手续登记和系统备案而已。也就是说以前产权证和土地证上的信息综合到一个证上了，办的手续也简化，不用办事机构到处跑了。

不管是什么物业，产权都是永久属于产权人的，就像你买本书，这个书就是一直归你所有。

因为我国实行的是土地国有，土地的使用权是国家的，这个年限是指物业地下的土地的使用权年限。住宅性质的土地使用年限是70年，工厂等是50年，商业（商铺，写字楼等）是40年。

那你问的“那现在买房的时候，有的剩余五十多年，四十多年这种，是是否应该再买。

”现在的商品房，都是开发商向政府交了土地出让金，说白了就是向政府买了70年的使用年限。一般拿了地，审批，规划，开发等一两年过去了很正常，所以哪怕你买的新房，土地年限也不一定是70年整的。二手房就更是这样了，新房买完住了几年再卖，土地年限自然就少了。

这种房子当然可以买，目前的一种官方的说法政策是土地年限到期后自动续期，所以从这个角度来看，说土地使用年限无限永久也不为过。

只不过住宅和商业用地的税费计算方式不一样，这个就另谈了。

(3)有一宗房地产假设使用期限无限扩展阅读：

《中华人民共和国不动产权证》，简称《不动产证》。是一种针对中华人民共和国人民的不允许动的房产权利证明。又称《中国不动产权证》。

对比差异

新的“不动产权证”和现在居民手握的“房产证”有差异，“不动产证”的外页除了中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型；

内页内容规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。

众所周知，“房产证”的外页只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其它内容，房产证的内页内容包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。

两者对比得知：“不动产证”比房产证产权内容更详细，因“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度，这两点是直接与公民利益相关，“不动产证”则对使用年限进行了明确规定“起和止日期”和房屋取得价格，让交易透明化、明确化。

“不动产登记是和《物权法》一体的，《物权法》明确了土地使用权自动续期，至于怎么续期还需要讨论。”国土资源部一位官员表示。

实施难点

随着《不动产登记暂行条例》执行日期的到来，各地不动产登记局开始纷纷忙碌，但全面实行登记工作非简单之事，其主要有两大难点：

其一、全面实现不动产登记工作需直接逾越《城市房产管理法》、《森林法》、《渔业法》、《海域使用管理法》等法规，因为《立法法》第63条规定：“有立法权的地方制定地方法规时，不得同《宪法》、行政法规相抵触，无法逾越国家现行的有关各类不动产登记的法律法规。”

其二、淘汰房产证需要居民提供“个人税号”。具体淘汰流程：居民持有统一的簿册证————持有纳税人识别号————换发不动产权利登记证————全民不动产联网。

也就是通过此举，将个人房产纳入税务征管部门的信息系统，之前未被信息化的房屋产权将被联网信息化，同时一并进入税收征管部门的系统，为房地产税的征收奠定技术、数据、产权等基础(这一工作不包括中央国家机关使用的房产)。

虽困难重重，但不动产登记工作仍鼓浪前行，中央编办、财政部、住建部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局8家不动产登记工作部际联席会议制度已成立，其中财政部较积极，正紧锣密鼓地推行房地产税立法，

争取2015年年底出台《房地产税立法(草案)》，因不动产登记工作和房地产税是一个串联的改革制度，“我们正在调研不动产登记的技术系统，技术指标是我们房地产税立法的参数之一。”

Ⅳ 买的房子一般使用年限是多少年到期了一般房子是怎么处理的谢谢

在我国住宅房屋的土地使用产权为70年，在土地使用权到期后是自动续期的。内

根据《中华人民共和容国物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

(4)有一宗房地产假设使用期限无限扩展阅读：

《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）协议；

（二）招标；

（三）拍卖。

依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

Ⅳ 房地产问题

找到四个，其它的网上都有，就是太散了

1、房地产价格有哪些特点？
答：由于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点：
（1）房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产具有空间的固定性和不可移动性，不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。例如所有权（产权房）价格、租赁权价格（租金）等。
（2）作为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是人类劳动的凝结形成价值，成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内，土地价值的形成具有双源性，一方面，作为原始土地是自然界的产物，是非劳动产品，其价格是地租的资本化，属于自然资源转化而成的价值；另一方面，加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。所以只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。由于土地的稀缺性、不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾，促使地价有升值趋势，对房价构成重大影响。
（3）房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。
（4）房地产价格具有显著的个别性。由于房地产的固定性和不可移动性，使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相同，从而其价格也具有个别性。
（5）房地产价格具有多种表现形式。房地产是价值量大的超耐用品，房地产价格实质上又是权利价格，其交易方式多种多样，如买卖、租赁、抵押、典当等，由此也带来房地产价格的多种表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。
（6）房地产价格总水平具有上升趋势。主要是由于土地的稀缺性和供应量的有限性，需求量的扩张，拉动地价上升；同时，加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断升值，加上房地产本身内在品质、环境改善，也使房地产增值。从长时期看，房地产价格总水平呈现上升趋势。
2、影响房地产价格的主要因素有哪些？
答；影响房地产价格的主要因素有：
（1）经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之，则相反。
（2）社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。
（3）行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等，会对房地产供给和需求产生重大影响，从而影响房价。
（4）房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。此外，交通等基础设施状况也会影响房价。
3、什么叫房地产升值？升值的原因是什么？
答：房地产升值，是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。
房地产为什么会升值？房地产升值主要是由土地升值引起的，房地产升值的实质是土地升值。在房地产物质构成的两大要素中，房屋建筑物在使用中不断被消耗，不仅不会升值，而且会不断被折旧，只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升值的原因是：（1）土地供求关系的特性决定其不断升值。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的，而随经济发展的人口增长，人们对土地的需求量却不断增长，这就使土地的需求量却不断增长，这就使土地供求矛盾日益突出，供不应求拉动土地的市场交换价值不断提高，这是需求拉动型升值。（2）土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的，随着社会经济的发展，土地产出的利用效率不断提高，促使土地价值上升。（2）劳动积累型升值。人们在土地利用过程中，投入土地的劳动不断增加，从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动量，价值量上升必然引起升值。（4）土地用途转换升值。同一宗土地由低效益利用转换成高效益利用时，由于土地收益水平的提高，导致土地价格上升。如农地转换成工业、商业用地和建设用地时，就会发生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一种长远的发展趋势，是在一定条件下形成的客观规律。
4、房地产价格构成有哪些基本要素？如何有效控制住房价格涨幅？
房地产价格构成是由价值构成决定的。房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。具体来说中国房地产价格构成的要素有九项（1）土地取得费用；（2）前期工程费；（3）配套费；（4）建筑安装工程费（5）管理费；（6）销售费；（7）贷款利息；（8）税费；（9）利润。前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。
从上述房地产价格构成要素中，可以看到房价的高低都与此有关。商品住房价格上涨有四种类型：一是成本推进型房价上涨，即由于土地、建筑材料等涨价，引起成本上升，房价上涨。二是内在品质提高型房价上涨，即由于住房品位提高科技含量增加，环境改善，引起成本增加，价值量扩大，房价上涨。三是需求拉动型房价上涨，由于供不应求拉动房价上涨。四是结构调整型房价上涨。即高档住宅所占比重上升，引起住房均价上涨。当前住房价格上涨有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房价涨幅过大。如果住房价格涨幅超过人均可支配收入增幅、超过房地产升值的幅度，就是房价过快上涨，应加以控制。
由于造成房价上涨的因素是多方面的，因此，有效控制房价的涨幅，必须实施综合治理。主要可采取以下措施：（1）调整供求关系，适度增加商品住房供给，重点抑制需求过快增长，特别控制投资性需求，营造供略大于求的市场基本均衡态，抑止供不应求引起的房价上涨。（2）控制土地价格涨幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本过块上升引起房地产价格上涨过快。（3）优化结构，增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应，适度抑制高档房建设，控制住房均价过快上涨。（4）制止暴利，规范房地产开发和交易行为，对获取暴利者实施重税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利润的合理水平上。（5）积极引导消费，提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件，逐步改变消费者心理预期，消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面实施宏观调控，就可以有效控制房价涨幅。

Ⅵ 房地产估价中的有限年期和无限年期除了计算公式不同，主要意义区别在哪

这里指的应该是土地的使用年限吧，因为房地产中只有土地使用权是需要进行年期修正的。年期修正公式，从无限年期到有限年期的修正，首先应该看地价内涵，看采用的方法。成本逼近法有限年期公式与基准地价修正法中有限年期公式是不一样的。

Ⅶ 资产评估

1.(1)评估价值=100/0.1+1/0.1的平方=1000+100=1100万
（2）评估价值=100/（0.1-0.01）=1111.11万
2.评估价值=20/（1+0.1）+22/（1+0.1）的2次方+24/（1+0.1）的3次方+25（1+0.1）的4次方+26（1+0.1）的5次方+27/[0.1×（1+0.1）的5次方]×[1-1/（1+0.1）的5次方]+120=不好意思，自己算吧，太烦了。
3.建筑面积=1000×5=5000平方米，建筑费用=5000×3500=17500000元
专业费用=17500000×0.1=1750000元
利息=地价×[（1+0.06）的2次方-1]+1750000×[（1+0.06）-1]
年租金收入=2×5000×365=3650000
管理费=3650000×0.02=73000，维修费=17500000×0.015=262500，保险费=17500000×0.002=35000，税金=3650000×0.175=638750，利润=（地价+17500000+1750000）×0.2
房地产年净收入=3650000-73000-262500-35000-638750=2640750
房地产价值=2640750/0.07×[1-1/（1+0.07）的48次方]=不好意思，自己算吧，太烦了
地价=房地产价值-17500000-1750000-利息-利润=自己算吧，我没计算器算不出来

Ⅷ 我是一名房地产企业的会计，现在公司购买了一宗地，其中有住宅开发，也有自己准备建设留着自己经营的酒店

首先说，您说到的问题也是我们为房地产开发企业做税务筹划设计的比较多成功案例。已经购买了地块，不知道是用谁的名称，是否考虑到以后的土地增值税清算问题呢。其次说，您考虑到了是否分别计算，这很好，到时没能罗列出数据。要通过数据比对可能够有说服力，我是北京致通振业税务师事务所的张开顺，希望能与您详细深入探讨，帮助您分析如何筹划才能财税效益最大化的问题。

Ⅸ 房屋评估的有效期是多久

根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条规定：

1、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；

2、房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期；

3、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担；

4、在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

二手房评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

(9)有一宗房地产假设使用期限无限扩展阅读：

评估原则

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 ：

房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。