2012年度基准地价更新成果无锡

① 城镇基准地价更新的技术路线

依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),城镇土地级别与基准地价更新工作一般采用综合定级综合估价或者采用分类定级、分类估价的方式进行。石家庄地区多采用分类定级、分类估价的方式,即采用多因素综合评定法初步划分土地级别,然后利用市场交易资料与样点地价进行调整,并结合当地专家的意见最终确定土地级别。采用收益还原法和成本逼近法等多种方法,通过测算样点地价、分析不动产市场交易资料和土地利用效益资料,综合确定各类用地(商业、居住、工业)相对应的每个土地级别的基准地价。

分类定级是指分别对影响城镇某种类型土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价值的差异划分土地均质区域(即土地级别),按商业、居住、工业3种用地类型划分土地级别。土地定级的技术路线可概括为:在全面收集影响城区土地质量的因素因子资料的基础上,应用地理信息系统(GIS)技术和方法,编绘城区土地定级因素图;然后,运用多因素综合评定法,根据影响各类土地级别的因素因子的相似性和差异性初步评定出城区各类用地土地级别。利用土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充,最终确定土地级别。

基准地价更新的技术路线可概括为:在全面收集城区土地出让和转让资料、房地出租和出售资料、商品房开发、征地拆迁所缴纳的各种规费和税费以及房屋重置价、物价指数等资料的基础上,以土地定级成果为基础,运用收益还原法、剩余法、成本逼近法初步测算样点地价;根据本次基准地价评估设定的地价内涵,对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发程度、使用年期等系列修正,评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价;采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验后做出判定,采用“利用样点数和样本类型综合加权平均求基准地价”方法测算出各土地级别平均地价,最终确定各土地级别的基准地价。在测算的各类用地基准地价的基础上,按照《城镇土地估价规程》规定,编制宗地地价修正系数表,见图8.1。

图8.1 土地定级估价流程图

② 无锡市国土资源局的组织机构

（审计处、无锡市国土资源局资产管理中心）
承担国土资源有偿使用工作；编报并落实年度财务计划；拟定并组织实施有关财务会计制度；负责机关行政事业经费的统一管理，指导直属单位财务工作，对直属单位的财务和国有资产实施监督管理；承担国家、省、市财政拨给的国土资源工作经费、专项经费及其他资金的财务管理工作；负责部门管理的各项行政事业性收费及专项收费的征收、管理和使用监督工作；承担机关、直属单位及挂靠社团组织的财务收支审计，按管理权限开展任期经济责任审计工作；协助有关部门做好有关税费的征收工作。 一、储备中心主要职责：
(一)按照市土地收购储备管理委员会批准的土地收购储备计划，对企事业单位需盘活的存量土地和其他需要调整的土地进行收购；
(二)根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，做好土地储备工作，并做好储备土地的信息发布、登记、招商和投放市场的前期准备等服务性工作；
(三)负责经营和管理由政府依法收回的违法用地、闲置抛荒土地，并纳入储备土地；
(四)通过抵押贷款、信誉贷款等形式取得土地收购、开发资金，并对该资金的使用进行管理；
(五)通过公开招标方式组织实施储备土地拆迁安置等前期开发的组织协调和验收管理工作；做好对土地收购、储备、开发资金的测算平衡、综合统计工作；
(六)承办市国土资源局交办的其他工作。
二、内设机构职责：
(一)综合部
综合协调本中心各项事务性工作；负责收购、储备、供应地块信息传递、发布、对外宣传、招商洽谈和综合统计工作；负责文件的收发、登记、传阅和文印工作；做好会务、接待工作。
(二)储备部
拟定土地收购、储备计划并组织实施；负责测算、编报年度土地收购资金计划；负责城市规划区内需盘活调整的存量及增量土地的收购工作；负责接收由政府依法收回的违法用地、闲置抛荒地及无主地，并纳入储备土地管理；做好收购储备土地及地上附着物和有关设备的财产保全工作。
(三)经营部
负责编制地块前期开发季度、年度计划并组织实施；负责调查、测算需加工成熟地块前期开发成本，编制地块前期开发方案和招标文件；负责招标拍卖地块上房屋拆迁公开招标的组织实施工作；负责对履行地块前期开发合同的检查验收工作；负责落实被列入当年度推向市场地块的规划条件、公建配套和建设要求，负责测算地块成本，分析地块收益。
(四)财务部
负责编制并执行年度财务预算计划，做好年终决算工作；按年度土地收购计划，制定收购资金筹措和使用计划，保证土地收购、动迁安置的资金需求；负责固定资产的采购管理，做好现金管理工作。
联系人：王铁
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：唐卫星
监察支队主要职责:
(一)负责全市范围内(重点为崇安区、南长区、北塘区)国土资源巡回监察；
(二)负责全市范围内国土资源违法行为的调查并参与处理；
(三)负责对国土资源违法行为采取行政强制措施，及时制止国土资源违法行为；
(四)协助司法机关执行国土资源行政处罚决定。
联系人：唐卫星
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：叶益明
崇安管理处主要职责:
(一)贯彻执行上级有关国土资源管理的方针、政策和法律、法规，负责本辖区内国土资源法律、法规的宣传和普及工作。
(二)负责辖区内土地权属管理及土地和建设项目用地审批前期地籍调查工作。
(三)负责辖区内土地二级市场和土地资产管理工作，并负责有关土地规费的征收工作。
(四)负责辖区内土地利用规划管理、集体土地征收、农用地转用、被征地农民社保管理工作。
(五)负责辖区内国土资源动态巡查和建设用地全程监管工作；负责辖区内国土资源信访受理和答复工作，协助开展国土资源违法行为的制止和查处工作。
(六)承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：叶益明
办公地址：无锡市崇宁路77号 负责人：朱鸿
南长管理处主要职责:
(一)南长国土管理处贯彻执行上级有关国土资源管理的方针、政策和法律、法规，负责本辖区内国土资源法律、法规的宣传和普及工作。
(二)南长国土管理处负责辖区内土地权属管理及土地和建设项目用地审批前期地籍调查工作。
(三)南长国土管理处负责辖区内土地二级市场和土地资产管理工作，并负责有关土地规费的征收工作。
(四)负责辖区内土地利用规划管理、集体土地征收、农用地转用、被征地农民社保管理工作。
(五)南长国土管理处负责辖区内国土资源动态巡查和建设用地全程监管工作；南长国土管理处负责辖区内国土资源信访受理和答复工作，协助开展国土资源违法行为的制止和查处工作。
(六)承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：朱鸿
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：傅荣灿
北塘管理处主要职责:
(一)局北塘国土贯彻执行上级有关国土资源管理的方针、政策和法律、法规，负责本辖区内国土资源法律、法规的宣传和普及工作。
(二)局北塘国土负责辖区内土地权属管理及土地和建设项目用地审批前期地籍调查工作。
(三)局北塘国土负责辖区内土地二级市场和土地资产管理工作，并负责有关土地规费的征收工作。
(四)局北塘国土负责辖区内土地利用规划管理、集体土地征收、农用地转用、被征地农民社保管理工作。
(五)局北塘国土负责辖区内国土资源动态巡查和建设用地全程监管工作；局北塘国土负责辖区内国土资源信访受理和答复工作，协助开展国土资源违法行为的制止和查处工作。
(六)承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：傅荣灿
办公地址：无锡市北塘区民丰家苑一区26号 负责人：李东
征地服务中心主要职责:
（一）负责市区范围内集体土地征收、农用地转用工作，以及全市范围内跨市（县）、区建设项目的征地工作；负责为建设项目提供征地包干服务。
（二）承担市区范围内建设用地的土地测绘工作。
（三）受单位和个人委托，承接相关测绘业务。
（四）承担土地利用总体规划及土地复垦开发整理项目规划的编制工作。
（五）受行政主管部门委托，负责土地复垦开发整理项目的验收工作。
（六）承担地质灾害危险性评估工作。
（七）承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：李东
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：万钧
国土资源交易中心主要职责：
（一）组织实施国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作。
（二）接受单位、个人的委托，代理开展土地使用权转让等交易工作。
（三）组织实施采矿权交易活动。
（四）负责受政府委托的土地评估和地价管理相关工作。
（五）负责收集与发布国土资源交易信息行情；承担基准地价更新和动态监测工作。
（六）开展与国土资源交易有关的法律、法规、政策、信息咨询服务工作。
（七）配合做好国土资源招商推介工作。
(八)承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：万钧
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：喻咏
土地登记发证中心主要职责：
（一）负责市区范围内房改房、经济适用房、安居房、解困房、拆迁安置房、商品房土地权属审核工作。
（二）负责市区范围内房改房、经济适用房、安居房、解困房、拆迁安置房、商品房用地初始登记、变更登记和发证工作。
（三）负责市区范围内房改房、商品房用地抵押登记和注销登记工作。
（四）负责市区范围内经济适用房、安居房、解困房、拆迁安置房上市交易前补办土地出让手续的审核、报批工作。
（五）受土地登记申请人委托，负责土地登记代理工作。
（六）负责土地登记发证有关行政事业性规费的征收工作。
（七）承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：喻咏
办公地址：无锡市文华路199号 负责人：钱秋生
国土资源信息中心主要职责：
（一）负责国土资源信息系统和数据库的建设、运行和维护工作。
（二）负责局办公自动化网络系统和国土资源门户网站的
技术服务工作。
（三）负责国土资源档案管理工作，并对行政主管部门各
内设机构的档案资料收集、整理工作进行指导、监督。
（四）负责对市（县）、区的国土资源信息系统使用工作和
国土资源档案管理工作进行指导和培训。
（五）承担国土资源档案信查询服务工作。
（六）承办无锡市国土资源局交办的其他事项。
联系人：钱秋生
办公地址：无锡市文华路199号

③ 虞城县国土资源局

虞城县位于河南省东部、黄河故道南侧,豫、皖、鲁三省交界处,行政隶属商丘市,为传统农业县。地处北纬34°00′~34°37′,东经115°40′~116°12′之间,南北长67.6公里,东西宽47.5公里,面积4356.59公顷,属黄河冲积平原,地势由西北向东南倾斜,全县人口107.09万人,是河南省重要的粮棉油生产区。

刘远林 党组书记、局长

马莉 副局长(女)

耿建设 副局长

谢红杰 副局长

薛根全 纪检组组长

刘远林简介:汉族,1960年12月出生,中共党员,大学文化,1980年3月参加工作,1984年12月入党。2007年12月至今任虞城县国土资源局党组书记、局长。

【机构设置】局内设办公室、地籍股、人事股、耕保股、窗口办、建设用地股、规划股、监察股、信访股、土地利用股10个股室和监察队、测绘队、评估所、土地整理中心、土地收购储备中心、土地交易中心6个二级机构。下辖张集、乔集、刘集、田庙、利民、贾寨、古王集、大杨集、镇里固、稍岗、李老家、城郊、城关、郑集、大侯、闻集、站集、谷熟、芒种、店集、沙集、杜集、黄冢、界沟、营廓、刘店等26个乡镇国土资源所。

【土地资源】全县土地总面积154356.59公顷,其中,耕地面积98751.68公顷,园地5039.00公顷,林地14594.75公顷,城镇村及工矿用地2407.06公顷,交通运输用地4755.55公顷,水域及水利设施用地7064.85公顷,其他土地433.7公顷,基本农田85630.78公顷,基本农田保护率86%。

【耕地保护】认真做好了国家耕地保护检查的迎检工作,对基本农田保护牌进行了维修,在高速路口、国道、省道等醒目位置制作了大型耕地保护宣传标语。认真落实了县、乡、村三级基本农田保护责任制,并逐级签订了目标责任书,明确了各级领导的责任,将目标完成情况纳入了政府目标管理体系。全县基本农田面积稳定在85630公顷以上。认真做好了站集乡、店集乡等4个乡镇和古王集乡等两个乡镇国家级土地整理项目扫尾工作,并积极报请省、市验收。认真做好2007年、2008年度新增建设用地有偿使用费土地整理项目的实施工作。项目区规模2602公顷,总投资3454.37万元,涉及城郊乡、李老家乡、稍岗乡、古王集乡4个乡镇29个行政村。该项目于6月24日开工建设,主体工程已完成。认真做好了2010年补充耕地和2010年新增建设用地有偿使用费项目的可研、立项和上报工作。补充耕地项目位于贾寨镇境内,项目规模3960亩,投资500万元,新增耕地2680亩;新增费项目位于利民镇、李老家乡、稍岗乡境内,项目规模32000亩,投资3340万元。

【国土资源规划管理】切实做好规划修编工作,县、乡规划修编方案分别经省、市政府批准实施。结合新农村建设,认真编制了稍岗乡黑刘村等26个试点村的土地综合整治规划,其中16个村的综合整治规划报市审批。

【土地利用管理】完成了全县城镇土地基准地价更新调整工作,通过了专家成果验收,为规范虞城县土地市场奠定了基础。建立健全了土地出让底价集体决策制度,虞城县政府成立了由法制办、监察局、财政局、国土局等单位组成的地价领导组,所有土地出让底价都由地价领导组集体研究。积极与相关部门协调,规范了破产企业和搬迁单位土地处置行为,破产企业和搬迁单位土地由县政府统一收回,交土地收购储备中心进行储备后,再适时投放市场,以“招拍挂”形式进行出让,扭转了过去破产重组和搬迁单位乱处置破产企业土地的局面。积极培育土地市场,加强了对竞买人的资格审查,规范土地出让行为,建立健全了国有土地使用权网上公开出让系统,所有经营性用地实行网上公开出让,共公开出让土地29宗1170亩,成交价款3.5亿多元。

【地籍管理】扎实开展了第二次土地调查工作,全县农村外业调查工作已结束,建成了内业数据库并报国土部备案。组织100余人的调查队伍,分成15组,逐户进行调查,完成县城区19360宗地调查上图工作。认真搞好土地登记发证工作,共发放国有土地使用权证56本、国有土地他项权证2本。搞好土地测绘工作,共测量土地3000多亩,制图40幅,认真做好地价评估工作,共评估土地29宗1170余亩。

【建设用地管理】积极为京九铁路电气化改造、连霍高速公路拓宽、新建路拆迁等项目做好规划调整、农用地征收、土地调查等工作,确保了项目的顺利实施。积极组织了5批城市、2批乡镇、1批城市补办、2批乡镇补办共10批3000余亩建设用地的报批工作。为虞城县发展投资有限公司等20个建设项目供地21宗900多亩。认真开展了批而未征、征而未供土地专项清理工作,按照《河南省国土资源厅关于批而未征和征而未供土地专项清理工作的通知》要求和商丘市国土资源局的统一部署,对2000年以来经省政府批复的土地进行了全面清理,共清理批而未征和征而未供土地44宗165.7009公顷。截至2010年底,处理40宗160.607公顷,妥善解决了历史遗留问题。积极开展了存量土地盘活工作,共盘活县建行、农发行、国税局、地税局、劳动局办公用地等存量土地9宗140余亩。

【执法监察】认真开展了2009年土地卫片执法检查整改工作,对该县涉及的28个图斑365.1亩各类用地,分类依法进行了处置。对5宗违法用地进行拆除,拆除建筑物4100平方米,涉及土地面积41.9亩,复耕土地31.79亩。借助卫片检查的时机,在全县开展违法违规用地治理整顿,要求每个乡镇至少拆除违法用地5宗以上,全县共拆除违法违规用地140多宗,拆除建筑物5000多平方米。按照人事并处的原则,启动了问责机制,拆除整改不力、进展缓慢的6名乡镇主要领导被警示约谈,1名乡镇主要领导被降级使用,1名国土所所长和1名国土所副所长被免职,1名国土所副所长被行政记大过,留职查看。省国土资源厅土地卫片检查领导组对该县土地卫片执法检查工作给予了肯定。加大土地执法力度,坚持日常动态巡查与专项整治相结合,开展了违法违规用地整治等行动。县、乡、村层层签订了土地执法目标责任书,辖区出现新的违法用地,乡、村主要负责人要自动引咎辞职。2010年共有效制止土地违法行为467起,立案查处土地违法案件136宗,依法拆除违法违规建筑29间。

【信访工作】认真做好土地信访工作,共接待来访群众16批356人次,办理领导批示件6起,每月17日在组织各单位认真收听市行风热线节目的同时,积极做好县行风热线上线工作,认真解决群众提出的问题,办理行风热线4起,按期上报,办结率100%。

(许功良)

④ 城镇土地分等与基准地价平衡信息系统设计与实现

刘耀林 焦利民 刘洋

（武汉大学资源与环境科学学院，武汉，430079）

摘要：本文探讨了城镇土地分等与基准地价平衡的技术路线、模型方法和系统设计思路，提出了系统的总体结构模式、功能模块划分、数据库构成和面向对象的系统类设计，并基于高级语言、GIS组件和数据库技术实现了该系统。实例表明，系统设计可行，效果较好，实用性强。

关键词：城镇土地分等；基准地价平衡；组件式；GIS

城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，采用多因素综合评定方法判定城镇土地等别。城镇土地等反映城镇之间土地质量的总体差异，其序列在区域（如省）或全国范围内统一排列。基准地价平衡是在区域范围内，根据现有各城镇土地定级与基准地价平衡成果，在统一基准地价内涵、基准地价修正的基础上，对各城镇的基准地价进行平衡，建立区域内统一、协调的基准地价体系。目前我国城镇基准地价体系基本建立，但各城镇的基准地价由于技术方法、基准地价内涵等的不一致性，导致城镇之间基准地价的不可比性。开展城镇土地分等和基准地价平衡工作对于规范基准地价体系、发挥基准地价对土地市场的宏观调控作用有重要意义。

目前我国城镇土地分等研究主要集中在城镇土地分等的影响因素和分等方法等问题，采用城镇土地分等指导基准地价平衡并完成区域性实践研究的只有山东、福建等地，但并没有形成统一、成熟的基准地价平衡方法。上述研究大多也借助了计算机技术、GIS技术，但还没有设计开发相对独立、完整的城镇土地分等与基准地价平衡信息系统。本文提出了一套完整的城镇土地分等与基准地价平衡技术流程，并基于此开发了信息系统，同时以湖北省为例给出了系统应用实例。该系统操作简便，功能较为完善，有助于提高工作效率以及结果的准确性和可靠性。

1 技术流程与方法分析

1.1 技术流程

城镇土地分等是对城镇土地质量的综合评定，对基准地价平衡起指导和控制作用。土地市场交易资料是土地市场情况的直观反映，可以作为土地分等与基准地价平衡的结果验证的参考依据。本文提出以城镇分等综合分值为控制、采用分段线性插值方法进行分类基准地价平衡、并以市场交易样点进行检验的技术路线。同时顾及下面两点：对于基准地价资料较老、无法通过简单修正而满足平衡条件的城镇，则基于补充调查样点进行基准地价更新；对土地分等和基准地价平衡结果采用多种方法进行验证和检验。具体的技术流程如图1。

图1 城镇土地分等与基准地价平衡技术流程

1.2 模型与方法

1.2.1 因素选取与权重确定

《城镇土地分等定级规程》（以下简称《规程》）中列出了较为全面的城镇土地质量影响因素，根据实地情况进行选取或补充，充分考虑因素影响显著性、区域差异性、可得性等，建立初始的因素因子体系。然后进行主成分分析，提取主成分，基本确定因素因子体系。最后通过召开专家论证会，广泛听取意见，最终确定城镇土地分等的因素因子体系。在进行系统设计时，提供较为全面的因素体系供用户选择，一级因素包括以下八大类：城镇区位、城镇集聚规模、城镇基础设施、城镇公用设施、城镇用地效率、城镇生态环境、区域经济发展水平、区域土地供应潜力。

权重确定可选用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法或灰关联度分析法等。

1.2.2 城镇土地分等

根据《规程》要求，城镇土地分等采用多因素综合评判法进行各级因素作用分和城镇综合分值的计算，采用数轴法和总分频率法进行城镇土地等的初步划分。而实际工作中，由于城镇数目较少，采用上述方法进行等别划分时效果并不理想，引入总分柱状图法，按照自然分段法（Natural Breaks）进行等别划分。

采用聚类分析法进行城镇土地分等，验证初始分等结果。将城镇作为聚类对象，将多因素综合评判计算的参评因素综合分值作为因子评分值，分等因素因子的权重作为聚类对象的总排序权重，加权计算聚类对象之间的距离，按距离进行聚类。这里采用欧式距离：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

式中，D_ij——第i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离；

W_k——第k个因子的总排序权重值；

F_ik——第i个分等对象到第k个因素的评分值；

F_jk——第j个分等对象到第k个因素的评分值。

此外结合基准地价资料、市场交易资料和专家经验进行校验，对分等结果进行调整并最终确定城镇土地等别。

1.2.3 基准地价平衡

基准地价平衡的操作对象是修正和规范后的城镇基准地价，如修正后统一到高值、中值、低值。平衡时一般针对高值进行，平衡后中值和低值按不变间距推算。基准地价平衡方法目前还没有国家规范可循，这里采用选取典型城镇作为控制点、根据分等综合分值进行分段线性插值的方法。平衡计算的基本公式为：

P_i＝P₀ －ΔN_i（P₀ －P_n）/（N₀ －N_n）

式中，P_i——某城镇某用途基准地价高值的平衡结果；

P₀——前控制点某用途基准地价高值；

P_n——后控制点某用途基准地价高值；

ΔN_i——当前城镇与前控制点分等综合分值的差；

N₀——前控制点的城镇土地分等综合分值；

N_n——后控制点的城镇土地分等综合分值。

2 系统结构与功能模块设计

2.1 系统结构

城镇土地分等与基准地价平衡信息系统采用组件式开发方式，高级语言采用VC＋ ＋6.0，GIS组件采用MapObjects 2.1，属性数据库采用Micro Access 6.0进行管理。系统结构如图2。

图2 系统结构图

2.2 功能模块

按照软件结构化设计的原则，自顶向下逐步划分城镇土地分等与基准地价平衡信息系统的功能模块和子模块。

2.2.1 数据管理模块

该模块主要实现图层加入、图层显示控制、视图缩放浏览、视图导航等功能，并实现对空间数据和属性数据（分等因素调查数据表、基准地价调查表、修正系数表等）的一体化管理。

2.2.2 数据编辑模块

该模块主要实现图形数据（点、线、面）和属性数据的编辑处理。

2.2.3 因素体系和权重确定模块

该模块包括两个子模块。

因素选择子模块：实现用户初选因素因子体系、根据调查数据进行主成分分析、最终确定分等因子体系等功能。

权重确定子模块：实现因子权重的计算功能，包括特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法、灰色关联度分析法。

2.2.4 城镇土地分等模块

该模块实现多因素综合评判法城镇土地分等和结果校验，包括三个子模块。

分等因素计算子模块：实现单因子分值计算（指标赋分加权求和法、位序法）、次级因素分值计算、一级因素分值计算和总分值计算。

等别划分子模块：根据各城镇分等总分值划分等别，包括总分频率法、数轴法和柱状图法。

等别校验子模块：实现聚类分析法城镇土地分等并与初始等别进行对比分析、等别的基准地价检验等。

2.2.5 基准地价平衡模块

该模块包括五个子模块。

基准地价更新子模块：对于基准地价成果不具有现势性（由于上次基准地价工作较早、城区范围扩大、城市建设迅速等原因）需要进行基准地价更新以满足平衡需要。

基准地价预处理与修正子模块：完成基准地价标准化（如将城镇基准地价统一到高、中、低三级）和基准地价修正（期日、年期、容积率、开发程度）。

基准地价平衡计算子模块：选择等别次序和基准地价次序相近、基准地价标准和市场实际情况一致性较高的典型城镇作为控制点；根据城镇土地分等总分值采用分段线性插值方法进行基准地价平衡。

基准地价平衡校验子模块：采用回归分析法、空间聚类分析法、空间插值法进行基准地价平衡检验。

基准地价控制幅度测算：实现各等别和各城镇基准地价控制幅度的测算。

2.2.6 数据输出模块

报表输出子模块：实现城镇土地分等和基准地价平衡成果表的格式输出功能。

图件输出子模块：实现城镇土地分等图件和基准地价平衡图件的输出功能。

发布数据转出子模块：将可用于公开发布的数据提取转出形成信息发布数据库。

3 系统数据库设计

3.1 数据组成

城镇土地分等与基准地价平衡数据库由空间数据库和调查表格数据库两大部分组成。空间数据库的主要内容是：基础地理数据，包括水系、交通、行政区划等；城镇土地分等与基准地价平衡单元图；各城镇商业、住宅、工业的市场交易调查样点分布图。调查表格数据库的主要内容是：分等因素因子调查表，包括前述八大类因素因子的调查表格；基准地价调查表，包括基准地价评估确定的商业、住宅、工业各级别基准地价、级别面积比例及基准地价内涵和相关参数，以及调查时点基准地价的执行标准；修正系数表，包括城镇基准地价评估时制定的期日、年期、容积率和开发程度修正系数表；交易样点调查表，包括城镇土地交易资料调查表、城镇商品住宅交易样点调查表等；基准地价更新样点调查表（仅对需要进行基准地价更新的城镇而言），包括土地使用权出租调查表、土地使用权出（转）让调查表、商品房出售调查表等。

3.2 空间数据组织

根据空间数据的用途（如基础地理数据、单元图、样点图等）分类，图层采用shape格式存储，通过MO组件进行访问和管理。单元图在视图中用行政区划结构树建立索引。

3.3 调查表格数据组织

将调查表格数据规范化，使之符合3 NF要求，并分类存储于Access数据库。系统通过ODBC与之交互。

3.4 空间数据和属性表格数据的关联

空间数据与属性表格数据之间通过关键字以自然连接方式关联。城镇土地分等与基准地价平衡单元图与分等因素因子调查表关联生成各分等因素图层。交易样点分布图与交易样点调查表关联生成交易样点地价图层。

综上所述，系统数据库结构可用图3表示。

图3 系统数据库结构图

4 系统类设计

城镇土地分等与基准地价平衡系统采用面向对象技术开发，系统类主要包括主程序框架类、视图类、文档类、工程管理相关类、土地分等因素体系及权重确定相关类、土地分等相关类、基准地价平衡相关类、基准地价更新及修正相关类、成果输出相关类。

类设计遵循开闭原则（扩展性方面是开放的而在更改性方面是封闭的）、替换原则（子类应当可以替换父类并出现在父类能够出现的任何地方）、依赖原则（与特定业务有关的依赖关系依赖接口和抽象类而不是具体类）、接口分离原则（尽量避免功能太多的服务接口类）。类、函数、变量的命名原则遵循一般的设计原则，尽量简洁、清晰，并具有良好的可区分性。

系统类关系如图4所示。

图4 系统类关系图

5 系统应用实例

城镇土地分等与基准地价平衡系统在湖北省取得了成功应用。湖北省共有84个城镇土地分等与基准地价平衡单位。基于该系统完成了因素选取、权重计算、土地分等、等别检验、基准地价平衡、平衡结果检验等工作，系统界面友好、操作方便，结果符合实际。以下是系统部分功能的界面示例（图5～图8）。

图5 聚类分析图

图6

图7

图8

6 因素分值计算

采用聚类分析（图6）等方法与多因素综合评定法相互验证，保证了结果的可靠性。从图8可以看出，分段线性插值曲线与回归分析曲线在总体趋势上一致，但回归分析曲线在分值高端偏差较大，而分段线性插值更加灵活，在分值高端仍然能够与实际情况保持较高的一致性。市场交易样点地价也验证了这一点。

本文在《城镇土地分等定级规程》的基础上，提出了一个切实可行的城镇土地分等与基准地价平衡技术方案和系统设计方案，并基于高级语言、GIS组件（MO）和Accsss数据库实现了该系统。系统可以实现因素选取、权重确定、土地分等与基准地价平衡等功能，并提供了多种结果检验方法，保证了结果的准确性。实例表明，系统功能完善，实际应用效果较好，其中以分等为控制的分段线性插值基准地价平衡方法具有较高的实用性。

参考文献

国土资源部.城镇土地估价规程.北京：国土资源部，2001

严星，林增杰.城市地产评估.北京：中国人民大学出版社，1999

刘耀林.土地信息系统.北京：中国农业出版社，2002

李清石.最新全国城市基准地价及土地评估业务手册.北京：中国大地出版社，2004

⑤ 城镇基准地价平衡方法研究——以湖北省为例

刘耀林 刘洋 焦利民 邓念超

（武汉大学资源环境科学学院，武汉，430072）

摘要：通过分析现阶段研究方法的优缺点，结合湖北省城镇基准地价平衡工作实例，对现有方法进行了改进。首先提出了根据区域经济发展水平分区片统一还原利率和容积率的方法，然后对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。

关键词：城镇基准地价平衡；还原利率

1 引言

1.1 城镇基准地价平衡的目的和意义

城镇基准地价平衡，是为了协调区域地价，充分发挥地价在调控土地市场中的作用使其能客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和地价水平，促进土地市场的均衡发展。由于各城镇所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同，经济发展水平与产业结构不同等，必然造成部分城镇地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离，不匹配，因此对城镇间地价水平的平衡分析是非常必要的，有利于区域间地价协调，培育、发展城镇土地市场，使其地价水平能客观地反映当地实际水平。

1.2 城镇基准地价平衡的技术流程

城镇土地分等是基准地价平衡的前导工作，因此首先应进行城镇土地分等，然后界定基准地价平衡的统一内涵，对参与基准地价平衡的城镇基准地价进行开发程度、期日、还原利率、最高使用年限和容积率修正，对前次评估基准日之后地价发生较大变化的城镇还要进行基准地价更新，以保证不同城镇之间基准地价的可比性，对各城镇修正后基准地价进行标准化，接着开展基准地价平衡和成果验证工作，最后广泛征求专家和土地行政主管部门意见，确定城镇基准地价。

1.3 国内城镇基准地价平衡方法的研究现状

由于我国自从开展城镇土地分等定级工作以来，多偏重于本城镇内部土地的基准地价评估，而对于城镇所在区域缺乏宏观调控土地价格的基准地价平衡研究，因此城镇基准地价平衡工作在全国范围来说才刚刚起步。2002年山东省作为试点在全国率先进行了城镇土地分等和基准地价平衡研究，随后福建省和江苏省也相继进行了这方面的研究工作。

他们提出了以序位比较法或分段线性插值法为主导，回归分析法、土地市场交易样点资料和专家论证为验证的技术路线。这些方法在实践中进行了有益的尝试，具有较好的效果和可操作性。但同时也存在以下缺点：①统一基准地价内涵时，全省采用统一的容积率和还原利率没有考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，缺乏严密性；②现有的平衡方法和验证方法均是从城镇属性（分等总分值）和基准地价的关系入手，平衡和验证基准地价，没有结合区域发展的特点验证平衡后基准地价空间分布的合理性。

2 分区片统一界定还原利率和容积率——以湖北省基准地价平衡为例

容积率与城镇经济发展水平、规划限制、房地产投资强度等因素有关，具有较强的地域性。土地还原利率本质上是城镇土地的投资收益率，与城镇经济发展水平、房地产投资收益率紧密相关，也具有一定的区域性，在全省对这两个参数设定统一的值不太合适。因此考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，在湖北省基准地价平衡工作中划分了5个均值区片，对每个区片确定统一的还原利率和容积率。

区片划分的原则是：根据各个城镇的等别及基准地价信息，把等别相近且地价水平相当的城镇划分为相同的区片。由于湖北省其他城镇与武汉市均没有可比性，因此武汉市可单独作为一个区片，仍然采用其原来的还原利率和容积率。对于湖北省的其他城镇，可以按照较发达城镇、中等发展水平城镇、欠发达城镇、不发达城镇划分4个区片。区片分布如图1。

图1 湖北省城镇土地区片图

划分区片之后，区片容积率可通过计算区片内所有城镇容积率的平均值来确定，而还原利率的确定则通过调查区片内各城镇的租售比来实现。湖北省基准地价内涵基本参数信息如表1所示。

表1 湖北省基准地价内涵基本参数

3 分段线性插值方法为主导，分段回归和空间插值方法为验证的基准地价平衡方法——以湖北省基准地价平衡为例

3.1 对分段线性插值方法的改进

现阶段常用的基准地价平衡方法主要有序位比较法^［1］和分段线性插值法^［2］，笔者认为前者在数学上缺乏一定的逻辑严密性，而后者是一种比较理想的方法，并在福建省基准地价平衡工作中得到了较好的效果^［2］。

但该方法存在一个显著缺点：由于城镇土地分等时，把每个城镇作为一个点来考虑，其分等总分值反映的是城镇综合的社会经济发展水平，但不能很好地反映城镇的特性。例如在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡中，黄石市城区的总分值为88，荆州市城区的总分值为82，它们均为2等。在商业地价和住宅地价方面，等别及总分值能够较好地反映两者地水平关系。然而在工业地价方面则不理想，黄石是重工业城市，工业比较发达，工业地价水平较高（最高地价574元），而荆州以商业、农业和轻工业为主，工业处于中等发达水平，工业地价中等偏低（最高地价262元），此时等别和总分值不能很好地反映两者工业地价的水平关系，这主要是城市的特点和性质引起的，即城镇的商业、工业、住宅的地价水平并非都是与分等总分值成正比。

因此，将全省各城镇分别按照土地分等综合分值和某用途的基准地价高值进行排序，选择二者序位的吻合程度较高的约占总数15%的城镇作为控制点，然后生成分段线性插值折线来进行基准地价平衡的方法会造成个别城镇平衡后地价的失真。例如黄石市城区平衡后的工业地价高值为574 元，与实际水平符合较好，而荆州市城区平衡后的工业地价高值为462 元，则与实际水平相差甚远。

笔者认为，解决这一问题有两种方法：

（1）在城镇土地分等时，就商、住、工三种地类分别采用不同的分等因素因子体系和权重，计算出三种地类的总分值，然后根据城镇性质设定其商业、住宅和工业的权重，加权求和计算出城镇综合总分值，以此进行分等。基准地价平衡时则根据各地类城镇总分值和标准化基准地价高值的序位关系来选择控制城镇。此方法有两个缺点：①分等因素因子的数目庞大，指标体系确定的任务繁重；②与城镇土地分等是将城镇作为点目标，从宏观上对城镇进行分类排队的思想相违背。

（2）在基准地价平衡时根据城镇分等总分值和标准化后综合地价高值的序位关系来选择控制城镇。首先对综合地价平衡，然后根据城镇性质，设定商业、住宅和工业地价对综合地价的影响权重，最后对各地类地价进行平衡。此方法思路清晰，操作简单。因此本文采用第二种思路对现有的分段线性插值方法进行改进。

如果黄石市城区平衡后综合地价高值为X，假定平衡后商业地价高值为X₁，住宅地价高值为X₂，住宅地价高值为X₃；根据商业、住宅、工业在城镇GDP中所占的比例，设定它们对综合地价的影响权重为W₁，W₂ 和W₃；而且根据刘伟等人的研究^［3］，各城镇合理的商、住、工地价水平应具备一定的比例关系，这可以在各用途土地市场交易样点资料和各用途各级别基准地价水平中得到反映，假定黄石市城区平衡后商、住、工地价高值的比例关系为P₁∶P₂∶P₃，则有：

X＝X₁×W₁ ＋X₂×W₂ ＋X₃×W₃

X₁∶X₂∶X₃＝P₁∶P₂∶P₃

由上面两个式子可求得黄石市城区平衡后商、住、工地价的高值，然后由平衡前后地价的比例关系求得平衡后商、住、工地价的中高值、中值、中低值和低值。

3.2 分段回归分析方法对平衡结果的验证

以城镇分等总分值为X轴，标准化后的综合地价高值为Y轴，做出散点图，然后根据散点的分布趋势和聚集特征进行回归分析或分段回归分析并获得回归方程，以此进行城镇基准地价平衡。然后将上述两种方法的平衡结果进行对比分析，找出结果符合程度较高的城镇和差异较大的城镇。

图2 回归分析界面

图3 两种结果的对比分析

3.3 空间插值方法对平衡结果的验证

3.3.1 核心思想

上述两种方法均是基于属性（城镇总分值和基准地价的关系）方面的考虑来平衡基准地价，并没有结合区域发展的空间结构考察结果的合理性，因此有必要从空间分布的角度验证平衡结果。由于影响基准地价的因素主要有繁华程度、交通条件、人口状况、基础公用设施状况、城市规划、环境状况以及产业聚集规模，从性质上看这些因素属于区位条件因素和城镇内部条件因素，而区位条件因素对地价的影响较大，同时区位条件因素在空间上也具有很强的辐射性，因此笔者认为城镇的基准地价水平与其周边有影响力的高级中心城镇的基准地价是密切相关的，故可采用空间插值的方法对平衡结果进行验证。

主要思路如下：根据区域发展的空间结构特点，选择规模较大、辐射能力较强的高级中心城镇为控制点，参考土地市场交易资料，上述两种平衡结果以及专家意见确定控制城镇平衡后基准地价；然后确定各控制城镇的影响范围；最后根据城镇引力模型和地价的衰减规律计算各城镇的平衡后基准地价。

3.3.2 中心城镇影响范围的确定

本文采用类似于确定商服中心作用半径的方法来计算各控制城镇的影响范围。假设控制城镇中一等中心地的个数为N₁，二等中心地的个数为N₂，三等中心地的个数为N₃…，则各等别控制城镇的影响范围为：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

式中，R为某等别控制城镇地影响范围；S为区域总面积；N为高于或等于该等别地控制城镇数目。

因此有：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

R₁，R₂，R₃——一等，二等，三等控制城镇的影响范围。

3.3.3 各城镇平衡后基准地价的计算

首先选择影响地价的6个因素为指标，计算出各城镇的规模指数^［4］。假设城镇D位于控制城镇A、B和C的影响范围内（如图所示），城镇D的规模指数为M_d，控制城镇平衡后的综合地价高值为P_a、P_b、P_c，规模指数分别为M_a、M_b、M_c，城镇D到控制城镇的最短时间为T_a、T_b、T_c。则根据城镇引力模型^［4］可计算出各控制城镇对城镇D的吸引力F_a、F_b、F_c：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

式中，k为引力常数；r为距离摩擦系数，按惯例一般取2。

根据吸引力的大小可确定各控制城镇对城镇D地价的影响权重W₁∶W₂∶W₃＝F_a∶F_b∶F_c，然后根据各控制城镇地价的衰减特性（线性衰减或指数衰减），计算出各控制城镇地价随着时间距离^［5］衰减到城镇D时的地价水平P′_a、P′_b、P′_c，最后加权求和得到城镇D平衡后综合地价的高值P_d。然后采用2.1中的方法计算出各地类平衡后基准地价。

P_d＝P′_a×W₁ ＋P′_b×W₂ ＋P′、P′_c×W₃

获取上述三种平衡结果之后，还应参考土地市场交易调查资料和当地专家的意见，对3种结果进行调整，取其平均值或较优值作为最终的平衡结果。

通过提出根据区域经济发展水平分区片统一界定还原利率和容积率的方法，对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。其中改进后的分段线性插值方法和分段回归分析方法在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡工作中得到了应用，具有很好的效果和可操作性。空间插值方法中关于控制城镇影响范围的确定，城镇吸引力的计算以及控制城镇地价衰减模型的确定还需要在下一步的工作中进一步的研究并得到实践的检验。

参考文献

［1］王庆改等.城镇基准地价平衡研究［J］·地理科学，2004，24 （1）

［2］徐慧等.基于区级城镇土地分等成果的宏观调控研究［J］·国土资源科技管理，2005，（5）

［3］刘伟等.区域城镇土地比价体系研究［J］·资源科学，2000，22 （1）

［4］李新运等.基于曲边Voronoi图的城市吸引范围挖掘方法［J］·测绘学院学报，2004，21 （1）

［5］陆大道.区域发展及其空间结构［M］.北京：科学出版社，1995，117～124

［6］王远飞等.GIS和引力多边形方法在公共设施服务域研究中的应用［J］·经济地理，2005，25 （6）

⑥ 基准地价成果介绍

2007年1月,河北省国土资源厅下发了《河北省国土资源厅关于转发《<国土资源部关于实施全国工业用回地出让最低答价标准通知)的通知》(冀国土资地字〔2007〕1号),通知要求,各地要及时开展城镇基准地价更新工作,确保在2007年底完成。石家庄市国土资源局下发了《石家庄市国土资源局关于在石家庄市域范围内开展城镇土地定级估价更新工作的通知》,要求各县(市)开展城区土地级别与基准地价更新工作,2007年12月底提交全部成果。本轮石家庄各县(市)城区土地级别与基准地价更新是应各级国土资源管理部门的工作部署进行的,更新后的基准地价成果见表8.1。

表8.1 石家庄市基准地价成果表单位:元/米2

续表

⑦ 城镇基准地价更新的目的与意义

为保证基准地价及定级成果和宗地地价评估标准的现势性,更加科学合理地反映石家回庄市的地答价水平,服务地区经济,依据冀政〔2001〕55号《河北省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》:“各市、县要加强地价管理,根据土地市场价格的变化,及时更新基准地价。凡现有基准地价已3年以上未更新或当地地价水平已发生重大变化,要进行基准地价更新”的要求,以及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。对石家庄市现行的各县(市)土地定级估价成果进行更新。目的为使该项成果更加科学、合理地显现石家庄市各县(市)地价水平,保持土地定级估价成果的现势性,为政府制定规划和土地利用计划;进一步规范和调控地产市场,优化土地资源配置,促进合理利用土地;依法征收土地税费,防止国有资产流失;为服务于经济建设提供更加客观的依据。

⑧ 西安市国有土地基准地价表 最新的在哪能找到

http://blog.163.com/3614901_66/blog/static/25181497201210216392620/
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，西安市国有土地级别和基准地价更新成果已经陕西省人民政府批准。为加强地价管理，规范本市土地价格体系，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有土地资产的合理收益，现将西安市中心市区国有土地基准地价予以公布。本基准地价自公布之日起执行，2007年3月27日西安市人民政府公布执行的国有土地级别和基准地价同时废止。本基准地价具体应用问题由西安市国土资源局负责解释。
特此通告。
西安市人民政府
2012年11月6日
西安市中心市区国有土地基准地价表

土地用途
基准
土地地价
级别
单位面积地价 元/平方米（万元/亩）
商服用地
住宅用地
工矿仓储用地
公共管理与
公共服务用地
Ⅰ
9600（640）
4800（320）
945（63）
3300（220）
Ⅱ
6450（430）
4050（270）
720（48）
2400（160）
Ⅲ
4500（300）
3300（220）
555（37）
1725（115）
Ⅳ
3450（230）
2550（170）
420（28）
1125（75）
Ⅴ
2550（170）
1920（128）
345（23）
825（55）
Ⅵ
1950（130）
1380（92）
255（17）
675（45）
Ⅶ
1425（95）
975（65）
210（14）
555（37）
Ⅷ
1050（70）
705（47）

480（32）
Ⅸ
750（50）

X
540（36）

使

用

说

明
1．基准地价内涵：①容积率：商服和住宅用地平均容积率为2.5，工矿仓储用地平均容积率为0.7，公共管理与公共服务用地平均容积率为1.5；②土地开发程度：商服、住宅用地均为“六通一平”（供水、排水、供电、供气、通路、通讯、场地平整），工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地均为“五通一平”（供水、排水、供电、通路、通讯、场地平整）；③土地使用年期：商服用地为40年，住宅用地为70年，工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地为50年。
2．土地级别：各用途土地级别分别以《西安市城区商服用地基准地价图》、《西安市城区住宅用地基准地价图》、《西安市城区工矿仓储用地基准地价图》、《西安市城区公共管理与公共服务用地基准地价图》为准。
3．土地用途分类：工矿仓储用地含工业用地、仓储用地和采矿地；公共管理与公共服务用地含机关团体、新闻出版、科研教育、医卫慈善、文体娱乐、公共设施、公园绿地、风景名胜等用地。交通运输用地和水域水利设施用地基准地价参照工矿仓储用地；特殊用地基准地价参照公共管理与公共服务用地。
4．工业限制区：工矿仓储用地基准地价不包含工业限制区，对工业限制区内现有存量工矿仓储用地，其地价水平参照工业限制区范围内公共管理与公共服务用地土地级别，并按一级2400元/平方米（160万元/亩）、二级1725元/平方米（115万元/亩）、三级1275元/平方米（85万元/亩）、四级945元/平方米（63万元/亩）掌握。
5．临潼旅游度假区范围内与西安市主城区接边区域基准地价参照接壤的主城区各用途地价执行。