市场法年限修正

1. 求土地使用年限无限期的年限修正系数

年期修正系数K=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^m]
已知土地使用年限为无限期，m=∞
所以，K=1-1/(1+r)^n=1-1/(1+6%)^39=0.8969

2. 房地产估价交易日期修正系数怎么算

你说的是房地产估价还是土地估价啊 房地产估价市场法中涉及到日期修正，102/100就代表实力价格提前与估价对象两个月。
土地估价中基准地价估价法中涉及期日修正系数。

3. 资产评估的问题，土地还原率在这题里面是不是无用的条件，跟年限修正系数有没有关系，该怎么算

是有用的，用市场法评估土地在进行使用年期修正时需要用到，修正系数=1-1/（1+r）^待估宗地剩余使用年限/1-1/（1+r）^比较案例使用年限

4. 成本逼近法和基准地价系数修正法的使用年限修正系数为什么不同

成本逼近法的年限系数一般是从无限期修正到委估宗地的剩余使版用年限，比如从无限期修正权到45年。但是基准地价要看基准地价本身的内涵，现在一般政府公布的基准地价都是有限期，比如工业50年、商业40年，住宅70年，这样在年限修正的时候，就必须从基准地价的有限期年限修正到委估宗地的实际年限，比如工业用地从50年修正到45年。

5. 资产评估市场法交易时间如何修正的

匆忙解答 更待完善
交易时间修正系数根据价格指数比确定，阅历未及其他修正方法。

评估基准日价格/可比实例价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数

交易时间修正系数=基准日价格指数/案例交易时间价格指数
价格指数根据适当物价变化比率(如,房地产上涨率)确定

例:
现选取一可比房地产实例，成交价格为6 000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月至2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月至2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后基准日2008年1月的房地产价格修正系数为:

P/6000=(1+1%)^12X(1-0.2%)^6=交易时间修正系数

6. 评估中重置成本法和市场法有什么区别

1、含义不同

市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。重置成本法也称成本法，是指在资产评估时按被评估资产的现时重置成本扣除其各项损耗来确定被评估资产价值的方法。

重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

2、方法不同

在资产评估中，由于评估目的、适用的价值类型、评估对象、可搜集到的数据资料及主要经济技术参数等的不同，应该选择恰当的评估方法。但这些评估方法都只是一种手段，共同目标都是获得客观的、令人信服的资产评估值。

从理论上讲，成本法是历史资产与现时新资产的比较。通过评估对象与现时功能相同资产的比较，确定被评估资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值等，从而确定被评估资产的价值。

市场法和成本法常运用收益法中的重要指标折现率。市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价值的差异因素时，如土地使用权年限修正系数，用到折现的方法。成本法中对功能性贬值的确定地采用折现的方法。

3、优缺点不同

市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。

重置优点是因为它反映的是企业为取得和开发目前所拥有或控制的部分或全部人力资源而发生的实际成本的现实价值，因此重置成本法可以真实的反映出人力资源的成本。

缺点是它增加了会计核算的工作量，核算时，要按重置成本调整人力资源成本的账面余额，将重置成本与原账面余额作为人力资源损益计入当期利润总额，同时对以后会计期间分摊的人力资源成本也要进行相应的调整，这些都会导致提供的会计信息失真，重置成本的确定带有很大的主观性，脱离了实际成本原则，使人们难以接受。

7. 房地产评估中，市场比较法中的修正系数是怎么点确定的

价格评估注意四要素：
进行二手房价格评估，既要考虑市场供求关系，更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面：
第一要素，区域、地段。二手房与新房价格一样，区域、地段起着决定性的作用，市中心、经济、交通相对比较发达的区域，房屋的需求量大，价格也就相对较高，而这些区域的二手房价也同样最高。同时由于这些区域内公司及商务场所比较集中，因此这里的租赁市场也十分活跃，有些路段还处于供不应求的状态，与郊区的二手房价格相比之下能产生很大的落差。
第二要素，房屋使用年限以及成新度。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。
第三要素，房屋所处小区的自身配置及周边配套设施。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等，旧房都要大打折扣。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及有无重点中、小学都会对价格有较大的影响。
第四要素，房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但对于房屋的出售速度有着一定影响。

8. 土地评估在市场比较法中 不同的土地用途可以用来修正比较吗

现有一宗空着的综合用地要评估
小地方 成本法的话很多数据都收集不到
基准地价专也是老属的
空地不适合收益法吧
只有剩余法和市场比较法了比较法的话区域内找不到综合用地的案例
就是把委估宗地作为住宅用地计算再修正
比如综合用地一般是住宅用地地价的1.3倍
就把结果乘以1.3
还有就是使用年限修正
不同用途使用年限不一样
综合50住宅70年
委估宗地用了7年剩下43年
就相当于住宅用地70年用了10年剩60年重庆土地法务

9. 资产评估市场法交易时间因素修正是采用单利还是复利

1、三次方
2、复利计算，

10. 年限修正系数是什么

建筑面积 X 15.6元 = 土地出让金