支付的土地使用費增值稅率

㈠ 我公司購買土地時支付的交易費用，會計上怎樣處理

購買土地使用權所支付的費用計入無形資產。

借：無形資產-土地使用權

貸：其他應收款

企業現在購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在會計核算上按實際發生成本記入「無形資產-土地使用權」；開發利用時以「無形資產-土地使用權」的賬面價值，轉入開發商品房成本，或轉入在建工程成本。

開發利用完成後，在會計核算上列入「固定資產-建築物或構築物」或「開發商品-商品房」；該項房屋、建築物報廢時，將凈殘值中相當於尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續建造的房屋、建築物的價值，如果不再繼續建造房屋、建築物的，則將其價值記入「無形資產-土地使用權」。

(1)支付的土地使用費增值稅率擴展閱讀

購買土地需要交的稅費：

營業稅、契稅、印花稅以及土地增值稅。稅率要以交易的數額具體為依據。

一、營業稅及附加(出讓方)：

1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。

2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

二、印花稅和契稅(雙方)：

1、按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。

三、土地增值稅(出讓方)：

1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。

2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

㈡ 租賃費開增值稅專用發票是多少稅率

一般納稅人租賃費開增值稅專用發票：有形動產租賃稅率是17%，不動產租賃稅率是11%。

《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》：第十五條增值稅稅率：

（一）納稅人發生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為6％。

（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。

（三）提供有形動產租賃服務，稅率為17%。

（四）境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。第十六條增值稅徵收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

(2)支付的土地使用費增值稅率擴展閱讀

有形動產（Tangible Personal Property）是指可以感覺或觸摸的、並且可以移動的財產。

不動產是指實物形態的土地和附著於土地上的改良物，包括附著於地面或位於地上和地下的附屬物。不動產不一定是實物形態的，如探礦權和采礦權。如建築物及土地上生長的植物。

依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依託於物質實體上的權益。

㈢ 土地的岀讓涉及那些稅種和稅率及費用

土地使用權轉讓的涉稅分析
出讓方

1.營業稅
根據2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發的《關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款之規定，單位和個人受讓的土地使用權，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額，按照5%的稅率徵收營業稅。

2.城市維護建設稅和教育費附加
以上述營業稅額為計稅依據，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率徵收城市維護建設稅和教育費附加。

3.土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權的行為，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額後的余額為土地增值額，按照累進稅率徵收土地增值稅。
法定的扣除額
(一)取得土地使用權所支付的金額
「取得土地使用權所支付的金額」可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
(二)與轉讓土地使用權相關的稅金
指在轉讓土地使用權時繳納的營業稅、城市維護建設稅，教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除。
土地增值稅採取四級超率累進稅率，具體標准如下：
級數土地增值額稅率(%) 稅率%
增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30%
增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的 40%
增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的 50%
增值額超過扣除項目金額200%的部分 60%
註：若稅務機關發現以上數據不夠真實，會要求對轉讓價格或扣除費用進行評估。

4.企業所得稅
按新企業所得稅法規定，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加和土地增值稅後的余額為應納稅所得額，一般按照25%的稅率徵收企業所得稅。

5.契稅
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定，土地使用權的轉讓，以成交價格為計稅依據，以3%稅率徵收契稅。

6.印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，土地使用權轉讓合同屬於產權轉移書據，以合用中的金額為計稅依據，按5‰的稅率徵收印花稅。

㈣ 土地競拍時支付的傭金可否作為土地增值稅扣除項目 詳細

有部分地方稅務局的工作人員解釋說，在進行土地增值稅清算時，能否作回為扣除項目，應以上述附表答中列舉的項目為准。那麼，在參加土地競拍時支付的傭金以及工程工程部門發生的差旅費又是否可以作為土地增值稅的扣除項目呢？ 【解答】 根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條一款規定：「取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。」傭金是支付給中介機構而不是支付給土地出讓方或轉讓方的，因此不應當作為取得土地使用權所支付的金額，但可以計入管理費用計算比例扣除。 第二款規定：「開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。」因此工程部門發生的辦公費-差旅費可以作為土地增值稅的扣除項目。

㈤ 關於土地增值稅扣除項目中取得土地使用權所支付的金額允許扣除

你好，只允許扣除轉讓時繳納的印花稅。
道理很簡單，比如自建房產後轉讓，這個行為應該交兩道營業稅，即自建行為的組價和轉讓不動產。 但是計算土地增值稅時，只能扣除轉讓不動產行為的繳納的營業稅。

㈥ 如何計算應繳納的土地增值稅要繳納哪些費用

一、收入的確認。
房地產轉讓收入是指轉讓房地產取得的全部價款及其有關的經濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應按收入時的市場價格折算成貨幣收入;如果取得的是無形資產收入，應由專門評估機構確認成貨幣收入;如果取得的是外國貨幣，應按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標，只要將轉讓房地產取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現金形式的收入即可。
二、扣除項目金額的確定。
土地增值稅扣除項目金額的確定要區別新建房地產和舊房及建築物兩種情況進行。
(一)新建房地產扣除項目的確定。共有五項內容：
1.取得土地使用權所支付的金額。包兩部分：
(1)為取得土地使用權支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金;對以行政劃撥方式取得的土地為按規定補交的土地出讓金;對以轉讓方式取得的土地為向原土地使用權人實際支付的地價款。
(2)在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費和契稅等。
2.開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本)。也就是開發房地產項目實際發生的成本，包括六部分：
⑴土地徵用及拆遷補償費。包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。
⑵前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、"三通一平"等支出。
⑶建築安裝工程費。其中以出包方式開發的為支付給承包單位的建築安裝工程費;以自營方式開發的為自建工程發生的建築安裝工程費。
⑷基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑸公共配套設施費。指不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
⑹開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。相當於工業生產企業的製造費用。
3.開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)。指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用、財務費用。相當於一般企業的期間費用或者營業費用。
對開發費用的扣除，不是按實際發生額，而是按標准扣除，標準的選擇取決於財務費用中的利息支出。分兩種情況：
(1)對能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的。扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和不超過5%的比例(具體由當地政府確定)計算扣除。
(2)對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和不超過的10%(具體由當地政府確定)計算扣除。
不過，在具體確定時還應注意五點：
一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
二是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
三是全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述(2)的方法計算扣除。
四是房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用不能同時用上述兩種方法計算扣除，只能選其中的一種方法。
五是土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
4.與轉讓房地產有關的稅金。包括在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加，即"三稅一費".但在具體計算稅金扣除時要視納稅人而定：
對房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因此，在此只能扣除營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，即扣除"兩稅一費".
對其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除"三稅一費"，印花稅的稅率為產權轉移書據所載金額的0.5‰。
5.財政部規定的其它扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕第6號)的規定，專門從事房地產開發的納稅人在計算土地增值稅時，除扣除上述四個項目的扣除金額外，可以按取得土地使用權支付的金額加房地產開發成本之和再加計20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計20%扣除政策只適用於專門從事房地產開發、並已進行實質性開發的納稅人，對雖專門從事房地產開發但未進行實質性開發(未進行開發即轉讓)的納稅人只能扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉讓環節繳納的稅金;對非專門從事房地產開發的納稅人，只能扣除上述前四個項目的金額。
同時，轉讓新建房地產的納稅人在計算應繳納的土地增值稅時，對在銷售時按縣級以上人民政府規定代收的各項費用還要區別不同情況進行調整：
(1)代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。
(2)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，對實際支付的代收費用也不得在計算增值額時扣除。
此外，按我國土地增值稅管理的相關規定，在計算土地增值稅時具有下列情況之一的，需要對扣除成本進行評估：
⑴出售舊房及建築物的;
⑵隱瞞、虛報房地產成交價格的;
⑶提供扣除項目金額不實的;
⑷轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。其計算公式為：
扣除成本=重置成本價×成新度折扣率。
重置成本價=交易實例房地產價格×實物狀況因素修正×權益因素修正×區域因素修正×其他因素修正。
也就是說，轉讓新建房地產的納稅人如果存在上述⑵、⑶、⑷三種情況之一的，需要對成本項目金額進行評估扣除。
(二)舊房和建築物的扣除項目的確定。共有三項內容：
1.舊房或建築物成本。
納稅人轉讓舊房及建築物，扣除成本一般按舊房及建築物的評估價格扣除，其"評估價格"是指在轉讓已用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格(評估價格須經當地主管稅務機關確認)。可區分兩種情況進行扣除：
不能取得評估價格，但能夠提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額與從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的費用扣除，其中"每年"是指購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月為一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為"與轉讓房地產有關的稅金"予以扣除，但不作為加計5%的基數。
2.取得土地使用權所支付的地價款和國家統一規定交納的有關費用(評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣除)。
3.轉讓環節的稅金：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅。
對於個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由於已經包含在舊房及建築物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不再作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。
三、應納稅額的計算。
通過以上對房地產轉讓收入及扣除項目金額的確定後，按照土地增值稅的計算步驟，可以計算增值額了，土地增值稅的增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目金額。計算出增值額，確定出增值額占扣除項目金額的比例(增值額÷扣除項目金額×100%)，再找出適用稅率，也就可以計算應繳納的土地增值稅稅額了，即：土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。
例如：某房地產開發公司將一棟新建的獨立寫字樓整體出售，收入總額為20000萬元。開發該棟寫字樓的相關支出為：支付地價款及各種費用2800萬元;房地產開發成本5000萬元;財務費用中的利息支出為1500萬元(已正確按轉讓項目計算分攤並已提供金融機構證明)，轉讓環節繳納的有關稅費共計為1121萬元;當地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%.應繳納土地增值稅的計算方法如下：
(1)取得土地使用權支付的地價及相關費用為2800萬元。
(2)房地產開發成本為5000萬元。
(3)房地產開發費用=1500+(2800+5000)×5%=1890萬元。
(4)允許扣除的稅費為1121萬元。
(5)加計扣除額=(2800+5000)×20%=1560萬元。
(6)允許扣除的項目金額合計=2800+5000+1890+1121+1560=12371萬元。
(7)增值額=20000-12371=7629萬元。
(8)增值率=7629÷12371×100%=61.67% 。
(9)應納稅額=7629×40%-12371×5%=2433.05萬元。
需要注意的是，土地增值稅是以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算的。成片受讓土地使用權分期分批開發、轉讓的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以准確計算或明顯不合理，也可按建築面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。即：扣除項目金額=扣除項目總金額×(轉讓土地使用權的總面積或建築面積/受讓土地使用權的總面積)。
總之，土地增值稅如果能夠從以上幾個方面做到准確確認和計算，其應納稅款的計算結果也就准確無誤了。

㈦ 土地增值稅的計算方法

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
（四）增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

㈧ 關於土地增值稅扣除項目

房地產開發費用的扣除項目：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

(8)支付的土地使用費增值稅率擴展閱讀：

計算土地增值額時准予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：

（一）對於新建房地產轉讓

1、取得土地使用權所支付的金額，具體包括：

（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；

（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。（主要是契稅）

2、房地產開發成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，具體包括：

（1）土地徵用及拆遷補償費

（2）前期工程費

（3）建築安裝工程費

（4）基礎設施費

（5）公共配套設施費

（6）開發間接費用等

3、房地產開發費用，不按實際發生扣除，計算扣除，具體規定：

（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的：

房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內

超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額和加息、罰息不能作為開發費用扣除。

（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：
房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內

4、與轉讓房地產有關的稅金

（1）房地產開發企業：扣「兩稅一費」（營業稅、城建稅、教育費附加）

（2）非房地產開發企業：扣「三稅一費」（營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加）。

5、財政部規定的其他扣除項目（只有適用房地產開發企業）

加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%

㈨ 增值稅運費發票稅率到底是11% 還是17%

截止指2020年5月份，增值稅一般納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進回口貨物，原適用16%稅率的，答稅率調整為13%；原適用10%稅率的，稅率調整為9%。調整自2019年4月1日起執行。

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，推進增值稅實質性減稅，現將2019年增值稅改革有關事項公告如下：

一、增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調整為13%；原適用10%稅率的，稅率調整為9%。

二、納稅人購進農產品，原適用10%扣除率的，扣除率調整為9%。納稅人購進用於生產或者委託加工13%稅率貨物的農產品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

三、原適用16%稅率且出口退稅率為16%的出口貨物勞務，出口退稅率調整為13%;原適用10%稅率且出口退稅率為10%的出口貨物、跨境應稅行為，出口退稅率調整為9%。

㈩ 城鎮土地使用費r如何交增值稅

土地使用稅與增值稅是兩個稅種，互不相干，分別繳納。
《土地使用稅暫行條例》回答
第四條土地使用稅每平方米年稅額如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
第九條新徵收的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：
（一）徵收的耕地，自批准徵收之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；
（二）徵收的非耕地，自批准徵收次月起繳納土地使用稅。
第十條土地使用稅由土地所在地的稅務機關徵收。土地管理機關應當向土地所在地的稅務機關提供土地使用權屬資料。