折旧年限收益还原法

㈠ 收益还原法的公式问题

简单的说，划拨土地无年限，出让土地有年限。土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r.P为土地价格，a为土地纯收益，r为土地还原率。土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为：P=a/r*[1-1/(1+r)n次方]。n为使用土地的年期或有土地收益的年期。

㈡ 土地评估的收益还原法为什么总费用中包括折旧费

当估价对象是土地时，土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉，而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除。 这样的说明不知道你明白不？

㈢ 收益还原法定价是什么

按照乔根森(Jorgenson，1971)的使用者成本理论，住宅的使用者成本取决于3个部分：占有资金的机会成本、财产增值和折旧。其计算公式如下：

Rt=〔(1-Ty)i-(1-Tg)γ+δ〕Pt-1(16.6)

式中，Rt 表示住房资本的年成本；Ty表示利息税率；i表示利率；Tg表示财产增值税率；γ表示住房价值增长率；δ表示折旧率；Pt-1表示前期房价。如果税率制度有所变动，也会相应改变住宅使用者成本的计算结果。为了简化起见，在上述公式中没有包括必须支付的房屋维修费、管理费、保险费、租金损失等其他费用，也没有包括购房贷款利息可以冲抵个人所得税的因素。

如果业主购买住宅之后出租，他的纯收益等于租金和使用者成本之差，公式如下：

at=Zt-1-Rt=Zt-1-〔(1-Ty)i-(1-Tz)γ+δ〕Pt-1(16.7)

式中，Zt-1表示前期确定的租金。业主所收取的租金应当不低于使用者成本，否则，纯收益at成为负值，业主岂不是要倒贴亏损？亏损一两年还好说，如果亏的时间长了，业主要不然就涨租金，要不然就干脆把住房卖了。

在计算纯收益时，由于租金Zt-1往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率γ。住房是否增值？由于人们对未来的预期不同，因而估计的偏差很大。乐观者认为住房会升值，而悲观者认为可能贬值。在乐观者看来，住房升值之后使用者成本会变得很低。如果升值幅度足够大，甚至可以令使用者成本变为负值。也就是说，即使不收租金，在支付资金成本和折旧之后，购买住房仍然有利可图。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于at上升，房价P自然也随着上升。

事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人从租房改为购房。这部分地解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

3�成本估价法

房地产的建造成本包括各项费用（包括原材料、人工、运输、能耗等）。建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。采用成本法计算出来的房价亦称“积算房价”。成本估价法特别适用于房地产交易较少、无法采用市场比较法的情况。对于学校、医院、政府办公楼、博物馆等非营利性建筑物，由于很少有交易实例或者不能交易，往往采用成本估价法。

新建造住宅的成本包括以下几个部分：

第一，取得土地的费用，包括：

（1）征用农地需支付的征地费。

（2）在城市中取得土地需要支付拆迁补偿安置费。

（3）通过政府有偿出让取得的土地需要支付地价款。

（4）通过土地二、三级市场有偿转让取得的土地为购买费。

第二，勘察、设计等专业费用以及可行性研究等费用。

第三，建筑安装费用，包括：

（1）其中包括开发土地（三通一平或者七通一平，拆除旧建筑等）。

（2）建筑材料。

（3）能源、水电和运输费用。

（4）建造建筑物和附属设施的建筑工程费，设备购置费，安装工程费等。

第四，资金成本（投资占用资金的利息）。

第五，销售费用，包括市场推广费、委托销售费和销售手续费等。

第六，开发商应缴纳的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税和印花税等。

第七，开发商的利润。

第八，为了打通各个政府部门的环节所必须支付的行贿成本。

㈣ 什么是收益还原法

收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。此方法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法之一。 由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以一定的适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价格，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。 当土地纯收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时，收益还原法的计算公式为： P＝a/r[1－1/(1＋r)n] 式中：p—土地价格； a—土地纯收益； r—土地还原利率； n—使用土地的年期或有土地收益的年期。 收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物或是房地产的估价。 收益还原法的估价程序为： （1）计算总收益； （2）计算总费用和折旧费、房屋收益等； （3）计算土地纯收益； （4）确定合适的还原利率； （5）选择公式求算地价。

㈤ 土地估价中房地出租时采用收益还原法时年折旧费计算在总费用中么

算
若房屋耐用年限<房屋可使用年限,则年折旧费＝房屋重置总价*(1-残值率)/房屋可耐用年限;
若房屋可使用年限<房屋耐用年限,则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。

㈥ 收益还原法中计算总费用时折旧费究竟要不要算

这个主要是考虑的项目不同所导致的。

你可以看一下这个具体的介绍。

http://60.216.103.146/jpkc/tgx/jiaoan/%B5%DA%C8%FD%D5%C2%CA%D5%D2%E6%B7%A8.doc

㈦ 房地产估价中的收益还原法中费用为什么不计算折旧费

收益还原法
是采用未来现金流量折算现值来评估房产的价值，
折旧费
不是
现金支出
，因此不应扣除。

㈧ 固定资产折旧的计算方法

一、直线折旧法

1、年限平均法

年限平均法是指将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预定使用寿命内的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额相等。计算公式如下：

年折旧率 =（1 - 预计净残值率）/ 预计使用寿命（年）*100%

月折旧率 = 年折旧率 / 12

月折旧额 = 固定资产原价 * 月折旧率

2、工作量法

工作量法是根据实际工作量计算每期应提折旧额的一种方法。计算公式如下：

单位工作量折旧额 = 固定资产原价 * （1 - 预计净残值率）/ 预计总工作量

某项固定资产月折旧额 = 该项固定资产当月工作量 * 单位工作量折旧额

二、加速折旧法

1、年数总和法

年数总和法也称合计年限法，是指将固定资产的原价减去预计净残值后的净额，乘以一个以各年年初固定资产尚可使用年限做分子，以预计使用年限逐年数字之和做分母的逐年递减的分数计算每年折旧额的一种方法。计算公式如下：

年折旧率 =尚可使用年限/预计使用年限的年数总和*100%

预计使用年限的年数总和=n*(n+1)/2

月折旧率 = 年折旧率 / 12

月折旧额=（固定资产原价-预计净残值）*月折旧率

2、双倍余额递减法

双倍余额递减法是指不考虑固定资产预计净残值的情况下，根据每期期初固定资产原价减去累计折旧后的余额（即固定资产净值）和双倍的直线折旧率计算固定资产折旧的一种方法。计算公式如下：

年折旧率=2/预计使用寿命（年）*100%

月折旧率=年折旧率/12

月折旧额=固定资产净值*月折旧率

由于每年年初固定资产净值没扣除预计净残值，因此，在应用这种方法计算折旧额时必须注意不能使固定资产的净值降低到其预计净残值以下，即采用双倍余额递减法计提折旧的固定资产，通常在其折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除预计净残值后的余额平均分摊。

(8)折旧年限收益还原法扩展阅读

影响因素

1、计提折旧基数

计提折旧基数是固定资产的原始价值或账面价值。现行会计制度规定，一般以固定资产的原价作为计提依据，但选用双倍余额递减法计提折旧的企业，以固定资产的账面净值作为计提依据.

2、折旧年限

折旧年限的长短直接关系到折旧率的高低，是影响折旧额的关键因素.

3、折旧方法

企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择折旧方法。我国会计准则中可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。固定资产的折旧方法一经确定，不得随意变更。

4、净残值

净残值，是指预计固定资产清理报废时可收回的残值扣除清理费用后的数额。企业应根据固定资产的性质和使用方式，合理估计固定资产的净残值。

㈨ 土地估价的收益还原法中年折旧额的计算为什么要用建筑物重置价

如果按建筑物的实际建造成本计价，那么你说的是建筑物的历史成本，这种成本在经济发展过程中是有通货膨胀、物价上涨等因素的影响的。
我指问你一个事，你卖房子的时候，房屋成本会不会按你的历史成本来算，不会，原因很简单，你用你的历史成本来卖房子，卖房子得来的钱根本买不回相应的房产，这就是最简单的逻辑。