人民司法請求占房使用費的案例

A. 法院對合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的

最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋：

第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。

第十六條 土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。

第十七條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條 房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十九條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：
（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准；
（二）房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；
（三）擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。

第二十條 房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第二十一條 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤

第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。

第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。

第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

(1)人民司法請求占房使用費的案例擴展閱讀：

房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式，實踐中產生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。

一、聯建的定義及特徵

所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬於聯建合同。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特徵：

（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。

《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（1）有100萬元以上的注冊資本；

（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益

。根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬於聯營合同的「保底條款」，應認定為無效。

根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同。

需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，並非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。

比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這並不意味著違反了該原則。

（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和鬆散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）。

其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批准文件。

而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由於沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。

再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建築承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、房地產聯建的主要類型及其法律性質

在房地產聯合開發領域中，由於存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利於判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：

第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工後，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權。

在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。

從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合夥關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。

第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。

第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，並負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。

在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記後，才能根據合同的約定將房屋產權轉移於另一方。

而根據我國《房地產管理法》第41條「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所佔土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。

第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工後，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。

享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往採取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與「共同開發」，由於參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。

這類合同根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，屬於聯營合同的「保底條款」，本應認定為無效。但根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同再次被認定為改性合同,即融資借款合同.

總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特徵，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

B. 打官司房產糾紛問題，法院要收訴訟費多少錢

物業糾紛是物業公司與業主利益沖突造成的，業主有按時交納物業費的義務，物業公司有提供物業管理的責任。出現物業糾紛時，雙方協商解決是最快捷的處理方式，如果協商不成就可以提起訴訟，那麼起訴物業糾紛訴訟費怎麼算呢?依據《訴訟費用交納辦法》規定，案件受理費分別按照下列標准交納：(一)財產案件根據訴訟請求的金額或者價額，按照下列比例分段累計交納：1.不超過1萬元的，每件交納50元;2.超過1萬元至10萬元的部分，按照2.5%交納;3.超過10萬元至20萬元的部分，按照2%交納;4.超過20萬元至50萬元的部分，按照1.5%交納;5.超過50萬元至100萬元的部分，按照1%交納;6.超過100萬元至200萬元的部分，按照0.9%交納;7.超過200萬元至500萬元的部分，按照0.8%交納;8.超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.7%交納;9.超過1000萬元至2000萬元的部分，按照0.6%交納;10.超過2000萬元的部分，按照0.5%交納。法律依據：《訴訟費用交納辦法》第十三條案件受理費分別按照下列標准交納：(一)財產案件根據訴訟請求的金額或者價額，按照下列比例分段累計交納：1.不超過1萬元的，每件交納50元;2.超過1萬元至10萬元的部分，按照2.5%交納;3.超過10萬元至20萬元的部分，按照2%交納;4.超過20萬元至50萬元的部分，按照1.5%交納;5.超過50萬元至100萬元的部分，按照1%交納;6.超過100萬元至200萬元的部分，按照0.9%交納;7.超過200萬元至500萬元的部分，按照0.8%交納;8.超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.7%交納;9.超過1000萬元至2000萬元的部分，按照0.6%交納;10.超過2000萬元的部分，按照0.5%交納。

C. 關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的解答

最高人民法院民一庭負責人就《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問。
最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負責人近日就相關話題回答了本報記者提問。
據這位負責人介紹，在我國經濟高速發展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經營方式日益普遍，房屋租賃業迅猛發展，涌現出許多新情況、新問題，並形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由於相關法律規范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發展，最高人民法院於2006年9月著手《解釋》（徵求意見稿）的起草和調研工作。
房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質條件，經營用房是人類從事生產經營的必要生產資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩定、經濟的平穩發展息息相關。最高人民法院從「保增長、保民生、保穩定」的全局工作出發，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調研，廣泛徵求各方意見。在反復研究討論的基礎上，《解釋》經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。 問：《解釋》在合同效力的認定上，是如何體現促進房屋租賃市場發展和維護穩定的房屋租賃交易秩序這一目標的？
答：合同效力的認定對促進房屋租賃市場發展，維護房屋租賃市場交易秩序穩定意義重大。《解釋》在准確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。《解釋》僅將違法建築物租賃合同、轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建築物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，超過批准使用期限的臨時建築為違法建築。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，採取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形，就認定合同有效。《解釋》在遵循法律規定精神的基礎上，採用寬嚴適當的原則，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發展。
問：《解釋》規定合同被認定無效後，承租人要支付房屋佔有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什麼參照合同約定的租金標准確定佔有使用費？
答：這種理解是錯誤的。合同無效後，承租人支付佔有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，並不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括佔有租賃的房屋和實際佔有房屋所獲取的佔有利益。佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。
對於房屋使用費按照何種標准確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標准，與合同簽訂時的市場行情相符，易於雙方當事人認可，且標准明確，有利於人民法院判斷掌握，亦可避免採用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標准確定承租人支付使用費可能與其獲取的佔有利益不符，有失公平，本條規定「當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。」將是否支持的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標准確定佔有使用費。 問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規定的？
答：裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當得利等民法理論，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注。《解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基於不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基於不當得利對承租人予以補償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。
問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現「現值損失」和「殘值損失」兩個名詞，如何理解和區分這兩種損失。
答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標准不同，統一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大。《解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失採用了現值損失和殘值損失兩種不同的標准。現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常已經佔用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩餘「價值」，這一「價值」的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低於合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權利義務內容、行業慣例、交易習慣，規定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規定，合同履行期間已經攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年後解除，按照評估價值，裝飾裝修現值為30萬元，但按照租期內攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應當按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現值高於攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現值來確定殘值。 問：《解釋》規定承租人優先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基於何種考慮？
答：首先需要明確，《解釋》規定的是「承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效」，而不是規定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
優先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權法，並未將優先購買權規定為物權，該權利因此不具有「對世性」權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規定，就是基於該條規定與物權法規定相沖突。本《解釋》遵循法律規定精神，將承租人優先購買權定性還原為債權，規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規定並不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規定和合同法第五十二條第（二）項規定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優先購買權的保護是如何規定的？
答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的佔有，亦不享有對抵押物的處分權。優先購買權是優先購買租賃房屋的權力，並以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發生沖突。抵押權人與出租人協商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現抵押權時，屬於出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或後，均不會與抵押人實現抵押權發生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優先購買權立法目的不同，規定出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當採取同樣的規則保護承租人的優先購買權。當然，承租人主張優先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張後，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優先購買權亦應當在合理期限內主張，在出租人履行通知義務後，承租人應當在15日內明確表示是否行使優先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。
問：按照《解釋》規定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優先購買房屋？
答：這種理解是錯誤的。《解釋》第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優先購買權的。法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩定性，充分發揮物的用益價值，而承租人優先購買權主要是維護使用關系的穩定性，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。這一規定有利於促進家庭和睦和社會穩定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。（三）出租人履行告知義務後，承租人在15日內未明確表示願意購買的。本項是對合同法第二百三十條規定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。如果承租人不及時行使優先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知後15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。（四）購買房屋的第三人出於善意並已辦理登記手續的。物權法第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且佔有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據「舉重以明輕」的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，並辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。

D. 《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》全文

《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

法釋[2009]11號

（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經合法佔有租賃房屋的；

（二）已經辦理登記備案手續的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

E. 最高人民法院提出征地補償費糾紛案件的審判，應當首先解決集體經濟組織成員資格問題

集體經濟組織成員資格在司法實踐中的認定與適用

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發表日期：2007年11月7日 出處：中國農經信息網 作者：湖南莽源律師事務所 韓律師 本頁面已被訪問 608 次

目前，司法實踐中因出嫁婦女、戶口在農村的退休人員，要求所在地或原戶口所在地的集體經濟組織分配征地補償費的訴訟越來越多，而最高法院在《關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》中，對必須涉及的集體經濟組織成員資格問題，無法做出明確的司法解釋。審判工作中，因為有法官的不同理解，出現不同適用標准和裁判結果。我們認為，最高人民法院在指導司法實踐活動中「發現出嫁婦女土地承包經營權保護、農村土地徵收補償費用分配等問題，已經成為影響當前中國農村社會穩定的大問題。要解決上述問題，正確界定農村集體經濟組織成員資格是必不可少的基本前提。各相關部門要求確定農村集體經濟組織成員資格標準的呼聲非常強烈」（最高人民法院副院長黃松有）。礙於司法解釋權和立法許可權的規定， 最高人民法院已就農村集體經濟組織成員資格問題，建議全國人大常委會做出立法解釋或者相關規定。但人民法院對進入訴訟程序的征地補償費分配糾紛案件，不能等到相關立法解釋公布後，才對此類案件進行裁判。而在最高人民法院提出征地補償費糾紛案件的審判，應當首先解決集體經濟組織成員資格問題後，此類案件的審判反而因不同理解，出現適用不同標準的裁判，導致司法依據的混亂。作者認為，就目前我國法律法規的制定而言，對農村集體經濟組織成員資格的認定並不存在法律障礙；就如何解決農村集體經濟組織征地補償費分配糾紛的法律法規規定雖不是特別明確具體的，但法律規定的精神是清楚明白的，關鍵在法官如何認識和把握。作者現就自己在審判實踐中，如何判定農村集體經濟組織成員資格的具體認識和作法，提供司法同仁以參考、批評指正。
一、 農村集體經濟組織成員資格應當以戶口所在地認定
農村集體經濟組織成員資格是最高人民法院在《關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》中出現的新名詞。成員資格，從法理學的角度認識，本質為權利，是自然人或法人去行動的資格、佔有的資格或享受的資格。「一個人只有被賦予某種資格，具有權利主體的身份，才能夠向別人提出作為與不作為的主張，也才有法律能力或權力不受他人干預地從事某種活動」（張文顯主編，法理學P85）。《中華人民共和國憲法》第三十三條規定， 凡具有中華人民共和國國籍的人都是中華人民共和國公民。這是關於中國公民法律資格的規定。中國的歷史習慣把戶口所在地當成公民資格認定的依據。一般人講，我是某村人，指的是自己的戶口在該村，即便戶口不在該村，也是原來戶口在該村，現在已從該村走出來。審判實踐中，許多法官也以此類推，凡戶籍在農村中的人，就是該村村民或居民組居民，理由是，1958年1月《中華人民共和國戶口管理條例》正式實施以後，凡是具有城鎮戶口的人就是城市居民；具有農村戶口的人就是農村村民或居民組居民。這是我國目前法律上確認農村人口的唯一標准。村民比農民的稱呼更接近成員資格，村民是戶口在該村的居住民；農民是從事農業生產的人，是職業稱呼。居民不過是村內集體經濟組織中原生產小隊改為居民組後的變稱。居民一是指戶口在該村，或戶口雖然不在該村，但現在居住在該村，或原來是該村人，因退休等其他原因又回到該村居住的人。《村民委員會組織法》第十二條規定：年滿十八周歲的村民，不分民族、種族、性別、職業、家庭出身、宗教信仰、教育程度、財產狀況、居住期限，都有選舉權和被選舉權。該法沒有明確提及「集體經濟組織成員資格或選民資格」認定問題，但該法第十四條規定：「具體選舉辦法由省、自治區、直轄市的人民代表大會常務委員會規定。」根據這一授權，各省制定了地方性法規。《山西省村民委員會選舉辦法》第十四條規定：「選民一般在戶籍所在的村進行登記。」《福建省村民委員會選舉辦法》第十一條規定：「凡具有選民資格的村民可以在戶籍所在地的村民選舉委員會進行選民登記。」《北京市村民委員會選舉辦法》第十一條規定：「 具有選民資格的村民一般在戶口所在地的村進行選民登記。現居住地與戶口所在地不一致，要求在居住地參加選舉的，經居住地所在村的村民選舉委員會確認，可以進行選民登記，但不得在戶口所在地重復登記。」《河南省村民委員會選舉辦法》第九條規定：「 村民選舉委員會負責審查選民資格，對有選舉權和被選舉權、戶籍在本村的村民應當在選舉日前進行選民登記。」以上規定證明，以戶口所在村來認定農村居民成員資格是有法律法規依據的。就涉及土地補償費的分配糾紛而言，居民組成員資格認定是前提條件，而戶口所在地又是能夠說明該居民是應當分得土地補償費的合法的主體。《農村土地承包法》第五條「 農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地」。《婦女兒童權益保障法》 第三十條 「農村劃分責任田、口糧田等，以及批准宅基地，婦女與男子享有平等權利，不得侵害婦女的合法權益」的規定也是證明。否則，不以戶口所在村確認農村居民資格，所有集體經濟組織通過村民會議或居民組會議形式出讓被國家徵用的土地，並獲得土地補償費和該村（組）居民分配土地補償費的決定均無法律根據。
二、具有農村集體經濟組織成員資格，是參加該農村集體經濟組織政治活動的前提條件。
根據相關法律法規規定，戶口在農村的居民均有權在所居住的本村參加一切政治活動。全國各省《村民委員會選舉辦法》都規定，選民資格以一般戶口所在地進行認定和登記，這是集體經濟組織是成員權中最重要的權力。《村民委員會組織法》第十九條規定 「涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理：（一）鄉統籌的收繳方法，村提留的收繳及使用；（二）本村享受誤工補貼的人數及補貼標准；（三）從村集體經濟所得收益的使用；（四）村辦學校、村建道路等村公益事業的經費籌集方案；（五）村集體經濟項目的立項、承包方案及村公益事業的建設承包方案；（六）村民的承包經營方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。」目前，我國農村中已經有不少原戶籍在本村，但已經在外地落戶的從商成功人員，被原籍請回，或從國營企業、事業單位退休回原籍居住的，被農民認為是「能人」的人，被推選為村長或支部書記，他們正帶領著廣大農民奔向小康，也有不少參加工作時間長的老工人按照國家政策與子女辦理了頂替手續，享受著退休金和醫療保險待遇，戶口落在原籍，繼續承包其子女原耕種的土地。他們都全部參加了所在農村的各項建設事業，為農村的發展做出了一定的貢獻。
但是，現實生活中也有戶口不在所居住的農村，也同樣以相關法規規定，在生活居住地以與當地村民一樣的身份，參與村事務管理、選舉等政治活動的實例。《山西省村民委員會選舉辦法》第十五條規定：「結婚後在配偶戶籍所在的村居住但戶口未遷入，本人要求在居住的村參加選舉的，經戶籍所在的村出具選民資格證明和未在所在村進行選民登記的證明，並經配偶戶籍所在村的村民選舉委員會確認，應當予以登記。」可見，以非戶口所在村的村民資格領取選民證，參與民主選舉，也是符合規定的，也就是說，農村居民的政治權利可以根據當事人的實際居住情況而定。《山西省村民委員會選舉辦法》第十四條規定，任何村民不得在2個或2個以上的村重復登記。說明一個人不得同時享有兩個或兩個以上選舉權或被選舉權。雖然在現實生活中，以戶口所在地參加選舉與被選舉的是普遍現象，以非戶口所在地參加選舉與選舉的是少數並不多見，但法規的規定，至少說明農村居民可以選擇自己參與政治活動的區域。
三、 具有農村集體經濟組織成員資格，不是參與土地徵用費補償分配權的唯一標准
以戶口所在村或長時間居住在農村的居民，都可以本村村民資格參與所在村的相關村務管理活動，甚至可以當選為所居住村的村幹部，但是，這並不意味著該村民一定享有本村村民享有的一切經濟權利，如征地補償費的分配權。正確理解和把握這一點，對於從事司法審判的法官具有非常重要的意義。
為充分說明居民戶口所在村或不在所在村，該居民不一定享有徵地補償費分配權，作者就司法實踐的實例進行合法性證明。
案例一：原告張某訴稱，本人原在娘家居住。1996年結婚後，於2003年將戶口遷入現住村第四居民組。被告第四組近兩年部分土地被徵用，該組居民全額分得土地補償款21000元，該組居民會議討論因原告在本組沒有承包地，只決定分給原告一半征地款，違反法律規定，侵害了原告合法權利，請求判令被告如訴。一審認為，原告在其娘家的承包地仍由其耕種。婚後雖將其戶口遷入被告處，但其土地不在被告處，該不具有被告處居民組成員資格，居民組已分給原告土地補償款的一半，現原告以戶口在被告處為由，請求分得另一半土地補償款，理據不足，判決駁回原告訴訟請求。張某不服提起上訴。二審認為，土地徵用補償款是按照村民戶口所在地來確定，還是按照土地使用權所在地來確定，目前尚無明確的法律規定。綜合本案實際情況，本著「依事實為根據，依法律為准繩」、「公平」的司法原則和裁判適用法律問題的基本要求，應當從以下三方面來分析認識本案爭執焦點：一、村民資格是村民享受和行使政治權利的前提。如本案中上訴人提供的其參與戶口所在地選舉事項的選民證，足以證明上訴人以村民資格，在被上訴人第四居民組參與社會政治活動，行使政治權利。這是基於《村民委員會選舉法》產生的法定權利，人民法院應當予以認可。二、村民依法取得參與所在居民組的政治社會生活權利，是否同時必然取得相應的經濟權利，是本案涉及的主要焦點。就本案而言，上訴人作為原住所地的村民，在其娘家分有土地。而且，根據中央「三十年不變」的規定，於出嫁後，仍然保留了對原住地土地的使用、經營和收益權。三、從以上兩個事實得出的結論：是上訴人在原住所地和出嫁後新遷入的戶籍地，享有繼續經營原住所地土地和參與戶口新遷入地政治生活兩個合法權利。人民法院對此應當認定，並依法提供司法保障。村民政治權利與經濟權利的可分離性，與保障村民特別是出嫁女合法的經濟權利，是此類民事糾紛案件的基本特徵，也是使裁判公正合法的一項原則。本院同時認為，土地徵用款的分配權，是指被徵用土地的所有人或使用人依法取得的特定權利。上訴人雖經第四居民組討論決定，分得了部分土地款，是居民組集體對其財產權利的處分，他人無權干涉。上訴人的土地仍然在其原住所地，未被徵用，不能在現在的戶口所在地取得土地徵用款的分配權。如若支持上訴人的訴訟請求，則使得上訴人在其原住所地和戶口遷入地兩處取得土地使用權和收益權，違反了集體經濟組織成員不論男女老幼政治經濟權利一律平等享有的原則。原審法院判決駁回原告張衛萍的訴訟請求是正確的，但論理講法不足，二審駁回上訴，維持原判。
案例二：原告衛某訴稱，原告家庭於1994年承包了被告第二居民組的土地8.7畝，原告於2000年出嫁，但承包地未變，也按規定承擔農業稅費。2004年4月，被告租用了原告家部分土地1.6畝。6月18日，該地隨本組其他部分土地被國家徵用，每個居民組成員分配土地補償款6600元，沒有給原告分配，請求判如所訴。一審法院認為，土地補償費是為了彌補被征地的集體經濟組織的損失，應當屬於土地所有人所有。被告作為土地所有權人，有權通過民主議定程序決定在本集體經濟組織內部分配已收到的土地補償款。原告雖未遷出其在被告居民組的農業戶口，但已在2000年出嫁，其上交的各種稅費，是其享有土地承包經營權應承擔的義務，並不能說明其具有被告居民組的成員資格。關於包括出嫁女是否享有農村集體經濟組織成員資格問題，在目前法律法規無明確規定的情況下，應尊重農村集體經濟組織通過民主議定程序作出的分配方案，判決駁回原告訴訟請求。衛某上訴後，二審經審理認為，上訴人是否享有徵地補償費分配權，是本案爭執的一個焦點。依法維護雙方當事人的合法權利，體現司法公正、公平、合理，是司法為民的基本要求。根據《農村土地承包法》第三十條「 承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得包地的，發包方不得收回其原承包地。」上訴人的居民組成員資格是其取得征地補償費的前提條件，對此，《農村土地承包法》規定「承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回其原承包地」，就是保障結婚婦女原有土地份額不變，在其土地被徵用後，取得土地補償費的法律依據。上訴人未嫁時，就是居民組成員，是家庭承包人之一，經營土地是其重要生活來源。現雖然出嫁外村，但其戶口未遷，其原有的居民組成員資格未變，原有的承包土地仍由其耕種，同時，又未在新嫁入地取得承包地，原有承包地仍是其主要生活來源。被上訴人以居民組民主議定程序做出「已出嫁女、已故人員不參加此次分錢」的決定是錯誤的，剝奪了上訴人賴以生存的基本條件。出嫁女婚姻關系的建立，並不產生失去居民組成員資格的法律後果，正如涉外婚姻並不產生當事人失去中國公民資格一樣。《最高人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條「農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規定的民主議定程序，決定在本集體經濟組織內部分配已經收到的土地補償費。」《村民委員會組織法》 第二十條規定， 村民自治章程、村規民約以及村民會議或者村民代表討論決定的事項不得與憲法、法律、法規和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權利、民主權利和合法財產權利的內容。 被上訴人居民組集體決定分配土地補償費的行為，侵害了上訴人的合法權利，與法相悖。人民法院在審判活動中，不僅要對居民組「決定」的形式進行程序合法性審查，更要對其「決定」的內容進行實體合法性審查，被上訴人所做的「決定」，是「以多數人通過的合法形式」，剝奪了上訴人的合法權利，違反了國家法律，是對國家特別保護的婦女的相關權利的侵害，不應當支持，應予撤銷。又，本案涉及到的居民組成員資格認定問題，是一個比較復雜的法律問題。僅以戶口的遷入或遷出認定，與《農村土地承包法》的相關規定沖突。居民組成員資格或成員權利的政治權利與經濟權利可以分離，分別兩地行使是解決目前司法實踐困擾的最佳選擇，它符合司法公正、公平、合理的基本原則。二審判決：被上訴人給付上訴人土地補償款6600元。
四、農村集體經濟組織成員的政治權利與經濟權利可以在不同集體經濟組織內分別行使，是解決目前司法實踐困擾的唯一途徑
綜上所述，農村集體經濟組織成員的資格，應當以其戶籍所在地來確認，這樣有助於行政管理和相對穩定農村人口，促進社會主義新農村文明建設。但法律同時有規定，農村集體組織成員的政治權利可以選擇其戶口所在地行使，也可以有條件地選擇由居住時間較長的非戶口所在地行使。成員的經濟權利，一般意義上講，主要是農村集體經濟組織成員對土地的承包權，應當嚴格按照法律規定來進行保護。這種經濟性的權利不是以「人的流動」為前提，恰是以「權利依附於不動產的土地」而有條件的變動。這是集體經濟組織成員生存條件的基本保障，尤其對出嫁婦女、入贅男子在新居住地沒有取得土地，而原籍原承包土地沒有收回時，任何組織都不得以「民主議定程序」來剝奪該居民應當享有的土地徵用補償費分配權。在我國現實中，土地是農村居民賴以為生的主要經濟來源，改革開放以來，特別是國家實行農村以家庭聯產承包責任制為主要經營方式制度後，農村土地被大量徵用，廣大農村居民不得不面對失去耕種土地的危險，他們為此而憂心忡忡。征地補償費的分配直接決定了居民生活質量和今後生存狀況，所以，農村土地徵用補償費的糾紛也隨之不斷發生，當事人希望通過司法審判來保護其合法權益的呼聲越來越高。作者認為，最高人民法院在《關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條中關於「征地補償安置方案確定時已經具有本集體經濟組織成員資格的人，請求支付相應份額的，應予支持」解釋部分，至少是敘述不完整，或邏輯不周密，極易產生不同理解，之一：決定分配方案時，當事人的戶口遷入本集體經濟組織，具備成員資格；之二：決定分配方案時，當事人戶口雖不在該村，但已經在村集體經濟組織內生活了一定時間，甚至還參與了選舉這樣的重大政治活動，具備成員資格；之三：決定分配方案時，當事人戶口遷入本集體經濟組織內，還承包了土地，具備成員資格；之四：決定分配方案時，當事人戶口未遷入本村，但已經成為本集體經濟組織內某個家庭土地聯產承包責任制的成員，具備成員資格。甚至還有以出嫁女雖不遷出戶口，但已經在其夫所在村居住多年，也享受選民權利，所以，失去成員資格的認定，或以此規定不清，不支持出嫁女訴訟請求的判決。對此，如果從整個國家相關法律法規規定進行認真分析研究，不難找到合理解決問題的答案。這就是：對起訴到人民法院的有關征地補償費分配引起的糾紛，對當事人集體經濟組織成員資格，一般應當以其戶口所在地的集體經濟組織成員認定，然後按照《農村土地承包法》、最高人民法院《關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》、《婦女兒童權益保障法》等，相關法律法規中關於維護婦女土地權利的規定，進行公平、公正、合理處理，不管當事人「流動」到何處，人民法院都要保證其承包土地的「不動產物權」不受到侵害。起訴時主張權利的依據不一定完全是戶口登記，更要有土地承包合同來證明其是合法的權利主張人。這也是集體經濟組織成員資格認定的證據。集體經濟組織成員因國家實行農村承包土地「三十年不變」的政策而使得該成員政治權利與經濟權利、戶口與實際居住地暫時分離。當然，不能以戶口作為認定成員資格的唯一標准，使婦女從「流動」中獲取「兩份」經濟權益，這也不是體現對婦女權利的特別保護。
人民法院通過司法審判，實現農村社會普遍正義，保護農村成員權益，彰顯法律功能。人民法官作為司法活動的直接參與實踐者，正確理解立法精神和司法審判目的，對於正確行使審判權，平衡各方利益，化解矛盾具有重要指導意義。制定法律，由於缺乏具體的對象，無論如何精細，始終是一種有缺陷的政治活動；司法則是一項彌補法律缺陷的綜合性藝術。法官是將個別化的生動的案件事實與普遍化的呆板的法律結合，賦予了法律以生命，彰顯其人性化活力的藝術家。在此，作者衷心希望廣大法官能夠盡其所能，適當發揮其主觀能動性，通過自己的司法活動，體現司法為民的崇高目標。

F. 最高院關於租賃合同糾紛的司法解釋規定了什麼

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

G. 租賃合同無效的法律效果

(一)租賃合同無效的情形
、租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
2、出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
3、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持;當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定;但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
4、出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
(二)租賃合同無效的法律後果
1、房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和相關司法解釋的規定處理。
2、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
3、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效;但出租人與承租人另有約定的除外。
4、承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
5、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
6、出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

H. 有獨立請求權第三人沒有提出參加訴訟請求的 法院有沒有告知的義務 能不能給出案例 謝謝了 急等

有獨立請求權的第三人應當參加訴訟，法院可以通知，但不是義務，如果該第三人沒有參加，可以以程序違法為由，要求撤銷原來的判決，對案件進行重新審判呀。

I. 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的介紹

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》是由最高人民法院民事審判第一庭編寫的，由人民法院出版社於2009年09月出版的圖書。

J. 被告在房屋租賃期內，拖欠租金，到合約到期後，仍然佔用房屋。在法庭審理上，被告承認拖欠租金，但因原告

被告主張原告曾口頭承諾租期是五年，被告是否有證據證明這一事實，否則被告不願搬離的要求不能得到支持。
關於設備折舊的問題，看你們之前的合同中對這方面是否有約定。

附：
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。