德国工业土地使用年限

㈠ 厂房土地使用年限是多久

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。土地使用权指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。
1、凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
2、另外加油站、加气站用地为二十年，现在的工业用地使用年限是50年。
3、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年。
厂房土地使用年限到期怎么办
厂房土地使用年限到期后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。准予续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权使用年限届满，土地使用者未申请续期或未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房强制拆除的除外。
2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。
3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。 此外，土地使用年限未到期国家也可征用，但应就剩余使用年限的土地使用权及房产进行补偿。

㈡ 什么情况下工业用地使用年限是三十年

什么情况下工业用地使用年限都不是三十年。
关于土地使用年限的问内题，依据是1990年5月19日颁布的容《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条规定“
第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。”
土地使用年限分为40年、50年和70年的，没有30年的。
如果是剩余土地使用年限，那当然是有可能剩30年的，前面已经用掉了20年，即在20年前，土地就已从政府手里出让给企业或者个人。

㈢ 工业用地 使用年限

工业用地50年。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

(3)德国工业土地使用年限扩展阅读：

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：

第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。

第二十一条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

第二十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。

㈣ 指标体系的多样化: 荷兰、德国、中国、美国

从偏向层级制到偏向市场制，本章选择了荷兰的空间规划，正在从层级向市场靠近的中国的从上向下式的指标控制(cap-and-contral)类型和新近采用的城乡建设用地增减挂钩(trade)的模式，美国运行良好的土地发展权及其交易，以及德国正在讨论如何进入市场机制来控制农地损失的三种理论模式，分区交易、有比率交易和无差异指标交易制度进行考察。

(一)荷兰的农业区划:层级制的案例

荷兰的土地区划(land zoning)。荷兰在耕地保护或者说是开放空间的保护上的政策，最有力的就是土地区划，比如，Randstad周围的“绿心(green heart)”区划。荷兰作为一个国土面积大约为400万hm²，拥有超过1600万的人口，城市化压力非常大，尤其是在西部的Randstad地区，人口密度可以说是欧洲最密集的地区之一。但正是有了强有力的农用地区划政策，在这个城市化压力最大的地区其耕地和其他自然用地得到了很好的保护(Koomen et al.，2008)。自从1958年荷兰第一份空间规划报告实施以来，该地区的耕地利用和开放空间得到了很好的保护，其边界和内部的土地利用在最大可能的程度上被维持原状(Kühn，2003)。

荷兰的农用地规划非常严厉地限制了土地只能用作农业生产或者自然生态保护区。以“绿心”区划为例，其目的是在为荷兰西部几个重要城市(阿姆斯特丹、海牙、鹿特丹等)提供一个户外休憩的天然场所。规划的特点是在既有城镇的基础上，把城市和开放空间的布局进行成簇状分布，这样既满足了城市休憩用地和农用地的需求，也通过规划限制了任何外延式的扩张。当然，不是说该区域大半个世纪以来就不曾发生过任何城市化的土地利用，不仅荷兰中央政府为了促进这些受限城市内部提供更好的就业和居住条件而在1998年后放开了地方政府在城市内部土地禁止非农化的限制，同时荷兰空间规划法案中的“第19条”规定，如果规划与居民人权等重要权力相矛盾，则地方政府可以对规划进行相应的修编。虽然有的学者担心这种权力可能会被具有地方发展目的的政府所滥用，但总体上看没有影响到绿心整体的保护效果(Needham，2007)。

(二)美国的土地发展权TDR:市场制的案例

美国政府从20世纪60年代就开始重视对耕地的保护。虽然对保护的耕地的目的先后有不同的争论，而且最初的控制城市的无序蔓延和避免粮食生产能力降低的主张现在已经淡出了公众的视野，但保护耕地以保护环境、维持美观、稳定农村社区的生活方式等的贡献还是得到了现阶段城市规划者的认同。采取什么方式来保护耕地，在美国不同地区也有着不同的尝试(Nelson，1992)。近年来，TDR方法，不仅在美国颇为流行，也越来越受到世界其他国家的关注。

土地发展权转让是指土地所有人将可发展权让渡，让渡的发展权在转让地块上作废，而可以在受让地块上与其现有的发展权相加存在。所以，TDR的基础是对土地产权束中发展权的认可，这是法学的概念。土地发展权转让的基本框架如下:两个区域被设计成项目的组成部分，第一区域是发送区域，此区域内土地的未来发展被限制，但土地的发展权从现有的总的产权束中分离出来，同时该权力将在市场上进行销售。那么，谁是买家?这就是第二区域，即接受区域。这样，接受区域在拥有了土地和足够的发展权后才能开始建设相应规模的项目。这种TDR的模式具有两个优点:第一，将开发从保护区内转向需要对土地进行集约利用的其他区域;第二，保护区内的土地所有者能够出售其发展权，并因此补偿其由于对其土地使用的限制而丧失的未来收入。

(三)中国的三个指标体系及其“可交易”模式

1.三个“CAC”指标

过去的30多年里，中国的经济增长取得了世人瞩目的成就，但是耕地资源的大量损失，也引起了中央政府的高度重视。虽然“谁来养活中国(Brown，1995)”存在诸多的值得质疑的地方，但中央政府依旧从粮食自给自足的目标出发，坚持保护耕地作为中国的基本国策。如何实现对耕地非农开发的控制，中国政府主要是采用了一个从上往下的土地利用规划体系加上一个不完善的土地市场体系来实现的(Tanetal.，2009)。虽然对土地资源的配置中国政府正通过引入市场机制来提高城市建设用地或者农村内部农业生产用地的配置效率，但对于耕地非农开发的过程，政府依然采用了高度集权的计划分配体制。这种计划分配体制就是本章第一节所提及的指标体系。

中国耕地保护和土地利用的指标体系主要包括三个指标，即，建设用地总量的指标;耕地保有量的指标;土地利用年度计划的指标。建设用地总量的指标是指，地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标。耕地保有量指标是指耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。土地利用年度计划指标是指，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况，国家编制每年每个地区的建设用地可增加数量。

除了这三个具体的指标外，国家还实行占用耕地补偿制度，即所谓的耕地总量动态平衡。具体是指，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省级政府的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省级政府应当确保本行政区域内耕地总量不减少。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，可以进行易地开垦。

综上所述，建设用地总量和耕地保有量是当轮土地规划时期内土地利用的指标体系，而土地利用年度计划，实际上就是建设占用耕地量的指标体系，同时也就规定了当年的耕地补充量。所以，三个指标一旦确定，一个地区未来新增建设用地总量、空间布局和每年度新增的建设用地量就被确定下来。可以看出，这完全是以耕地保护为主要目标的指标体系。

2.指标体系新的进展:城乡建设用地增减挂钩

虽然中国实行了耕地总量动态平衡的政策，但是由于生态退耕、灾毁和农业结构调整等因素造成了中国的耕地资源数量一直处于下降的趋势。以最近的2008年为例，2008年全国的耕地面积为1.22亿hm²，相对于2007年净减少1.93万hm²。当年建设用地占用耕地数量为19.16万hm²，虽然当年土地整理复垦开发补充耕地22.96万hm²，但由于灾毁耕地2.48万hm²、生态退耕0.76万hm²、农业结构调整减少耕地2.49万hm²，以上四项共减少耕地24.89万hm²，所以耕地总量仍净减少1.93万hm²(国土资源部，2009)。

面对着耕地总量和部分地区耕地质量不断下降，以及近年来世界市场粮价的巨大变动，国家粮食安全与经济安全受到了潜在的威胁。在农业科技没有重大突破的情况下，为了保障中国有限的耕地资源能够同时解决“吃饭问题”与“能源问题”，中国政府在《全国土地利用总体规划纲要(2006～2020年)》中要求全国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩，也就是所谓的18亿亩耕地红线。

然而，经济增长和城市扩张对占用耕地的需求与保护耕地18亿亩红线之间的矛盾，随着经济快速增长而日益显现出来，尤其在东部沿海发达城市，这些城市土地复垦潜力非常有限，而经济增长又需要投入更多的土地。如何既满足经济增长的需要，又不违背耕地总量动态平衡的政策，同时又不引起社会公平和生态安全过度的损失，一种新的被称为“城乡建设用地增减挂钩”的指标体系自2006年起在全国各地开展试点，2009年起中央政府开始大力推行这种指标体系(徐绍史，2009a)。

城乡建设用地增减挂钩(以下简称“挂钩”)是指依据土地利用总体规划(制度的前提)，在城市近郊区将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)等面积共同组成建新拆旧项目区(以下简称“项目区”)，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，既增加了一定面积的土地用于城镇建设用地，又保证项目区内耕地有效面积的增加和耕地质量的提高，实现了节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

挂钩项目的执行是通过城乡建设用地增减挂钩周转指标(以下简称“挂钩周转指标”)进行。挂钩周转指标专项用于控制项目区内建新地块的规模，同时作为拆旧地块整理复垦耕地面积的标准，但不得作为年度新增建设用地计划指标使用。挂钩周转指标应在规定时间内用拆旧地块整理复垦的耕地面积归还，面积不得少于下达的挂钩周转指标。项目区内拆旧地块整理的耕地面积，大于建新占用的耕地的，可用于建设占用耕地占补平衡。从这点上看，挂钩指标是独立于本章提到的三个主要的指标(尤其是不能作为新增建设用地计划指标使用)，但是又与三个指标有一定联系，即，整理出多余的耕地，可以用于建设占用耕地的占补平衡。

从2006年起，国土资源部先后在21个省(自治区、直辖市)实施600多个试点项目，面积将近40万亩。截至2008年9月底，相继完成158个项目，农村居民点人均用地下降100m²左右。一些地方还带动耕地整理建成了几种连片的高标准农田。通过对农村散乱、废弃、闲置的建设用地(包括宅基地)进行整理复垦，集中建设居民点，配套建设公共服务设施，约净增耕地13%左右，促进了这些项目地区农村的土地节约集约利用，改善了农民生产生活条件，改变了村容村貌。

城乡建设用地增减挂钩项目的本质，实际上就是对现阶段耕地资源保护和经济发展需要占用耕地两者矛盾日益激烈的一种缓解。在某个阶段城市范围内的建设用地总量是一定的。如果经济发展、工业化、城市化等需要更多的建设用地，只能从农村来挖掘。由于土地利用规划和年度各种土地利用指标的限制，城市新增建设用地占用耕地的供给压力已经越来越大。同时，由于农村传统宅基地和公共设施的粗放建设，农村集体建设用地的利用效率不高，土地的集约度还有很大的提升潜力。在这种背景下，城乡建设用地增减挂钩作为一种制度创新，应运而生。

首先，它解决了资源稀缺的矛盾，既满足了城市建设的需要，也没有减少和降低耕地数量和质量，还提高了农村农民的生活、生产环境，实现了“三赢”的局面。其次，它基本没有违背现有的土地法律法规，既满足了耕地总量动态平衡的要求，也满足了土地节约集约利用的战略，还遵循了农用地转用、征地等相关程序。所以，这种制度创新是符合科学发展的创新，是一种保障建设用地流量的增加，使农村一部分富余的建设用地指标调剂到城镇使用，获得土地增值税收益反哺农村，改善农村生产生活条件。

(四)德国正在讨论的土地利用指标控制:一个普遍的问题

德国在保护耕地上的措施，主要也是空间规划体系，这与荷兰的规划及耕地区划非常相似，比如柏林周边的绿带“greenbelt”(Bruns et al.，1997;Kühn，2003)。但是，随着联邦政府在2002年提出日均“30hm²”耕地转用速度的可持续发展建议，德国政府将面临的是通过什么手段实现这种“指标”的制度。由于具有详细和完善的空间规划体系和土地市场制度，同时又有准确的指标目标和时间跨度，所以德国引入指标交易体系来既实现非农开发数量的减少，又提高指标本身的配置效率，这在理论上不存在大的问题。德国内部现在争论的焦点就是指标体系的形式问题，究竟是采取无差异指标交易制度、还是指标按比率进行交易的制度，或是分区的指标交易制度(Henger et al.，2009)。

无差异指标交易制度是指，指标对于任何区位的土地来说在单位上是一致的，进而如果拥有或通过交易获得一单位的指标，就可以非农开发一单位的耕地。这种制度安排的优点是能够以最小的成本来实现“30hm²”的目标，同时实现配置效率的优化，但缺点是这种无差异的指标忽视了土地本身的空间差异性，可能造成土地空间价值和生态价值的损失。

指标按比率进行交易是指，耕地非农开发对于不同区位的耕地来说是不同的，这样指标在交易时并不能按照1∶1的比例进行等额交易，比如，非农开发对经济社会生态损害后果严重的地区在购买损害相对轻的地区的一个单位指标时，并不能使自己拥有一个单位的非农开发指标，而应该小于一个单位，具体比率根据实际损害的差异而定。这种制度安排的优点是空间的差异得到了体现，但缺点也很明显，这种指标交易制度相比较无差异指标，需要投入更多的前期成本，比如损害评估的费用等。

分区的指标交易是指，针对在耕地非农开发的空间异质性明显的地区设立的一种只能在特定区域内进行非农开发指标交易的模式。该制度安排的优点是可以解决总体区域内污染过度集聚的问题，当然，弱点是初始区划的成本很高，而且，如果区域划分过小，也可能带来交易的薄市场(thin market)或政府的过度干预问题。

虽然不同的指标体系有这样或者那样的缺点，但是通过对比德国国内已经成功地实施污染排放许可证及其交易制度，德国政府和学界对相似的土地指标制度也正在积极地讨论中。

㈤ 工业用地土地使用年限是从什么时候开始算

土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即专国家首次出让该地块的属时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；
工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；
教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；
商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；
综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

㈥ 工业用地土地使用年限是从成交日期开始计算还是取得土地证 有没具体法规地址

1 土地使用年限最高70年 土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
2土地使用年限期满可自动续期
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。
具体的土地使用年限还是要以出让合同的约定为准，在出让土地使用到期后，业主如不和政府重新签订合同，补交土地出让金，土地使用权将依法收为国有。

㈦ 工业用地使用年限到底是多少年

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)全国统一执行的土地使用年限为50年。50年限期满可自动续期。