工業用地土地有償使用費

『壹』 土地等別的應用 新增建設用地有償使用費與工業用地出讓最低限價的應用關系！！

新增建設用地有償使用費是政府征地報批土地時候，上交給上級政府部門的一個土地款項，版意思就權是把集體土地變為國有土地，然後政府在出讓給企業。

工業用地出讓最低限價不得低於土地徵收成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和，通過提高工業用地的出讓價格。

你這是要考試還是什麼的？

『貳』 工業用地使用需要交什麼稅費

工業用地使用需要來繳自納土地使用稅。

土地使用稅是對使用國有土地的單位和個人按照使用土地面積定額徵收的稅收，以征稅范圍內的土地為征稅對象，以實際佔用的土地面積為計稅依據，對土地使用者征稅屬於以有償佔用為特徵的行為稅種。

(2)工業用地土地有償使用費擴展閱讀：

城鎮土地使用稅採用定額稅率，即採用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米土地使用稅年應納稅額。具體標准如下：

（一）大城市1.5元至30元;

（二）中等城市1.2元至24元;

（三）小城市0.9元至18元;

（四）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農業正式戶口人數為依據，按照國務院頒布的《城市規劃條例》中規定的標准劃分。人口在50萬以上者為大城市;人口在20萬至50萬之間者為中等城市;人口在20萬以下者為小城市。

各省、自治區、直轄市人民政府可根據市政建設情況和經濟繁榮程度在規定稅額幅度內，確定所轄地區的適用稅額幅度。經濟落後地區，土地使用稅的適用稅額標准可適當降低，但降低額不得超過上述規定最低稅額的30%.經濟發達地區的適用稅額標准可以適當提高，但須報財政部批准。

『叄』 工業用地土地證分割有哪些費用

工業用地土地證分割有哪些費用？
一、工業用地分割由土地權利人向市國土資源局提出分割登記申請，填寫《工業用地分割登記呈批表》並提交相關資料，經所在地鎮鄉人民政府、街道辦事處(園區)、規劃、經信部門簽具意見，市國土資源部門審核後報市政府同意後辦理。分割土地證，分兩種情況：
1、開發公司辦理《分割轉讓證書》，免費；
2、用戶辦理《國有土地使用證》時分別收取工本費20元，測圖費元，土地登記費13元（居住面積為100平方米以下，每超過50平方米以內加收5元，高不超過30元。
二、房地產開發企業辦理分割登記，首先由房地產開發公司到 國土資源局申請辦理《分割轉讓證書》，申請時需提供以下資料：
1、分割登記申請書；
2、申請人身份證明：企業法人資格證明（營業執照或法人代碼證復印件）、企業法人代表身份證明書、土地登記委託書等；
3、《國有土地使用證》；
4、建設工程規劃驗收合格證復印件（原件審核）
工業用地土地證分割交多少稅？
一、根據《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》的規定，單位和個人銷售或轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的受讓原價後的余額為營業額。
二、此政策適用於在二級市場上通過有償受讓方式取得的土地，應當取得對方開具的轉讓無形資產的。從國土局土地轉讓一級市場以出讓方式支付土地出讓金取得的土地使用權，不適用此政策。
三、因此，納稅人應當按轉讓無形資產」稅目繳納營業稅、城市維護建設稅、費附加和地方附加，營業稅計稅營業額為850萬元；同時，應依法繳納繳納印花稅、土地稅和企業所得稅。

『肆』 土地使用權出讓金的收取標準是什麼

1、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取；1990年5月19日（含當日，下同）以後取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

2、已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

3、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標准：

（1）被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取；被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以後取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。

（2）被拆遷戶原土地如屬於以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

4、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標准：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取；1990年5月19日以後取得的，按標定地價的50%收取。

(4)工業用地土地有償使用費擴展閱讀

一、具體范圍

1、以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款；

2、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；

3、變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；

4、轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；

5、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

6、按照土地出讓合同規定依法向受讓人收取的定金、保證金和預付款，在土地出讓合同生效後可以抵作土地價款。

7、國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一並納入土地出讓收入管理。

二、使用范圍

1、征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

2、土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等。

3、支農支出。包括計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。

4、城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。

5、其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。

6、土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出，嚴格按照有關規定將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費用，切實保障被征地農民和被拆遷居民的合法利益。

7、土地出讓收入的使用要重點向新農村建設傾斜，逐步提高用於農業土地開發和農村基礎設施建設的比重。用於農村基礎設施建設的資金，要重點安排農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設項目，逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境，努力提高農民的生活質量和水平。

8、土地前期開發要積極引入市場機制、嚴格控制支出，通過政府采購招投標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位，努力降低開發成本。城市建設支出和其他支出要嚴格按照批準的預算執行。編制政府采購預算的，應嚴格按照政府采購的有關規定執行。

9、為加強土地調控，由財政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中，劃出一定比例資金，用於建立國有土地收益基金，實行分賬核算，具體比例由省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府確定，並報送財政部和國土資源部備案。國有土地收益基金主要用於土地收購儲備。

『伍』 什麼是國有土地有償使用制度

國有土地有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。
由來：這種模式首先在深圳使用，這種模式解決了深圳特區建設的資金問題。
國有土地有償使用的法定方式包括：
(1)土地使用權出讓；
(2)土地使用權租賃；
(3)土地使用權作價出資或者入股。
此外，向國有土地使用者常年徵收城鎮土地使用稅和土地使用費，也是土地有償使用的表現方式。
一、國有土地有償使用的法律法規和政策依據
我國實行國有土地有償使用制度，是國家通過一系列法律法規政策和紀律規定，逐步建立和完善起來的。
（一）法律法規
1．《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《土地管理法實施條例》，對國有土地有償使用制度進行了明確規定。
（1）除國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地和法律、行政法規規定的其他用地，經縣級以上人民政府依法批准可以以劃撥方式取得外，其他建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；
（2）土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；
（3）通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，並與土地使用者簽訂土地有償使用合同。
2．《物權法》明確了建設用地使用權取得形式和使用方式。
（1）設立建設用地使用權，可以通過出讓或者劃撥等方式取得；
（2）工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權；
（3）嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。
3.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確了土地使用權出讓方式。
1990年5月19日頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號），第13條明確規定土地使用權出讓可以採取協議、招標或者拍賣方式。
（二）國務院、中央紀委文件
1．《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）
《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》要求：「商業、旅遊、娛樂和豪華住宅等經營性用地，原則上必須以拍賣、招標方式提供。」
2．《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）
《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》明確提出：
（1）嚴格執行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關於劃撥用地范圍的規定，任何單位和個人均不得突破。除法律規定可以採用劃撥方式提供用地外，其他建設需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。國土資源部要依據法律規定，抓緊制訂具體的劃撥用地目錄；
（2）國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地的供應計劃公布後，同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標拍賣必須公開進行。
3．《關於嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》
2002年，國土資源部、監察部聯合下發了《關於嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》，明確要求進一步規范領導幹部從政行為，嚴禁干預招標拍賣掛牌出讓，將其作為國土資源管理的重要制度和政治紀律。
4．《中共中央紀委監察部關於領導幹部利用職權違反規定干預和插手建設工程招投標、經營性土地使用權出讓、房地產開發與經營等市場經濟活動，為個人和親友謀取私利的處理規定》（中紀發〔2004〕3號）
2004年年初，中紀委監察部下發了3號文件，就領導幹部利用職權違反規定干預和插手經營性土地使用權出讓行為明確了處理規定，加大了對違法違紀行為的查處和懲治力度。
5．《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（國土資發〔2004〕71號）
2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，明確要求嚴格和規范執行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，明確了歷史遺留問題的界定和處理時限，要求擴大國有土地使用權出讓的公開力度。
6．《關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（國土資發〔2007〕78號）
2007年4月，國土資源部、監察部聯合下發了《關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》，明確規定政府供應工業用地，必須採取招標拍賣掛牌方式公開出讓或租賃，必須嚴格執行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》規定的程序和方法。
7．《關於促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）
2008年1月，國務院下發了《關於促進節約集約用地的通知》，明確要求深入推進土地有償使用制度改革。今後除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。嚴格落實工業和經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度。工業用地和商業、旅遊、娛樂、商品住宅等經營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓等用地），以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須實行招標拍賣掛牌等方式公開出讓。
（三）國土資源部相關政策規定
1．《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）
文件規定：符合劃撥用地目錄范圍的國有建設用地，可以劃撥方式使用，不符合劃撥用地目錄的，應有償使用。
2．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）
2002年5月，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確了招標拍賣掛牌出讓的范圍，要求商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性土地，必須採取招標拍賣掛牌的方式出讓；規范了招標拍賣掛牌出讓的程序，為全面推行招標拍賣掛牌出讓提供了制度保障。2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號），自2007年11月1日起施行，按照國務院有關文件要求，進一步完善了招標拍賣掛牌出讓土地使用權制度。
3．《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）
2003年6月，國土資源部頒布了《協議出讓國有土地使用權規定》，要求出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。
4．《規范國有土地租賃若干意見》（國土資發〔1999〕222號）
國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》，明確了國有土地租賃，可以採用招標、拍賣或者雙方協議方式，有條件的，必須採取招標、拍賣方式。
5．《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發〔1999〕433號）
1999年11月25日發布的《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發〔1999〕433號），就進一步加強土地資產管理提出了六個方面的要求：一是提高認識，轉變觀念，積極為國有企業改革和發展服務；二是區分類型，合理處置，完善土地資產配置體系，促進國有經濟布局戰略調整和國有企業戰略性改組；三是明確土地權益，顯化土地資產，理順財產關系，加強土地資產運營監管；四是發揮土地資產效益，優化資產結構，減輕企業負擔，促進國有企業減債脫困和安置職工；五是明確供地政策，完善土地市場，為國有企業改革和發展創造良好的外部條件；六是依法行政，規范操作，切實做好國有企業改革中的土地資產管理工作。
6．《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發〔2001〕44號）
44號文按照國務院關於減少政府對經濟事務審批事項，強化監督管理的精神，對土地估價結果確認與土地資產處置審批進行了改革。一是取消土地估價確認審批，實行土地估價報告備案制度；二是改革土地資產處置審批管理，企業改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，不再進行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續。三是明確改制企業土地資產處置政策。企業原使用的劃撥土地，改制後符合劃撥用地范圍的，仍可繼續以劃撥方式使用；四是進一步明確企業的國有劃撥土地權益及核定原則；五是規范國家作價出資（入股）、授權經營處置方式的使用，對於省級以上人民政府批准實行授權經營或國家控股公司試點的企業，方可採用授權經營或國家作價出資（入股）方式配置土地。其中，經國務院批准改制的企業，土地資產處置方案應報國土資源部審批，其他企業的土地資產處置方案應報土地所在的省級土地行政主管部門審批；六是細化了土地資產處置方案的報批程序。
二、國有土地有償使用范圍的確定
依據上述法規和政策，各地市、縣政府國土資源行政主管部門在供應國有土地時，應當把握三個方面：
1．符合《劃撥用地目錄》的建設用地，申請劃撥使用的，可以劃撥方式供地。
2．不符合《劃撥用地目錄》的建設用地，應當一律以出讓、租賃等有償使用方式供應。
3．原劃撥建設用地應分類處理。
現有城市劃撥用地絕大多數是在《城市房地產管理法》實施（1995年1月1日）前供應的，根據法律上「從舊從輕」的原則，分兩類情況處理：
（1）現有劃撥用地如果不發生改變，不應強行要求立即實行有償使用，可以繼續以劃撥方式使用；
（2）如果原劃撥土地改變用途或發生轉讓、企業改制時，應當與《劃撥用地目錄》核對，改變後不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理出讓、租賃等有償使用手續；改變後仍符合《劃撥用地目錄》的，經批准可繼續以劃撥方式使用。
三、國有土地有償使用方式
目前我國實施的土地有償使用方式主要有土地使用權出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經營四種方式。《土地管理法實施條例》第29條規定：國有土地使用權有償使用的方式包括：（1）國有土地使用權出讓；（2）國有土地租賃；（3）國有土地使用權作價出資或者入股。
因此，出讓、租賃（其中按年支付租金的俗稱年租制）和國家以國有土地使用權作價出資或者入股，均為法定的國有土地有償使用方式。
1998年發布實施的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》中提出國有企業改制中涉及的劃撥土地使用權經批准可以採用「授權經營」方式處置，因此授權經營也屬於土地有償使用方式之一。

『陸』 工業用地變更為商業用地出讓金怎麼補交

具體由土地來局和稅務局的答復為准源。獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建築安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。工業用地的增加可以使城市發展，壯大並富有生氣，但也會帶來一系列問題。

用地的形狀和規模工業用地要求的形狀與規模，不僅因生產類別不同而不同，且與機械化、自動化程度、採用的運輸方式、工藝流程和建築層數有關。

(6)工業用地土地有償使用費擴展閱讀

工業用地的交通運輸條件關繫到工業企業的生產運行效益，直接影響到吸引投資的成敗。工業建設與工業生產多需要來自各地的設備與物資，生產費用中運輸費佔有相當比重，如鋼鐵、水泥等工業生產運輸費用可占生產成本的15 0a^'4000。

在有便捷運輸條件的地段布置工業可有效節省建廠投資，加快工程進度，並保證生產的順利進行。因此，城市的工業多沿公路、鐵路、通航河流進行布置。

各種運輸方式的建設與經營管理費用均不相同，在考慮工業布局時，要根據貨運量的大小、貨物單件尺寸與特點、運輸距離，經分析比較後確定運輸方式，將其布置在有相應運輸條件的地段。在工業中可採用鐵路、水路、公路或連續運輸。

『柒』 國企有償使用土地應當怎樣核算

國旗有償使用土地，應當按照國家規定的價格進行核算

『捌』 工業用地一年交多少土地使用稅

工業用地的土地使用稅如果算上土地購置價、開發土地發生的成本費用、契稅、耕地佔用稅及印花稅、辦證費，再加核心空調、智能化樓宇設備、新建建築物初次裝修費、採暖鍋爐等與房產不可分割的設備、給排水、採暖、消防設備價值的話，一般情況下一年的工業用地土地使用稅可達到10到15元不等。

以下為計算工業用地土地使用稅的注意事項:

1. 土地使用稅按土地面積繳納，每季度繳納一次。

2. 注意土地納入房產原值計征房產稅時有一特殊情況：除宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高於0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計征房產稅。

3. 「大地小房」即宗地容積率低於0.5的，允許按照房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。

4. 容積率是地上建築面積與用地面積的比率。房產稅計稅基數確定後，乘以70%，再按1.2% 稅率計算應納稅額。

5. 工業用地一年交多少土地使用稅的全部內容，對個人住房徵收的房地產稅，則將給予地方較大的自主權。也就是說，房地產稅的稅率可能是浮動稅率，如果有的地方認為當地房地產市場具備征稅條件，那就可以盡早開征房地產稅，反之則可能暫時不開征。

『玖』 國有土地土地佔用費如何收取

我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，

招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由

於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價

（包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標准

至關重要。

區別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局

出台的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定「土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、

出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%」；1995

年又出台了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、

住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自

治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行

利息及土地純收益等基本因素。

由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低於協議出讓最低

價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標准。然而，在實際工作中，由

於出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價

標准來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新

增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，

還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。

不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標准也應該有很大差異。首先，僅按不同用途

基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標准，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，

難於操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標准形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內

涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出

讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，

根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地

使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使

用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用於按上述文件規定確定

的協議出讓最低價標准。

②最低價確認方法

協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地

類型及地價內涵制定標准。

新增建設用地協議出讓最低價確定。對於新增建設用地採用協議方式出讓的，取得的土

地形式有可能是生地、毛地或熟地。

生地主要是指已完成土地使用批准手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，

土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。

其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收

益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、

縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者按規定的標

准向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人

民政府在批准農用地轉用、徵用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、

縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由於新增建設用地徵收標

準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定

的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最

低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確

定，各地徵收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定平

均純收益徵收定額標准，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：

協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費徵收標准÷60%

毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓

最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。

土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有

局限性，一般只適用於工業用地，用於商業、住宅等用地並不適用。但對於目前制定新增建

設用地（工業用途）協議出讓最低價標准，卻不失為行之有效的辦法。

對於新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為

准；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。

企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關於改革土地估

價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地
的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地
出讓金就有可能低於標定地價的40%，對於企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按「不低
於標定地價的40%」作為衡量低價出讓國有土地的標准。

『拾』 土地使用權有償出讓的工業用地出讓金計算

工業用地土地出讓基準地價： 凡符合高新區產業政策的工業項目用地出讓基準內地價16萬元容/畝。
為支持工業項目，採取以下政策予以優惠：
1、投資額在400萬美元以上，注冊資金在200萬美元以上的工業項目和經省主管部門認定的高新技術項目，其土地出讓價格在基準地價基礎上優惠10%;投資額在400萬美元以下，注冊資本在200萬美元以下的一般性工業項目，執行基準地價。
2、自簽訂國有土地使用權合同後3日內交齊土地出讓金及各種稅費的，出讓金再優惠10%。
3、對全市產業結構調整有較大影響，投資額在1000萬美元以上的高新技術工業項目，土地出讓價格由高新區管委會常務會議研究決定，出讓地價原則不低於土地徵用價格，差額部分由高新區財政補貼。
4、土地使用金每年1元/平方米。一般性工業項目用地使用金免5年;高新技術項目土地使用金免10年，期滿後逐年繳納。
5、土地交易契稅以基準地價計征。