① 中外合資企業以土地使用權作價入股方式成立全資子公司都需要什麼費用
土地使用權屬於無形資產，外商投資公司的注冊資本有一定比例要求必須是現金，公司法要求至少30％的注冊資本是現金。
無形資產估值需要找估值公司來做，會產生費用。
② 房地產開發中的投資總額是否包括土地款
土地一般計算在內，因為土地成本決定了樓面地價，樓面地價加建安，加其他一堆費用形成了版總投資額，土地成本一權般差不多20%左右。但只是土地使用的租用費，國家不賣土地，只租土地。任何土地，比如房屋建造的，有效期50-70年，到期如果國家不需要使用你可以繼續續，但現在物權法出來，必須給你續，但若需要建設道路等佔用的，那麼就需要按照現銷售價格的一個倍數來賠償，這個倍數大於1。
③ 房地產開發項目投資估算中，各種費用的比例大致是多少，想土地費用、前期工程費、建安成本、公共設施費等。
下面是我之前做過的一個項目的開發成本預算，總建築面積為41895，裡面的數據可以供你參考一下；
1、 土地費用
土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000萬元
2、 前期工程費
地質勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75萬元
設計費 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
環保排污費 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
三通工程費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
散裝水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38萬元
白蟻防治費 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28萬元
商砼交易費 3元/平方米×41895平方米＝12.57萬元
施工許可證辦理費用 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
工程質量監督費 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91萬元
其他費用 5元/平方米×41895平方米＝20.95萬元
3、 建安工程費
樁基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32萬元
土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
土建及水電工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34萬元
門窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94萬元
分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63萬元
屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90萬元
住宅垂直電梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00萬元 以1梯1戶預估
發電機組 11元/平方米×41895平方米＝46.08萬元
一般消防及報警設施 13元/平方米×41895平方米＝54.46萬元
智能化及弱電系統 76元/平方米×41895平方米＝318.40萬元 以8000元/戶配置預算
4、 室內設施工程
區外市政道路建設 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
區內道路建設 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
綠化、園藝 100元/平方米×41895平方米＝418.95萬元
高低壓配電 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
泵房及自來水加壓 6元/平方米×41895平方米＝25.14萬元
供水設施 25元/平方米×41895平方米＝104.74萬元
管道煤氣 30元/平方米×41895平方米＝125.69萬元
5、 公建設施費
人防工程費 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00萬元
教育設施費 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
基礎設施配套費 40元/平方米×41895平方米＝167.58萬元
綠化易地建設費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
垃圾處理費 12元/平方米×41895平方米＝50.27萬元
6、 工程監理費
21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
7、 財務費用
房屋維修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12萬元
銀行貸款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00萬元 貸5000萬
物業啟動資金 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
8、 開發商管理費
110元/平方米×41895平方米＝460.85萬元
9、 不可預見費
165元/平方米×41895平方米＝691.27萬元
10、 銷售費用
357元/平方米×41895平方米＝1495.65萬元 包含廣告費用
合 計 25788.25萬元
④ 房地產法規定：土地轉讓時，已投資額需占總投資額的25%以上，則總投資額是指哪些費用，取得土地費用算不
總投資額包括土地購地\開發成本,房屋建造成本,管理費\相關稅費等,取得土地費用只是其中一部分.
⑤ 土地轉讓，法律規定實際投資額占計劃投資額25%以上；那麼，實際投資額包含哪些投資，配套費算不算
按總投資計劃確定的數額為基礎計算，包括為本項目而投入的前期開發費用及施工成本等。
⑥ 項目總投資是個什麼概念它包含什麼
項目總投資是指擬建項目全部建成、投入營運所需的費用總和。項目投入總資金由建設投版資、權建設期利息和鋪底流動資金三部分組成。
其具體內容包括：
1 建築工程費
2 設備及工器具購置費
3 安裝工程費
4 工程建設其他費用
5 基本預備費
6 漲價預備費
7 建設期利息
8 流動資金
生產性建設項目總投資包括建設投資(含固定資產投資、無形資產投資、遞延資產投資等)、建設期借款利息和鋪底流動資金三部分。而非生產性建設項目總投資只有固定資產投資，不包括流動資產投資。
⑦ 房地產企業的廣告費扣除有何規定
不同行業廣告費稅前列支標准不一樣， 第四十條 納稅人每一納稅年度發生的廣告費內支出不超容過銷售(營業)收入2%的,可據實扣除；超過部分可無限期向以後納稅年度結轉.糧食類白酒廣告費不得在稅前扣除.納稅人因行業特點等特殊原因確實需要提高廣告費扣除比例的,須報國家稅務總局批准.業務宣傳費：第四十二條 納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費(包括未通過媒體的廣告性支出),在不超過銷售營業收入5‰范圍內,可據實扣除.
〈國家稅務總局關於調整部分行業廣告費用所得稅前扣除標準的通知 〉 一、自2001年1月1日起，制葯、食品(包括保健品、飲料)、日化、家電、通信、軟體開發、集成電路、房地產開發、體育文化和傢具建材商城等行業的企業，每一納稅年度可在銷售(營業)收入8％的比例內據實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以後納稅年度結轉。
⑧ 土地購置費占房地產總投資多少
這個看城市吧，一般三四次線城市地價便宜占的比例比較低，但是在一二線城市土地很貴，往往佔比超過40%甚至接近50%
⑨ 急求。。《房地產項目投資與成本費用估算之開發成本的估算》的文檔。。
房地產項目投資與成本費用估算
(1)開發成本的估算
①土地使用權出讓金國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內的使用權有償出讓給土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。土地出讓金的估算一般可參照政府延期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到：也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。
②土地徵用及拆遷安置補償費A。土地徵用費。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家建設徵用農村的土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設旋維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、新菜地、魚塘開發基金、征地管理費等。國家和各省市對各項費用的標准都作出了具體的規定，因此農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關標准進行。
廣州市曾於1993年頒布了徵用農地補償標准控制額度如表2-2- 15所示。由於國家新近對《中華人民共和國土地管理法》進行了修訂，適當提高了征地補償標准，如將原規定中的土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地補徵用前三年平均產值的20倍，提高為30倍。
B。拆遷補償費。在城鎮地區，國家或地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。
因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。一般情況下應按照拆除的建築面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置兩種情形。被拆除房屋的使用人因拆遷而遷出時，做為拆遷人的開發建設單位應付給搬家費或臨時搬遷安置費。
拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需要的費用。拆遷補償的形式可分為產權調換、作價補償或產權調換與作價補償相結合的形式。產權調換的面積按照所拆房屋的建築面積結合重新安置的地點計算，作價補償的金額按照所拆除建築面積的重置價格結合成新度與市場行情計算。
③前期工程費前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及「三通一平」等土地開發工程費支出。
A。項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%。3%，水文、地質、勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標准估算，一般為設計概算的0. 5%左右。
B。「三通一平」等土地開發費用，主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標准估算。
④建安工程費建安工程費是指直接用於工程建設的總成本費用，主要包括建築工程費(結構、建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。
在可行性研究階段，建安工程費的估算，可以採用單元估演算法，單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法等，也可根據類似工程經驗估算。
A。單元估演算法單元估演算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，以每張病床的綜合投資乘以病床數估算一座醫院的總投資籌。
B。單位指標估演算法單位指標估演算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。
一般說來，土建工程、水電安裝工程及其他設備安裝工程可按建築平方米造價計算。其造價指標可參照有關近似案例獲得。
C。工程量近似匡演算法工程量近似匡演算法採用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。
D。概算指標法概算指標法採用綜合的單位建築面積和建築體積等建築工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：
工程概算價值：建築面積×概算指標需要注意的是，當擬建工程和參照工程的建設年份相隔幾年時，單方造價必須考慮時間因素的影響，利用國家或地區發布的建安工程造價指數來調整參照工程的單方造價。
E。類似工程經驗估演算法每一建設項目都有其自身個別的特點，因此難以就建安工程費用中各項目所佔的比例定出一個絕對適用的標准。但在一定日期和相對穩定的市場狀況下，運用客觀的估算方法，加上對實際個案的經驗總結，可以測算出各類有代表性物業的建安工程各項費用的大致標准。
⑤基礎設旆費基礎設施費又稱為紅線內工程費，包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用。
基礎設施費通常採用單位指標估演算法來計算。一般說來，詳細估算時，供水工程可按水增容量(噸)指標計算，供電及變配電工程可按電增容量(千伏安)指標計算，採暖工程按耗熱量(瓦特)指標計算，集中空調安裝按冷負荷員(瓦特)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產生蒸汽量指標計算，各類圍牆、管線工程按長度米指標計算，室外道路按道路面積平方米指標計算。
⑥公共配套設施費公共配套設旋費主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設旋發生的支出。
公共配套設施費的估算可參考「建安工程費」的估算方法。
表2-2 -23給出了人口規模為1～1.5萬人的居住小區公共配套設旋定額指標。
對於人口規模為1.5。3萬人的居住區，除配套居住小區的全部公共建築項目外，增設葯店、洗染店、副食品店、水果店、日雜店、儲蓄所和郵政所，共計配套項目28項，街道辦事處和公安派出所每條行政街設一處，街道辦事處規模為建築面積300。
500㎡，公安派出所規模為建築面積300㎡。
⑦開發期間稅費開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據當地有關法規標准估算。以廣州市為例，開發期間的稅費主要包括以下各項：
A。投資方向調節稅房地產開發項目固定資產投資方向調節稅的計收辦法和標準是：
商品住宅，按總投資額的5%計征；經批准允許建設的樓堂館所，按投資額的30%計征；解困房等，按總投資額的0%計征；其餘按總投資額的15%計征。
外資企業免徵固定資產投資方向調節稅。
B。配套設施建設費配套設施建設費開征的目的，在於加強城市配套建設，促進城市建設資金的良性循環。
計收辦法和標准：
小區成片開發(用地面積大於或等於2萬m2)的商品房項目按基建投資額的6%計征；零星開發(用地面積小於2萬舒)的商品房項目按基建投資額的12%計征。
各個建設項目在設計要求、建設規模、標准及樓宇的總體高度等方面的差異必然會造成基建投資額的不同。為了減少在實旌過程中出現的矛盾，有關部門經過對多種用途的建築樓宇以及低層、高層的建築工程進行的基建投資額的實際數據調查，對建築物的各工程層數制訂了繳納「配套設施建設費」的計算基數(1998年頒布，以後根據實際情況再相應作出調整)。
C。建築工程質量與安全監督費建築工程質量監督是指對建築工程的地基基礎、主體結構和總體工程質量的評定、驗收；安全監督是指建築工程旖工中有關防高空墜落、物體打擊、機具傷害、觸電以及防火、防爆等安全防範措旆的落實和對執行安全操作規程的檢查監督。
計收辦法和標准：
工程質量監督費按建安工程總造價的2.5%0徵收：安全監督費按建安總造價的1. 50-/00徵收。兩項合計為建安總造價的4%0。
D。供水管網補償費計收辦法和標准：
以新增供水容量為基數，按600元/t徵收。
新增供水容量的計算標准：
住宅按0.3t/人增容；商業按0.lt/rri2增容。
E。供電、用電負荷費(供電增容費)計收辦法和標准：
以新增供電容量為基數，住宅按480元/kVA徵收；商業按1000元/kVA徵收。
新增供電容量的計算標准：
住宅按4kVA/戶增容；商業按8kVA/lOOm2增容。
F。其他稅費其他稅費包括項目需在開發期間繳納的報建費、預算定額管理費、排水設施有償使用費、城市佔道費、開發企業資質審查費等(詳見第三節)，總共約為基建投資額的2%。
⑧不可預見費不可預見費包括備用金(不含工料價格上漲備用金)、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1-6項費用之和為基數，按3%。5%計算。
⑩ 外商投資企業土地使用費如何徵收
《中華人民共和國中外合資經營企業法》第五條規定：「中國合營者的投資可包括為合營企業經營期間提供的場地使用權，如果場地使用權未作為中國合營者投資的一部分，合營企業應向中國政府繳納使用費」。《中華人民共和國外資企業法實施細則》第四十一條規定：「外資企業除依照本章規定取得土地使用權外，還可以依照中國其他法規的規定取得土地使用權。」從上述法律、行政法規規定中可以看出，場地使用費是外資企業和中外合資企業為取得土地使用權而繳納的使用費。財政部於1997年明確場地使用費屬於國有土地有償使用收入。1990年我國開始實行土地有償使用制度後，原國家土地管理局和國務院辦公廳分別於1994年、1999年明確以出讓方式取得土地使用權的外資企業，不再繳納場地使用費。
因此，場地使用費與土地出讓金類似，是國家有償讓渡土地使用權而收取的費用，是企業在土地取得環節支付的成本。而城鎮土地使用稅是國家無償取得的稅收收入，是企業在土地保有環節支付的稅收，場地使用費與城鎮土地使用稅的性質、體現的權益、隸屬的環節均不相同。因此，徵收城鎮土地使用稅與是否繳納場地使用費沒有關系。
《關於外商投資企業場地使用費徵收有關問題的請示》
一、根據我國現行土地管理法律法規和政策，外商投資企業是否繳納場地使用費，應當區別以下情況而定：
（一）以劃撥方式取得土地使用權的，外商投資企業由於沒有支付土地出讓金，應當按規定繳納場地使用費。
（二）以出讓方式取得土地使用權的，外商投資企業由於已支付了土地出讓金，不再繳納場地使用費。
（三）以租賃方式取得土地使用權的，如租金計算時已考慮場地開發和土地使用費因素，則不需繳納場地使用費；如租金中未予考慮場地開發和土地使用費因素，則由承租人即外商投資企業繳納場地使用費。
（四）在中外合資合作經營中，外商投資企業的中方以土地使用權作價出資或提供合作條件的，應當由中方投資者區別以上情況繳納場地使用費。
二、外商投資企業繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務處理，同時應當依法繳納城鎮土地使用稅。