物權法國有土地使用費權

㈠ 物權法與國土資源管理之三：規范土地登記 嚴格產權管理

土地登記制度是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》確立的一項重要法律制度，是不動產登記制度的核心和重要組成部分。2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議審議通過的《物權法》，確定了包括土地登記在內的不動產登記的基本制度。為貫徹落實《物權法》關於不動產登記的有關規定，國土資源部對《土地登記規則》進行了修改，出台了《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），並於2008年2月1日起正式實施。

一、《土地登記辦法》出台的背景

（一）土地登記制度的歷史沿革

我國的土地登記有著悠久的歷史，它是歷代土地管理的基礎。據史料記載，早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時已有「平水土、劃九州、辨土質、定田等、制賦則」的記載，開創了清理地籍訂定賦則之先河。秦朝時期改革家商鞅在秦國推行了包括土地制度在內的改革，提出了「算地」和「定分」的主張。「算地」是對土地進行全面的調查核算，「定分」是用法律形式確認土地所有權，這些實際上都是土地登記的內容。北宋的王安石在變法中規定：①以東西南北各千步為一方，相當41頃66畝160步，四周立標確界；②每年9月，由縣令、縣佐分地計量，根據土質劃為五等，半年後製成土地憑證；③以後各家分產、買賣等，均以所方之田為證。這種做法與現今的調查、確權、登記、發證十分相似。明代時國家已建立了較為完整的地籍圖冊——魚鱗圖冊。

辛亥革命完成後，孫中山先生提出「平均地權」的主張。1914年民國北洋政府成立了「經界局」，1922年頒布「不動產登記條例」，1927年開始開展土地測量和登記，1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專門規定土地登記內容，如明確要對土地及其定著物的權利進行登記和變更登記，登記的土地權利包括土地所有權、地上權、永佃權、地役權、典權和抵押權；土地權利在登記程序進行中發生爭議由土地裁判所裁判等。

中國共產黨成立後，一直把土地登記工作放在重要位置。1931年，中央人民委員會第41次常委會通過《土地登記法》，決定「頒發土地證，確定土地所有權」。1931年11月27日，中央土地人民委員會在瑞金成立，並設立 「調查登記局」。新中國成立後，1950年，國家頒布了《城市郊區土地改革條例》，開始建立以土地清查、地權登記發證等為主要內容的地籍管理體系。1953年6月，中央人民政府委員會通過了《土地改革法》。1982年5月，農業部下設土地管理局，開始開展土地調查、土地登記、土地統計等試點工作。1986年6月25日，國家頒布《土地管理法》，明確了土地所有權和使用權的確認、登記、發證。1989年11月18日，為規范土地登記工作，原國家土地管理局頒布《土地登記規則》並於1995年進行了修訂。1998年8月29日，九屆全國人大常委會第四次會議修訂通過《土地管理法》，進一步明確國家建立土地調查制度和土地統計制度，依法登記的土地所有權和使用權受法律保護。

（二）《土地登記辦法》出台的背景

《土地登記規則》（以下簡稱《規則》）是我國開展土地登記工作的重要依據，在保護土地資產、保障權利人合法權益、加強土地管理和社會經濟發展等方面發揮了重要的作用，促進了我國土地登記制度的建立和完善。經過多年努力，我國土地登記工作已經建立了較完整的制度和技術規程，健全了土地登記機構，土地登記覆蓋率大幅度提高。據統計，我國目前國有土地使用權登記率已達86%，集體土地所有權登記率已達53%，集體建設用地使用權（包括宅基地使用權）登記率已達73%。但是，隨著我國土地管理法律制度的不斷完善和土地使用制度改革的不斷深化，現行《規則》已不能適應土地登記工作的需要。一是《規則》部分條款已不能適應當前土地登記工作的需要，需要進一步修改完善。特別是《物權法》確立了不動產統一登記制度，並在更正登記、異議登記、預告登記、登記賠償、登記申請人自我舉證、登記收費等方面對現行登記制度進行了改革創新，要求土地登記的內容必須進行相應的調整。二是《規則》是原國家土地管理局公布的規范性文件，法律效力層級較低，隨著經濟社會的發展對土地財產權益的保護要求越來越高，有必要提高《規則》的法律層級，從而進一步增強土地產權保護的作用。2007年3月，國土資源部開始著手《土地登記辦法》（以下簡稱《辦法》）的起草工作。

二、《辦法》的主要內容

《辦法》是根據《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》制定的。《辦法》共十章78條，主要對土地登記的概念、原則、效力、類型、內容、程序以及土地登記各項基本制度等作出了明確規定。

（一）關於土地登記的分類

《辦法》根據土地登記的特點，將土地登記分為 「總登記」、「初始登記」、「變更登記」、「注銷登記」及「其他登記」，「其他登記」又包括「更正登記」、「異議登記」、「預告登記」、「查封登記」等。相對於《規則》，新增加了「異議登記」、「預告登記」和「查封登記」等。

除調整了土地登記類型外，《辦法》還重新界定了登記類型的含義。 根據《規則》的規定，初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。《辦法》將土地總登記與初始登記區別開來。土地總登記是指一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記；初始登記是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。在《規則》中，變更土地登記是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。《辦法》將變更登記僅局限於因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名、名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記，概念的內涵大大縮小。《規則》沒有對注銷登記作出明確定義，《辦法》將注銷登記定義為因土地權利的消滅等而進行的登記，實質含義與《規則》注銷登記的含義相同。

《辦法》對更正登記進行了細化，將啟動更正登記的情形分為兩類：一是土地權利人和利害關系人發現土地登記結果有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向土地登記機關申請更正登記，經土地登記機關審核，情況屬實的，辦理更正登記；二是土地登記機關發現有明顯的登記錯誤，如果是審查疏忽造成錯登、漏登的，土地登記機關可依職權和相關事實證據，按照原登記報批程序，進行更正登記。

所謂異議登記，是登記機關將事實上的權利人以及利害關系人對土地登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的是限制土地登記簿上的權利人的權利，避免存在爭議的土地權利為第三人善意取得，以保障提出異議登記的利害關系人的權利。預告登記是指為保全一項請求權而進行的登記，該請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權行為的處分無效，以保障將來該登記的實現。

《辦法》還吸收了《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）的有關內容，規定了查封登記制度。查封登記，是指國土資源行政主管部門根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書，報經人民政府批准後將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載的登記。

（二）關於土地登記的效力

《辦法》規定，土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於土地登記簿公示的行為。這一規定對土地登記的內涵進行了明確，即土地登記是一種土地物權公示行為，這意味著土地登記主要是物權公示的手段，淡化了土地登記的行政管理色彩，使土地登記保護土地產權、維護交易安全、產生公示公信效力的民事功能得到強化。

《辦法》專章規定了土地權利保護，明確規定依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權和集體土地使用權、土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，為保護土地權利人的合法權利，為社會提供准確的土地登記信息，規定了縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和資料庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。

對於因繼承或者受遺贈取得土地權利的，根據《物權法》的規定，不登記也產生效力。為了保持登記結果資料的連續性，對當事人在沒有登記之前就先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，《辦法》作出了進一步規定，即當事人應當先將土地權利申請登記到其名下之後，再申請辦理土地權利變更登記或者抵押權登記。

（三）關於登記的土地權利范圍

《辦法》涉及的土地權利既有《物權法》規定的集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、抵押權、地役權，也有土地管理相關法律法規規定的農用地使用權等。為保持土地權利名稱的連續性，同時也體現與《物權法》和土地管理相關法律法規規定的土地權利的銜接，《辦法》使用的土地權利名稱為國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權等。國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。

為保持土地證書的連續性，避免土地證書過多不易管理的問題，《土地登記辦法》根據土地權利的主要種類，規定土地證書分為國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證以及土地他項權利證明書四種。國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明。

（四）關於宗地的范圍

《規則》第五條第一款規定土地登記以宗地為基本單元，但對於宗地的概念沒有作出明確的規定。《城鎮地籍調查規程》以及有關地籍調查的書籍一般將宗地定義為土地權屬界址線所封閉包圍的地塊，根據這一定義，宗地只是一個平面的概念。

《物權法》第一百三十六條規定「建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立」，第一百三十八條中規定建設用地使用權出讓合同應包括「建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間」。根據這一規定，可以設立立體的空間的土地權利。因此《辦法》第五條第二款規定，宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間，是一個三維立體的空間概念。《辦法》通過擴展宗地的概念外延，將地上、地下土地使用權納入了其調整范圍。因此，以後進行土地登記，不僅要登記土地的四至界限，而且要登記土地的上下空間范圍。

（五）關於土地登記的程序

按照《規則》的規定，土地登記的程序是：申請→地籍調查→權屬審核→注冊登記→頒發或更換證書。其中地籍調查是土地登記機關的一項重要職責，由國土資源行政主管部門完成。《辦法》規定，除登記機關依職權進行的登記外，土地登記應當依照申請進行；當事人在申請土地登記時，須提交土地權屬來源證明、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標等必要材料；並且明確「申請人提交的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得」。這樣，土地登記（土地總登記除外）的程序簡化為申請→權屬審核→注冊登記→頒發或更換證書。土地登記必需的相關資料由當事人提供。

三、登記工作中應當注意的幾個問題

（一）關於證書查驗問題

土地登記是土地權利的公示行為，在民事方面最重要的功能就是產生公示公信效力。土地登記主要是物權公示的手段，登記機關進行登記是一種行政確認，不是行政許可。《辦法》根據《物權法》的規定，刪除了《規則》中關於證書查驗、申報地價、不登記按非法佔地、違法佔地處理等的規定，使土地登記民事功能得到強化。

（二）關於土地債權的登記問題

土地登記是一種物權公示行為，《辦法》只是規定了物權登記的幾種情形，而對土地使用權出租等土地債權的登記未作出規定。筆者認為，土地使用權是群眾的重要財產權利，為規范土地市場的良性發展，保護承租人的合法權益，如果出租人或承租人申請登記，土地登記機關應當予以辦理。

（三）關於自我舉證問題

土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權利人自我提交登記資料和宗地調查成果資料的一項制度，是轉變政府職能、提高土地登記效率和社會化服務水平的重要措施。為便於當事人自行提供地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標等材料，2003年3月4日，國土資源部辦公廳發布了《關於在浙江、廣東兩省開展土地登記自我舉證試點工作的復函》（國土資廳函[2003]52號），在浙江、廣東開展土地登記自我舉證制度試點。《物權法》第十一條規定，當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。明確要求不動產登記實行自我舉證制度。根據《物權法》的規定，以及我國土地登記自我舉證、地籍調查前置的試點經驗，《辦法》對土地登記的程序進行了新的規定。明確「申請人提交的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得」。這意味著，過去由行政機關包辦的地籍調查等事務工作，不再是行政機關的分內之事，土地登記必需的相關資料要由申請者自我提供，即自我舉證。

㈡ 國有土地使用證的重要性

《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主「權力」的侵犯。

《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。

1、缺少《土地使用證》，不動產的「物權」不完整。因為《房地產管理法》第五十九條規定：「國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度」，這說明房地產的「物權」包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權，而現在開發商只把房屋所有權給了業主，而土地使用權沒有交給業主。

2、缺少《土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力。《物權法》第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力」。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的「土地使用權」。

3、缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到「自動」延長。使「住宅」的傳世私有財產性質，以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權，更不能「傳世」，這樣的房子還有多少價值呢?

（以上回答發布於2014-07-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈢ 中華人民共和國物權法(節錄)

(2007年3月16日 第十屆全國人民代表大會第五次會議通過)

第一編 總 則

第一章 基本原則

第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。

第七條 物權的取得和行使,應當遵守法律,尊重社會公德,不得損害公共利益和他人合法權益。

第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅

第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。

依法屬於國家所有的自然資源,所有權可以不登記。

第三章 物權的保護

第三十二條 物權受到侵害的,權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第二編 所有權

第四章 一般規定

第四十二條 為了公共利益的需要,依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

徵收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。

徵收單位、個人的房屋及其他不動產,應當依法給予拆遷補償,維護被徵收人的合法權益;徵收個人住宅的,還應當保障被徵收人的居住條件。

任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。

第四十三條 國家對耕地實行特殊保護,嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。

第四十四條 因搶險、救災等緊急需要,依照法律規定的許可權和程序可以徵用單位、個人的不動產或者動產。被徵用的不動產或者動產使用後,應當返還被徵用人。單位、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的,應當給予補償。

第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權

第四十六條 礦藏、水流、海域屬於國家所有。

第四十七條 城市的土地,屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地,屬於國家所有。

第四十八條 森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源,屬於國家所有,但法律規定屬於集體所有的除外。

第五十八條 集體所有的不動產和動產包括:

(一) 法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗;

(二) 集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施;

(三) 集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施;

(四) 集體所有的其他不動產和動產。

第五十九條 農民集體所有的不動產和動產,屬於本集體成員集體所有。

下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定:

(一) 土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包;

(二) 個別土地承包經營權人之間承包地的調整;

(三) 土地補償費等費用的使用、分配辦法;

(四) 集體出資的企業的所有權變動等事項;

(五) 法律規定的其他事項。

第六十條 對於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等,依照下列規定行使所有權:

(一) 屬於村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權;

(二) 分別屬於村內兩個以上農民集體所有的,由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權;

(三) 屬於鄉鎮農民集體所有的,由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

第六十二條 集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。

第六十三條 集體所有的財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、破壞。

集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的,受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

第三編 用益物權

第十一章 土地承包經營權

第一百二十四條 農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。

農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用於農業的土地,依法實行土地承包經營制度。

第一百二十五條 土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有佔有、使用和收益的權利,有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。

第一百二十六條 耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期,經國務院林業行政主管部門批准可以延長。

前款規定的承包期屆滿,由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

第一百二十七條 土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證,並登記造冊,確認土地承包經營權。

第一百二十八條 土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定,有權將土地承包經營權採取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限。未經依法批准,不得將承包地用於非農建設。

第一百二十九條 土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓,當事人要求登記的,應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記;未經登記,不得對抗善意第三人。

第一百三十條 承包期內發包人不得調整承包地。

因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形,需要適當調整承包的耕地和草地的,應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。

第一百三十一條 承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的,依照其規定。

第一百三十二條 承包地被徵收的,土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。

第一百三十三條 通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地,依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定,其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

第一百三十四條 國家所有的農用地實行承包經營的,參照本法的有關規定。

第十二章 建設用地使用權

第一百三十五條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利,有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。

第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權,不得損害已設立的用益物權。

第一百三十七條 設立建設用地使用權,可以採取出讓或者劃撥等方式。

工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的,應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。

第一百三十八條 採取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的,當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款:

(一) 當事人的名稱和住所;

(二) 土地界址、面積等;

(三) 建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間;

(四) 土地用途;

(五) 使用期限;

(六) 出讓金等費用及其支付方式;

(七) 解決爭議的方法。

第一百三十九條 設立建設用地使用權的,應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應當依法經有關行政主管部門批准。

第一百四十一條 建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人,但有相反證據證明的除外。

第一百四十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律另有規定的除外。

第一百四十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的,當事人應當採取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定,但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。

第一百四十五條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,應當向登記機構申請變更登記。

第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。

第一百四十七條 建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的,該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。

第一百四十八條 建設用地使用權期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償,並退還相應的出讓金。

第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

第一百五十條 建設用地使用權消滅的,出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

第一百五十一條 集體所有的土地作為建設用地的,應當依照土地管理法等法律規定辦理。

第十三章 宅基地使用權

第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。

第一百五十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地。

第一百五十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

第四編 擔保物權

第十六章 抵押權

第一百八十二條 以建築物抵押的,該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建築物一並抵押。

抵押人未依照前款規定一並抵押的,未抵押的財產視為一並抵押。

第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的,其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。

第一百八十四條 下列財產不得抵押:

(一) 土地所有權;

(二) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律規定可以抵押的除外;

(三) 學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

(四) 所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

(五) 依法被查封、扣押、監管的財產;

(六) 法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

㈣ 物權法規定：一切土地都歸國家所有。對嗎

按相抄關法律規定襲，一切土地都歸國家所有是錯誤的。
相關法律規定《中華人民共和國物權法》
第四十七條城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。
第五十八條集體所有的不動產和動產包括：
（一）法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗；
（二）集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；
（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；
（四）集體所有的其他不動產和動產。

㈤ 政府撤銷個人國有土地使用證 來源於物權法的哪條

答：《土地登記辦法》第三條規定，土地登記實行屬地登記原則。申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。由此可知，國有土地使用證的頒證機關是縣級以上人民政府，而非國土資源主管部門。根據《行政復議法》第十三條的規定，對地方各級人民政府的具體行政行為不服的，向上一級地方人民政府申請行政復議。因此，對於A區人民政府頒發國有土地使用證行為不服，張某應當向市人民政府申請行政復議，而不是向國土資源部提出。
此外，《關於土地登記發證後提出的爭議能否按權屬爭議處理問題的復函》(國土資廳函〔2007〕60號)中明確指出，土地所有權、使用權依法登記發證後第三人對其結果提出異議的，利害關系人可根據《土地登記規則》的規定向原登記機關申請更正登記，也可向原登記機關的上級主管機關提出行政復議或直接向法院提起行政訴訟。自《土地登記辦法》頒布後，《土地登記規則》已經自行廢止，但關於更正登記的內容在《土地登記辦法》中有非常明確的規定。因此，對於已經頒發的國有土地使用證不服，張某除可以向市人民政府提出行政復議外，還可以依據相關法律規定向區人民政府申請更正登記或者直接向法院提起行政訴訟。

㈥ 提前收回國有土地，政府應當怎樣補償土地使用人的損失

一、政府提前收回國有土地使用權的法律依據

1、《物權法》第148條：建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。

2、《土地管理法》第58條第1款：有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：

（1）為公共利益需要使用土地的；

（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

……

依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

3、《城市房地產管理法》第20條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

4、《國有土地上房屋徵收與補償條例》第13條規定：房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。

根據以上法律規定，國家政府部門可以根據公共利益的需要提前收回國有土地使用權，而無須徵得國有土地使用權人的同意，但是至於何為公共利益的需要，並沒有
統一的界定，政府往往對此有很大的解釋權，特別是現在國家在推進城鎮化的建設中，收回國有土地使用權是舊城改造及城鎮化的重要一環，在舊城改造中，既有公
共利益的需要，也有商業開發的需要，所以有時很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要。

二、政府提前收回國有土地使用權補償的法律規定

目前，我國對提前收回國有土地使用權的補償還沒有統一的規定，沒有對國有土地使用權的徵收建立單獨的補償制度，下面先分析各個法律的不同規定：

（1）《物權法》規定的補償制度

根據《物權法》第148條的規定，收回國有土地使用權的補償，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產給予補償，二是退還相應的出讓金。

（2）《土地管理法》規定的補償制度

《土地管理法》第58條規定的補償制度更為模糊，只是簡單的規定對土地使用權人應當給予「適當」補償，未對補償辦法和補償的具體標准作出規定，何為「適當」沒有判斷的標准。

（3）《城市房地產管理法》規定的補償制度

《城市房地產管理法》第20條規定，根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。這個補償制度帶有一定的市場價值的含義，即如
何判斷「實際年限和開發土地的實際情況」的價值呢？只有對土地的實際年限和開發土地的實際情況進行價值評估，這種價值評估必然體現土地市場的價值；

但是這個規定仍然是簡陋的，如何對「實際年限和開發土地的實際情況」進行價值評估，並沒有明確的規定，也沒有程序上的任何規定。

（4）《國有土地上房屋徵收與補償條例》的補償制度

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第17條規定，對被徵收人的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償；（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

雖然從表面意義上理解，這里規定的只是對徵收國有土地上的房屋價值的補償，但是根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第13條的規定：房屋被依法徵收的，
國有土地使用權同時收回。對國有土地上的房屋價值進行補償後，國有土地使用權是無償收回的，對徵收房屋價值的補償就包含了土地使用權的補償，土地使用權的
價值應包含在房屋的價值之中。

根據以上對各個法律規定的分析，對於提前收回國有土地使用權的補償，雖然法律規定不統一，相互之間不銜接，但是從整體上看，我國對收回國有土地使用權的補
償建立的基本制度是「房地一體」的補償制度，即通過對土地上的房屋及不動產進行補償的形式對收回的國有土地和徵收的房屋進行一體化補償，房屋及不動產的補
償價值中包含了國有土地使用權的補償價值。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》的補償制度延續了《物權法》的補償制度，都體現為對國有土地上的房屋及不動產的補償形式，只不過《物權法》還規定了退還
相應出讓金的規定；《城市房地產管理法》中的「土地開發的實際情況」也可以理解為土地上房屋及不動產的建設情況，與對土地上的房屋及不動產進行補償的規定
也基本一致，只是《城市房地產管理法》還考慮了土地的使用年限，土地使用年限的價值實際體現為土地的市場價值，在評估土地上的房屋價值時可以考慮進去。

因而，我們國家並沒有建立對收回國有土地使用權單獨的補償標准和辦法，而是採取對國有土地上的房屋及不動產價值進行補償的基本形式實現對土地和房屋的一體化補償。

三、對國有土地上的房屋和土地使用權的補償價值應為市場價值

根據對相關法律和政策的分析，我認為政府提前收回國有土地使用權的補償，包括對土地上的房屋和土地使用權價值的補償，而且房屋的價值和土地使用權的價值均應為市場價值，具體闡述如下：

（1）《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的補償包含對房屋價值和土地使用權價值的補償，而且均為市場價值

第19條規定：對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》對「被徵收房屋價值」進行了解釋，第11條規定：「被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。」
首先，被徵收房屋的價值包括兩部分，一是被徵收房屋的價值；二是被徵收房屋佔用范圍內的土地使用權的價值；

其次，被徵收房屋的價值及其佔用范圍內的土地使用權的價值均為市場價值，即「在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額」。

最後，被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格，強調不得低於市場價格。房屋的價值更多的體現是土地的價值，如果土地價值不按市場價值確定的話，整個房產的價值無法表現為市場價值，更不能保證不低於類似房地產的市場價格。

因而，收回國有土地使用權，應該根據其市場價值進行補償，這是《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的基本補償原則。

㈦ 國有土地使用證有什麼用

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。
1、缺少《土地使用證》，不動產的「物權」不完整。因為《房地產管理法》第五十九條規定：「國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度」，這說明房地產的「物權」包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權，而現在開發商只把房屋所有權給了業主，而土地使用權沒有交給業主。
2、缺少《土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力。《物權法》第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力」。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的「土地使用權」。
3、缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到「自動」延長。使「住宅」的傳世私有財產性質，以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權，更不能「傳世」，這樣的房子還有多少價值呢？

㈧ 國有土地使用證有什麼作用

1、《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主「權利」的侵犯。

2、《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。

3、缺少《土地使用證》，不動產的「物權」不完整。因為《房地產管理法》第五十九條規定：「國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度」，這說明房地產的「物權」包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權，而現在開發商只把房屋所有權給了業主，而土地使用權沒有交給業主。

4、缺少《土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力。《物權法》第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力」。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的「土地使用權」。

5、缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到「自動」延長。使「住宅」的傳世私有財產性質，以法律的形式確立下來。

(8)物權法國有土地使用費權擴展閱讀：

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。辦理對象主要是各類規劃區內的房改房和經濟適用房。

城鎮土地使用登記發證的范圍包括城鎮房改房、經濟適用住房、商品房和城鎮其他用地，它是房屋所有權和國有土地使用權發生轉移後的變更土地登記，發證對象為擁有土地使用權的個人或企業。房屋和土地是不可分割的整體，只有進行發證登記並且兩者權利主體一致，房屋產權人的合法權益才能得到有效保護。

㈨ 物權法 求答案

你好，只要不超出抵押物的價值范圍是可以重復抵押的，後設定的抵押權不能影響先設定的。所以可以設定兩個抵押權。兩銀行各對國有土地使用權享有抵押權。