甲訴乙公司商品房預售合同糾紛案

Ⅰ 甲公司與乙公司買賣合同糾紛一案 民訴題

B、C、D都錯
A該種情況比較模糊，但是，他後面既然點出了可能影響本案公正審理版，就應該是正確的權
B陪審員適用
C證人不存在迴避的情況，在證規則里有證明力的說明和審判人員證人身份優先原則作為補充
D審判員的迴避由庭長決定

Ⅱ 葉某訴某房地產公司商品房買賣合同糾紛案

-----逾期辦證的責任認定

原告：葉某

委託代理人：戴某，某律師事務所律師

被告：某房地產公司

委託代理人：李安華、陳文清，遠東律師事務所律師

一、基本案情

原告葉某與被告某房地產公司(以下簡稱房產公司)簽訂了一份《商品房買賣合同》(下稱合同)，約定交房時間為2003年10月31日，合同第十五條還約定，「出賣人應當在商品房交付使用後60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定的期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房的，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金」。合同簽訂後，原告按合同約定支付了全部房款，房產公司於2003年10月31日通知原告入住，原告於同年11月6日領取了房屋鑰匙，實際使用該房屋。

原告訴稱：被告應於2004年1月1日前為原告辦理好房產證，而被告於2005年8月19日才向原告發出辦證通知，至今尚未辦妥原告的房產證，為此，原告訴至法院，要求判令被告按總房價款為基數每日萬分之三支付逾期辦理房產證的違約金，自2004年1月1日起暫計至起訴之日即2005年8月30日。

房產公司答辯稱：被告「將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案」(以下簡稱報備)後，原告憑有關手續即可辦理房產證，被告並沒有為原告辦理產權證的義務。而被告未能在合同約定的時間內報備，主要是由於有關政府主管部門及有關方的原因所造成的。按合同第15條的規定，對此延誤的時間不屬被告的責任，被告不應承擔該段時間的違約責任。本案房產竣工驗收後，為取得辦理產權證所需的資料，被告必須按政府規定的程序辦理各項驗收、審批、審核手續後才能報備。被告實際交房時間為2003年11月6日，被告辦理權屬登記資料報產權登記機關備案的時間為2005年3月23日，期間共503天。其中，按照有關規定及政府各職能部門的公開承諾辦理各項驗收、審批、審核手續共需134天。而實際上被告在辦理報備過程中，因政府部門延誤的時間達183天，因建設銀行廣西區分行造價審計所用時間為172天，因廣西某房地產交易服務有限公司測繪所用時間為76天，共計565天。扣除2004年3月26日至2004年9月13日期間的交叉時間172天，剩餘393天，這些時間並非被告原因造成的，合同約定的60天為雙方認可的報備時間應包含在政府各職能部門審批時間中，故被告報備的合理時間應是交房後的第393天，即2004年12月9日，因此，被告實際逾期報備時間為110天。其次，被告已經履行了合同約定的主要義務，按合同的約定將商品房交付給原告，原告也已居住使用。被告逾期報備，並未影響原告對房屋的正常使用，且從實際情況來看也沒有造成原告的任何損失，因此，合同中約定按總房款每日萬分之三支付原告的違約金明顯過高，根據《合同法》第一百一十四條第二款以及最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱「解釋」)第十六條的規定，請求法院予以適當減少違約金。

（以上回答發布於2014-07-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅲ 為什麼要起《商品房預售合同》糾紛訴訟代理案

史建兵李朝暉

案情簡介

2003年8月4日，原告黨某與被告甲房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定了原告所購房屋的具體事項，簽約後原告依約履行了合同規定的付款義務。2005年6月25日，被告通過郵局向原告寄達《交房通知書》。原告收到該通知書後，遂至現場驗房。原告在查驗過程中發現，房屋二、三層衛生間地面竟高出樓面走道40厘米左右，地下車庫的進口高度僅為1．84米，合同約定的二層北面露台區域已變成房間，三層則在北面多建了一處露台(該房屋南面已有一處露台)，原告購買的屋外花園面積也不到合同約定的36平方米，且該花園無法辦出權證。原告據此與被告協商並要求減少購房款，遭到被告拒絕。原告遂聘請我們作為其訴訟代理人，通過訴訟解決糾紛。

作為原告特別授權的代理人，我們參與了本案一、二審全部的訴訟活動。我們在一審起訴書中提出了七項訴訟請求：(1)因汽車庫建造及其功能不符合行業規范要求，原告要求減少購房款98851元；(2)判令被告退還原告支付的花園款21600元；(3)因被告沒有按合同的約定在房屋二層北面建造一處露台，原告要求減少購房款52720元；(4)要求被告根據國家城鄉建設環境保護部標准，對房屋二、三層的衛生間地面進行重作(地面標高應略低於走道標高)，如無法重作，減少(返還)購房款19467元；(5)要求被告承擔逾期交房的違約責任，向原告支付違約金18996元(從2005年1月1日暫時計算至2005年10月7日，違約金最終應計算至實際交房日為止)；(6)要求被告退還房屋面積差價款19436元；(7)交付坐落於杭州市餘杭區「某某假日之約」排屋10一09房屋。

2006年6月23日，浙江省杭州市餘杭區人民法院下達(2005)余民一初字第2715號《民事判決書》，判決如下：(1)被告應於本判決生效之日起十日內將坐落於杭州市餘杭區餘杭鎮鳳凰山處的「某某假日之約」10一09房屋(排屋)交付給原告(以被告的書面通知送達原告之日為房屋交付之日)；(2)被告應減少並返還原告購房款人民幣29770元(其中地下室為19770元，衛生問為6000元，露台4000元)；(3)被告應退還房屋差價款19436元；(4)被告應返還原告花園款21600元；(5)被告應支付給原告逾期交房違約金35454．42元(自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日萬分之一計算)，2006年6月24日起至實際交房時止的違約金，按前述方法計算；(6)駁回原告的其他訴訟請求。

被告不服一審法院的民事判決，以如下理由提起上訴：

1．原審法院適用法律錯誤。房產公司與原告未辦理房屋交付手續之前，雙方之間是合同關系，而產品質量賠償請求權的基礎是物權關系，因此在產品未交付之前，原告無權追究被告的產品質量賠償責任。

2．原審以「雙方當事人以房屋質量約定不明，但由於房產公司所建房屋設計不按照國家設計規范的正常要求，又未在締約過程中向買受人作特別說明，因此要承擔相應責任」的觀點不成立。買受人的義務是看圖買房，房產公司是依圖建房，只要房產公司所建房屋符合合同簽訂時的施工圖紙，應當認為所建房屋符合約定。

3．對於花園款的退還問題，一審法院判決沒有法律依據，法律沒有禁止花園買賣的規定。

2006年12月2日，浙江省杭州市中級人民法院作出(2006)杭民一終字第1329號《民事判決書》，判決駁回上訴，維持原判。

由於本案涉及商品房預售過程中多個容易引發糾紛的焦點問題，特別是作為商品房的附屬花園是否可由房屋開發公司任意買賣，以及房屋的建築設計過程中，開發商不按國家設計規范執行而造成房屋使用功能的損害的應承擔何種責任等問題，對此省內房地產界及省內主流媒體給予了極大關注。本案審理後期間，浙江人民廣播電台文廣電台早間《文廣新聞》欄目、《今日早報》、《都市快報》《浙江法制報》等媒體紛紛給予了跟蹤報道，引起了社會的廣泛反響和矚目。

爭議焦點

1．花園作為小區公共綠地，房屋開發商能否單獨出售?原告方：由於訴爭花園無法單獨辦理土地使用證，基於此，我們首先必須明確「花園的權利歸屬問題」。目前，我國相關法律條文對此問題並沒有明確規定，但從法理的角度審視，該問題涉及的是民法原理中的建築物區分所有權理論。從本質上來講，訴爭花園屬於小區公共綠地，住宅小區在項目立項時，政府職能部門確定的小區綠化指標非經原審批機關批准，不得擅自變動，小區的全體業主對小區綠地享有共有權。因此，被告出售花園的行為侵害了小區全體業主的公共利益，合同中涉及花園買賣的條款無效，被告應退還原告支付的花園款21600元。

被告方：購買花園是雙方的合同約定，被告已對花園進行了必要的資金投入，該花園具有專用性的特點而不是公用的，現被告正在與土管部門協調辦理有關花園權屬的問題。

2．被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否存在違約行為?原告方：《住宅設計規范》4．4．2規定：「地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設備用房使用時，其凈高不得低於2米，當作汽車庫時，應符合現行行業標准《汽車庫設計規范》(JGJ100)的有關規定。」《汽車庫建築設計規范》(JGJ100)中4．1．13規定：「汽車庫室內最小凈高應符合表4．1．13的規定。」該表將車輛分為四類，其中高度要求最低的為「微型車、小型車」，最小凈高2．2米。本案中，訴爭汽車庫最小凈高僅為1．8米左右，根本無法正常地作為汽車庫使用，因此根據《合同法》第111條規定，要求被告承擔減少價款98851元(房款總價的15％)的違約責任。

被告方：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》有關汽車庫的規定非國家強制性的規范，非必須遵守；《商品房買賣合同》雖附有車庫的圖紙，但並不能證明被告交付的必須是法律意義上的汽車庫；即便汽車庫的建設有不符合規范要求的地方，由於房屋目前尚未交付，物權沒有轉移，被告按規范要求可自行改造後再交付給原告。

3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?原告方：《民用建築設計通則》(JGJ37-87)第4．7．1有關廁所、盥洗室、浴室的規定：「六、樓地面標高應略低於走道標高，……」因此作為房屋開發商的被告，在正常情況下理應按上述規范標准進行施工。目前房屋二、三層衛生間地面標高存在瑕疵，已嚴重影響到衛生間的使用功能。

至於被告一再強調的「已在合同所附平面圖中作了類似台階的圖示，原告是看圖買房，對此應該是知情的，而被告是按圖施工，並不存在違約」之觀點不能成立，因為原告作為普通消費者，不具備專業知識，根本無法看懂房屋平面圖，特別是涉及如此專業、細節的問題。如被告未按照國家規范標准進行設計、施工，應履行特別告知義務，否則須承擔違約責任。

被告方：衛生間的地面標高確實高於走道標高，但這不影響衛生間的使用功能，影響的只是衛生間使用的舒適性問題。衛生間的現狀與合同所附平面圖相符，原告是看圖買房，對衛生間地面標高的問題應該是知情的，而被告是按圖施工，並未違約，不應承擔違約的民事責任。

4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任?原告方：從《商品房買賣合同》所附的圖紙及原告依法向杭州市餘杭區建設局調查取得的涉案房屋竣工資料看，訴爭房屋二層北面設計為一處露台，被告當庭亦承認其於2003年4月將原設計進行了更改，將二層北面露台翻造到三層北面，從而增加了8平方米的建築面積。顯然，被告在未通知並徵得原告同意的情況下擅自更改房屋結構，此行為已構成違約，應承擔民事責任。

被告方：已將露台設計變更內容通知原告，且在雙方簽訂《商品房買賣合同》時，圖紙已做修改。

審理判決

一、二審法院對雙方爭議的問題，在判決書中作出如下認定和判決：

1．對小區花園轉讓的效力問題。

一審法院：住宅小區的商品房在進行產權登記時，只有納入建築容積的才能辦理產權證，而花園、綠地通常不計入容積率，故不能辦理產權證。如果要單獨使用，須經全體業主同意授權，作為出售方的被告應對花園使用權的可銷售性承擔責任，被告不能提供證據證明其有權銷售，故雙方簽訂的合同中關於花園買賣的條款應確認為無效，被告應將花園款退還給原告。

二審法院：上訴人(一審被告)對其出賣的標的物負有權利瑕疵擔保的義務。土管部門對「某某假日之約」小區進行驗收時，將該小區的別墅花園綠地面積不作為獨自使用的土地面積，而作為公用分攤土地面積。因此，買受人是不能取得花園的獨自使用權。根據土管部門的答復意見，如果要對別墅、排屋花園綠地面積按獨自使用土地面積分攤，須經該小區全體業主同意。鑒於該小區的目前狀況，原審判決被告返還買受人所支付的購買花園的款項並無不當。

2．對被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否承擔責任的問題。

一審法院：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》涉及汽車庫的規定雖非國家標准中的強制性規定，但也屬正常情況下都應當執行的內容。當事人如未按類似規定執行，則有義務在締約過程中向對方作出特別的說明，不作特別約定，則相對方有理由認為其交付的標的物應當符合國家標准或行業標准。本案中作為開發商的被告既未在合同中對車庫凈高作出約定，實際交付的結果也遠未達到國家標准，嚴重影響了地下室作為正常車庫使用的功能，故原告就車庫問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告19770元。

二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響地下室作為車庫使用的功能，應當向買受人承擔違約責任。

3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?一審法院：被告雖在合同所附平面圖中作了類似於台階的圖示，但未作其他任何說明，作為通常不具備專業知識的消費者，很難作出正確的判斷，被告也就不能證明該圖原告方知情。作為房屋開發商，被告在未執行國家標准施工的前提下理應履行「特別說明的義務」，如未履行此義務，應承擔違約責任，故原告就衛生間的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告應減少並返還原告購房款6000元。

二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則，買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響到衛生間的使用功能，應當向買受人承擔違約責任。

4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任問題?一審法院：被告竣工的房屋二層實際狀況與合同約定不一致，被告對此應承擔違約責任，故原告就露台的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告購房款4000元。

二審法院：(非二審爭議焦點，二審法院在判決書中未曾涉及)。

經典評析

與本案一起提起訴訟的還有該小區的其他十幾名業主，均有我們兩位代理人代理，訴訟請求基本一致，法院對這些案件一並開庭審理。由於案件涉及別墅項目的花園轉讓問題以及在建設設計過程中違反建築設計規范中的非強制性條款而事先未向受買人作特別告知是否應當承擔責任等十分敏感的問題。在本案起訴之前，省內還沒有現存的案例可供參考，但僅在杭州市，房產公司銷售小區綠地、花園的事例不勝列舉，綠地的銷售額保守估計也在數億元之上。雖然銷售條件、銷售的方式、方法不盡一致，但確實有很大比例的房產公司在這一問題上的做法是沒有法律依據的；違反建築設計規范給購房業主房屋功能造成損害的情況更是屢見不鮮。這一訴訟請求的提起，必然對部分既得利益者造成極大沖擊，因此我們對這一訴訟的啟動以及面臨的風險、壓力，事先有足夠的預期和思想准備，但訴訟過程中受到的壓力仍超乎意料。

值得欣慰的是，在本案一、二審訴訟過程中，兩級法院主審法官所體現的職業操守和對事實、法律負責任的態度，終於使這一系列的案件得到了公正的處理。

在國家《物權法》出台之前，這一系列案件中確立的兩條原則，為以後處理類似案件確立了很好的範例。

第一，對住宅小區的綠地的銷售，房產公司應當要對其可銷售性承擔責任，如果房產公司不能提供證據證明其銷售的合法性或業主有證據證明房產公司銷售小區綠地違法，應當認定其銷售綠地的行為無效。

第二，對房產公司違反國家或行業非強制性建築設計規范，如房產公司在銷售房屋時就該事項對買受人未盡特別告知義務，則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或行業標準的，如交付的房屋未達到國家標准或行業標准，影響到使用功能，則應當承擔違約責任。

Ⅳ 關於審理商品房預售合同糾紛的法條有哪些

很多，還是以法律的方式明確。最重要的就是合同法、最高人民法院關於審理商品房預售合同的解釋、以及合同法解釋。建議搜索一下。

Ⅳ 關於提審的問題，求專業人士-.- 題目是 甲公司訴乙公司合同糾紛案，南山市S縣法院進行了審理並作出駁回

《民事訴訟法》第181條第2款規定，因當事人申請裁定再審的案件由中級人民法院以上的人民法院審理。最高人民法院、高級人民法院裁定再審的案件，由本院再審或者交其他人民法院再審，也可以交原審人民法院再審。據此可知，當事人申請再審的案件，應向中級人民法院以上的人民法院申請再審。

因此，甲公司應當向南山市中級法院申請再審

《民事訴訟法》第181條第2款：只有高級法院以上才能指令下一級法院再審；因為本題是中級法院裁定再審，所以不得指令下一級法院（原一審法院S縣法院或者其他縣級法院）再審；所以本題只能由南山市中級法院提審；

《民事訴訟法》第186條第1款規定，人民法院按照審判監督程序再審的案件，發生法律效力的判決、裁定是由第一審法院作出的，按照第一審程序審理，所作的判決、裁定，當事人可以上訴；發生法律效力的判決、裁定是由第二審法院作出的，按照第二審程序審理，所作的判決、裁定，是發生法律效力的判決、裁定；上級人民法院按照審判監督程序提審的，按照第二審程序審理，所作的判決、裁定是發生法律效力的判決、裁定；上級人民法院按照審判監督程序提審的，按照第二審程序審理，所作的判決、裁定是發生法律效力的判決、裁定。本案中，一審是由基層法院作出的，再審由中級以上人民法院審理，是原一審的上級法院按照審判監督程序提審的情況，應該按照第二審程序審理。

因此，法院應當適用二審程序再審本案

Ⅵ 商品房預售合同糾紛的商品房預售合同糾紛關鍵法條

中華人民共和國城市房地產管理法
第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
城市房地產開發經營管理條例
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料；
(二)營業執照和資質等級證書；
(三)工程施工合同；
(四)預售商品房分層平面圖；
(五)商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。
最高人民法院，國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
(一)作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
(二)被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
(三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答
六、關於商品房的預售問題
24．商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。
25．商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。
26．商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。
27．預售商品房合同簽訂後，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定後一個預售合同無效；如後一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定後一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。
七、關於預售商品房的轉讓問題
28．商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。
29．商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續後，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預
售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。
30．商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權並持有房屋所有權證後，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。
八、關於預售商品房的價格問題
31．預售商品房的價格，除國家規定「微利房」、「解困房」等必須執行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建築材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。
32．合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為准，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以准許。
33．合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協商預售商品房價格。協商不成的，可參照當地政府公布的價格、房地產部門認可的評估的價格，或者當地同期同類同質房屋的市場價格處理。
34．在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。
47．預售商品房因預售方的過錯造成合同無效的，應根據房地產市場價格變化和預購方交付房款等情況，由預售方承擔返還財產、賠償損失的責任。房屋未建成或未交付的，參照簽訂合同時的房價和法院裁判、調解時的房價之間的差價，確定預購方的損失數額。
全國民事審判工作座談會紀要
(三)審理房地產案件的幾個具體問題
······
第二，關於預售商品房問題。房地產開發企業預售商品房，須持有預售商品房許可證件，並與預購房簽訂合同。沒有預售商品房許可證件的，應認定合同無效。對於合法有效的預售商品房合同，預購方未按合同約定交付預付款或者預售方未按合同約定交付預售房屋的，應當承擔違約責任。
第三，關於轉賣預售商品房問題。預購方在預售方實際交付房屋之前，將預售商品房轉賣給第三人的，必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定，倒買倒賣預售商品房的，應當認定買賣行為無效。在預售方已實際交付房屋後，預購方將房屋賣給第三人的，可按一般房屋買賣關系處理。
城市商品房預售管理辦法
第五條商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房銷售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批准文號。
第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當白簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當積極應用網路信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委託代理人辦理。委託代理人辦理的，應當有書面委託書。
第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，並提供必要的證明文件。
由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。

Ⅶ 商品房預售合同糾紛的商品房預售合同糾紛的立案

[起訴狀內容]
(1)標題居中寫明：「民事起訴狀」。
(2)原、被告的基本情況。
(3)案由：商品房預售合同糾紛。
(4)訴訟請求：開發商提起訴訟的：購房者未按約支付房價款的，請求判令購房者支付相應房價款及違約金；其他。購房者提起訴訟的：開發商逾期交房的，請求判令開發商支付違約金；購房者交付定金後，開發商解除合同的，請求判令開發商雙倍返還定金；其他。
(5)事實和理由：原、被告雙方訂立商品房預售合同的時間及約定內容。合同變更或解除的協議。合同履行的情況。被告未合格履行義務的事實。依法要求被告承擔相應責任。
(6)寫明向人民法院提供證據的名稱、件數或證據線索，並寫明證據來源。有證人的應寫明證人的姓名、身份證號碼和住址。
(7)寫明起訴狀致送的人民法院名稱；文末由具狀人簽名或蓋章，並註明起訴時間。
[立案時應當提供的材料]
(1)起訴狀正本一份，並根據被告的人數提供副本。
(2)原告的身份證明。
(3)授權委託書及委託代理人的身份證明(如委託代理人系自然人的，應提供身份證復印件；如委託代理人系律師的，應提供律師事務所的函)。
(4)商品房預售合同及其變更或解除的協議。
(5)違約行為證明材料。
(6)因客觀原因對證明與本案有關的證據無法自行收集，或雖經委託代理律師亦無法收集的，應向人民法院提出書面申請，請求人民法院進行查證。申請書的內容包括查證內容、證據保管單位、部門、證人的姓名、地址、單位、通訊聯絡方法等詳細情況。
[管轄]
屬於專屬管轄的案件，由房屋所在地的人民法院管轄。
[備注]
商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入的資金達到總投資的25%以上，並已確定竣工交付日期；向縣級以上房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售必須取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、開工證、商品房銷(預)售許可證。

Ⅷ 商品房預售合同糾紛的商品房預售合同糾紛典型實例

例1：黃某訴房產公司商品房預售合同糾紛案
關鍵詞：商品房預售合同的違約責任
出處：《最高人民法院公報》2006年第2期
問題點：2003年8月，原告黃某與被告某房產公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：黃某購買某房產公司預售的商品房一套。2004年8月，某房產公司給黃某發出《入住通知書》，黃某辦理了入住手續。但在辦理手續時原告發現，該房屋客廳窗外有一根用於裝飾的鋼梁。隨後便給某房產公司發函反映窗外鋼梁一事。另查明，2003年6月，北京市建築設計研究院審查批準的被告某房產公司施工圖中，訴爭房屋外設計有裝飾鋼梁。在某房產公司為預售房屋而展示的沙盤圖上，訴爭房屋外無裝飾鋼梁。雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》中，對客廳外存在鋼梁一事未約定。現訴爭房屋經驗收合格，竣工圖也經政府有關部門審核批准。原告起訴稱，在原告與被告簽訂合同過程中，被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有鋼梁，更沒有在購房合同中約定。其多次以書面方式要求被告解決此問題，但均被被告拒絕。現請求判令被告拆除裝飾鋼梁。被告辯稱：原告所訴窗外有鋼梁情況屬實。這個鋼梁是從整個小區的美觀與協調考慮，按照經政府相關部門批準的小區建設設計圖紙安裝的，且符合建築規范。原告應該考慮整個小區的利益，況且現在原告已人住，表明其對房屋的現狀也認可。不同意原告的訴訟請求。
原審法院認為，原告黃某與被告某房產公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，內容合法，應當確 ┃認合法有效。某房產公司為預售房屋展示的沙盤圖，只能反映整個小區外部的總體概況，不能反映建築設施的各個細節。因此，預售房屋外牆及室內裝修的標准，應以經政府有關部門審核批準的施工圖、竣工圖以及《商品房買賣合同》中的約定為准。經政府有關部門審核批準的竣工圖表明，訴爭房屋的設計不違反法律法規的強制性規定，且建造符合相應建築規范。在交接房屋時，黃某未提出異議，並實際辦理了入住手續，現以窗外鋼梁侵犯其人身、財產安全和隱私權，造成視覺和心理障礙為由，訴請某房產公司拆除該鋼梁，因無合同依據及損害後果，不予支持。黃某不服提起上訴。 對於訴爭房屋窗外的鋼梁，黃某入住是否即表明認可?某房產公司是否構成違約?
裁判規則：
本案是商品房預售合同糾紛，雙方當事人簽訂的合同合法有效。《中華人民共和國合同法》第107條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」在某房產公司與黃某簽訂的合同中，沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼梁；在某房產公司給黃某展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而某房產公司交付給黃某的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。某房產公司履行合同義務不符合約定，依法應承擔違約責任。至於安裝鋼
梁是否經過行政審批與是否符合建築規范，屬另一法律關系，不能成為某房產公司不構成違約或者免除違約責任的理由。業主花費巨額資金購買房屋，注重的不是房屋外牆立面美觀，而是房屋內各項設施是否有利於居住使用。只有在這一前提下，黃某才可能與某房產公司簽訂<商品房買賣合同>。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業主簽訂《商品房買賣合同》要達到的合同目的。故此支持了黃某的訴訟請求。
例2：廣州某公司與金某等商品房預售合同糾紛上訴案
關鍵詞：商品房預售合同的違約認定及其責任
出處：(2010)穗中法民五終字第2256號
問題點：金某、黃某、某公司於2005年10月17日簽訂《商品房買賣合同》，約定金某、黃某向某公司購買住房一套，總金額419566元；某公司應當在商品房交付使用後720 Et內，向產權登記機關為金某、黃某辦妥產權登記，並將以金某、黃某為產權人的房地產權證交付金某、黃某；某公司違反約定，金某、黃某又不退房的情況下，某公司按自遲延之日起每日已付房價款的0．005%向金某、黃某支付違約金等。該合同經房管部門預售登記。合同簽訂後，金某、黃某向某公司付清合同約定的全部房款、契稅及權
證費，並於2006年7月21日接收上址房屋。但某公司並未如約辦理產權證，金某、黃某遂於2010年3月10日向原審法院提起訴訟。在本案審理期間，金某、黃某、某公司均確認由於沒有交契稅的原因，上址房屋的房產證還在房管部門沒有領取。
原審法院經審理認為，金某、黃某、某公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律和行政法規的強制性規定，應為有效合同，雙方均應按約定全面履行自己的義務。金某、黃某、某公司均確認由於沒有交契稅的原因，上址房屋的房產證還在房管部門沒有領取，某公司履行合同義務不符合約定，故應承擔違約責任。金某、黃某要求某公司立即協助共辦理上址房屋的《房地產權證》，並將該證交付給他們及從2008年7月11日起至某公司將以其為產權人的房地產權證交付給他們之日止，每日按已付房款419566元的0．005%支付逾期辦證違約金符合合同約定，應予以支持。
某公司不服提起上訴稱判決其支付逾期辦證違約金是沒有法律依據的。其已為金某、黃某辦理了商品預售登記，因對方是按揭供房，即使辦理了產權證，按約定房產證是交按揭銀行保管，金某、黃某實際佔有並使用訴爭房屋，沒有任何損失，故不需支付逾期辦證違約金。另外，雙方約定的違約金明顯過高，認為應適當調整。
本案中，該公司的行為是否構成違約？
某公司與金某、黃某所簽訂的《商品房買賣合同》為有效的合同，當事人均應自覺履行合同約定的義務。合同約定，某公司應當在商品房交付使用後720日內，向產權登記機關為金某、黃某辦妥產權登記，並將以金某、黃某為產權人的房地產權證交付給金某、黃某。某公司至今尚未為金某、黃某辦妥案涉房屋的房產證並交付給金某、黃某，已經構成違約，應當按照合同約定承擔違約責任。某公司上訴稱其沒有違約，依據不足，本院不予採信。
關於違約金標準的問題。雙方在合同中約定逾期辦證的違約責任為某公司應當按照金某、黃某已付房款的每日萬分之五支付違約金，某公司並無舉證證實該違約金已經過分高於金某、黃某的損失，故法院對某公司請求對違約金標准調整的申請，不予准許。

Ⅸ 商品房預售合同糾紛怎麼提管轄權異議

一、內蒙古九郡葯業有限責任公司、上海雲洲商廈有限公司與韓鳳彬、上海廣播電視台、大連鴻雁大葯房有限公司產品質量損害賠償糾紛管轄權異議申請再審案〔(2013)民再申字第27號〕

裁判摘要：上級人民法院發回重審的案件，當事人能否再行提出管轄權異議，《中華人民共和國民事訴訟法》對此並沒有明確作出規定。但根據管轄恆定原則，發回重審的案件管轄權已經確定，當事人仍提出管轄權異議的，人民法院不予支持。

二、華建電子有限責任公司、華建機器翻譯有限公司與廣州科技風險投資有限公司、謝雄平、張賀平、仇紹明、黃若浩合作協議糾紛案〔(2010)民提字第10號，《最高人民法院公報》2011年第3期〕

裁判摘要：為
達成合作目的，當事人簽訂多個合同，但僅在一個合同中約定了仲裁條款，涉及該合同的仲裁裁決生效後，又因其他未約定仲裁條款的合同的爭議形成訴訟，一方當
事人僅以仲裁裁決已生效為由主張人民法院無管轄權的，人民法院不予支持。在生效仲裁裁決依據的合同與人民法院處理爭議案件依據的合同不同，人民法院審理的
內容也不涉及仲裁條款約定事項的情形下，一方當事人以「一事不再理」為由主張人民法院不應重復處理的，人民法院不予支持。

三、阿拉山口公司訴寧夏秦毅公司買賣合同糾紛管轄權異議案〔(2005)民二終字第94號，《最高人民法院公報》2005年第8期〕

裁判摘要：根
據民事訴訟法第二十五條的規定和最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第33條的規定，雙方當事人協議約定可
向各自住所地人民法院起訴的案件，任何一方提起訴訟且為其住所地法院立案受理後，另一方要求其住所地人民法院重復立案或將案件移送其住所地人民法院的，應
予駁回。

四、德國亞歐交流有限責任公司與綏芬河市青雲經貿有限公司合作協議糾紛案〔(2006)民四終字第8號，《最高人民法院公報》2007年第6期〕

裁判摘要：涉外合同的當事人在合同中明確約定由合同簽訂地法院管轄，隨後又在其他地方就合同的未盡事宜簽訂補充協議，但補充協議並未修改原約定管轄條款的，合同中約定管轄的條款的效力不因補充協議的簽訂而改變，當事人之間發生的合同糾紛應當由合同簽訂地法院管轄。

五、中國昊華化工(集團)總公司與中企國際投資有限公司借款合同糾紛案〔(2006)民二終字第186號，《最高人民法院公報》2007年第2期〕

裁判摘要：當事人在訂立合同中，為了解決可能發生的糾紛而明確約定了管轄法院。此後基於合同形成的債權幾經轉讓，但新的債權人均未與債務人、保證人重新約定管轄法院，亦未排除原合同關於管轄法院約定的，只要原協議管轄約定不違反法律規定，則應認定繼續有效。

六、鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司與彭雄渾、鴻潤集團房地產投資有限公司商品房預售合同糾紛案〔(2006)民一終字第34號，《最高人民法院公報》2006年第12期〕

裁判摘要：根
據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(四)項和第三十八條的規定，管轄權異議是指當事人對案件是否屬於人民法院受理范圍或者是否由受訴人民法院
管轄提出的異議。當事人有權提出管轄權異議，但當事人以其不是適格被告為由提出管轄權異議，不符合上述規定，不屬於管轄權異議。當事人是否屬於適格被告，
應當經人民法院實體審理確定。

七、某某與北京市第二建築工程有限公司居間合同糾紛指定管轄案

裁判要點：雙方約定「一方違約，另一方可到自己居住地基層人民法院或者中級人民法院起訴」的協議選擇管轄條款無效

最高人民法院處理意見：本案原告要某某與北京市第二建築工程有限公司第十一工程部簽訂的《信息服務協議》中約定的「一方違約，另一方可到自己居住地基層人民法院或中級人民法院起訴」，該約定不符合《民事訴訟法》第25條的規定，該協議管轄條款無效。

最高人民法院法官著述：….

最高人民法院法函〔1995〕89號《關於金利公司與金海公司經濟糾紛案件管轄問題的復函》中認為：金利公司與金海公司在再次補充協議中約定，「如甲、乙
雙方發生爭議，由守約方所在地人民法院管轄。」該約定不符合《民事訴訟法》第二十五條的規定，應認定協議管轄的條款無效。本案中的協議選擇管轄條款的情形
符合該復函的情形，應當認定該協議選擇管轄條款無效。
--最高人民法院立案庭編：《立案工作指導》2010年第4輯，人民法院出版社2011年版，第131-132頁。

八、江蘇省華星建設機械製造有限公司與湘潭市混凝土有限公司買賣合同糾紛指定管轄案

裁判要點：當事人在合同中關於「雙方均可在本方所在地法院提起訴訟」的約定，應視為選擇原告住所地法院管轄。

最高人民法院處理意見：江蘇省泰州市中級人民法院受理的華星公司與九龍公司買賣合同糾紛一案於湖南省湘潭縣人民法院受理的九龍公司訴華星公司買賣合同糾紛一案，屬於當事人基於同一法律關系和同一法律事實，以不同訴訟請求分別向各自住所地法院起訴引起的管轄權爭議案件，依法應當合並審理。

導讀說明：
華星公司和九龍公司在合同中約定：發生爭議，雙方應該通過友好協商來解決，若達不成一致意見，供需雙方均可在本方所在地法院提起訴訟。該約定不違反《民事
訴訟法》第25條的規定，應當認定有效。雙方當事人根據約定，都可以作為原告向本方所在地的法院提起訴訟。因此，湖南混合江蘇兩地法院均本案均享有管轄
權。
--最高人民法院立案庭編：《立案工作指導》2009年第3輯，人民法院出版社2010年版，第50頁。

九、北京智揚偉博科技發展有限公司與創思生物技術工程（東莞）有限公司、河南省開封市城市管理局居間合同糾紛案〔(2008)民申字第1364號，《最高人民法院公報》2009年第7期〕

裁判摘要：一、
民事訴訟原告起訴時列明多個被告，因其中一個被告的住所地在受理案件的人民法院轄區內，故受理案件的人民法院可以依據被告住所地確定管轄權。其他被告如果
認為受理案件的人民法院沒有管轄權，應當在一審答辯期內提出管轄權異議，未在此期間提出異議的，因案件已經進入實體審理階段，管轄權已經確定，即使受理案
件的人民法院轄區內的被告不是案件的適格被告，人民法院亦可裁定駁回原告對該被告的起訴，並不影響案件實體審理，無需再移送管轄。二、合同履行地是指合同
主要義務的履行地。居間合同的主要義務履行地應當確定為居間行為地。

最高法院認為，但
經本院審閱一審卷宗，申請再審人創思公司在一審答辯期間未提出管轄權異議。在案件進入實體審理階段後，因管轄權已經確定，開封城管局是否為適格被告並不影
響一審法院對於本案的審理。即使人民法院查明開封城管局不是本案適格被告，裁定駁回了智揚公司對開封城管局的起訴，亦不影響已經開始的實體審理程序，不需
再移送案件。另，合同履行地是指合同主要義務的履行地，本案居間合同的主要義務履行地應為居間行為地。據原審認定的創思公司項目參與人賴志文給智揚公司董
事長郭益群出具的感謝信中關於智揚公司在開封市接待創思公司高層，以及協助創思公司競投開封項目等內容，開封市作為居間合同所指向項目的所在地，可以認定
為本案居間合同履行地，開封市中級人民法院亦可據此行使管轄權。根據最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>審判監督程序的解
釋》第十四條的規定，違反專屬管轄、專門管轄規定以及其他嚴重違法行使管轄權的，人民法院應當認定為民事訴訟法第一百七十九條第一款第
(七)項規定的「管轄錯誤」，本案一審法院系起訴狀所列被告住所地法院，亦為合同履行地法院，不構成嚴重違法行使管轄權的情形。因此，申請再審人關於原判
違反法律規定，管轄錯誤的事由不能成立，本院不予支持。

十、北京北大青鳥有限責任公司與遼寧華錦化工（集團）有限責任公司借款擔保追償權糾紛上訴案〔(2005)民二終字第168號民事裁定書〕

裁判要點：作為追償權糾紛和反擔保合同糾紛兩個訴合並審理的當事人，在確定案件的管轄上沒有先後順序之分

最高法院認為，本
案原審原告華錦化工公司作為借款合同的連帶責任保證人在承擔債務人沈陽公用公司債務的償還責任後，將其向債務人行使追償權和要求反擔保人北大青鳥公司、開
發公司和金融公司承擔反擔保責任的兩個訴並案提起訴訟，不違反法律規定。根據《民事訴訟法》第二十二條關於「對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住
所地人民法院管轄。同一訴訟的幾個被告住所地、經常居住地在兩個以上人民法院轄區的，各該人民法院都有管轄權」的規定，作為本案的四個被告住所地人民法院
對本案均有管轄權。根據《民事訴訟法》第三十五條關於「兩個以上人民法院都有管轄權的訴訟，原告可以向其中一個人民法院起訴」的規定，在多個人民法院對案
件均有管轄權的情況下，原告有權向任何一個有管轄權的人民法院提起訴訟。遼寧省高級人民法院作為其中兩個被告即沈陽公用公司和金融公司的住所地人民法院受
理該案，並不違反法律規定。作為追償權糾紛和反擔保合同糾紛兩個不同訴訟合並審理的四個當事人，在確定案件的管轄問題上沒有先後順序之分。上訴人北大青鳥
公司以其為本案第一被告，要求將該案移送至其住所地人民法院即北京市高級人民法院管轄的上訴請求沒有法律依據，本院不予支持。

十一、重慶國際實業投資股份有限公司與北京首創資產管理有限責任公司借款合同糾紛上訴案〔(2005)民二終字第125號〕

最高法院認為，根
據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十四條關於「因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄」和本院法復[1993]10號《關於如
何確定借款合同履行地問題的批復》關於「除當事人另有約定外，應確定貸款方所在地為合同履行地」之規定，本案所涉借款合同的履行地應為中國民生銀行所在地
即北京市，案件可以由北京法院管轄。盡管本院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百二十九條第一款規定：「擔保人承擔連帶責任的擔保
合同發生糾紛，債權人向擔保人主張權利的，應當由擔保人住所地的法院管轄」，但該規定並非專屬管轄的規定。本案已經查明的事實表明，本案所涉《借款合
同》、《質押合同》、《保證合同》均明確約定：「甲、乙雙方在履行本合同中如發生爭議，甲、乙雙方協商解決，如果雙方協商不成需訴訟的，由乙方所在地法院
管轄」。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十五條關於「合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、
標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定」之規定，由於本案當事人關於管轄的約定並未違反法律關於級別管轄和專屬管轄的規
定，因此，其訴訟管轄約定應為有效。