租赁改良期限

A. 房屋租赁的期限有什么特殊规定，最长租期为多久

根据我国税法相关复规定制,城镇房屋买卖需要缴纳一定的税费，为了防止当事人 “以租代买”规避税费，我国合同法对租赁合同约定的期限有特殊要求。根据《合 同法》第214条和第236条的规定，我国房屋租赁合同的租赁期限最长为20年，如 果约定的租期超过20年，则超过部分无效，租赁关系存续20年时,租赁合同被视为期限届满,当事人需要续订合同，续订的期限同样最长为20年。如果20年期满 后当事人没有续订，承租人仍使用租赁房屋的，则租赁变为不定期，双方可以随时 解除租赁合同。综上可见,法律允许多次续租最终达到承租人可以无限期使用房屋的效果，但 是不允许当事人一次性约定“一辈子”，此处，立法者不仅仅是为了防止双方串通， “以租代买”规避房屋土地流转税，也意在给租赁双方一个重新考虑的机会，就个 人利益而言，市场上房屋租金价格不断变化，一锤子买卖难免使其中一方利益 受损。

B. 租赁期限到底指的是什么

租赁到期来是指在约定的期间内，自出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的行为。租赁存在的主要原因有以下方面：节税；降低交易成本；减少不确定性。

租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利。

C. 租赁合同期限的规定

租赁合同期限，根据抄我国合同法的袭相关规定：
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
租赁合同订立可以采用书面形式，也可以采用口头形式，但是如果租赁期限6个月以上的，要采用书面形式，否则视为不定期租赁，双方均可以随时通知解除合同。

D. 经营租入固定资产改良支出应该怎么处理

经营租入固定资产改良支出的财务处理：
1、企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应通过“长期待摊费用”科目核算，账务处理为：
借：长期待摊费用
贷：银行存款等
2、企业发生租入固定资产改良支出，应当自支出发生月份的次月起，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销，账务处理为：
借：管理费用等

贷：长期待摊费用

《企业会计准则第4 号——固定资产》应用指南（财政部财会[2006]18 号）企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。

《企业会计准则应用指南-会计科目和主要账务处理》（财政部财会[2006]18 号），“1801 长期待摊费用”科目：
一、本科目核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，如以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。
二、本科目可按费用项目进行明细核算。
三、企业发生的长期待摊费用，借记本科目，贷记“银行存款”、“原材料”等科目。摊销长期待摊费用，借记“管理费用”、“销售费用”等科目，贷记本科目。
四、本科目期末借方余额，反映企业尚未摊销完毕的长期待摊费用。

《企业所得税法》
第十三条在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：
（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；
（二）租入固定资产的改建支出；
（三）固定资产的大修理支出；
（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。

《企业所得税法实施条例》
第六十八条企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

E. 经营租赁方式租入的固定资产改良支出,在剩余租赁期与租赁资 产尚可使用年限两者中较

经营租入的固定资产不计提折旧,但是其改良支出要资本化

F. 终止固定资产租赁，请问租赁改良未摊销的部分怎么处理

租赁是出租人在约定期间将所拥有的财产使用权转给承租人，并向其收取租金作为其使用代价的合同或协议。由于租赁具有将一项资产的所有权和使用权相分离、融物与融资为一体、租赁形式灵活多样等优点，使其成为许多国家企业取得资产使用权的重要方式。

我国按租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于出租人或承租人的程度划分为经营租赁和融资租赁。经营租赁为了满足临时需要，并没有购置目的；融资租赁是以融资为主要目的，具有明显的购置特点。
（一）经营租赁会计处理
在经营租赁情况下，由于与资产所有权有关的风险和报酬仍归出租方所有，就出租方而言，仍然保留出租资产的帐面价值，承担出租资产的折旧以及其他费用，其享有的权利为按期取得作为其他业务收入的租金收益和为承担所有权上的风险应得的报酬。
承租方对租入资产不需要作为本企业的资产计价入帐，不需要计提折旧。由于租赁合同是暂时的，一般可以由任何一方于比较短的期限内通知取消，因此，对承租人允诺的支付租金的义务，一般不需要在资产负债表上列为一项负债，而应在租赁期限内均衡地计入费用。如果该项租金于租赁月份的次月支付，在发生支付租金义务的当月，应贷记“其他应付款应付租赁费”；如果采取预付租金方式，其预付租金应在“待摊费用”科目核算；如果采取支付押金方式，则在“其他应收款存出保证金”科目核算。
（二）融资租赁会计处理
1、承租方的会计处理
承租方融资租入的资产，虽然从法律形式上未取得该项资产所有权，但根据实质重于形式的原则，应将融资租入资产作为一项资产计价入帐，将取得的融资，作为一项负债。承租方涉及的主要会计问题有：
（1）融资租赁资产、负债的入帐价值
我国税法规定，企业以融资租赁方式租入的固定资产，以租赁协议或合同确定的价款加上运输费、途中保险费、安装调试费以及投入使用并办理竣工决算前发生的利息支出和汇兑损益等后的价值作为固定资产的原价。由于融资租入固定资产而产生的负债，一般也包括这些内容。但有时，按照租赁协议，某些费用不包括在租赁费用中，如运输费、途中保险费等。在这种情况下，资产的入帐价值与负债的的入帐价值可能不一致。按照租赁会计准则<征求意见稿>的规定，以租入资产的租赁付款额加上因租入行为发生的运输费、保险费、调试安装费，以及改、扩建支出的净额作为入帐价值。这一规定具有较强的可操作性，但由于租赁付款额包含了利息费用，往往会大于租赁资产的公正价值，这违背了谨慎原则；另外，由于没考虑折现因素，这就与在确定出租人各期租赁收益时又要考虑租凭内含利率这一折现因素的处理不一致。
（2）融资租入资产的折旧及其他费用处理
<征求意见稿>规定，按租赁期和使用期孰短来确定折旧期限，承租人对于该资产修理费用和改良支出的处理与自有固定资产一致。
（3）融资费用的分摊
承租人利息支出的是折现率，<征求意见稿>没有考虑折现因素，但规定支付租赁金应从中列出财务费用部分。
（4）税收优惠
我国对融资租赁人减半征收关税和增值税。
（5）租期满后，按照租赁协议规定，可以由承租方以较低价格购买，也可以续租，也可以将其退还出租方。如以较低价格购买，在租赁开始时，其租赁费用中，应该包括这部分行使选择权而廉价购买该资产的价值；如果在租赁开始时不能确定是否会行使廉价购买权选择权的，则在租赁付款额中应包括由承租人担保的租赁资产的余值。如续租，则按租赁新的固定资产一样处理；如果退还出租方，则冲减固定资产的帐面价值。

G. 为什么租赁的不可撤销期间越短，租赁期越长

租赁期是承租人有权使用租赁资产的 不可撤销的期间，以及：如果存在续租选择权并合理确定将行使该选择权，应当包括续租选择权期间；如果存在终止租赁选择权并合理确定将不行使该选择权，应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。

在确定租赁期时，应考虑合同的 可强制执行的期间。如果承租人或出租人均有权在未经另一方许可的情况下终止租赁，且惩罚不重大，则该租赁不再可强制执行；若只有其中一方有权在未经另一方许可的情况下终止租赁，且惩罚不重大，则合同在该可终止期间仍为可强制执行的，主体应根据IFRS16.19和IFRS16.B37-B40进一步评估承租人是否合理确定将不会行使终止租赁选择权，才能确定租赁期。

在分析 惩罚是否重大时，主体应考虑 更广泛的经济因素而非仅限于合同约定的终止租赁罚金，这种经济因素可能包括放弃或拆除仍处于可使用状态的租赁物的改良。

解释委员会还认为，在确定不可拆除租赁物改良的使用寿命时，如果主体认为租赁期结束后将不再继续使用该租赁物改良，则不可拆除的租赁物改良使用期限与租赁期一致。反之，如果主体预期在合同可终止期限之后将继续使用租赁物改良，这些改良资产的存在可能表明如果主体终止租赁将面临超出不重大的惩罚，主体应考虑租赁期是否应至少等于租赁物改良的使用寿命。

运用举例

背景

一项租赁初始不可撤销的期限为2年，承租人和出租人在第2年末之前均不能取消合同。自第3年起，合同可以月为基础再延期3年，在此期间，承租人和出租人均有权在不经对方许可的情况下终止合同。假设租赁期开始日时的情形如下：

从第3年起到第5年末按月续期的租赁条件已经包含在合同中；

对出租人而言，考虑了所有经济因素，两年之后的任何时间终止租赁不会带来超出不重大的惩罚；

对承租人而言，考虑到租赁资产的特有用途、位置和对租赁物改良的重要性等经济因素，如果承租人在第3年末之前行使终止租赁权，将面临超出不重大的经济损失。此外，承租人还认为能合理确定不会在第3年末之前终止租赁。

解析

初始的2年不可撤销期限符合合同的定义。由于在第3年内终止合同将会给承租人带来超出不重大的经济损失，因此第3年包含在合同可强制执行的期限内。第3年末之后，由于无论出租人还是承租方均有权在未经对方许可的情况下终止租赁，且不会带来超出不重大的惩罚，因此第3年末以后不再有可强制执行的权利和义务。基于上述分析，确定租赁期为3年。

进一步提示

尽管该议程仅具体谈及可撤销租赁，但议程的初衷是涵盖“可撤销”和“可续租”的两类租赁合约。同理推论，在判断是否有权续租的时候，也应考虑所有相关经济因素。例如，某企业为管道填埋租用特定地下区域，租赁合约为三年期，未提及任何续租安排。然而相关管道的使用年限为20年，且管道用于政府公用事业，服务于当地居民，如果合约到期不再续租，可能对当地民生带来重大影响。在此情况下，应从更广泛的经济角度判断有关续租的权利。

租赁期与附着的租赁资产改良的使用寿命的相互印证，不应视为对相关期限的选择，即并非任意指定租赁期同使用寿命，或是反之。企业应根据《国际财务报告准则第16号——租赁》及《国际会计准则第16号——不动产、厂场和设备》，基于实际存在的各项经济因素，分别对上述期限做出判断。如存在差异，应分析差异的原因，反思在判断过程中是否有遗漏或矛盾，再进行必要的调整修正。

所以，你的问题，解答就是，租赁的不可撤销期限越短，承租人不行使终止租赁选择权的可能性就越大，因为不可撤销期限越短，获取替代资产的相关成本就相应地越高。

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