房地產開發企業的成本攤銷

⑴ 土地使用權如何攤銷

土地使用權根據同途不同，計入的科目也不同：
1.如果是房地產開發企業，用於建造商品房，因為商品房屬於存貨，所以土地使用權也計入存貨，因為將來賣房的時候，肯定是地隨房走，沒聽說誰買房子，土地使用權沒得到的。
2.如果是一般的企業，土地使用權，要看初始取得時的用途，如果是為了建廠房、辦公樓，就要計入無形資產，同時在固定資產建造期間（在建工程）無形資產的攤銷計入在建工程（即資本化），最後結轉為固定資產；結轉後，無形資產的攤銷還是分用途，比如用於車間還是用於管理用，分別計入製造費用（或生產成本）、管理費用等。
3.如果廠房使用一段時間轉為投資性房地產，根據地隨房走的原則，你把房租給別人，不可能不讓人家使用土地；這個時候，要看投資性記地產後續計量的方法，如果是成本模式，原來的固定資產和累計折舊與投資性房地產和投資性房地產累計折舊等額結轉；原來的無形資產和累計攤銷與投資性房地產和投資性房地產累計攤銷等額結轉。如果是公允模式，原來非投資性房地產科目與投資性房地產科目之間的差額，又分為借方和貸方差異，如果在貸方計入：其他綜合收益，借方計入：公允價值變動損益。
同時，土地使用權轉為投資性房地產後，其攤銷計入的科目為：其他業務成本，是為了與租金的收入配比。

⑵ 土地使用權的攤銷 計入什麼科目

具體要看情況而定：
如果企業購買土地使用權是為了出租賺錢租金的，應計入內投資性房地產，成本計量容模式下，攤銷計入其他業務成本。
如果非房地產企業購買的土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建造物的等其他相關用處的，土地使用權作為無形資產核算，然後每月攤銷計入成本費用中去。
如果是房地產企業購買的土地使用權用於開發商品房等的，應做為存貨，計入開發房屋的成本里去。
如果是房地產企業購買的土地使用權是為自己建造辦公樓等的，應計入無形資產。

⑶ 房地產開發企業開辦費

可以進記賬，可以註明，再由股東們在上面簽字，按手印。

因為在公司未注冊工商局登記之前，只是一個臨時名字，這期間，你不知道是否與別人有無重復名稱，要等工商局批准後才能使用。

⑷ 投資性房地產採用成本模式時候，計提的折舊或攤銷為什麼計入其他業務收入

是因為會計准則中將投資性房地產作為企業的一項日常活動，需要通過主營業務收入或者其他業務收入核算。
現行的准則中對於收入和利得分別是這樣規定的：
收入：是指企業在日常經營活動中形成的，與所有者投入資本無關，會導致所有者權益增加的經濟利益總流入。
利得：是指企業在非日常活動中形成的，與所有者投入資本無關的，會導致所有者權益增加的經濟利益凈流入。
他們的相同點：都強調與所有者投入無關，這里就將權益性交易與經營活動區分開了。你想一下所有者投入資本我們是不是不走利潤表？因為他不滿足收入的定義。
他們的不同點（重要）
1）收入強調的是日常活動，利得強調的是非日常活動，處置無形資產，固定資產，股權投資等顯然不是企業的日常活動，所以我們通過營業外收入，投資收益核算。
2）收入強調的是經濟利益的總流入，利得強調的是經濟利益的凈流入，所以會計處理上對比一下企業銷售商品與處置固定資產分錄的區別
銷售商品時：
確認收入
借：應收帳款
貸：主營業務收入
結轉成本
借：主營業務成本
貸：庫存商品

處置固定資產
借：固定資產清理
累計折舊
貸：固定資產

借：銀行存款
貸：固定資產清理
營業外收入

從上面的兩個分錄可以看出，作為企業的日常活動產生的與所有者投入無關的經濟利益的流入，現行准則採用的確認「總流入」的方法，然後再用收入-費用確認損益。形成一個成本與收益配比的關系。
而對於利得，現行准則採用的是確認「凈流入」的方法，在上面的出資固定資產分錄中你沒有發現先確認收入，再結轉成本的情況吧？而是直接將取得的收入與付出的成本的差額單獨體現為一項利得（營業外收入）或者一項損失（營業外支出）來處理。

還需要注意的是，現行的利潤表已經將主營業務收入與其他業務收入合並在一起列報為營業收入。

⑸ 房開的開發間接費用如何攤銷到開發成本 （詳細解答）

國稅發[2009]31號文對於共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，規定了四種分配方法，專具體包括：佔地面積法屬、建築面積法、直接成本法、預算造價法。此外，國稅發[2009]31號文還明確規定：土地成本，一般按佔地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建築面積法進行分配；借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業自行確定。熟悉成本核算的同仁多數知道，不同的成本分配方法計算出來的成本計算對象的成本可能會相差懸殊，如何選擇科學、合理、有效的成本分配方法，是業內人士值得深思的一個問題。

1、土地登記證費、復印圖紙費等，可以直接計入「開發成本--前期工程費」科目。

2、你使用了「開發間接費」科目，月末，可以分配結轉到「開發成本--開發間接費」科目。

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不懼惡意採納刷分
堅持追求真理真知

⑹ 某房地產開發企業本月現場管理部門發生各項費用60000元,同轉房攤銷30000元,該

某房地產開發企業，本月現場管理部發生各項費用6萬統防，交通3萬，根據這些不同的數據表明，這個房地產的經銷量很好。

⑺ 房地產開發公司開發間接費用都包括哪些

房地產開發公司開發間接費用一般有以下幾種。

（一）行政管理費

該項費用是直接從事項目開發管理的人員與部門產生的工資薪金、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、招待費、通訊費、差旅費、保安服務費、職工教育經費等費用。

（二）工程管理費

該項費用是所開發項目直接發生的工程監理費、預結算編制審核費、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費、合同外獎勵等間接費用。

（三）周轉房攤銷

周轉房攤銷是指將開發商品或自有房屋用於安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出並由開發企承擔部分也應計入本科目。

（四）項目營銷設施建造費

該項費用是所開發項目直接發生的廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修裝飾費、樣板間費用等間接費用。

（五）資本化借款費用

資本化借款費用包括：直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。其中，因借款而發生的輔助費用還包括手續費等。

（六）物業管理完善費

未出售的房子產權歸開發商所有，物業公司進駐後，需要產權人繳納物業管理費，開發商作為未售房屋的產權人，就該部分承擔的物業管理費，以及針對配套設施不完善，需要給物業公司支付的一部分補貼費用。

(7)房地產開發企業的成本攤銷擴展閱讀:

開發間接費是指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。（國稅發[2009]31號）

⑻ .企業對按成本模式進行後續計量的投資性房地產進行計提折舊或攤銷核算時，應使用的會計科目

在成本模式下，企業應當按照《企業會計准則第4號——固定資產》和《企業會計版准則第6號——無形權資產》的規定，對投資性房地產進行計量、計提折舊或攤銷；如果存在減值跡象的應當按照《企業會計准則第8號——資產減值》的規定進行減值測試，計提相應的減值准備。取得投資性房地產時，借記「投資性房地產」，貸記「銀行存款」等科目；計提折舊或攤銷時，借記「其他業務成本」，貸記「投資性房地產累計折舊（攤銷）」；取得租金收入時，借記「銀行存款」，貸記「其他業務收入」。

⑼ 房地產開發企業將自己開發的商業用房裝修後用於租賃,裝修費用在稅務上怎麼認定能否攤銷

裝修費用可以攤銷的，一般在兩次裝修期間進行攤銷的。不能計入房產原值資本化的。

⑽ 房地產公司開辦費什麼時候開始攤銷按3年攤銷有沒有違背會計制度

違背了
2011-01-07 22:28
在我國關於開辦費的會計與稅務處理，一直不很規范、也不完善。開辦費的定義至今沒有權威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。
在我國關於開辦費的會計與稅務處理，一直不很規范、也不完善。開辦費的定義至今沒有權威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。會計制度、會計准則對開辦費的會計處理也僅僅停留在帳務處理層面；關於涉及開辦費的籌建期間，國家稅務總局也曾多次發文明確，但也是前後矛盾，讓人無所適從。本文擬根據新會計准則體系、新所得稅法及實施條例，結合房地產開發企業的實際情況，對開辦費的會計核算與稅務處理進行如下探討。
一、開辦費的定義與開支范圍
（一）開辦費的定義
開辦費是指企業在籌建期間實際發生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等。
至於什麼是籌建期間，有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。
其一，籌建期間是指從企業被批准籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業之日）的期間。依據是：《外商投資企業外國企業所得稅法實施細則》第四十九條。
其二，籌建期間是指從企業被批准籌建之日起至開業之日，即企業取得營業執照上標明的設立日期。依據是：2003年11月18日國家稅務總局《關於新辦企業所得稅優惠執行口徑的批復》（「國稅函［2003］1239號」）的相關規定。
筆者更加贊同關於「籌建期間」的第二種觀點。這是由於：
（1）第一種觀點，對於不同的行業、不同的企業均有不同的解釋，很難有一個統一的標准，無法准確界定籌建期間，為正確進行財稅處理設置了障礙。
（2）第二種觀點，很清晰地界定了籌建期間，即從企業被批准籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止。適用於各類企業，同時也沒有任何歧義。
（二）開辦費的開支范圍
根據相關規定，筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納，一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。
一）允許計入開辦費的支出
1、籌建人員開支的費用
（1）籌建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險、住房公積金等。
（2）差旅費：包括市內交通費和外埠差旅費。
（3）董事會費和聯合委員會費。
2、企業登記、公證的費用：主要包括企業的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記費、公證費等。
3、籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續費以及不計入固定資產和無形資產的匯兌損益和利息等。
4、人員培訓費：主要有以下二種情況
（1）引進設備和技術需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。
（2）聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用。
5、企業資產的攤銷、報廢和毀損。
6、其他費用
（1）籌建期間發生的辦公費、廣告費、業務招待費等。
（2）印花稅、車船稅等。
（3）經投資人確認由企業負擔的進行可行性研究所發生的費用。
（4）其他與籌建有關的費用，例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。
二）不能計入開辦費的支出
1、取得各項資產所發生的費用。包括購建固定資產和無形資產所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發生的職工薪酬。
2、規定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業進行了調查、洽談發生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。
3、為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出。
4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應由出資方自行負擔。
5、以外幣現金存入銀行而支付的手續費，該費用應由投資者負擔。
二、房地產開發企業開辦費的財稅處理現狀
籌建房地產開發企業期間所發生的各項費用應該是開辦費。如何界定房地產企業的籌建期間，正確核算其開辦費，對於房地產開發企業開辦費的稅務處理顯得至關重要。
在實際工作中，對新設立房地產開發企業開辦費的會計與稅務處理的目前存在兩種不同的處理方式：
1、將房地產開發企業在籌建過程中（籌建期間指批准籌建之日起至企業取得營業執照上標明的設立日期為止）所發生的費用，一方面按照《企業會計制度》規定計入「長期待攤費用――開辦費」核算，並在公司籌建期結束後將籌建期間的開辦費全額直接轉入當前損益。另一方面根據《企業所得稅暫行條例實施細則》規定，開辦費不得直接在稅前扣除，而是在不少於5年的期限內攤銷。
2、將房地產開發企業從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關費用（含管理費用、財務費用、銷售費用），在會計核算上全部計入「長期待攤費用――開辦費」科目核算，而稅務處理則是從取得商品房銷售收入後在不少於5年的期限內攤銷其開辦費。
筆者認為，第一種處理方式不僅符合《企業會計制度》規定，而且與當時稅收規定（《企業所得稅暫行條例實施細則》）一致。而第二種處理方式則存在以下弊端：
（1）對開辦費的會計處理既不符合行業會計制度的規定，也與《企業會計制度》相悖。把開辦費與期間費用的會計處理混為一談，影響了會計信息披露的准確性。
（2）對開辦費的稅務處理與《企業所得稅暫行條例實施細則》的規定並不一致，擴大了開辦費的攤銷額。
（3）影響了房地產開發企業的稅收利益。在開發過程中未取得商品房銷售收入以前，把本應該計入當期損益的期間費用計入了「長期待攤費用」，減少了企業的虧損金額，進而形成房地產企業預先多交了部分企業所得稅，加劇了房地產企業的資金緊張，增加了利息負擔，嚴重影響了房地產開發企業的稅收利益。
三、新准則下開辦費的會計處理
從2007年1月1日開始，新會計准則體系（以下簡稱新准則）在我國的上市公司執行，許多企業（證券公司、保險公司、中央國營企業、深圳市的企業等）也執行了新准則。新准則對開辦費的會計處理相對於行業會計制度、企業會計制度而言，發生了一定的變化。
從《企業會計准則――應用指南》附錄――「會計科目與主要帳務處理」（「財會［2006］18號」）中關於「管理費用」會計科目的核算內容與主要帳務處理可以看出，開辦費的會計處理有以下特點：
1、改變了過去將開辦費作為資產處理的作法。開辦費不再是「長期待攤費用」或「遞延資產」，而是直接將費用化。
2、新的資產負債表沒有反映「開辦費」的項目，也就是說不再披露開辦費信息。
3、明確規定，開辦費在「管理費用」會計科目核算。
4、統一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。
5、規范了開辦費的帳務處理程序，即開辦費首先在「管理費用」科目核算，然後計入當期損益，不再按照攤銷處理。
實施新准則後，新設立的房地產開發企業應該嚴格按照新准則的規定進行開辦費的帳務處理。這樣不僅簡化了會計核算，更准確反映了會計信息。對籌建期間的界定，房地產企業應該以從被批准籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止較為妥當。
四、新稅法下開辦費的稅務處理
《中華人民共和國企業所得稅法》及其《實施條例》（以下簡稱新稅法）從2008年1月1日開始在我國實施。新稅法不僅統一了內外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率，而且在資產處理、稅前扣除等與會計核算密切相關的諸多方面有了重大變化與突破。
原《企業所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規定，企業在籌建期發生的開辦費，應當從開始生產、經營月份的次月起，在不短於5年的期限內分期扣除。
而新稅法完全沒有關於開辦費稅前扣除的表述，是否表明對開辦費沒有稅前扣除限制？
《企業所得稅法》第十三條規定：在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的（《企業所得稅法實施條例》第七十條明確規定，攤銷期限不少於三年），准予扣除：
（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；
（二）租入固定資產的改建支出；
（三）固定資產的大修理支出；
（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。
從上述可以看出，在「長期待攤費用」中並沒有包括開辦費。
而《企業所得稅法實施條例》第六十八條是對《企業所得稅法》第十三條的解釋與說明的，從中也沒有看出關於開辦費稅前扣除的任何錶述。由此可見，新稅法對開辦費的稅前扣除沒有限制了。
2008年4月25日國家稅務總局在其網站上，權威解答了網友提出的新所得稅法實施過程中的相關問題。所得稅司副司長繆慧頻在回答網友關於「開辦費稅前扣除」問題時，這樣答復：「新稅法不再將開辦費列舉為長期攤費用，與會計准則及會計制度的處理一致，即企業可以從生產經營當期一次性扣除。」
新設立的房地產開發企業，對於開辦費的稅務處理應該按照新稅法精神，即計入當期損益，並不再作納稅調整。至於將未取得商品房銷售收入以前發生的費用（管理費用、銷售費用、財務費用），計入「長期待攤費用」分五年稅前扣除的作法，從2008年1月1日開始必須摒棄，以保障房地產企業的正當權益。
綜上所述，新准則下開辦費是在「管理費用」科目核算，且直接計入當期損益的；而新稅法下對於開辦費的稅務處理與新會計准則一致，即企業當期一次性稅前扣除開辦費。因此，在「開辦費」的會計處理與稅務處理不再分離，二者協調一致了。以後在開辦費方面不存在會計與稅務的差異，當然更不存在納稅調整了。