物权法国有土地使用费权

㈠ 物权法与国土资源管理之三：规范土地登记 严格产权管理

土地登记制度是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》确立的一项重要法律制度，是不动产登记制度的核心和重要组成部分。2007年3月16日，十届全国人大第五次会议审议通过的《物权法》，确定了包括土地登记在内的不动产登记的基本制度。为贯彻落实《物权法》关于不动产登记的有关规定，国土资源部对《土地登记规则》进行了修改，出台了《土地登记办法》（国土资源部令第40号），并于2008年2月1日起正式实施。

一、《土地登记办法》出台的背景

（一）土地登记制度的历史沿革

我国的土地登记有着悠久的历史，它是历代土地管理的基础。据史料记载，早在公元前4000年至公元前2000年的黄帝、大禹时已有“平水土、划九州、辨土质、定田等、制赋则”的记载，开创了清理地籍订定赋则之先河。秦朝时期改革家商鞅在秦国推行了包括土地制度在内的改革，提出了“算地”和“定分”的主张。“算地”是对土地进行全面的调查核算，“定分”是用法律形式确认土地所有权，这些实际上都是土地登记的内容。北宋的王安石在变法中规定：①以东西南北各千步为一方，相当41顷66亩160步，四周立标确界；②每年9月，由县令、县佐分地计量，根据土质划为五等，半年后制成土地凭证；③以后各家分产、买卖等，均以所方之田为证。这种做法与现今的调查、确权、登记、发证十分相似。明代时国家已建立了较为完整的地籍图册——鱼鳞图册。

辛亥革命完成后，孙中山先生提出“平均地权”的主张。1914年民国北洋政府成立了“经界局”，1922年颁布“不动产登记条例”，1927年开始开展土地测量和登记，1930年6月30日公布《土地法》，该法第二编专门规定土地登记内容，如明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记，登记的土地权利包括土地所有权、地上权、永佃权、地役权、典权和抵押权；土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判等。

中国共产党成立后，一直把土地登记工作放在重要位置。1931年，中央人民委员会第41次常委会通过《土地登记法》，决定“颁发土地证，确定土地所有权”。1931年11月27日，中央土地人民委员会在瑞金成立，并设立 “调查登记局”。新中国成立后，1950年，国家颁布了《城市郊区土地改革条例》，开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系。1953年6月，中央人民政府委员会通过了《土地改革法》。1982年5月，农业部下设土地管理局，开始开展土地调查、土地登记、土地统计等试点工作。1986年6月25日，国家颁布《土地管理法》，明确了土地所有权和使用权的确认、登记、发证。1989年11月18日，为规范土地登记工作，原国家土地管理局颁布《土地登记规则》并于1995年进行了修订。1998年8月29日，九届全国人大常委会第四次会议修订通过《土地管理法》，进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。

（二）《土地登记办法》出台的背景

《土地登记规则》（以下简称《规则》）是我国开展土地登记工作的重要依据，在保护土地资产、保障权利人合法权益、加强土地管理和社会经济发展等方面发挥了重要的作用，促进了我国土地登记制度的建立和完善。经过多年努力，我国土地登记工作已经建立了较完整的制度和技术规程，健全了土地登记机构，土地登记覆盖率大幅度提高。据统计，我国目前国有土地使用权登记率已达86%，集体土地所有权登记率已达53%，集体建设用地使用权（包括宅基地使用权）登记率已达73%。但是，随着我国土地管理法律制度的不断完善和土地使用制度改革的不断深化，现行《规则》已不能适应土地登记工作的需要。一是《规则》部分条款已不能适应当前土地登记工作的需要，需要进一步修改完善。特别是《物权法》确立了不动产统一登记制度，并在更正登记、异议登记、预告登记、登记赔偿、登记申请人自我举证、登记收费等方面对现行登记制度进行了改革创新，要求土地登记的内容必须进行相应的调整。二是《规则》是原国家土地管理局公布的规范性文件，法律效力层级较低，随着经济社会的发展对土地财产权益的保护要求越来越高，有必要提高《规则》的法律层级，从而进一步增强土地产权保护的作用。2007年3月，国土资源部开始着手《土地登记办法》（以下简称《办法》）的起草工作。

二、《办法》的主要内容

《办法》是根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》制定的。《办法》共十章78条，主要对土地登记的概念、原则、效力、类型、内容、程序以及土地登记各项基本制度等作出了明确规定。

（一）关于土地登记的分类

《办法》根据土地登记的特点，将土地登记分为 “总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，“其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。相对于《规则》，新增加了“异议登记”、“预告登记”和“查封登记”等。

除调整了土地登记类型外，《办法》还重新界定了登记类型的含义。 根据《规则》的规定，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。《办法》将土地总登记与初始登记区别开来。土地总登记是指一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记；初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。在《规则》中，变更土地登记是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。《办法》将变更登记仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，概念的内涵大大缩小。《规则》没有对注销登记作出明确定义，《办法》将注销登记定义为因土地权利的消灭等而进行的登记，实质含义与《规则》注销登记的含义相同。

《办法》对更正登记进行了细化，将启动更正登记的情形分为两类：一是土地权利人和利害关系人发现土地登记结果有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向土地登记机关申请更正登记，经土地登记机关审核，情况属实的，办理更正登记；二是土地登记机关发现有明显的登记错误，如果是审查疏忽造成错登、漏登的，土地登记机关可依职权和相关事实证据，按照原登记报批程序，进行更正登记。

所谓异议登记，是登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。异议登记的目的是限制土地登记簿上的权利人的权利，避免存在争议的土地权利为第三人善意取得，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。预告登记是指为保全一项请求权而进行的登记，该请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权行为的处分无效，以保障将来该登记的实现。

《办法》还吸收了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）的有关内容，规定了查封登记制度。查封登记，是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载的登记。

（二）关于土地登记的效力

《办法》规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。这一规定对土地登记的内涵进行了明确，即土地登记是一种土地物权公示行为，这意味着土地登记主要是物权公示的手段，淡化了土地登记的行政管理色彩，使土地登记保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力的民事功能得到强化。

《办法》专章规定了土地权利保护，明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，为保护土地权利人的合法权利，为社会提供准确的土地登记信息，规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，根据《物权法》的规定，不登记也产生效力。为了保持登记结果资料的连续性，对当事人在没有登记之前就先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，《办法》作出了进一步规定，即当事人应当先将土地权利申请登记到其名下之后，再申请办理土地权利变更登记或者抵押权登记。

（三）关于登记的土地权利范围

《办法》涉及的土地权利既有《物权法》规定的集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权、地役权，也有土地管理相关法律法规规定的农用地使用权等。为保持土地权利名称的连续性，同时也体现与《物权法》和土地管理相关法律法规规定的土地权利的衔接，《办法》使用的土地权利名称为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

为保持土地证书的连续性，避免土地证书过多不易管理的问题，《土地登记办法》根据土地权利的主要种类，规定土地证书分为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证以及土地他项权利证明书四种。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明。

（四）关于宗地的范围

《规则》第五条第一款规定土地登记以宗地为基本单元，但对于宗地的概念没有作出明确的规定。《城镇地籍调查规程》以及有关地籍调查的书籍一般将宗地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定义，宗地只是一个平面的概念。

《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，第一百三十八条中规定建设用地使用权出让合同应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”。根据这一规定，可以设立立体的空间的土地权利。因此《办法》第五条第二款规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间，是一个三维立体的空间概念。《办法》通过扩展宗地的概念外延，将地上、地下土地使用权纳入了其调整范围。因此，以后进行土地登记，不仅要登记土地的四至界限，而且要登记土地的上下空间范围。

（五）关于土地登记的程序

按照《规则》的规定，土地登记的程序是：申请→地籍调查→权属审核→注册登记→颁发或更换证书。其中地籍调查是土地登记机关的一项重要职责，由国土资源行政主管部门完成。《办法》规定，除登记机关依职权进行的登记外，土地登记应当依照申请进行；当事人在申请土地登记时，须提交土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等必要材料；并且明确“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这样，土地登记（土地总登记除外）的程序简化为申请→权属审核→注册登记→颁发或更换证书。土地登记必需的相关资料由当事人提供。

三、登记工作中应当注意的几个问题

（一）关于证书查验问题

土地登记是土地权利的公示行为，在民事方面最重要的功能就是产生公示公信效力。土地登记主要是物权公示的手段，登记机关进行登记是一种行政确认，不是行政许可。《办法》根据《物权法》的规定，删除了《规则》中关于证书查验、申报地价、不登记按非法占地、违法占地处理等的规定，使土地登记民事功能得到强化。

（二）关于土地债权的登记问题

土地登记是一种物权公示行为，《办法》只是规定了物权登记的几种情形，而对土地使用权出租等土地债权的登记未作出规定。笔者认为，土地使用权是群众的重要财产权利，为规范土地市场的良性发展，保护承租人的合法权益，如果出租人或承租人申请登记，土地登记机关应当予以办理。

（三）关于自我举证问题

土地登记自我举证是土地登记申请时由土地权利人自我提交登记资料和宗地调查成果资料的一项制度，是转变政府职能、提高土地登记效率和社会化服务水平的重要措施。为便于当事人自行提供地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等材料，2003年3月4日，国土资源部办公厅发布了《关于在浙江、广东两省开展土地登记自我举证试点工作的复函》（国土资厅函[2003]52号），在浙江、广东开展土地登记自我举证制度试点。《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。明确要求不动产登记实行自我举证制度。根据《物权法》的规定，以及我国土地登记自我举证、地籍调查前置的试点经验，《办法》对土地登记的程序进行了新的规定。明确“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这意味着，过去由行政机关包办的地籍调查等事务工作，不再是行政机关的分内之事，土地登记必需的相关资料要由申请者自我提供，即自我举证。

㈡ 国有土地使用证的重要性

《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权力”的侵犯。

《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。

1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。

2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。

3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢?

（以上回答发布于2014-07-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈢ 中华人民共和国物权法(节录)

(2007年3月16日 第十届全国人民代表大会第五次会议通过)

第一编 总 则

第一章 基本原则

第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第七条 物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第三章 物权的保护

第三十二条 物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第二编 所有权

第四章 一般规定

第四十二条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第四十三条 国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。

第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权

第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条 城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。

第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外。

第五十八条 集体所有的不动产和动产包括:

(一) 法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;

(二) 集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;

(三) 集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;

(四) 集体所有的其他不动产和动产。

第五十九条 农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:

(一) 土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;

(二) 个别土地承包经营权人之间承包地的调整;

(三) 土地补偿费等费用的使用、分配办法;

(四) 集体出资的企业的所有权变动等事项;

(五) 法律规定的其他事项。

第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:

(一) 属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;

(二) 分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;

(三) 属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

第六十三条 集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

第三编 用益物权

第十一章 土地承包经营权

第一百二十四条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,依法实行土地承包经营制度。

第一百二十五条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

第一百二十六条 耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。

第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。

第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

第一百三十条 承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形,需要适当调整承包的耕地和草地的,应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的,依照其规定。

第一百三十二条 承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

第一百三十四条 国家所有的农用地实行承包经营的,参照本法的有关规定。

第十二章 建设用地使用权

第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条 设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:

(一) 当事人的名称和住所;

(二) 土地界址、面积等;

(三) 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;

(四) 土地用途;

(五) 使用期限;

(六) 出让金等费用及其支付方式;

(七) 解决争议的方法。

第一百三十九条 设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。

第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。

第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。

第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。

第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

第一百五十条 建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。

第十三章 宅基地使用权

第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

第四编 担保物权

第十六章 抵押权

第一百八十二条 以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第一百八十四条 下列财产不得抵押:

(一) 土地所有权;

(二) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;

(三) 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(四) 所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五) 依法被查封、扣押、监管的财产;

(六) 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

㈣ 物权法规定：一切土地都归国家所有。对吗

按相抄关法律规定袭，一切土地都归国家所有是错误的。
相关法律规定《中华人民共和国物权法》
第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第五十八条集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。

㈤ 政府撤销个人国有土地使用证 来源于物权法的哪条

答：《土地登记办法》第三条规定，土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。由此可知，国有土地使用证的颁证机关是县级以上人民政府，而非国土资源主管部门。根据《行政复议法》第十三条的规定，对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。因此，对于A区人民政府颁发国有土地使用证行为不服，张某应当向市人民政府申请行政复议，而不是向国土资源部提出。
此外，《关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》(国土资厅函〔2007〕60号)中明确指出，土地所有权、使用权依法登记发证后第三人对其结果提出异议的，利害关系人可根据《土地登记规则》的规定向原登记机关申请更正登记，也可向原登记机关的上级主管机关提出行政复议或直接向法院提起行政诉讼。自《土地登记办法》颁布后，《土地登记规则》已经自行废止，但关于更正登记的内容在《土地登记办法》中有非常明确的规定。因此，对于已经颁发的国有土地使用证不服，张某除可以向市人民政府提出行政复议外，还可以依据相关法律规定向区人民政府申请更正登记或者直接向法院提起行政诉讼。

㈥ 提前收回国有土地，政府应当怎样补偿土地使用人的损失

一、政府提前收回国有土地使用权的法律依据

1、《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

2、《土地管理法》第58条第1款：有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（1）为公共利益需要使用土地的；

（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

……

依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

3、《城市房地产管理法》第20条：国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

根据以上法律规定，国家政府部门可以根据公共利益的需要提前收回国有土地使用权，而无须征得国有土地使用权人的同意，但是至于何为公共利益的需要，并没有
统一的界定，政府往往对此有很大的解释权，特别是现在国家在推进城镇化的建设中，收回国有土地使用权是旧城改造及城镇化的重要一环，在旧城改造中，既有公
共利益的需要，也有商业开发的需要，所以有时很难界定政府的收回行为是否符合公共利益的需要。

二、政府提前收回国有土地使用权补偿的法律规定

目前，我国对提前收回国有土地使用权的补偿还没有统一的规定，没有对国有土地使用权的征收建立单独的补偿制度，下面先分析各个法律的不同规定：

（1）《物权法》规定的补偿制度

根据《物权法》第148条的规定，收回国有土地使用权的补偿，分为两部分，一是该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，二是退还相应的出让金。

（2）《土地管理法》规定的补偿制度

《土地管理法》第58条规定的补偿制度更为模糊，只是简单的规定对土地使用权人应当给予“适当”补偿，未对补偿办法和补偿的具体标准作出规定，何为“适当”没有判断的标准。

（3）《城市房地产管理法》规定的补偿制度

《城市房地产管理法》第20条规定，根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。这个补偿制度带有一定的市场价值的含义，即如
何判断“实际年限和开发土地的实际情况”的价值呢？只有对土地的实际年限和开发土地的实际情况进行价值评估，这种价值评估必然体现土地市场的价值；

但是这个规定仍然是简陋的，如何对“实际年限和开发土地的实际情况”进行价值评估，并没有明确的规定，也没有程序上的任何规定。

（4）《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿制度

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，对被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

虽然从表面意义上理解，这里规定的只是对征收国有土地上的房屋价值的补偿，但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条的规定：房屋被依法征收的，
国有土地使用权同时收回。对国有土地上的房屋价值进行补偿后，国有土地使用权是无偿收回的，对征收房屋价值的补偿就包含了土地使用权的补偿，土地使用权的
价值应包含在房屋的价值之中。

根据以上对各个法律规定的分析，对于提前收回国有土地使用权的补偿，虽然法律规定不统一，相互之间不衔接，但是从整体上看，我国对收回国有土地使用权的补
偿建立的基本制度是“房地一体”的补偿制度，即通过对土地上的房屋及不动产进行补偿的形式对收回的国有土地和征收的房屋进行一体化补偿，房屋及不动产的补
偿价值中包含了国有土地使用权的补偿价值。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿制度延续了《物权法》的补偿制度，都体现为对国有土地上的房屋及不动产的补偿形式，只不过《物权法》还规定了退还
相应出让金的规定；《城市房地产管理法》中的“土地开发的实际情况”也可以理解为土地上房屋及不动产的建设情况，与对土地上的房屋及不动产进行补偿的规定
也基本一致，只是《城市房地产管理法》还考虑了土地的使用年限，土地使用年限的价值实际体现为土地的市场价值，在评估土地上的房屋价值时可以考虑进去。

因而，我们国家并没有建立对收回国有土地使用权单独的补偿标准和办法，而是采取对国有土地上的房屋及不动产价值进行补偿的基本形式实现对土地和房屋的一体化补偿。

三、对国有土地上的房屋和土地使用权的补偿价值应为市场价值

根据对相关法律和政策的分析，我认为政府提前收回国有土地使用权的补偿，包括对土地上的房屋和土地使用权价值的补偿，而且房屋的价值和土地使用权的价值均应为市场价值，具体阐述如下：

（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿包含对房屋价值和土地使用权价值的补偿，而且均为市场价值

第19条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》对“被征收房屋价值”进行了解释，第11条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”
首先，被征收房屋的价值包括两部分，一是被征收房屋的价值；二是被征收房屋占用范围内的土地使用权的价值；

其次，被征收房屋的价值及其占用范围内的土地使用权的价值均为市场价值，即“在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额”。

最后，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，强调不得低于市场价格。房屋的价值更多的体现是土地的价值，如果土地价值不按市场价值确定的话，整个房产的价值无法表现为市场价值，更不能保证不低于类似房地产的市场价格。

因而，收回国有土地使用权，应该根据其市场价值进行补偿，这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的基本补偿原则。

㈦ 国有土地使用证有什么用

《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。
1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。
2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢？

㈧ 国有土地使用证有什么作用

1、《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。

2、《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。

3、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。

4、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。

5、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。

(8)物权法国有土地使用费权扩展阅读：

《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。办理对象主要是各类规划区内的房改房和经济适用房。

城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。

㈨ 物权法 求答案

你好，只要不超出抵押物的价值范围是可以重复抵押的，后设定的抵押权不能影响先设定的。所以可以设定两个抵押权。两银行各对国有土地使用权享有抵押权。