轉讓房地產是是否交土地使用費

㈠ 房地產開發企業土地使用稅如何計算繳納

1.繳納土地使用稅：一般是在房地產企業取得土地使用權證的次月，，否則從合同簽訂時間的次月；
2，土地使用稅是按年計算，單位稅額也是指每年每平方應納的稅款，一般每年分兩次繳納，各省規定不盡相同，是一年之內都得交清。
3，分割給業主前是按總證面積交稅，分割後，公司只按剩餘面積繳稅。以項目交付為截止日，有的地方以簽訂銷售合同收完款作為截止日.

轉角的夏天xia1天前

1、注意計稅依據和納稅時間。
2、注意免稅土地面積和扣除時間。
3、注意納稅義務終止時間及計算方法。
希望我的回答可以幫助到您。

我究竟怎麼了5552天前

擴展回答

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北京市土地使用稅徵收方案是什麼裝飾裝修企業的適用稅目稅率是什麼

土地使用稅與耕地佔用稅的不同點是，耕地佔用稅是在全國范圍內，就改變耕地用途的行為徵收的稅，是一次性徵收的；而土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，就使用土地的行為徵收的稅，是按年計征的。由於在徵收中這兩種稅有部分重合，為避免對一塊土地同時徵收耕地佔用稅和土地使用稅，在規定上作了相應的銜接。即對新徵用的耕地，凡是繳納了耕地佔用稅的，從批准之日起滿一年後才徵收土地使用稅。

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企業的房屋裝修也需要繳納房產稅嗎

要。等於房產原值變動了，增加了，增加部分也要交房產稅。我公司租了人家的產房，後來在上面又重新裝修了幾十萬，每年也要交自己裝修部分的房產稅。###增加房產的原值，對的部分徵收房產稅。

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房產稅裝修也需要繳納嗎

因裝修停用半年以上的可以不用交,但必須事先向有關部門提交證明

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開發商手上買的按置房想抵押在銀行貸款,裝修過有房產證和土地使用證,銀行會怎麼憑估,裝修費會算嗎

抵押15萬左右 ，如果要做貸款推薦你到安澤信遠，放款快，服務好。上次就找的他們！###15萬吧###抵押15萬左右###15萬左右

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為什麼裝修費也要繳納房產稅

稅法規定裝修費記入房產原值的所以一起交房產稅呀###裝修費用已經記入了房屋的交易成本中去了啊!###如果裝修費用比較大,計入房產固定資產原值的,就要和原來的房產一樣計繳房產稅!###這要看房屋裝修費是否計入固定資產原值了,凡計入固定資產原值的裝修費均須繳納房產稅,具體應根據裝修涉及的工程而定。根據《稅務總局關於進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》的規定:「為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、採暖、消防、空調、電氣及智能化樓宇設備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅。對於更換房屋附屬設備和配套設施的,在將其價值計入房產原值時,可扣減原來相應設備和設施的價值。對附屬設備和配套設施

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裝修費營業稅該怎麼去繳納

裝飾裝修業應繳納稅種如下: 一、營業稅 1、裝飾裝修適用的稅目、稅率 根據《營業稅暫行條例》的規定裝飾裝修企業適用建築業稅目,按照3%的稅率徵收營業稅。 2、裝飾裝修的計稅依據 計稅依據是納稅人提供工程服務向顧客收取的全部價款和價外費用的總和,又稱營業額。建築企業以包工包料或包工代購料形式從事建築、修繕、裝飾工程作業,無論與對方如何結算,其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價格在內。但對裝飾裝修企業確以包清工形式從事裝飾作業取得的收入,應按照其實際取得的營業收入額,照章徵收營業稅。如果所屬裝飾裝修企業屬於非核算單位 3、裝飾裝修企業銷售原材料 一項銷售行為如果既涉及營業稅的應稅勞務又涉及稅的貨物,稱為「混合銷售行為」。從事貨物的生產、或的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售

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住的是單位房有房產證但是沒有自己的土地使用證，現在需要裝修貸款，單位說土地使用證在開發商那裡

1、一般銀行會要求國土部門出具證明，因為土地證由國土局辦理。2、證明的具體格式，一般由銀行提供。3、沒懸賞分挺可惜！ 房產交流團

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怎麼徵收舊房轉讓土地增值稅

這個可以到當地有關部門詳細咨詢下。

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裝修費營業稅該怎麼去繳納誰能解釋下

2種方式:或贈與兩種方式:方式費用:滿5年:交易契稅:成交價*1.5%(買方繳納)印花稅:成交價*0.05%(雙方各繳納)交易費:成交價*0.5%(雙方各一半,住宅6元/平方米)工本費:80元個人所得稅:(成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20%未滿5年:營業稅:成交價*5.5%(賣方繳納)交易契稅:成交價*1.5%(買方繳納)印花稅:當年購入價*0.05%(雙方各繳納)交易費:成交價*0.5%(雙方各一半,住宅6元/平方米)工本費:80元個人所得稅:(成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20%

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固定資產在建裝修未完工,未使用,需要繳納房產稅金嗎

您好，建議咨詢稅務部門。

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土地評估增值房產稅還要繳納

這個稅的肯定要收取的啊，一定的公式為增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％一扣除項目金額×5％。一、土地使用稅城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）是國家對擁有土地使用權（不論以劃撥、出讓、買賣等方式）的單位和個人徵收的一種稅。土地使用稅以城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地為征稅對象，以實際佔用的土地單位面積為計稅依據，按照規定的稅額計算徵收。二、土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)而就其增值部分徵收的一種稅。 1．納稅人。轉讓房地產並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。 2．征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓的房地產,包括國有土地使用權及地上建築物和其附著物。 3．稅率。土地增值稅實

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地下室 土地使用稅怎麼算,地下室 土地使用稅怎麼徵收

房產稅： 1.工業用途房產，以房屋原價的50—60%作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%—30%]×1.2％。
2.商業和其他用途房產，以房屋原價的70—80％作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。
房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。
3.對於與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算徵收房產稅


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房屋土地使用稅一平米交多少錢現在做用

城鎮土地使用稅採用幅度定額稅率。新修定後的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定:「土地使用稅每平方米年稅額如下:(一)大城市1.5元至30元;(二)中等城市1.2元至24元;(三)小城市0.9元至18元;(四)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。」

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企業舊房產需繳納哪些稅費

企業出售舊房產，需要交納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅。 2011-10-10 22:22 補充問題 我單位欲出售已提足折舊房屋，除繳納營業稅、城建稅、教育費附加，是否還要繳納所得稅？ 涉及繳納所得稅。

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餐飲業分店裝修時候交的土地使用稅及印花稅怎麼做賬

依分店的帳目做帳，然後報總店帳目中說明。

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房地產開發企業轉讓舊房如何計算土地增值稅

轉讓舊房，是按評估價格計算扣除的，這里的稅金，不分房地產企業和非房地產企業了，計算的方法是一致的，所以要包含印花稅。屬於個人推理，不敢保證准確！ 查看原帖>>

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企業房產稅如何徵收啊

個人住房的房產稅繳納：原有房產用於生產經營的，則從生產經營之月開始繳納房產稅；自建房屋的，則從建成次月起；納稅人委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續的次月起；購置商品房的，則從屋交付使用次月起；購置存量房的，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，開始繳納房產稅。2出租房的房產稅繳納：出租、出借房產，自交付出租、出借房產的第二月開始；房地產開發企業自用、出租、出借自建商品房的，則從房屋使用或交付的第二月起，繳納房產稅。END房產稅如何徵收之房產稅的稅率1按房產余值徵收的，年稅率為1.2%2按房產出租租金徵收的，稅率為12%，對於個人按市場價格出租的居民住房，用於居住的，則可暫減按4%的稅率徵收房產稅。END房產稅如何征

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新房產稅由誰繳納

房產稅由產權所有人繳納，產權屬於全民所有的，由經營管理單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。因此，上述產權所有人，經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱房產稅的納稅人。
那麼，新房產稅由誰繳納?根據我國法律的規定，分為以下幾種不同的情況：
(一)產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅;產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅;
(二)產權出典的，由承典人納稅;
(三)產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅;
(四)產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅;
(五)無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管

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轉讓舊房如何繳納土地增值稅求

我市某農村信用合作聯社，經所在省監管局批准，於2008年正式改制為農村合作銀行。近期，稅務機關在對該行2007及2008兩個年度進行稅務檢查時發現，該行從2007年起以機構改革、資產整合為由對所轄鄉鎮等機構的房產進行分批處置，但均未申報繳納營業稅及土地增值稅，當地稅務部門決定對其銷售不動產補繳營業稅。但是，由於該行所處置的不動產均為自行處置，未經過合法的評估機構評估，僅能提供房產原值，稅務機關比照房地產開發企業的相關規定，按照預征率對其轉讓房地產的行為進行了徵收。為此，該行財務人員提出異議認為，有的房產並未實現增值，甚至還虧損，這樣統一徵收土地增值稅是否合適? 首先應予指出的是，由於該行屬於非房地產開發企業，對其轉讓房地產中收入及扣除項目的認定，應按照《土地增值稅暫行條例》及實施細則等相關文件的規

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建築裝飾企業繳納的按合同造價1%個稅的帳務處理

建築業代扣代繳項目經理的個人所得稅(按總造價的1%隨征)，應該怎麼做分錄?) 比如，我公司將一個總造價100萬的項目以90萬轉包給別的公司，我公司收取10萬元管理費(我公司代繳主營業務稅金及附加，並按合同總造價的1%繳納個人所得稅)，請教高手，代繳的個人所得稅該如何做賬?你說進成本，就是提取時借:工程施工--()貸:應繳稅費-個人所得稅 繳納時，借:應繳稅費-個人所得稅 貸:銀行存款 ，是這樣處理嗎?

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㈡ 房地產企業和非房地產企業轉讓存量房分別如何計算土地增值稅

(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)
包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的費用。
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。(P186-8)
(二)房地產開發成本(適用新建房轉讓)
包括土地徵用及拆遷補償費(包含耕地佔用稅)、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
(三)房地產開發費用(適用新建房轉讓)
1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出並能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內
上述利息超過國家上浮標准;超標利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)
允許扣除的房地產開發費用=[(一)+(二)]×10%以內
3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)
包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
(五)財政部規定的其他扣除項目(適用從事房地產開發的新建房轉讓)
從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%
【提示】
1.此項加計扣除僅對從事房地產開發的納稅人有效，非房地產開發的納稅人不享受此項政策;
2.取得土地使用權後未經開發就轉讓的，不得加計扣除。
(六)舊房及建築物的評估價格(適用存量房地產轉讓)
由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
例如，某企業轉讓一幢使用過多年的辦公樓，經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則評估價格=12000×70%=8400(萬元)。
納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認,可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第35條的規定，實行核定徵收。

㈢ 為什麼買的二手房還要交土地出讓金

分析如下：

1、當土地性質為「劃撥」時,需要繳納土地出讓金。

2、劃撥地：指該宗土地建造房屋時,土地使用權是由國家行政劃撥的，劃撥地在發生交易時每交易一次都需要向國土部門支付土地收益金，也叫土地出讓金。

3、土地出讓金是買房的時候需要繳納的一種費用，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款。

4、二手房是已經在房地產交易備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手裡的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

(3)轉讓房地產是是否交土地使用費擴展閱讀

土地出讓金計算方式：

1、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

㈣ 處置房產需要交哪些稅

買房人需要交納的稅費

有交易就會有稅費的產生，而作為一個公民我們買房的時候會涉及到一下的稅費。
1、印花稅：按照房款的0.05%交納。
2、交易費：按照房屋的面積，每平方米3元。
3、測繪費：測量你房屋的面積，一般輕快是1.3元/平方米。
4、契稅：按照房款的1.5%來交納如果面積在144平方米以上的則需要交納3%的契稅如果面積在90平方米而且又是首套房屋的話可以只交納房款的1%的契稅。
5、產權登記費及取證費：一般情況是在200元以內，不過每個地方不一樣。

賣房人需要交納的稅費

賣房子要交哪些稅？作為一個買房人需要向國家交納的稅費有一下幾種。
1、印花稅：按照房款的0.05%交納。
2、營業稅：差價*5.5%(房產證未滿5年的)
3、交易費：房屋總面積*每平方米3元。
4、附加教育費：按照營業稅的2%收取。
5、個人所得稅：按照防長交易盈利部分的20%或者房款的1%來收取，值得一說到額是房產證滿五年的而且是唯一租住房的可以免除個人所得稅。
6、城建費：按照營業稅的7%收取。
7、中介費：一般是房款的2%~3%（買賣雙方共同承擔，當然如果沒有用到中介就不會有中介費）

㈤ 房產開發企業轉讓部分房產給另一開發公司需交哪些稅

一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入徵收的一種稅。計稅依據:為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按「服務業―代理業」征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按「服務業―租賃業」征稅。計算公式=營業額×適用稅率
二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標准。

㈥ 房地產企業轉讓未經開發的土地，土地增值稅允許扣除的稅費包括哪些

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條
條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為
(一)取得土地的使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按統一規定交納的有關費用。
(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發)包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定
計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
(四)舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格，評估價格須經當地稅務機關確認。
(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

㈦ 房地產開發公司分別在什麼階段需要向國家交稅和費

具體稅費跟階段如下;
房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費）
稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地佔用稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。
費：教育費附加
一、營業稅
1.轉讓不動產
銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、傢具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。
2.房屋租賃（出租）
屬於服務業——租賃業
3.房地產銷售公司買斷商品房出售
超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按「營業稅--服務業」 繳納營業稅
4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人
視同銷售不動產
5.銷售不動產時連同不動產所佔土地使用權一並轉讓的行為 比照銷售不動產徵收營業稅
6.納稅人自建後銷售房屋
自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建築業繳納營業稅，再按銷售不動產徵收營業稅。
二、增值稅
銷售房屋的同時贈送空調、傢具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅
（一）一般規定
1.出售——征
包括三種情況：
（1）出售國有土地使用權；
（2）取得國有土地使用權後進行房屋開發建造後出售；
（3）存量房地產買賣
其中對於（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目：
①取得土地使用權所支付的金額；
②房地產開發成本
③房地產開發費用
④與轉讓房地產有關的稅金
⑤財政部規定的其他扣除項目
對於（3）對於存量房地產轉讓的扣除項目
①房屋及建築物的評估價格。
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
③轉讓環節繳納的稅金。
2.房地產抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期滿償還債務本息——不征；
（3）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債——征。
3.房地產交換
單位之間換房，有收入的，征；
4.將開發的產品用於職工福利等
房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（房地產清算）
5.合作建房
建成後自用——不征；
建成後轉讓——征。
6.企業兼並轉讓房地產——暫免。
7.納稅人建造普通標准住宅出售
增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免徵土地增值稅。
8.將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未產生轉移——不徵收（清算時不扣除相應的成本和費用）
（二）房地產企業土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的。
3.土地增值稅的扣除項目
①扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
③房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：
A.建成後產權屬於全體業主所有的；
B.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的；
C.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。 ④房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，不得扣除。
⑤屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築
面積所佔比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。
四、房產稅
1.地產開發企業建造的商品房，在出售前，不徵收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。
2.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免徵房產稅。但工程結束後，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。
五、城鎮土地使用稅
1.城鎮土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據。
2.房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免徵照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。
六、契稅（承受方）
1.企業公司制改造
非公司制企業，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建後的公司承受原企業土地、房屋權屬，免徵契稅。
非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且所佔股份超過50%的，對新設公司承受該國有

㈧ 在銷售房產交易中，是先交所得稅還是先清算土地增值稅

在銷售房產交易中，是先清算土地增值稅。不清算土地增值稅，無法確定所得稅的應稅收入。
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房地產企業所得稅與土地增值稅的稅前扣除項目的區別與聯系

企業所得稅和土地增值稅是房地產開發企業涉及到的主要兩個稅種，本文將就房地產開發企業所涉及的，以收益性增值為課稅目的的企業所得稅和土地增值稅的稅前扣除項目異同進行比較分析。希望房地產開發企業在納稅實務操作上，時刻注意避免進入稅種誤區，同時也是為了探究兩種稅法稅前扣除是否具有可行性。
企業所得稅是指按照企業經營生產利潤和企業資本利的為依據計征的所得稅，徵收上一般都採取先分期預繳後進行年度清算的徵收辦法，稅率則是採用比例稅率。土地增值稅是指按照企業所有土地收益進行徵收的特定行為財產稅，徵收上一般都採取先徵收後清算徵收辦法，稅率則是採用超率累進稅率。鑒於企業所得稅和土地增值稅都需要按照相關的收入額扣除支出額之後的增值余額，作為計稅基數計征稅款，同時國稅總局在2009年為了將強房地產企業企業所得稅和土地增值稅，這兩個稅種的徵收管理，分別出台了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發(2009)31號)和《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)兩個管理辦法。隨著這兩個管理辦法的土台，業界對於房地產開發企業土地增值稅與所得稅稅前扣除的研究也逐漸升溫。
一、兩稅稅前共同扣除項目
從房地產企業的企業所得稅和土地增值稅，兩稅稅前扣除的內容開看，企業所得稅的稅前扣除項目和土地增值稅的稅前扣除項目基本上一致(不考慮企業的營業外支出和年度投資損益等項目)。
1、企業所得稅稅前扣除項目
根據我國國稅發(2009)31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的相關規定，我國的房地產開發企業所發生的期間費用、營業稅金及附加、已銷開發產品計稅成本、土地增值稅可以在當期按照規定予以扣除，其中開發產品計稅成本支出有以下六點內容：
第一，房地產開發企業的土地徵用費和拆遷補償費用，這兩個費用指房地產開發企業為了取得土地開發權而產生的各種費用，其中主要包括：土地出讓金(土地買價)、耕地佔用稅、拆遷補償支出、回遷房建造支出、安置及動遷支出、農作物補償費、契稅、大市政配套費、土地使用費、超面積補交地價和土地變更用途及相關稅費、土地閑置費、危房補償費等。
第二，房地產開發企業的前期工程費，這個費用只要是指房地產開發企業的房地產開發項目前期發生的各種水文地質勘察、規劃、可行性研究、測繪、設計、籌建、場地通平等一系列的前期費用。
第三，房地產開發企業的基礎設施建設費，這個費用是指房地產企業的開發項目在開發過程中所產生的各種基礎設施建設費用的支出，其中主要包括對房地產開發項目內的供電、供水、供氣、道路、通訊、照明、排污、排洪等社區管網工程費用和園林綠、環境衛生等園林環境方面的工程費用。
第四，房地產開發企業的公共配套設施費，這個費用主要包括房地產開發項目內，獨立的、發生的、非營利性的，並且屬於全體業主的，或者是無償捐贈給政府公用事業單位和地方政府的公共性配套設施的支出。
第五，房地產開發企業的建築安裝工程費用，這個費用主要是指房地產在開發房地產項目的過程中，所發生的各項建築安裝費用，主要包括開發項目的建築和安裝工程費用等。
第六，房地產開發企業開發過程中發生的間接費用，這個費用主要是指房地產開發企業為了管理或者直接組織開發項目而發生的，且不可以將其歸屬於特定的成本對象的成本性費用支出。這個費用主要包括：項目管理人員工資、項目職工福利費、勞動保護費、工程管理費、水電費、辦公費、修理費、折舊費、周轉房攤銷，以及項目的銷售設施建造費用等等。
2、土地增值稅稅前扣除項目
根據我國土地增值稅暫行條例及實施細則的規定，我國計算房地產開發企業土地增值稅史，稅法允許稅前扣除的項目主要分為以下四個方面：
第一，房地產開發企業取得土地的成本，即房地產開發企業為了取得土地使用權，而為之支付的地價款和按照我國國家統一規定的需要繳納的各種與取得土地開發權相關的費用。
第二，房地產企業的房地產開發成本，即房地產企業為了開發土地和新家房屋，以及房屋的配套設置而產生的成本，其中包括房地產開發企業在開發房地產項目過程中實際發生的：土地徵用及拆遷補償費用、前期工程費用、基礎設施費用、公共配套設施費用、建築安裝工程費用和開發間接費用。
第三，房地產企業的房地產開費用，即房地產企業為了開發土地和新家房屋，以及房屋的配套設置而產生的費用，其中包括房地產開發企業在開發房地產項目過程中時間發生的與開發項目相關的管理費用、銷售費用和財務費用。
第四，房地產企業轉讓房地產而產生的相關稅金，這主要包括房地產企業在轉讓房產時發生的營業稅、城建稅和印花稅，同時在房地產企業轉讓房地產的工程中發生的教育費及其附加也可以視為稅金一同扣除。
二、兩稅稅前加計扣除項目
加計扣除作為一種稅收優惠措施，在房地產發開企業的企業所得稅和土地增值稅中都有存在，但是對於房地產開發企業的適用卻各不相同。
1、企業所得稅稅前加計扣除項目
根據我國《企業所得稅法》的相關規定，房地產企業的創新支出和安置殘疾人支出可以加計扣除。
(1)、創新支出我國《企業所得稅法》規定，房地產開發企業為了開發新工藝、新產品、新技術而發生的研發費用支出，在沒有形成無形資產計入企業當期損益之前，可以在據實進行扣除的基礎之上，按照研發費用的50%進行加計扣除，已經形成無形資產的，可以按照無形資產成本的150%進行攤銷。
(2)、安置殘疾人支出我國《企業所得稅法》規定，房地產開發企業為安置殘疾人，以及其他國家照顧就業的人員的工資支出，可以在計算企業應納稅所得額是，進行加計扣除。房地產企業安置殘疾人員的，對殘疾人職工工資據實進行扣除的基礎上，可以按照支付給殘疾人職工工資的100%進行加計扣除。
2、土增值稅所稅前加計扣除項目
根據我國《土地增值稅實施細則》中的規定，在我國從事房地產開發的企業，可以按照為取得土地使用權而支付的出讓金與開發成本之和，加計20%進行扣除。我國對於這項扣除政策的基本立法意圖就在於，由於房地產企業在取得土地使用權之後，需要投入大量的資金對土地進行房地產開發，這屬於我國支持鼓勵的投資行為，因此，在計算房地產企業應繳納的土地增值稅時，不僅僅可以從銷售收入中扣除獲取土地使用權時所支付的土地出讓金以及繳納的相關稅費，和房地產開發企業開發土地、新建房屋以及其配套設施所支付的成本和規定的費用，同時還可以扣除與轉讓房地產相關的稅金之外，還可以對房地產企業為取得土地使用權而支付的土地出讓金及其費用和房地產開發成本進行20%的加計扣除。這樣就有利於保證房地產開發公司基本取得投資回報，從而調動房地產開發企業的積極性，但是非房地產開發企業不享有此項加計扣除優惠。
三、兩稅稅前限額扣除項目
稅前限額扣除是指企業按照稅務規定的標准扣除企業成本、費用和損失額。房地產開發企業的企業所得稅和土地增值稅限額都存在扣除項目，但是扣除項目之間存在較大的差距。
1、企業所得稅稅前限額扣除項目
根據我國《企業所得稅法》中的規定，一下五種情況房地產開發企業需要進行限額扣除。
(1)、房地產開發企業的職工教育經費、工會經費和工福利費的企業所得稅的稅前扣除是有相應的標準的，扣除標准分別是2.5%、2%和14%。
(2)、房地產企業在生產經營中發生的與生產經營活動有關的業務招待費的支出，應該按照發生額的60%進行扣除，但是最高不得超過企業當年營業(銷售)收入的5‰。
(3)、房地產開發企業的業務宣傳費和廣告費的稅前扣除范圍規定：除了國務院稅收主管部門和財政部分另有規定的除外，企業的業務宣傳費和廣告費支出不超過企業當年營業(銷售)收入15%的部分，准予據實扣除，而超過的部分則應當在以後的年度結轉扣除。
(4)、房地產企業公益性支出稅前扣除規定：企業公益性的捐贈支出，在企業年度利潤總額的12%以內的部分，可以在計算企業納稅所得額是給予扣除。
(5)、房地產企業支付的境外機構的銷售費用中規定：企業委託境外機構開發銷售的產品，在其制度境外機構銷售費用(含手續費和傭金)時，不超過委託銷售費用10%的部分，可以據實扣除。
2、土地增值稅稅前限額扣除項目
根據我國《土地增值稅實施細則》中的規定，房地產開發企業在房地產開發項目中的利息支出，凡是可以提供金融機構證明和房地產項目計算分攤的，可以據實扣除，但是最高扣除額不得高於商業銀行同期同類貸款利率計算出的金額。其他的房地產開發費用則應該按照規定，對房地產企業的房地產開發成本和土地成本金額之和的5%計算進行扣除。但是不能夠提供金融機構證明或者按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出的，房地產開發費用則應該按照土地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內進行計算扣除。除此之外，國家稅務總局和財政部還對土地增值稅扣除項目中的利息支出的計算進行了兩點規定：第一，利息的上浮幅度必須按照國家的規定執行，超過國家規定的上浮幅度的部分不得進行稅前扣除;第二，加罰的利息和超過貸款期限的利息不得扣除。
四、兩稅稅前扣除方法的差異
1、企業所得稅稅前扣除方法
企業所得稅是以一個會計年度為周期的，清算的時間是相對固定的。按照我國國稅發(2009)31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的有關規定，房地產開發企業開發或建造的開發產品，應當按照製造成本核演算法進行核算與計量。其中，應該計入開發產品成本的直接成本和可以分清楚成本對象的間接成本，可以直接計入成本對象;共同成本和不能夠分清成本對象的間接成本，應該按照配比原則和收益原則分配進入各個成本對象之中。具體的分配方法主要有：佔地面積法、預算造價法、直接成本法和建築面積法四種。同時，還對共同成本的分配方式進行了限定，例如：土地成本需要按照佔地面積法進行分配;借款費用按照預算造價法或者直接成本法進行分配、對單獨作為過渡成本對象核算的公共配套設施的開發成本，需要採用建築面積法進行分配。
2、土地增值稅稅前扣除方法
土地增值稅是按照房地產開發項目(分期開發項目，以分期項目為單位核算)為單位進行核算的，在房地產開發項目中包含普通和非普通住宅的，應該分別計算土地增值額。土地增值稅在清算期間具有不確定性的，清算期間應該可以長於一個會計年度。土地增值稅在清算之前都是預先繳納的，而到達清算時間條件是，則不需要再繳納，必須按照規定進行清算，實施多退少補的原則。
五、稅前支出扣除差異對房地產企業影響分析
1、限額扣除項目的影響
房地產開發費用是指房地產企業在開發房地產項目中發生的與項目相關的管理費用、銷售費用和財務費用，而土地增值稅中的限額扣除項目，主要就是房地產開發費用的扣除，按照我國現行的會計制度的相關規定，開發費用作為期間費用直接計入企業的當期損益，而不是按照企業成本核算對象進行攤銷。但是作為土地增值稅稅前扣除中的房地產開發費用則是根據《土地增值稅實施細則》中的相關規定進行扣除的，而不是按照實際發生數額據實扣除。在我國的《企業所得稅法》中明確規定，當期會計期間的這三項費用除了部分限額扣除之外，其餘的全部據實扣除。
由於土地增值稅的房地產開發費用扣除不是按照實際發生額扣除，而是按照相關的規定進行扣除。這就造成三方面的問題：首先，房地產開發企業實際發生的開發費用，與房地產的土地成本和開發成本間的關聯並不是非常密切，因此土地增值稅的實際發生額與扣除金額差異較大;其次，如果房地產企業實際列支的開發費用，比按比例計算的金額要小的話，那麼實際發生費用與比例計算費用之間的差額開發費用，就相當於沒有有效憑證而被扣除了;最後，房地產開發企業的財務費用扣除往往是通過比例扣除，而這樣扣除金額大於據實扣除金額，此外，利息支出在據實扣除時，對於加罰的利息、超過貸款限額的利息部分和超過上浮幅度的部分利息都是不允許扣除的。因此，我認為，土地增指數關於房地產企開發業開發費用的扣除方法不符合我國稅法真實性基本原則。
2、分類扣除與加計扣除的影響
對於房地產企業開發項目中同時包含普通和非普通住宅的，對土地增值稅的稅前扣除我國財稅[1995]48號文中有明確規定：對納稅人既建普通標准住宅又搞其他房地產開發的‚應分別核算增值額‚未分別核算增值額或不能准確核算增值額的‚其建造的普通標准住宅不能享受相關免稅優惠。我認為，由於房地產開發項目的具體情況不同，因此不同的開發項目中同時包含普通和非普通住宅的，有可能普通住宅土地增值出現負增長，而非普通出宅出現較多增長的情況發生，而將兩者進行合並計算，則可能計算結果是較少的增值，甚至是負增值，這樣就可能出現合並計算與分開計算兩種完全不同的結果。如果強制性的將普通和非普通住宅的土地增值稅分開計算，將不利於鼓勵房地產開發企業以豐補歉，對土地進行綜合性的連片開發，同時也有悖於保護房地產開發企業合法利益的基本原則。與此同時，這個又與房地產開發企業可以按照為取得土地使用權而支付的出讓金與開發成本之和，加計20%進行扣除的規定相違背，與調動房地產開發商的開發積極性相互矛盾。

㈨ 關於房屋土地使用權出讓，轉讓，如何繳納契稅

按照契稅暫行條例細則第十一條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補交契稅，其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益。可以看出，房產轉讓者是這筆補交的出讓金的法定納稅義務人。
以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。以劃撥方式承受國有土地使用權不徵收契稅，轉讓時補繳。
一、根據《契稅暫行條例》第二條：本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
1、國有土地使用權出讓；
2、土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；
3、劃撥方式取得的土地使用稅不屬於契稅的徵收范圍。
二、《契稅暫行條例實施細則》第十一條：以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。
四、根據《財政部國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》第二條規定，先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
五、以劃撥方式承受國有土地主要是：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規規定的其他用地。
以劃撥方式取得土地使用權要交什麼稅
一、土地取得費：
1、集體土地：征地補償、安置補助費、青苗補償費；
2、城鎮土地：房屋及構築物補償費、徵收安置補助、停業損失補償費；
二、相關稅費：
1、集體土地：耕地佔用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、征地管理費；
2、城鎮土地：徵收管理費或服務費（評估費等）；
三、土地開發費：
1、基礎設施配套費。
2、公共事業建設配套費。
四、開發利息（開發期投入開發資金佔用利息）。
五、土地開發利潤（開發企業的利潤）。
注意：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。